أسعار الأراضي سترتفع بشكل حاد اعتبارًا من عام 2026: الفرص والتحديات لسوق العقارات

تظل قضية أسعار الأراضي موضوعا يجذب اهتمام الرأي العام، خاصة بعد أن وضعت إدارات الزراعة والبيئة في المحافظات/المدن مقترحا بشأن بناء أول قائمة أسعار للأراضي يتم الإعلان عنها وتطبيقها اعتبارا من 1 يناير 2026 بأسعار أعلى بعدة مرات من قائمة أسعار الأراضي الحالية.

يجب إعداد قوائم أسعار الأراضي بعناية. صورة توضيحية: توان آنه/وكالة الأنباء الفيتنامية

باعتبارها منظمة اجتماعية مهنية ووحدة بحثية في مجال العقارات، يؤكد معهد فيتنام لبحوث وتقييم سوق العقارات (VARS IRE) أن قائمة أسعار الأراضي هي أداة مهمة للدولة في إدارة الأراضي، وجمع الميزانية، وحساب الالتزامات المالية، وهي الأساس القانوني لتحديد أسعار التعويضات، ودعم إعادة التوطين،...

ومن ثم، فإن بناء قوائم أسعار الأراضي يحتاج إلى أن يتم بعناية وعلمية وبخارطة طريق معقولة، وذلك لتعكس بدقة القيمة الفعلية للسوق، مع تجنب التسبب في الاضطرابات وخلق ضغوط مالية على الأفراد والشركات.

وفقًا لـ VARS IRE، يُعدّ إصدار قائمة أسعار الأراضي الجديدة اعتبارًا من 1 يناير 2026 خطوةً حتميةً في إدارة الدولة، مما يُسهم في شفافية السوق وتضييق الفجوة بين أسعار أراضي الدولة وأسعار السوق. ومع ذلك، لا تزال هناك آراءٌ كثيرة تُشير إلى أن الارتفاع "المفاجئ" في العديد من المناطق يُشكّل مخاطرَ كبيرةً على الشركات والأفراد وأنشطة الائتمان المصرفي.

يُظهر تحليل VARS IRE أن أحد هذه التأثيرات يؤثر على الأفراد والأسر. وبالتالي، ستكون الفئة الأكثر تضررًا هي التي تُجري إجراءات الأراضي، مثل تغيير أغراض استخدام الأراضي، ومنح شهادات حق استخدام الأراضي، أو الحصول على تعويضات وتطهير المواقع، لأن الالتزامات المالية تُحسب مباشرةً وفقًا لقائمة الأسعار الجديدة. في الوقت نفسه، قد ترتفع تكلفة تغيير أغراض استخدام الأراضي، ومنح السجلات الحمراء، وشراء المنازل ارتفاعًا حادًا، مما يؤثر على فئة ذوي الدخل المتوسط ​​والمنخفض. بل إن هناك خطرًا من نشوء شكاوى ونزاعات في المناطق التي تخضع للتعويضات وتطهير المواقع إذا تجاوز تعديل سعر الأراضي السعر المُعتمد بكثير.

بالإضافة إلى ذلك، تتأثر شركات العقارات أيضًا. فارتفاع أسعار الأراضي يؤدي إلى ارتفاع حاد في تكاليف التعويضات ورسوم استخدام الأراضي، وهي التكاليف التي تُشكل النسبة الأكبر في هيكل تكاليف تطوير المشاريع وإجمالي استثمارها. بالنسبة للمشاريع قيد التنفيذ، ستواجه الشركات موقفًا صعبًا ومربكًا عند التفكير في مواصلة التنفيذ أو تعليقه، لأن الارتفاع الحاد في رسوم استخدام الأراضي قد يُسبب تجاوز إجمالي الاستثمار للقدرة المالية.

على العكس من ذلك، بالنسبة للمشاريع التي لم تُنفَّذ بعد، يُمكن للشركات أن تكون أكثر استباقية في تخطيط الميزانيات وخطط التعويضات وإخلاء المواقع. ومع ذلك، لا يزال من غير المعروف ما إذا كان السوق سيقبل الزيادة القسرية في أسعار البيع. والأخطر من ذلك، أن بعض المشاريع قد تتكبد خسائر أو تتأخر في إصدار الشهادات للعملاء، مما قد يؤدي إلى خطر نشوب نزاعات - VARS IRE.

بالإضافة إلى ذلك، ووفقًا لـ VARS IRE، ستؤثر قائمة أسعار الأراضي لعام 2026، مع الزيادة المقترحة، على الأنشطة المصرفية والائتمان العقاري. على سبيل المثال، يجب تعديل تقييم الأصول المضمونة بما يتوافق مع إطار القيمة، ويمكن للبنوك تشديد أسعار الإقراض للسيطرة على مخاطر الديون المعدومة. يمكن أن يؤدي ارتفاع أسعار المنازل وتكاليف امتلاكها إلى انخفاض القدرة الشرائية، وخاصةً لمشتري المنازل لأول مرة. إذا ارتفعت قائمة أسعار الأراضي بوتيرة أسرع من القيمة الحقيقية، فإن خطر عدم التوافق بين التقييم والسوق سيؤثر على جودة الائتمان.

من التأثيرات الأخرى التي ذكرتها VARS IRE تأثير السوق. فمن ناحية العرض، سترتفع الأسعار وستتضخم المشاريع نتيجةً للزيادة الحادة في تكاليف استخدام الأراضي، وإيجاراتها، وتعويضات الأراضي، وتكاليف إخلاء المواقع. ولا يزال هيكل العرض غير متوازن، ويتركز بشكل رئيسي في القطاعات الراقية وعالية القيمة، لأن الشركات ذات الإمكانات المالية القوية قادرة على اختصار وقت التطوير وطرح المنتجات في السوق بشكل أسرع. وفي الوقت نفسه، تواجه الشركات الصغيرة والمتوسطة صعوبات في تنفيذ مشاريع جديدة، مما يُعرّض عرض المساكن التجارية، وخاصةً في ضواحي المدن الكبرى، لخطر الركود.

من ناحية الطلب، من المتوقع أن ترتفع أسعار البيع تماشيًا مع تكاليف المدخلات، مما سيؤدي إلى انخفاض القدرة الشرائية الحقيقية، لا سيما لدى العملاء ذوي الاحتياجات السكنية الحقيقية. لذلك، سيسود الحذر وانتظار سياسات الدعم التي قد تُسبب ركودًا مؤقتًا في السوق.

من الجدير بالذكر أن أسعار البيع ستتذبذب صعودًا. وتتوقع شركة VARS IRE أن يُعدّل المستثمرون أسعار البيع عند مستويات أعلى، مع تطوير منتجات عالية الجودة للحفاظ على هوامش الربح في ظل ندرة موارد الأراضي. في الوقت نفسه، سيستمر مستوى الأسعار العام في السوق في الارتفاع، مما يُشكّل ضغطًا على قدرة الناس على الحصول على السكن.

وفي الحالات التي يستطيع فيها المستثمر توفير التكاليف من خلال كونه أكثر استباقية في التخطيط للميزانية وتقصير الوقت اللازم للتعويض وتطهير الموقع، إذا كانت وفورات التكاليف من الإجراءات الإدارية والوقت والمخاطر القانونية قادرة على تعويض جزء من الزيادة في الالتزامات المالية المتعلقة بالأرض، فإن التأثير الإجمالي لن يكون سلبيا للغاية.

بالنسبة للسلطات المحلية، سيساعد تعديل جداول أسعار الأراضي على زيادة إيرادات الموازنة المحلية من خلال الضرائب والرسوم ورسوم استخدام الأراضي. ويمكن إعادة استثمار هذه الإيرادات الإضافية في مشاريع البنية التحتية، وتجميل المدن، وتوسيع النقل الإقليمي، مما يُسهم في زيادة قيمة الأراضي وتعزيز التنمية الاجتماعية والاقتصادية المحلية.

مع ذلك، سيزداد حجم السجلات التي تتطلب تحديثات أسعار الأراضي بشكل حاد، مما قد يُسبب ازدحامًا إداريًا، لا سيما في ظل عدم سلاسة نموذج النقل المحلي ذي المستويين ونقص الموارد البشرية. ومن العوامل الأخرى التي يُحذَّر منها انخفاض جاذبية الأراضي نتيجةً لارتفاع تكاليف الاستثمار، لا سيما في المناطق المحتملة التي لم تُستثمر فيها البنية التحتية بعد.

بناءً على هذه التحليلات، توصي VARS IRE بأن تكون جميع لوائح الأسعار، بما في ذلك قوائم أسعار الأراضي، نسبية فقط. فعلى المدى الطويل، تتحدد أسعار العقارات بناءً على العرض والطلب. في الواقع، من الصعب توقع أن تُرضي قائمة أسعار الأراضي جميع فئات المُستفيدين، عندما تختلف أغراض الاستخدام والفوائد والتوقعات لكل فئة.

لذلك، ووفقًا لـ VARS IRE، لا تُجدي قائمة أسعار الأراضي نفعًا إلا عند تطبيقها لغرض محدد، مثل التعويضات وتطهير الموقع. أما إذا استُخدمت لأغراض أخرى، مثل حساب رسوم استخدام الأراضي أو المزادات أو الضرائب، فستفقد قائمة الأسعار فعاليتها، وتحتاج إلى تعديل مرن لضمان انسجام مصالح الدولة والمواطنين والشركات.

لذلك، تقترح منظمة VARS IRE ضرورة تحديد دور قائمة أسعار الأراضي بدقة. فقائمة الأسعار أداة لإدارة الدولة وتحصيل الضرائب، وليست أداة لتنظيم العرض والطلب في السوق. وينبغي أن تهدف سياسة استقرار أسعار الأراضي إلى تحقيق هدف طويل الأجل يتمثل في الشفافية والإنصاف والاستدامة.

في الوقت نفسه، من الضروري تحديد المسؤوليات بوضوح بين المستويين المركزي والمحلي. ينبغي للدولة فقط إصدار إطار فني موحد وطريقة تسعير موحدة، بينما تُعدّ المنطقة مكان العمل والتعديل عمليًا. وفي الوقت نفسه، ينبغي زيادة مرونة إدارة أسعار الأراضي من خلال السماح للمناطق بإصدار معاملات تعديل مرنة وفقًا لكل منطقة وفترة زمنية ونوع استخدام الأراضي وأهداف التنمية الاجتماعية والاقتصادية؛ وتطبيق مستويات مختلفة من رسوم استخدام الأراضي، وإيجارات الأراضي، والضرائب، والرسوم، والتكاليف، وفقًا لغرض الاستخدام (أراضي سكنية، أراضٍ تجارية وخدمية، أراضٍ إنتاجية، أراضٍ زراعية ، إلخ) وبما يتوافق مع مستوى البنية التحتية والتنمية الحضرية في كل منطقة.

على وجه الخصوص، يُشير الخبراء إلى ضرورة ضمان الاستقرار ووضع خارطة طريق معقولة. وبناءً على ذلك، من الضروري وضع خارطة طريق تكيف مناسبة لتجنب إحداث "صدمة" في السوق وتأثيرات مفاجئة على الشركات والأفراد، لا سيما في ظل استمرار العديد من المناطق في تطوير نموذج الحكومة الحضرية ثنائية المستوى.

بالإضافة إلى ذلك، يجب تعزيز التواصل وتوجيه التنفيذ. سيساعد نشر السياسات وشرحها الأفراد والشركات والوسطاء على فهم طبيعة قوائم أسعار الأراضي ودورها، وتجنب استغلالها لرفع الأسعار أو خلق توقعات خاطئة حول اتجاهات السوق.

المصدر: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-dat-tang-manh-tu-2026-co-hoi-va-thach-thuc-cho-thi-truong-bat-dong-san-20251109172330997.htm