قدرة المستثمر على الدفع

وتتوقع شركة فيس للتصنيف الائتماني أن تبدأ قدرة مطوري العقارات على سداد ديونهم في التحسن من المستوى الضعيف الذي سجلته في الفترة 2023-2024.

توقعات بتعافي قدرة المستثمرين العقاريين على الوفاء بالتزاماتهم المالية

وتتوقع شركة فيس للتصنيف الائتماني أن تبدأ قدرة مطوري العقارات على سداد ديونهم في التحسن من المستوى الضعيف الذي سجلته في الفترة 2023-2024.

أفاد تقرير قطاع العقارات السكنية، الذي استند إلى بيانات من أكبر 30 شركة عقارية سكنية من حيث الإيرادات، والذي نشرته شركة VIS Rating على نطاق واسع بعد ظهر أمس (28 نوفمبر)، بأن مبيعات العقارات في هانوي ومدينة هو تشي منه في الربع الثالث من عام 2024 ارتفعت بنسبة 48% مقارنةً بالربع السابق، وهو أعلى مستوى لها في الأرباع الأربعة الماضية. ولا يزال الطلب على المساكن قويًا، ويتجلى ذلك في معدلات الاستيعاب العالية والنمو القوي في قروض الإسكان بنسبة 7% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي، وبنسبة 1% فقط.

ستواصل توقعات ارتفاع أسعار المنازل، إلى جانب انخفاض الدفعات المقدمة، تعزيز الطلب القوي من مشتري المنازل. وقد سجّل العديد من المطورين، مثل VHM وNLG وKDH وAGG وHDC، زيادة في المبيعات، لا سيما في قطاعات العقارات الفاخرة. ومع ذلك، انخفضت إيرادات وأرباح المطورين المدرجين في قائمة مراقبة التقرير للأشهر التسعة الأولى من عام 2024 بنسبة 20% و43% على التوالي مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي، وذلك بسبب انخفاض عمليات التسليم نتيجة ضعف المبيعات في عام 2023. لذلك، من المتوقع ألا يحقق أكثر من 60% من المطورين أهدافهم الربحية لعام 2024 بأكمله.

ومن المتوقع ألا يتمكن أكثر من 60% من المستثمرين من استكمال خطة أرباحهم للعام 2024 بأكمله.

صدرت مؤخرًا العديد من اللوائح العقارية الجديدة، مما سيعزز تطوير مشاريع البيع في عام 2025 وما بعده. وقد صدر أكثر من 20 مرسومًا وتعميمًا في الربع الثالث من عام 2024 لدعم تطبيق قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية المُعدّل. وسيحصل المستثمرون على توجيهات أوضح بشأن الإجراءات وتشجيع تطوير المشاريع الجديدة. وتشمل هذه الجوانب تقييم الأراضي، واستملاكها، والرسوم، وعوامل أخرى عديدة.

وبالإضافة إلى ذلك، أدت جهود الحكومة لتسريع الموافقات القانونية للمشاريع العقارية البارزة اعتبارًا من أوائل عام 2024 إلى زيادة في المشاريع المرخصة والمؤهلة حديثًا للبيع في الربع الثالث من عام 2024.

في عام ٢٠٢٥، تتوقع شركة VIS Rating أن يزيد المطورون عدد المشاريع الجديدة، مما يُسهم في تحسين مبيعاتهم وتدفقاتهم النقدية. ستظل قدرة القطاع على خدمة الدين ضعيفة في الربع الثالث من عام ٢٠٢٤، ولكن من المتوقع أن يتم التحكم في الرافعة المالية بفضل اللوائح الجديدة، وأن تتحسن التدفقات النقدية للمطورين بفضل زيادة المبيعات.

اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2024، عانى أكثر من نصف المطورين الذين تتبعهم شركة VIS Rating من ضعف في مستويات الرفع المالي وخدمة الدين. ويعود ذلك بشكل رئيسي إلى الإفراط في الرفع المالي لتطوير المشاريع خلال الفترة 2021-2023، وتراكم المشاريع غير المكتملة والمخزون غير المباع مع تدهور معنويات السوق بدءًا من عام 2023.

ومن المتوقع أن تبدأ قدرة المستثمرين العقاريين على سداد الديون بالتحسن من المستوى الضعيف الذي سجلته في 2023-2024.

ولكن مع تحسن تقدم المبيعات، تتوقع شركة VIS Ratings أن تبدأ قدرة مطوري العقارات على خدمة الديون في التحسن من المستويات الضعيفة في عامي 2023 و2024.

مع التوقعات الإيجابية لمبيعات المشاريع الجديدة وتدفقاتها النقدية، ستتحسن نسب تغطية ديون المطورين تدريجيًا. ستحد اللوائح الجديدة الصادرة في يوليو 2024 من استخدام الديون في المشاريع الجديدة. لذلك، تتوقع شركة VIS Rating استمرار تباطؤ نمو الديون من أعلى مستوى له عند 15% سنويًا في الفترة 2022-2023.

سيُستحق في الربع الأخير من عام 2024 ما يقارب 22,000 مليار دونج من السندات التي أصدرها المستثمرون ، وقد تأخر معظمها في سداد أصل الدين والفوائد في فترات سابقة. أما السندات المستحقة في الربع الأخير من عام 2024، والتي تأخر سداد أصل الدين والفوائد فيها في عام 2023، فقد تفاوضت بنجاح مع حاملي السندات لتمديد فترة السداد إلى العام التالي.

من المتوقع أن تستحق سندات بقيمة 13 مليار دونج تقريبًا في الربع الرابع من عام 2024.

تم إصدار هذه السندات من قبل شركات مرتبطة بشركات العقارات مثل فان ثينه فات، ونوفالاند ، وهونج ثينه، وسانشاين.

تم إصدار ما تبقى من سندات بقيمة 9000 مليار دونج من قبل 11 شركة، بما في ذلك 7 شركات ذات ملفات ائتمانية ضعيفة ومخاطر عالية، ومعظمها شركات ليس لها أنشطة تجارية مرتبطة بشركات العقارات ، ولا إيرادات تشغيلية وموارد نقدية قليلة جدًا.

على الجانب الإيجابي، تحسّنت قدرة شركات العقارات على الحصول على رأس مال جديد. وستحتاج هذه الشركات عالية المخاطر إلى الاعتماد على دعم السيولة من الشركات ذات الصلة، أو طلب موافقة حاملي السندات على تمديد آجال السداد لتجنب التأخير في سداد أصل السند وفوائده.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/ky-vong-kha-nang-thanh-toan-cua-chu-dau-tu-bat-dong-san-phuc-hoi-d231253.html