أشار السيد دينه مينه توان، مدير منطقة جنوب Batdongsan.com.vn، إلى أن قانون الأراضي (المُعدّل) سيُحدث آثارًا إيجابية على سوق العقارات الفيتنامي. وبالتالي، سيُسهم في رفع أسعار الأراضي بشكل مستدام، إذ سيُعزز تسعير الأراضي بحيث تُقارب أسعارها مستوى السوق، ويُحسّن كفاءة استخدام الأراضي. وبشكلٍ خاص، سيُلغى قانون الأراضي (المُعدّل) إطار تسعير الأراضي، ويُحدد أسعارها وفقًا لآلية السوق. وهذا يضمن حقوق التعويض لأصحاب الأراضي الخاضعة للاسترداد؛ ويتضمن لوائح تُنظّم الأراضي والاستخدامات متعددة الأغراض، وتحويل الأراضي الزراعية ، مما يُسهم في تراكم الأراضي للإنتاج؛ ويمنح الحق في التأجير، والمشاريع المشتركة، والجمعيات لوحدات الخدمة العامة؛ ويسمح بنقل ملكية الأراضي الزراعية لأصحاب الأراضي غير المشاركين مباشرةً في الإنتاج الزراعي؛ ويوسع نطاق حالات تحويل استخدام الأراضي لأغراض أخرى...
وفقًا للسيد توان، ستُحسّن جميع اللوائح المذكورة أعلاه كفاءة استخدام الأراضي، مما يُسهم في رفع أسعار الأراضي الزراعية وغير التجارية، وبالتالي ارتفاع أسعار العقارات بشكل عام. إضافةً إلى ذلك، سيتحسن عرض العقارات. من أسباب تأخر العديد من المشاريع لفترات طويلة صعوبة إخلاء الموقع بسبب عدم كفاية التعويضات. لذلك، ستُسهم آلية التسعير المُستندة إلى واقع السوق في تسريع وتيرة استخدام صندوق الأراضي.
وفقًا للسيد توان، إذا لم يكن الحصول على الأراضي مُنظَّمًا بوضوح سابقًا، فإن قانون الأراضي (المُعدَّل) يتضمن الآن لوائح مُحدَّدة، منها: تحديد نوع الأرض المُستخدَمة للتجارة؛ وتحديد نوع الأرض الذي يُلبِّي الاحتياجات من خلال المزايدة والمزاد العلني لحقوق استخدام الأراضي. عندما تتوفر لمستثمري المشاريع العقارية أساليب ولوائح أكثر وضوحًا للحصول على تمويل الأراضي، لن يكون عرض المنتجات في سوق العقارات شحيحًا كما هو الحال الآن.
يتضمن قانون الأراضي (المُعدَّل) أيضًا أحكامًا تُسهِّل حصول المزيد من الناس على الأراضي، وتحمي حقوقهم بشكل أشمل، بما في ذلك: توسيع نطاق حقوق استخدام الأراضي للمواطنين الفيتناميين، بمن فيهم المقيمون في الخارج؛ وسياسات الأراضي للأقليات العرقية. وفي الوقت نفسه، ينص قانون الأراضي (المُعدَّل) أيضًا على حقوق ومصالح الأشخاص الذين تُسترد أراضيهم، وتنفيذ تخطيط استخدام الأراضي؛ والإجراءات الإدارية، ومنح الشهادات للأفراد والشركات - على سبيل المثال، استلام تحويلات المشاريع العقارية، والتمديد التلقائي للأراضي الزراعية...
مع ذلك، قال السيد توان إنه لا ينبغي لشركات العقارات أن تتوقع الكثير عند دخول قانون الأراضي (المُعدَّل) حيز التنفيذ، إذ سيساعد ذلك سوق العقارات على التعافي سريعًا، إذ سيستغرق استيعابه وتطبيقه ما بين 8 و12 شهرًا. وهذا هو أيضًا سبب إقرار الجمعية الوطنية له مبكرًا، بحيث يمكن للأطراف المعنية بسوق العقارات، من الآن وحتى عام 2025، مناقشة خطط التكيف والتطبيق وفهمها وإعدادها.
وشاطر السيد فو هونغ ثانغ، مدير تطوير المشاريع في مجموعة DKRA، الرأي نفسه، قائلاً إنه إذا سارت أسعار الأراضي على نفس خطى السوق، فسترتفع تكاليف المشروع حتمًا، إلا أن الممر القانوني سيساعد الشركات على خفض النفقات المالية الناجمة عن إطالة أمد المشروع وتكاليف أخرى لم يُكشف عنها. وأضاف: "70% من الصعوبات التي تواجهها شركات العقارات ناجمة عن مشاكل قانونية، بما في ذلك العديد من المشاكل المتعلقة بتقييم الأراضي، وإطار أسعار التعويضات...؛ وعادةً ما يستغرق تطوير أي مشروع، من بداية الإجراءات القانونية حتى يصبح مؤهلًا للبيع، ما بين سنة وثلاث سنوات".
مع ذلك، في الواقع، تستغرق العديد من المشاريع العقارية من 5 إلى 7 سنوات إضافية عن المتوقع لإكمال الإجراءات القانونية، وفي حال تعثرها، يُمكن تمديدها إلى أجل غير مسمى. إذا تجاوزت التكاليف التقدير الأولي، فسيُضيفها المستثمر إلى سعر البيع. وهذا هو سبب ازدحام العرض، وخسارة التدفق النقدي، وارتفاع أسعار المساكن على مر السنين. لذلك، سيُزيل قانون الأراضي (المُعدّل) العوائق القانونية التي تُعتبر مُسببة لتكاليف غير ضرورية للشركات.
في غضون ذلك، صرّح السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS)، بأنّ القوانين المُعدّلة التي صدرت حديثًا، مثل قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية (المُعدّل)، لن تدخل حيز التنفيذ قبل يناير 2025، مما يعني استمرار بعض المشاكل القانونية. ويُعدّ هذا القانون القضية الأكثر تأثيرًا على تطوير المشاريع العقارية، بما في ذلك سياسات الائتمان، وأسعار فائدة القروض المصرفية، والسندات، وغيرها. لذلك، توصي جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS) الحكومة بإصدار مراسيم وتعميمات تُفصّل وتُوجّه تنفيذ قانون الأراضي (المُعدّل)، لضمان تزامن نفاذه مع قانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية (المُعدّل) - قال السيد دينه.
يتوقع العديد من خبراء العقارات أن تؤثر قائمة أسعار الأراضي الجديدة على قطاع العقارات على المدى القصير. أما على المدى البعيد، فسيؤدي تطبيق قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية (المُعدّل) إلى حل المشاكل المتداخلة والمتضاربة التي كانت تُعيق الاستثمار والأنشطة التجارية لشركات العقارات؛ كما سيُسهّل على المستثمرين الحصول على الأراضي؛ وستُتاح الفرصة لخفض تكاليف تطوير المشاريع بفضل اختصار إجراءات الإكمال القانوني؛ وسيتم تعديل أسعار المنتجات إلى مستوى معقول.
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)