البنية التحتية للنقل تخلق زخمًا لتعزيز التنمية المستدامة لسوق العقارات

إن البنية التحتية للنقل المكتملة لا تلبي احتياجات السفر فحسب، بل تصبح أيضًا حلاً لتشكيل المساحة الحضرية، وخلق الزخم لمشاريع الإسكان والمناطق الحضرية الساتلية للتطور وزيادة قيمة الأرض.

الدافع من نموذج TOD

وبحسب الأستاذ المشارك الدكتور المهندس نجوين فو فونج، نائب مدير أكاديمية الاستراتيجية وتدريب مسؤولي البناء (وزارة البناء)، فإن نماذج التنمية الحضرية الحالية TOD (التنمية الموجهة نحو النقل) في العديد من البلدان مثل الولايات المتحدة وفرنسا واليابان والصين... كلها تُظهر علاقة متبادلة: فالبنية التحتية الحديثة تعزز التطوير العقاري، بينما تخلق العقارات موارد لإعادة الاستثمار في البنية التحتية.

تخلق البنية التحتية للنقل زخمًا لتعزيز التنمية المستدامة لسوق العقارات.

في فيتنام، يُشكّل معدل التحضر السريع حاجةً مُلِحّةً لبنية تحتية للنقل مُرتبطة بالعقارات، في ظلّ محدودية موارد الميزانية. تُثير عملية دمج المحليات وتطبيق نموذج حكومي ثنائي المستوى مسألةَ اتباع نهج جديد قائم على المجالات الوظيفية، يربط تخطيط النقل بالتنمية الحضرية وسوق العقارات. يُساعد هذا النهج على استغلال قيمة الأراضي بفعالية، وضمان عدالة السكن وملاءمته لقدرة السكان على الدفع، من خلال تخصيص معقول لأموال الأراضي للمساكن التجارية، والإسكان الاجتماعي (NOXH)، والعقارات البيئية.

وفقًا لمراجعة وزارة البناء، حتى الآن، توسعت شبكة الطرق السريعة في فيتنام بسرعة من حوالي 90 كم (2010) إلى 1700 كم (2024)، ومن المتوقع أن تصل إلى 3000 كم بحلول عام 2025. وقد خلق نظام الطرق السريعة دفعة قوية للعقارات، وخاصة المناطق الحضرية الساتلية والمناطق الصناعية واللوجستية والعقارات المنتجعية وزيادة أسعار الأراضي على طول طرق الحزام والطرق السريعة. بالإضافة إلى ذلك، استغلت السكك الحديدية الحضرية، جوهر TOD وتطوير العقارات، كما هو الحال في هانوي، مسارين (كات لينه - ها دونج، نون - محطة سكة حديد هانوي)، وقد قامت مدينة هو تشي منه بتشغيل خط المترو رقم 1 بن ثانه - سوي تيان، ومن المتوقع أنه بحلول عام 2035، سيكون لدى هاتين المدينتين الكبيرتين أكثر من 600 كم من السكك الحديدية الحضرية. هذه هي القوة الدافعة لإعادة الهيكلة المكانية، وتشكيل المناطق الحضرية الساتلية والعقارات على طول ممر TOD.

بالإضافة إلى ذلك، يتم إكمال سلسلة من مشاريع المطارات والموانئ البحرية بسرعة مثل: مشروع مطار لونغ ثانه الدولي، ومجموعة كاي ميب - ثي فاي البحرية، ولاش هوين... أصبحت بوابات دولية مهمة، تعمل على تعزيز الخدمات اللوجستية والصناعة والعقارات الخدمية - المنتجعات، مما يخلق "دفعة" قوية لسوق العقارات في اتجاه التنمية الموجهة نحو النقل والمدن الساتلية والممرات الاقتصادية الجديدة.

ومع ذلك، لا تزال البنية التحتية في فيتنام تواجه تحديات كبيرة تتمثل في نقص رأس المال، والقيود المؤسسية، والموارد، والقدرة على التنفيذ؛ وغالبًا ما يعاني سوق العقارات من "حمى افتراضية" بسبب التوقعات والمضاربة وإدارة السوق غير الفعالة؛ ويتم تطوير العديد من المناطق الحضرية في وقت لم يكتمل فيه المرور بعد، مما يؤدي إلى زيادة التحميل وانعدام الاتصال؛ كما أن التخطيط غير متزامن؛ في حين لم تحظ قطاعات أساسية مثل الإسكان الاجتماعي، وإسكان العمال، ومساكن الطلاب بالاهتمام الواجب... ويفرض هذا الواقع حاجة ملحة إلى استراتيجية شاملة، تضمن توازن رأس المال لتطوير البنية التحتية وترتبط ارتباطًا وثيقًا بالتخطيط الحضري والتوجه نحو تطوير سوق العقارات المستدامة.

التوجه نحو تطوير سوق العقارات المستدامة

يرى خبراء العقارات، استنادًا إلى تجارب تطوير البنية التحتية ونجاح أسواق العقارات في العديد من الدول، أن تطوير نموذج التنمية الموجهة نحو النقل (TOD) يُعزز الاقتصاد، ويحل مشاكل الإسكان، ويضبط أسعار الأراضي. ويمكن لفيتنام تطبيقه بعد إجراء التعديلات المناسبة على الظروف المؤسسية والموارد وخصائص كل منطقة حضرية. تُعدّ هذه آلية مالية فعّالة تُمكّن من توفير رأس المال اللازم للبنية التحتية، واستغلال قيمة الأراضي المحيطة بشبكات المترو والسكك الحديدية، وتوفير إيرادات لتطوير المساكن الاجتماعية، ومساكن الطلاب، ومساكن العمال، وغيرها.

علّق الأستاذ المشارك، الدكتور المهندس المعماري نجوين فو فونغ، قائلاً إنه لتعظيم دور البنية التحتية للنقل في سوق العقارات، تحتاج فيتنام إلى تطبيق نظام توجيهات وحلول متزامنة، مع التركيز على التخطيط المتكامل للنقل واستخدام الأراضي، وضمان أن يصبح التطوير العمراني الموجه نحو النقل (TOD) محور الاهتمام في مشاريع المترو، وحافلات النقل السريع (BRT)، والطرق السريعة. وفي إطار توفير وسائل النقل العام، من الضروري تنظيم أنواع السكن بشكل متناغم: السكن التجاري، والسكن الاجتماعي، وسكن العمال، وسكن الطلاب.

بالإضافة إلى ذلك، تطوير مناطق الخدمات التجارية بشكل متزامن لتحقيق التوازن بين العرض والطلب، وتعزيز العدالة الاجتماعية والحضارة والحداثة، وخاصة تخصيص الموارد لتطوير السكن الاجتماعي، والإسكان بأسعار معقولة، وإسكان العمال، ومساكن الطلاب، والاتصال المباشر بالمترو/الحافلات السريعة، لأن هذه هي المجموعة التي ستستخدم وسائل النقل العام أكثر من غيرها؛ في الوقت نفسه، تطبيق آلية تحصيل القيمة المضافة من الأراضي، ومزادات الأراضي، وصناديق التنمية الحضرية، واستغلال صناديق الأراضي حول المحطات، وإعادة الاستثمار في البنية التحتية.

وبالإضافة إلى ذلك، في المدن الكبرى التي تتطور وفقا للنموذج الحضري المضغوط، ونموذج حضري لمدة 15 دقيقة، يتم تقليل الاعتماد على المركبات الشخصية، وتشجيع استخدام وسائل النقل العام، وتحسين نوعية الحياة، وزيادة تطبيق التكنولوجيا الرقمية في إدارة بيانات المرور لجعل معلومات التخطيط، وأسعار الأراضي، والمشاريع شفافة...

من خلال البحث، تُركز وزارة الإنشاءات على بناء سياسات التنمية الموجهة نحو النقل (TOD) واستكمالها قريبًا، بما يحقق الاستدامة والعدالة. وتنص هذه السياسات تحديدًا على الحد الأدنى لسعر السكن الاجتماعي في التنمية الموجهة نحو النقل (TOD)، مُلزمةً المستثمرين بتخصيص ما لا يقل عن 20-30% من مساحة الأرض المخصصة للسكن الاجتماعي، أو سكن العمال، أو سكن الطلاب في مشاريع التنمية الموجهة نحو النقل (TOD)، لضمان العدالة والأسعار المعقولة؛ وتُجري الوزارة تجربة نموذج لشركات تشغيل المترو التي تُشارك في استغلال العقارات المحيطة بالمحطات، وتُخصص جزءًا من الإيرادات لإعادة استثمارها في البنية التحتية وتطوير السكن الاجتماعي؛ وتُنسق مع السلطات المحلية للتخطيط الاستباقي لصناديق الأراضي والحفاظ عليها عند التقاطعات الرئيسية، لتجنب المضاربة، وضبط أسعار الأراضي، وضمان توفير مساكن بأسعار معقولة.

قال الأستاذ المشارك، الدكتور المهندس المعماري نجوين فو فونغ: "البنية التحتية للنقل ليست مجرد طرق وجسور، بل هي أيضًا أداة لتشكيل المناطق الحضرية وتنظيم سوق العقارات. وسيُصبح التطبيق الفعال لنموذج التنمية الموجهة نحو النقل أداةً لتثبيت أسعار المساكن وضمان العدالة الاجتماعية وإمكانية الحصول على مساكن مناسبة لملايين الناس".

المصدر: https://baotintuc.vn/kinh-te/ha-tang-giao-thong-tao-dong-luc-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-ben-vung-20250929100652183.htm