ما الذي يمكنك فعله لتجنب التعرض للاحتيال عند التعامل في مجال العقارات؟

المعاملات التي تتم من خلال مكتب كاتب العدل.

بحسب الخبراء، يواجه مشتري المنازل، وخاصةً مشتري العقارات قيد الإنشاء، مخاطر عديدة، ويتعرضون للخداع بسهولة. أولًا، قد لا تكون جودة المنزل كما هو مُعلن عنها. ثانيًا، قد لا يتسلم المشترون شهادة ملكيتهم في الوقت المحدد. ينص القانون على أن يُصدر المطور العقاري الشهادة للمشتري خلال ثلاثة أشهر من التسليم. في الواقع، قد يستغرق الأمر ثلاث سنوات، لكن العديد من المشاريع تستغرق عقودًا دون استلام الشهادة. ثالثًا، قد يُنفذ المطور العقاري البناء وفقًا للمواصفات التصميمية، أو حتى يرهن شهادة ملكية المشتري لدى البنك. لا يكتشف المشترون ذلك إلا عند عجزهم عن سداد القرض، فيقوم البنك بالحجز على العقار. لذا، ثمة حاجة إلى قوانين لحماية مشتري العقارات قيد الإنشاء.

توجد حاليًا لوائح تلزم البنوك بتقديم ضمانات لمشتري المساكن قيد الإنشاء. وبناءً على ذلك، إذا لم يقم المطور بتسليم العقار، يعوض البنك العميل. إلا أن معظم المطورين يتجاهلون هذا الشرط. لذا، يجب إعادة النظر في الضمانات المصرفية. لا تشترط العديد من دول العالم هذا الشرط، مما يتيح للمشترين الاختيار بين الضمان المصرفي أو التأمين ضد المسؤولية من شركة تأمين. إضافةً إلى ذلك، غالبًا ما يشترط المطورون إيداع الدفعات المقدمة للعملاء في حساب مجمد، ولا يمكن للمطور سحب هذه الأموال إلا عند تسليم العقار. إن القدرة المالية الحالية للمطورين منخفضة وغير كافية، مما يؤدي إلى افتقار الشركات للموارد اللازمة لجمع رأس المال من مصادر أخرى.

يقوم الناس بإنجاز معاملات العقارات في مكتب كاتب العدل رقم 3.

يؤكد الأستاذ المشارك الدكتور نغوين نغوك دين، من جامعة الاقتصاد والقانون (جامعة فيتنام الوطنية، مدينة هو تشي منه)، أن العقارات أصول قيّمة تجذب انتباه الناس باستمرار. وتواجه المعاملات العقارية مخاطر عدم الأمان، وتزوير المستندات، والعديد من النزاعات والخسائر بين الأطراف؛ لذا، فإن وجود إطار قانوني صارم أمر ضروري.

لضمان السلامة، تُجرى المعاملات في الدول المتقدمة عبر خدمات التوثيق، التي تتضمن فهمًا دقيقًا للوضع القانوني للعقار، مما يضمن سلامة المعاملات، وتجنب الخسائر، وتوفير التأمين لخدمات التوثيق. ويرتبط هذا بنظام قانوني صارم للغاية، يتبع سلسلة من المراجعات التي يجريها كاتب العدل.

في فيتنام، ووفقًا للأستاذ المشارك الدكتور نغوين نغوك دين، يُعدّ تطبيق نموذج خدمة التوثيق الحالي الحل الأمثل والأكثر منطقية. وينبغي التركيز مستقبلًا على تطوير هذا النموذج، وبناء أطر قانونية تربط بين مختلف مراحله، وتعزيز مصداقيته ودقة التحقق منه، وضمان أعلى مستويات الأمان لجميع الأطراف المعنية، على غرار النماذج المعتمدة في الدول المتقدمة.

إلغاء الشرط الإلزامي للخضوع لعملية التبادل.

يرى الدكتور لو كوك تاي، المحاضر في جامعة هو تشي منه للقانون، أنه لضمان سلامة وشفافية ومراقبة استخدام الدفعات المقدمة، يجب أن تتم عمليات شراء وبيع المساكن قيد الإنشاء عبر البنوك. ويمكن لهذا الإجراء أن يحل محل الضمانات المصرفية إذا طُلب من المستثمر تحويل كامل الدفعة المقدمة إلى حساب ضمان. ولن تُصرف الأموال إلا وفقًا لتقدم مشروع البناء. كما يُسهم هذا الحل في خفض التكاليف المرتبطة بالضمانات المصرفية والحد من المعاملات المشبوهة التي تهدف إلى غسل الأموال في قطاع العقارات.

في غضون ذلك، ووفقًا للبروفيسور دانغ هونغ فو، نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق، فإنّ المطورين العقاريين يبيعون حاليًا المنازل قيد الإنشاء (التي لا تملك شهادات ملكية) من خلال شركات الوساطة. أما بالنسبة للعقارات التي تملك شهادات ملكية بالفعل، فيجب أن تتم جميع المعاملات من خلال مكتب كاتب العدل.

يُخوّل القانونُ الموثّقينَ بتقديم الخدمات العامة؛ فهم يشغلون منصبًا قضائيًا، ويؤدون دورَ "الجهة الرقابية"، حيث يرشدون الأطرافَ لإتمام المعاملات وفقًا للوائح، ويضمنون شرعيتها وسلامتها. أما بورصات العقارات، فهي خدمات خاصة، تفتقر إلى الأدوات الإدارية والتنظيمية الحكومية اللازمة لضمان الامتثال القانوني، مما يؤدي إلى نزاعات ومخاطر لكل من البائعين والمشترين. يقول البروفيسور دانغ هونغ فو: "يجب علينا تقنين القانون بطريقة تضمن تنفيذه بفعالية، بدلًا من تطبيق المعاملات عبر البورصات بشكل آلي. لذلك، ينبغي حذف اللوائح المتعلقة بمعاملات العقارات عبر البورصات من مسودة قانون الأعمال العقارية المعدّل".

لا ينبغي اشتراط إجراء عملية تبادل في معاملات العقارات.

بحسب الموثق هوانغ مانه ثانغ، رئيس مكتب التوثيق رقم 7 (مدينة هو تشي منه)، يختلف نظام التوثيق الحالي عن بورصات العقارات في طبيعتها وحجمها ومنتجاتها وخدماتها وإجراءاتها. فالتوثيق خدمة عامة تُنظمها الدولة، وأداة لإدارة الدولة وتنظيمها، وآلية دفاعية، وله قيمة قانونية وإثباتية وتداولية. أما بورصات العقارات الخاصة، فتُعنى بمعاملات العقارات، وتعمل على نطاق ضيق، وتعتمد على شركات العقارات، وتعتمد في المقام الأول على الاتفاقيات الشفوية أو الكتابية، مما قد يؤدي بسهولة إلى عواقب اقتصادية وقانونية وخيمة، ونزاعات، وعمليات احتيال.

يكمن القلق الأكبر في احتمال قيام الوسطاء في البورصة بإخفاء معلومات غير قانونية أو تقديم إعلانات متحيزة. عند نشوب نزاعات، أو في حال وجود عيوب في المنتجات أو تأخرها، من يتحمل المسؤولية؟ تفتقر المعاملات التي تتم عبر البورصات إلى آليات تضمن السلامة القانونية وأمان المعاملات. لذا، لا يمكن إدراج هذا الأمر في مسودة التعديلات القادمة لقانون الأعمال العقارية.

يعارض أغلبية الناس اشتراط مرور معاملات العقارات عبر قاعات التداول، لأن قاعات التداول الحالية تفتقر إلى القدرة على التحقق من قانونية المعاملات. هذا النظام غير فعال ويجب إلغاؤه.

نظرة عامة سريعة في تمام الساعة 12 ظهرًا يوم 16 يونيو: نشرة إخبارية شاملة.

رابط المصدر: https://thanhnien.vn/lam-gi-de-khong-bi-lua-khi-giao-dich-bat-dong-san-185230616112247003.htm