الرقابة على الائتمان العقاري: صارمة ولكن ليست متطرفة

عندما يتضخم الائتمان العقاري إلى ما يقرب من أربعة أضعاف حجم رأس المال الاستثماري العام، فإن السؤال الذي يطرح نفسه هو: ماذا نفعل للسيطرة على هذا التدفق النقدي؟

ظل 4.1 تريليون دونج ومسألة كفاءة رأس المال

وفقًا لبنك الدولة، بلغ إجمالي القروض العقارية المستحقة بنهاية أغسطس 2025 ما قيمته 4.1 مليون مليار دونج، منها ما يقارب 1.823 مليون مليار دونج مستحقة على أنشطة الأعمال العقارية وحدها. ويعادل هذا الحجم ما يقارب أربعة أضعاف رأس مال الاستثمار العام في عام 2025، إلا أن هذا القطاع لا يساهم بشكل مباشر إلا بنحو 3.5% من الناتج المحلي الإجمالي.

تُظهر بيانات وزارة البناء أن مشاريع التنمية الحضرية والإسكان لا تزال تتصدر قائمة مشاريع الائتمان، بقيمة 614,737 مليار دونج فيتنامي. تليها مشاريع المناطق الصناعية ومناطق معالجة الصادرات بقيمة 114,274 مليار دونج فيتنامي. كما خُصصت تدفقات رأس المال لقطاعات مثل المكاتب للإيجار (61,946 مليار دونج فيتنامي)، والسياحة والمنتجعات (62,487 مليار دونج فيتنامي)، والمطاعم والفنادق (64,560 مليار دونج فيتنامي)، وقروض شراء حقوق استخدام الأراضي (190,113 مليار دونج فيتنامي).

وفقًا للمحللين، تُظهر صورة توزيع الائتمان توسعًا كبيرًا في القروض الموجهة إلى القطاعات الحساسة للدورات الاقتصادية . وبشكل أكثر تحديدًا، تُشير هذه الأرقام إلى انجذاب رأس المال بقوة إلى القطاعات عالية الربحية، إلا أن تأثيره على الاقتصاد لا يزال محدودًا.

بنهاية أغسطس 2025، بلغ إجمالي القروض العقارية المستحقة 4.1 مليار دونج. الصورة: دوي مينه.

في الواقع، ووفقًا للتقارير المالية للربع الثالث من عام 2025 للبنوك المدرجة، ارتفعت ديون العقارات في معظم البنوك. في قطاع البنوك التجارية، يتصدر بنك Techcombank النظام بمبلغ 237,838 مليار دونج فيتنامي، بنسبة 32.81% من إجمالي الديون؛ بينما حل بنك VPBank في المرتبة الثانية بمبلغ 205,955 مليار دونج فيتنامي؛ وحل SHB في المرتبة الثالثة بمبلغ 184,044 مليار دونج فيتنامي، ولكنه يمتلك ثاني أعلى نسبة في النظام، بأكثر من 30% من إجمالي الديون. تعكس هذه الأرقام اتجاه تدفق رأس المال القوي إلى العقارات، وهي ظاهرة ليست بجديدة، ولكنها بلغت نطاقًا يتطلب متابعة دقيقة.

في هذه الأثناء، لا تزال البنوك المتوسطة والصغيرة في موقف دفاعي. حافظت بنوك MBBank وHDBank وTPBank وMSB وLPBank جميعها على نسبة إقراضها العقاري عند خانة الآحاد، مما يُظهر حذرًا في مواجهة تقلبات السوق. ومع ذلك، حتى في هذه المجموعة، يستمر نمو القروض القائمة، مما يُثبت أن جاذبية قطاع العقارات لم تتراجع.

يُحذّر الخبراء من أن رأس المال الائتماني المتدفق إلى قطاع العقارات يُشكّل حاليًا ما يقرب من ربع إجمالي رأس مال الاقتصاد، في حين أن قدرته على خلق فرص العمل والقيمة المضافة والآثار الجانبية أقل بكثير مما هو عليه في قطاعات التصنيع والتجارة والخدمات. ويمكن أن يُسبب التدفق النقدي "المُضلّل" اختلالًا في التوازن الاقتصادي ويزيد من المخاطر النظامية في حال انعكاس مسار السوق.

الخط الفاصل بين التعافي والفقاعة

وفقًا للدكتورة فام ثي هوانغ آنه، نائبة مدير الأكاديمية المصرفية، فإن الضمانات في نظام الائتمان تأتي بشكل رئيسي من سوق العقارات. في حال ركود السوق، سيتعرض النظام المصرفي لضغط كبير بسبب الديون المعدومة. وهذا يُظهر أن مخاطر الائتمان العقاري لا تكمن فقط في حجم الديون القائمة، بل أيضًا في جودة الضمانات ومصداقيتها.

يشهد سوق العقارات حاليًا حالة من "الشراء بسعر مرتفع والبيع بسعر مرتفع". تصوير: كووك آنه.

من منظور حذر، أشار الخبير الاقتصادي الدكتور دينه ذي هيين إلى أن السوق الحالية تشهد حالة من "الشراء بسعر مرتفع والبيع بسعر مرتفع"، وهي إشارة تحذيرية مبكرة لفقاعة أسعار. وأوضح أنه عندما تعتمد عمليات البيع والشراء فقط على نفسية المضاربة قصيرة الأجل، دون ارتباطها بالتدفقات النقدية الحقيقية أو قيمة الاستغلال، ترتفع قيم العقارات بشكل مبالغ فيه، بينما تتناقص السيولة بشكل متزايد.

وحذر السيد هين من أن "عقلية الشراء بسعر مرتفع والبيع بسعر مرتفع يمكن أن تساعد مجموعة من المستثمرين على الاستفادة على المدى القصير، ولكنها تخلق دورة من ارتفاع درجة الحرارة التي يمكن أن تؤدي بسهولة إلى الانهيار".

تجدر الإشارة إلى أن الائتمان الموجه إلى العقارات قد ارتفع بشكل حاد، لكنه لم يُحدث أي موجة انتعاش. بلغ نمو الائتمان في الأشهر التسعة الأولى من العام حوالي 13%، بينما ارتفع تدفق رأس المال إلى العقارات بنحو 20%، إلا أن السيولة لا تزال ضعيفة. وعلق السيد هين قائلاً: "لقد ازدادت السيولة النقدية، لكنها لم تُحسّن أداء السوق" . وهذا يُظهر أن تدفق رأس المال لم يعد يُحدث آثارًا جانبية إيجابية، بل يُسبب ضغطًا مُضاعفًا على البنوك والسوق.

وفقًا لمبدأ الأمان، ينبغي على البنوك إقراض ما يصل إلى 70% من قيمة العقار فقط، ويجب على المشتري أو المستثمر مساهمة 30% من رأس المال المُقابل. ومع ذلك، في الواقع، طرأت حالاتٌ تُقرض فيها البنوك حتى الوديعة، مما يعني أن الائتمان قد دخل في دوامة المضاربة. فعندما ترتفع الأسعار بسرعة كبيرة، يواجه المستثمرون "المُغامرون" صعوبات، ويتراكم الائتمان، وتزداد الديون المعدومة، ... هذا هو السيناريو الذي شهده العديد من الخبراء في دورات سابقة.

ومع ذلك، لا يمكن إنكار أن رأس المال الائتماني لا يزال يُمثل "شريان الحياة" لتعافي سوق العقارات، خاصةً مع فك تجميد العديد من المشاريع التي كانت "مُجمدة" قانونيًا. يعكس ارتفاع الائتمان جزئيًا توقعات التعافي، ولكن يجب توجيهه بعناية لتجنب تدفقه إلى قطاع المضاربة.

لذلك، فإن ضبط الائتمان العقاري لا يعني تشديدًا مفرطًا، بل تعديلًا للوتيرة، بهدف تحقيق التوازن بين الانتعاش وسلامة النظام. من الضروري التمييز بوضوح بين رأس المال المخصص للاحتياجات السكنية الحقيقية، ورأس المال المخصص لبناء المساكن، والمناطق الصناعية، والسياحة، ورأس المال المخصص للأنشطة المضاربة.

في واقع الأمر، إذا استمر الائتمان العقاري في التوسع دون خلق قيمة حقيقية، فقد تعود الفقاعة، وعندها لن يكون الثمن الذي يجب دفعه هو الديون المعدومة أو انخفاض النمو فحسب، بل وأيضاً عدم استقرار النظام المالي بأكمله.

وفقًا للدكتور لي شوان نغيا، عضو المجلس الاستشاري للسياسات التابع لرئيس الوزراء، يبلغ الدين المستحق حاليًا حوالي 4 ملايين مليار دونج، وهو ما يمثل حوالي 24% من إجمالي الدين المستحق للنظام بأكمله، وهو ليس مرتفعًا مقارنةً بالعديد من الدول المتقدمة، إذ يصل إلى 40%. يكمن الحل الجذري في توجيه تدفقات الائتمان بشكل معقول، مع التركيز على قطاع الإسكان الاجتماعي، والإسكان منخفض التكلفة، بدلًا من استثمارها في المضاربات أو المشاريع الفاخرة.

المصدر: https://congthuong.vn/kiem-soat-tin-dung-bat-dong-san-chat-che-nhung-khong-cuc-doan-429697.html