ماذا تفعل لتجنب الوقوع في فخ الاحتيال عند تداول العقارات؟

[إعلان 1]

معاملة عن طريق مكتب التوثيق

وفقًا للخبراء، يتعرض مشتري المنازل، وخاصةً أولئك الذين يشترون منازل مستقبلية، حاليًا للعديد من المخاطر ويسهل خداعهم. أولًا، قد لا تكون جودة المنزل كما هو مُعلن عنه. ومن المخاطر الأخرى عدم استلام مشتري المنازل للدفتر الوردي في الموعد المحدد. ووفقًا للقانون، يجب على المستثمر إصدار الدفتر الوردي للعميل بعد 3 أشهر من تسليم المنزل. في الواقع، إذا حالفك الحظ، فسيكون الدفتر الوردي متاحًا بعد 3 سنوات، لكن العديد من المشاريع لم تحصل عليه لعقود. ومن المخاطر الأخرى أن يقوم المستثمر بالبناء بتصميمات غير صحيحة، بل يرهن الدفتر الوردي للعميل للبنك. وعندما يعجز عن سداد الدين، يحجز البنك المنزل، ولا يعلم المشتري بذلك إلا. لذلك، يجب وضع لوائح لحماية العملاء الذين يشترون منازل في المستقبل.

يوجد حاليًا نظام يضمن البنوك لمشتري المنازل المستقبلية. وبناءً على ذلك، في حال عدم تسليم المستثمر المنزل، يعوض البنك العميل. إلا أن معظم المستثمرين يتجاهلون هذا الأمر. لذلك، يجب إعادة النظر في الضمانات المصرفية. لا تشترط دول العالم ذلك، ولكنها تتيح للمستثمرين خيار الضمان أو تأمين المسؤولية من شركات التأمين. بالإضافة إلى ذلك، عند بيع المستثمرين للمنازل، يُطلب منهم تحويل الدفعة المقدمة للعميل إلى حساب مجمد. ولا يمكن للمستثمر سحب هذه الأموال إلا بعد تسليم المنزل. من الضروري تغيير القدرة المالية للمستثمرين، وهي حاليًا منخفضة جدًا وغير كافية، مما يؤدي إلى عدم قدرة الشركات على تعبئة رأس المال من مصادر متعددة.

Làm gì để không bị lừa khi giao dịch bất động sản ? - Ảnh 1. — يقوم الأشخاص بإجراءات المعاملات العقارية في مكتب كاتب العدل رقم 3

قال الأستاذ المشارك الدكتور نجوين نغوك دين، من جامعة الاقتصاد والقانون (جامعة مدينة هو تشي منه الوطنية)، إن العقارات ثروة قيّمة تجذب اهتمام الناس باستمرار. وتواجه المعاملات العقارية دائمًا مخاطر انعدام الأمن، وتزوير الوثائق، وكثرة النزاعات والخسائر بين الأطراف، مما يستدعي وضع نظام قانوني صارم.

ولضمان السلامة، تتم المعاملات في البلدان المتقدمة من خلال خدمات التوثيق من خلال فهم الوضع القانوني للعقارات، وضمان المعاملات الآمنة، وتجنب الأضرار، والتأمين على خدمات التوثيق، المرتبطة ارتباطًا وثيقًا بالنظام القانوني، واتباع سلسلة التوريد للمراجعة التي يقوم بها الموثقون.

في فيتنام، يرى الأستاذ المشارك الدكتور نجوين نغوك دين أن تطبيق نموذج خدمات التوثيق الحالي هو الحل الأمثل والأكثر منطقية. وفي الفترة المقبلة، من الضروري التركيز على تطوير هذا النموذج بشكل أوثق، وبناء قنوات قانونية تربط المراحل، وتعزيز الموثوقية والتحقق، وضمان أعلى مستويات السلامة لجميع الأطراف، أسوة بالنماذج المطبقة في الدول المتقدمة.

إزالة قواعد التبادل الإلزامية

قال الدكتور لو كووك تاي، المحاضر في جامعة هو تشي منه للقانون، إنه لضمان السلامة والشفافية والتحكم في استخدام الدفعات المقدمة، يجب أن تتم المدفوعات في معاملات الإسكان المستقبلية عبر البنوك. يمكن لهذا الإجراء أن يحل محل الضمانات المصرفية إذا طُلب من المستثمر تحويل كامل الدفعة المقدمة إلى حساب ضمان. سيتم صرف الأموال فقط وفقًا لتقدم مشروع المستثمر في البناء. سيساعد هذا الحل أيضًا في خفض تكاليف الضمانات المصرفية والحد من المعاملات "غير الواضحة" لأغراض غسل الأموال في معاملات العقارات.

في غضون ذلك، ووفقًا للأستاذ الدكتور دانج هونغ فو، نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق، فإن المستثمرين يبيعون حاليًا عقاراتهم من خلال مكاتب الوساطة العقارية (بدون دفاتر وردية). أما بالنسبة للعقارات التي تحمل دفاتر وردية، فيجب أن تتم جميع المعاملات عبر مكتب توثيق.

يُخوّل القانونُ كاتبَ العدل من قِبَل الدولة بتقديم خدمات عامة، ويُعتبر لقبًا قضائيًا، ويلعب دور "حارس البوابة"، إذ يُرشد الأطراف إلى إتمام المعاملات وفقًا للوائح، مما يضمن الشرعية والسلامة. أما بالنسبة لصالات التداول، وهي خدمات خاصة، فمن الصعب امتلاك أدوات إدارية وحكومية لضمان الشرعية، مما يؤدي إلى نزاعات ومخاطر على كلٍّ من المشترين والبائعين. وصرح البروفيسور دانغ هونغ فو قائلًا: "يجب تقنين كيفية تطبيق القانون عمليًا، وليس تطبيق المعاملات آليًا من خلال الصالة. لذلك، يجب حذف اللوائح المتعلقة بمعاملات العقارات من خلال الصالة من مشروع قانون الأعمال العقارية (المُعدّل)".

Làm gì để không bị lừa khi giao dịch bất động sản ? - Ảnh 2. — لا ينبغي أن تكون المعاملات العقارية مطلوبة من خلال الأرضية.

وفقًا للموثق هوانغ مانه ثانغ، رئيس مكتب التوثيق رقم 7 (مدينة هو تشي منه)، يختلف نظام التوثيق الحالي عن قاعات تداول العقارات من حيث طبيعتها وحجمها ومنتجات خدماتها وإجراءاتها... التوثيق خدمة عامة تُنظمها الدولة، وأداة إدارية وتنظيمية للدولة، وآلية دفاعية، ذات قيمة قانونية وإثباتية وتداولية. في المقابل، تُعنى قاعات تداول العقارات الخاصة بمعاملات العقارات، وهي ذات نطاق واحد، وتعتمد على شركات العقارات، وهي في الغالب اتفاقيات شفهية أو وثائق معاملات، مما قد يؤدي بسهولة إلى عواقب اقتصادية وقانونية وخيمة، ونزاعات، واحتيال...

الأمر الأكثر إثارة للقلق هو أن الوسطاء في قاعة التداول قد يُخفون معلومات تتعلق بمسائل قانونية غير مواتية، أو يُعلنون بشكل محايد. عند نشوء نزاعات، أو وجود عيب في المنتجات أو تأخرها، من المسؤول؟ لا توجد آلية لضمان السلامة القانونية وأمان المعاملات في قاعة التداول. لذلك، لا يُمكن إدراج هذا الأمر في مشروع قانون الأعمال العقارية (المُعدّل) المُزمع تقديمه قريبًا.

لا يتفق معظم الناس مع اللائحة التي تُلزم بإجراء معاملات العقارات عبر المجلس، لأن المجلس حاليًا لا يملك صلاحية تأكيد قانونية المعاملة. هذه اللائحة غير فعّالة ويجب إلغاؤها.

نظرة سريعة على الساعة 12:00 يوم 16 يونيو: نشرة الأخبار البانورامية

[إعلان 2]
رابط المصدر