يواجه سوق الإسكان العالمي معضلةً حقيقية، إذ تواصل تكاليف الاقتراض بلوغ مستويات قياسية، ويؤدي نقص المعروض إلى ارتفاع الأسعار. في العديد من المناطق، بات حلم امتلاك منزل بعيد المنال بالنسبة للكثيرين، بينما يُكافح من حالفهم الحظ لسداد قروضهم العقارية.
في الولايات المتحدة، حيث تشيع قروض الرهن العقاري لمدة 30 عامًا، تجمد سوق الإسكان تقريبًا، إذ فقد المشترون اهتمامهم بالشراء مع ارتفاع أسعار الفائدة. أما في نيوزيلندا وكندا، فلم تنخفض أسعار المنازل قط عن المستوى الذي يعتبره المشترون معقولًا.
من المملكة المتحدة إلى كوريا الجنوبية، تتزايد الصعوبات المالية التي يواجهها مشتري المنازل. وفي أنحاء أخرى كثيرة من العالم، تجعل تكاليف الاقتراض المرتفعة بناء وامتلاك منزل جديد أكثر تكلفة من أي وقت مضى.
يواجه الناس حول العالم صعوبة في شراء أو امتلاك منازل. (صورة: بلومبرج)
ستختلف شدة تباطؤ سوق الإسكان من بلد إلى آخر، ولكن بشكل عام، سيكون للوضع تأثير سلبي على النمو الاقتصادي العالمي حيث يتعين على الناس دفع المزيد مقابل السكن، سواء كانوا يمتلكون أو يستأجرون.
ومع تزايد حذر مشتري المنازل، تراجعت جاذبية امتلاك المنازل، كأداة استثمارية مربحة تُشكل أساسًا لبناء الاستقلال المالي الشخصي لأجيال عديدة في العديد من البلدان. والرابحون النادرون هم مالكو المنازل على المدى الطويل الذين حالفهم الحظ بتحقيق ربح عند ارتفاع أسعار العقارات، أو شراء منزل دون الحاجة إلى قروض عقارية.
يتوقع مارك زاندي، كبير الاقتصاديين في موديز أناليتيكس، أن ينخفض معدل الرهن العقاري لأجل 30 عامًا في الولايات المتحدة، والذي يبلغ حاليًا 7.4%، إلى متوسط 5.5% خلال السنوات العشر المقبلة. ومع ذلك، لا يزال هذا المعدل مرتفعًا نسبيًا مقارنةً بـ 2.65% فقط المسجلة في بداية عام 2021. والأهم من ذلك، يعتقد زاندي أن هذا الاتجاه سيتكرر في العديد من الدول المتقدمة الأخرى.
وهناك متغيرات أخرى غير متوقعة. فالصراع المستمر في الشرق الأوسط والصعوبات الاقتصادية التي تواجهها الصين قد تُبطئ النمو العالمي، مما يُقلل الطلب على المساكن ويُخفض أسعارها. في الوقت نفسه، أصبح قطاع العقارات التجارية يُشكل عبئًا على السوق نفسه في العديد من الاقتصادات.
ورغم تباطؤ معدلات التضخم وبدء تخفيف السياسة النقدية، فإن الفكرة القائلة بأن تكاليف الاقتراض لن تنخفض أبداً إلى المستوى المنخفض الذي انخفضت به في فترة ما بعد الأزمة المالية العالمية قد تظل عالقة في أذهان كثيرين.
ارتفعت أسعار الفائدة على الرهن العقاري بشكل حاد في العديد من البلدان (الصورة: بلومبرج).
"مرحلة التجميد"
في الولايات المتحدة، أدى انخفاض المخزون وارتفاع أسعار المساكن وارتفاع أسعار الرهن العقاري إلى انخفاض مبيعات المنازل إلى أدنى مستوياتها منذ عام ٢٠١٠، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. في أكتوبر، انخفضت عقود شراء المنازل بنسبة ٤.١٪ عن الشهر السابق، وهو أدنى مستوى لها منذ ما يقرب من عام.
أصبحت سوق الإسكان الآن في أسوأ حالاتها منذ أربعة عقود، حيث تشكل التكاليف حوالي 40 في المائة من دخل الأسرة، وفقًا لبيانات من شركة Intercontinental Exchange Inc.
لكن الأسوأ لم يأتِ بعد. ففي تقرير صدر في أكتوبر/تشرين الأول، صرّح جولدمان ساكس بأن تأثير ارتفاع أسعار الرهن العقاري سيتجلى بوضوح في عام ٢٠٢٤. وتوقع أن تنخفض مبيعات المنازل إلى أدنى مستوى لها منذ أوائل التسعينيات.
وقال بنجامين كيز، أستاذ في كلية وارتون بجامعة بنسلفانيا: "نحن، بمعنى ما، في بداية فترة "مجمدة" لن تذوب في أي وقت قريب".
يتوقع نيراج شاه، الخبير الاقتصادي في بلومبرج إيكونوميكس، أن "الأمور ستتحسن، ولكن بالتأكيد ليس بالطريقة التي يرغبها الناس". وأضاف أن سوق الإسكان العالمي يعاني من كلا الجانبين (المشترين والبائعين).
يتوقع أن تنخفض أسعار المساكن في الدول المتقدمة ببطء بدلًا من "الانهيار" لأن البطالة لن ترتفع بشكل حاد. لكن امتلاك منزل سيظل بعيد المنال بالنسبة للكثيرين. وأضاف أن من يشترون عندما تكون الأسعار وأسعار الفائدة مرتفعة سيضطرون إلى خفض إنفاقهم لسداد ديونهم.
عد كل قرش
الوضع في أشدّه في نيوزيلندا، حيث ازدهر سوق الإسكان إلى أقصى حدّ خلال الجائحة، حيث ارتفعت أسعار المساكن بنسبة تقارب 30% في عام 2021 وحده. ووفقًا لبيانات بنك الاحتياطي النيوزيلندي، صدرت 25% من إجمالي القروض العقارية القائمة في البلاد في ذلك العام، وكان خُمس مقترضي القروض العقارية من المشترين لأول مرة.
عادةً ما تكون أسعار الفائدة على القروض العقارية في دولة جنوب المحيط الهادئ ثابتة لأقل من ثلاث سنوات، مما يعني أن زيادة سعر الفائدة النقدي بمقدار 525 نقطة أساس اعتبارًا من أكتوبر 2021 ستزيد من صعوبة سداد القروض. ويقدر بنك الاحتياطي النيوزيلندي أن مدفوعات الفائدة على الأستراليين سترتفع من 9% من الدخل المتاح في عام 2021 إلى حوالي 20% بحلول منتصف عام 2024.
من المتوقع أن تصل أقساط فوائد قروض الإسكان للنيوزيلنديين إلى ما يصل إلى خمس دخلهم (الصورة: بلومبرج).
هذا يُستنزف دخل أشخاص مثل آرون روبين، الذي حصل على قرض بقيمة مليون دولار نيوزيلندي (603,000 دولار أمريكي) عام 2021 لشراء منزل بأربع غرف نوم بقيمة 1.2 مليون دولار نيوزيلندي. بعد انتقاله إلى نيوزيلندا من الولايات المتحدة قبل ثماني سنوات، لطالما اعتقد هو وزوجته جيسيكا أن شراء منزل في مدينة نيلسون الساحلية هو القرار الصائب لتوفير حياة مستقرة لطفليهما لاحقًا.
في البداية، كان الزوجان يدفعان حوالي 4000 دولار نيوزيلندي شهريًا فقط على القرض. ولكن الآن، وبعد انتهاء فترة الإعفاء من الفوائد، يدفعان مبلغًا إضافيًا قدره 2400 دولار نيوزيلندي شهريًا.
قال روبين، الذي يعمل الآن مهندس برمجيات: "لم يكن لدينا ما يكفي من المال للعودة إلى الولايات المتحدة لزيارة أقاربنا. كان علينا أن ندرس كل قرش بعناية. كان الأمر مستهلكًا للوقت ومجهدًا. انقلبت حياتنا رأسًا على عقب".
ومع ذلك، يعتبر نفسه محظوظًا لقدرته على سداد الفوائد الشهرية. وقال إن العديد من أصدقائه يعانون من ضغوط مالية أكبر بكثير.
المستثمرون يبتعدون
لقد أدى الطفرة التي شهدها العقد الماضي إلى تحويل المنتجات العقارية إلى قناة الاستثمار المربحة الرائدة في دول مثل نيوزيلندا وأستراليا وكندا على وجه الخصوص، حيث أصبح عشرات الآلاف من الأشخاص بسرعة مستثمرين في سوق العقارات.
اعتبارًا من عام 2020، بلغ عدد الشقق المملوكة للمستثمرين الذين يمتلكون منتجًا عقاريًا واحدًا على الأقل ثلث إجمالي المساكن في المقاطعتين الأكثر اكتظاظًا بالسكان في هذه الدولة الواقعة في أمريكا الشمالية (أونتاريو وكولومبيا البريطانية).
لكن ارتفاع أسعار الفائدة وعوائد السندات جعلا هذه الصيغة الاستثمارية غير فعّالة. فامتلاك شقة في تورنتو، أكبر مدن كندا، يُدرّ عائدًا قدره 3.9% فقط بعد المصاريف، وهو أقل بكثير من عائد السندات الحكومية البالغ 5%، وفقًا لبحث أجراه بنك مونتريال.
لم يعد شراء منزل قناة استثمارية جذابة في كندا (الصورة: بلومبرج).
شكّل إقبال المستثمرين على شراء العقارات قبل اكتمالها مصدرًا مهمًا لرأس المال للمطورين على مدار العقد الماضي. وقد أدى قلة اهتمام العملاء إلى ركود العديد من المشاريع بسبب نقص رأس المال.
يُعدّ انخفاض المعروض من المساكن في كندا سببًا في بقاء أسعار المساكن مرتفعة رغم الصعوبات التي يواجهها السوق. وقد أدى تباطؤ قطاع البناء إلى تفاقم هذا النقص.
ويحدث وضع مماثل في أوروبا، حيث أدت أسعار الفائدة المرتفعة وتكاليف البناء إلى نقص المساكن.
في ألمانيا، انخفضت طلبات تصاريح البناء بأكثر من 27% في النصف الأول من العام، بينما شهدت فرنسا انخفاضًا بنسبة 28% في الأشهر السبعة الأولى. في الوقت نفسه، لا يمثل البناء في السويد سوى ثلث ما هو مطلوب لتلبية الطلب الإجمالي في السوق، مما سيُبقي أسعار المساكن في ارتفاع بدلًا من انخفاضها.
تجدر الإشارة أيضًا إلى تأثير ارتفاع التضخم. ففي المملكة المتحدة، التي شهدت أسرع ارتفاع في تكاليف المعيشة منذ عقود، لجأ حوالي مليوني شخص إلى نظام "الشراء الآن والدفع لاحقًا" لتلبية احتياجاتهم، وفقًا لدائرة المال والمعاشات التقاعدية. ومع مواجهة أكثر من مليون مالك منزل أقساط قروض عقارية أعلى هذا العام، فمن المؤكد أن الضغط المالي سيكون هائلاً.
وفقًا لتقرير حديث صادر عن شركة KPMG، يُفكّر حوالي ربع مشتري المنازل المموّلة بالرهن العقاري في المملكة المتحدة في بيع منازلهم والانتقال إلى مساكن أرخص في ظلّ ارتفاع تكاليف التمويل. كما سيتعيّن على المستأجرين تقاسم بعض الضغوط المالية مع مُلّاك العقارات.
لم يكن أمام كارين جريجوري، المقيمة في لندن، خيار سوى بيع منزلها الحالي عندما تضاعفت أقساط قرضها العقاري الشهرية بأكثر من ثلاثة أضعاف. كان على الزوجين الشابين اللذين يستأجران منزلهما، واللذين لديهما طفل صغير، البحث عن مكان آخر للسكن أو إعادة التفاوض على عقد الإيجار مع مالك جديد.
وقال جريجوري "لقد سئمنا من ارتفاع أسعار الفائدة".
نشاط البناء بطيء في ظل ارتفاع أسعار الفائدة، مما يتسبب في بقاء المعروض من المساكن نادرًا (الصورة: بلومبرج).
وآسيا ليست استثناء.
ويشكو أصحاب المنازل في كوريا الجنوبية من ارتفاع ديون الأسر إلى الناتج المحلي الإجمالي، وهي الأعلى بين الدول المتقدمة، بنسبة 157% إذا أضفنا إليها ديون "جيونسي" التي تبلغ نحو 800 مليار دولار.
عند المشاركة في هذا النظام، سيحصل المالك على وديعة (تسمى jeonse)، تعادل نصف قيمة الشقة، في بداية فترة الإيجار، والتي تستمر عادة من 2 إلى 4 سنوات.
مع ارتفاع أسعار الفائدة، يصبح الإيجار الشهري أقل جاذبية من الإيجار الشهري، مما يقلل من مبلغ ودائع الضمان التي يجمعها الملاك. غالبًا ما يستخدم الملاك ودائع الضمان الجديدة لسداد عقود الإيجار القديمة المنتهية الصلاحية، مما يُصعّب عليهم الوفاء بالتزاماتهم.
ومن المتوقع أن يظل خطر تخلف أصحاب الشقق عن السداد مرتفعا في عام 2024، حيث تم توقيع عدد العقود المنتهية في وقت كانت أسعار المساكن في كوريا ترتفع فيه.
في غضون ذلك، تأثر سوق الإسكان في هونغ كونغ بتباطؤ النمو الاقتصادي في الصين، ونزوح السكان، وارتفاع أسعار الفائدة، مما أدى إلى تباطؤ نمو أسعار المساكن. وبما أن عملة المدينة مرتبطة بالدولار الأمريكي، فإن السياسة النقدية التي تنتهجها الهيئة التنظيمية المالية في هونغ كونغ يجب أن تتبع بدقة إجراءات بنك الاحتياطي الفيدرالي.
انخفضت أسعار المنازل في المناطق التي كانت أغلى مناطق المدينة إلى أدنى مستوى لها في ست سنوات، لكن لا أحد يشتريها. لذا، تُضطر شركات البناء إلى تقديم خصومات كبيرة، بينما تُخفّض الحكومة رسوم التسجيل لتحفيز السوق.
انخفضت أسعار المساكن في هونج كونج (الصين) ولكنها لا تزال بعيدة عن متناول العديد من الناس (الصورة: بلومبرج).
لكن ما لم تُخفَّض أسعار الفائدة، فلن يتعافى سوق الإسكان في المدينة. فقد ارتفعت أسعار المنازل بسرعة هائلة خلال العقد الماضي، لدرجة أن حلم امتلاك منزل أصبح بعيد المنال بالنسبة للكثيرين. وللأسف، لم يكن الانخفاض الأخير في أسعار المنازل قويًا بما يكفي لتعويض ارتفاع تكلفة الاقتراض.
قال شاه من بلومبرج إيكونوميكس: "شهدت أسواق الإسكان في العديد من الدول ازدهارًا ملحوظًا على مدار العقدين الماضيين، مدعومةً بانخفاض أسعار الفائدة إلى مستويات قياسية ومحدودية العرض". وأضاف: "لكن العقد المقبل سيكون مؤلمًا".
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)