ماذا تفعل لتجنب التعرض للاحتيال عند تداول العقارات؟

[إعلان_1]

المعاملات عن طريق مكتب التوثيق

وفقاً للخبراء، يتعرض مشتري المنازل، وخاصةً أولئك الذين يشترون منازل مستقبلية، حالياً للعديد من المخاطر ويسهل خداعهم. أولاً، قد لا تكون جودة المنزل كما هو مُعلن عنه. ومن المخاطر الأخرى عدم استلام مشتري المنازل للدفتر الوردي في الموعد المحدد. ووفقاً للقانون، يجب على المستثمر إصدار الدفتر الوردي للعميل بعد 3 أشهر من تسليم المنزل. في الواقع، إذا حالفك الحظ، فسيكون الدفتر الوردي متاحاً بعد 3 سنوات، لكن العديد من المشاريع لم تحصل عليه لعقود. ومن المخاطر الأخرى أن يبني المستثمر تصميماً خاطئاً، بل يرهن الدفتر الوردي للعميل للبنك. وعندما يعجز عن سداد الدين، يصادر البنك المنزل، ولا يعلم المشتري بذلك إلا بعد ذلك. لذلك، يجب وضع لوائح لحماية العملاء الذين يشترون منازل مستقبلاً.

يوجد حاليًا نظام يضمن البنوك لمشتري المنازل المستقبلية. بناءً على ذلك، في حال عدم تسليم المستثمر المنزل، يعوض البنك العميل. لكن معظم المستثمرين يتجاهلون هذا الأمر. لذلك، يجب إعادة النظر في الضمانات المصرفية. لا تشترط دول العالم ذلك، ولكنها تتيح للمستثمرين خيار الضمان أو تأمين المسؤولية من شركة التأمين. بالإضافة إلى ذلك، عند بيع المستثمرين للمنازل، يُطلب منهم تحويل الدفعة المقدمة للعميل إلى حساب مجمد. لا يمكن للمستثمر سحب هذه الأموال إلا عند تسليم المنزل. من الضروري تغيير القدرة المالية للمستثمرين، وهي حاليًا منخفضة جدًا وغير كافية. وهذا يؤدي إلى عدم قدرة الشركات على تعبئة رأس المال من مصادر متعددة.

Làm gì để không bị lừa khi giao dịch bất động sản ? - Ảnh 1. — يقوم الأشخاص بإجراءات المعاملات العقارية في مكتب كاتب العدل رقم 3

قال الأستاذ المشارك الدكتور نجوين نغوك دين، من جامعة الاقتصاد والقانون (جامعة مدينة هو تشي منه الوطنية)، إن العقارات ثروة قيّمة تجذب اهتمام الناس باستمرار. وتواجه المعاملات العقارية دائمًا مخاطر انعدام الأمن، وتزوير الوثائق، وكثرة النزاعات والخسائر بين الأطراف، مما يستدعي وضع نظام قانوني صارم.

ولضمان السلامة، تتم المعاملات في البلدان المتقدمة من خلال خدمات التوثيق من خلال فهم الوضع القانوني للعقارات، وضمان المعاملات الآمنة، وتجنب الأضرار، والتأمين على خدمات التوثيق، والارتباط الوثيق بالنظام القانوني، واتباع سلسلة التوريد للمراجعة التي يقوم بها الموثقون.

في فيتنام، يرى الأستاذ المشارك الدكتور نجوين نغوك دين أن تطبيق نموذج خدمات التوثيق الحالي هو الحل الأمثل والأكثر منطقية. وفي الفترة المقبلة، من الضروري التركيز على تطوير هذا النموذج بشكل أوثق، وبناء قنوات قانونية تربط المراحل، وتعزيز الموثوقية والتحقق، وضمان أعلى مستويات السلامة لجميع الأطراف، أسوة بالنماذج المطبقة في الدول المتقدمة.

إزالة اللوائح التجارية الإلزامية

قال الدكتور لو كووك تاي، المحاضر في جامعة هو تشي منه للقانون، إنه لضمان السلامة والشفافية والتحكم في استخدام الدفعات المقدمة، يجب أن تتم عمليات شراء وبيع المساكن المستقبلية عبر البنوك. يمكن لهذا الإجراء أن يحل محل الضمانات المصرفية إذا طُلب من المستثمر تحويل كامل الدفعة المقدمة إلى حساب ضمان. سيتم صرف الأموال فقط وفقًا لتقدم مشروع المستثمر. سيساعد هذا الحل أيضًا في خفض تكاليف الضمانات المصرفية والحد من المعاملات "غير الواضحة" لأغراض غسل الأموال في معاملات الأعمال العقارية.

في غضون ذلك، ووفقًا للأستاذ الدكتور دانج هونغ فو، نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق، فإن بيع المساكن المستقبلية (بدون السجل الوردي) يتم حاليًا من خلال مكاتب الوساطة. أما بالنسبة للعقارات ذات السجل الوردي، فيجب أن تتم جميع المعاملات عبر مكتب توثيق.

يُخوّل القانون كاتب العدل من قِبل الدولة بتقديم خدمات عامة، وهو لقب قضائي، ويلعب دور "حارس البوابة"، إذ يُرشد الأطراف إلى المعاملات وفقًا للأنظمة، ويضمن الشرعية والسلامة. أما بالنسبة لصالات التداول، وهي خدمات خاصة، فمن الصعب امتلاك أدوات إدارية وحكومية لضمان الشرعية، مما يؤدي إلى نزاعات ومخاطر على كل من المشترين والبائعين. وصرح البروفيسور دانغ هونغ فو قائلاً: "يجب تقنين كيفية تطبيق القانون، لا تطبيق المعاملات آليًا من خلال الصالة. لذلك، يجب حذف اللوائح المتعلقة بمعاملات العقارات من خلال الصالة من مشروع قانون الأعمال العقارية (المُعدّل)".

Làm gì để không bị lừa khi giao dịch bất động sản ? - Ảnh 2. — لا ينبغي أن يشترط أن تتم المعاملات العقارية عبر الأرضية.

وفقًا للموثق هوانغ مانه ثانغ، رئيس مكتب التوثيق رقم 7 (مدينة هو تشي منه)، يختلف نظام التوثيق الحالي عن قاعات تداول العقارات من حيث طبيعتها ونطاقها ومنتجات خدماتها وإجراءاتها... التوثيق خدمة عامة تُنظمها الدولة، وأداة إدارية وتنظيمية تابعة لها، وآلية دفاعية، ذات قيمة قانونية وإثباتية وتداولية. في المقابل، تُعنى قاعات تداول العقارات الخاصة بمعاملات العقارات، وهي ذات نطاق واحد، وتعتمد على شركات العقارات، وهي في الغالب اتفاقيات شفهية أو وثائق معاملات قد تؤدي بسهولة إلى عواقب اقتصادية وقانونية وخيمة، ونزاعات، واحتيال...

الأمر الأكثر إثارة للقلق هو أن الوسطاء في قاعة التداول قد يُخفون معلومات تتعلق بمسائل قانونية غير مواتية، أو يُعلنون بطريقة غير متحيزة. عند نشوء نزاعات، أو وجود عيب في المنتجات أو تأخرها، من المسؤول؟ لا توجد آلية لضمان السلامة القانونية وأمن المعاملات في قاعة التداول. لذلك، لا يُمكن إدراج هذا الأمر في مشروع قانون الأعمال العقارية (المُعدّل) المُزمع تقديمه قريبًا.

يُعارض معظم الناس اللائحة التي تُلزم معاملات العقارات بالخضوع لفحص "الأرضية"، لأن هذه الأخيرة لا تملك حاليًا صلاحية تأكيد قانونية المعاملة. هذه اللائحة غير فعّالة ويجب إلغاؤها.

نظرة سريعة على الساعة ١٢ ظهرًا يوم ١٦ يونيو: نشرة الأخبار البانورامية

[إعلان 2]
رابط المصدر