قانون الأراضي سيُدخل سوق الإسكان في هانوي إلى "دورة جديدة"

قطاع الشقق يحظى باهتمام مفاجئ من سوق هانوي

في النصف الأول من عام ٢٠٢٤، سيظل قطاع الإسكان محور اهتمام سوق العقارات. وقد شهد قطاع الشقق إقبالاً متزايداً، مما أدى إلى ارتفاع حاد في أسعار المنتجات في السوق الثانوية.

يُظهر تقرير سافيلز فيتنام للربع الثاني من عام 2024 أنه منذ عام 2020، ارتفع متوسط ​​السعر الأساسي بنسبة 18% سنويًا، بينما ارتفع السعر الثانوي بنسبة 14% سنويًا.

بحلول منتصف عام ٢٠٢٤، سيصل السعر الأساسي لقطاع الشقق إلى ٦٥ مليون دونج/متر مربع، بزيادة قدرها ١٠٪ على أساس ربع سنوي و٢٤٪ على أساس سنوي. والجدير بالذكر أن سافيلز لم تسجل أي عروض جديدة تقل عن ٤٥ مليون دونج فيتنامي في الربع الثاني من عام ٢٠٢٤.

وترى شركة سافيلز فيتنام أن العرض المحدود وعدم التوازن في المنتجات هما السببان الرئيسيان وراء الارتفاع الحاد المستمر في أسعار بيع قطاع الشقق.

المصدر: تقرير نظرة عامة على السوق من شركة سافيلز لمدة 6 أشهر/2024.

في الربع الثاني من عام ٢٠٢٤، انخفض العرض الجديد بنسبة ٣٤٪ على أساس ربع سنوي و٢٥٪ على أساس سنوي ليصل إلى ٢٦٩٧ وحدة. وانخفض العرض الأولي بنسبة ٢٠٪ على أساس ربع سنوي و٤٩٪ على أساس سنوي ليصل إلى ١٠٣١٧ وحدة.

سجّلت مبيعات الشقق في الأشهر الستة الأولى من العام أغلبيةً في فئة الشقق من الفئة "ب"، حيث بلغت حصتها 96% من إجمالي الوحدات المباعة، والبالغ عددها 5,085 وحدة.

يقدم هذا القطاع خدمات عالية الجودة تلبي احتياجات الحياة اليومية، مما يساعد المشترين على تحقيق التوازن بين تكاليف شراء المنزل وجودة الحياة.

وقالت السيدة دو ثي تو هانج، المديرة الأولى لقسم الاستشارات والبحوث في سافيلز هانوي: "بالمقارنة مع نفس الفترة من العام الماضي، ارتفع متوسط ​​سعر الشقق في السوق الثانوية بنسبة 25٪، حتى أن شرائح الفئة ب والفئة ج سجلت زيادة تتراوح بين 27٪ إلى 29٪".

قطاع الفلل يتعافى ببطء

وفيما يتعلق بقطاع الفلل/التاون هاوس، وبحسب تقرير سافيلز ، هناك دلائل على بطء التعافي.

خلال الأشهر الستة الأولى من العام، انخفض عدد الصفقات في قطاع الفلل/التاون هاوس بنسبة 40% على أساس ربع سنوي، ورغم ارتفاعه بنسبة 5% على أساس سنوي ليصل إلى 111 وحدة، إلا أن معدل الاستيعاب الربع سنوي لم يتجاوز 18%. وبلغ معدل الاستيعاب للوحدات الجديدة 48%، بانخفاض 15 نقطة مئوية على أساس ربع سنوي و3 نقاط مئوية على أساس سنوي.

تم تسجيل غالبية المعاملات الأولية في منطقة ها دونج بنسبة 61٪، وذلك بفضل مشاريع البنية التحتية التي تقترب من الاكتمال مثل شارع Le Quang Dao، والذي من المتوقع أن يبدأ تشغيله في الربع الرابع من عام 2024. وتبعتها منطقة هوانج ماي ومنطقة ثونج تين بنسبة 14٪ و9٪ على التوالي.

السيدة دو ثي تو هانج - المدير الأول، قسم الاستشارات والبحوث، سافيلز هانوي.

أوضحت السيدة هانغ: "لم يُظهر قطاع الفلل/التاون هاوس في المشاريع أي علامات انتعاش، فقد ارتفعت الأسعار بشكل كبير، لكن السيولة ليست جيدة. في الوقت نفسه، لا تزال الأسواق المجاورة تشهد عروضًا جديدة بأسعار تنافسية، والطلب على المشتريات أعلى".

على وجه التحديد، لا يزال المعروض من الفلل في المشاريع الجديدة وفيرًا. ووفقًا لتقرير سافيلز، بلغ المعروض الجديد 128 وحدة، بزيادة قدرها 38% على أساس ربع سنوي، وانخفاض بنسبة 2% على أساس سنوي.

ويأتي العرض الجديد من مشروعين قائمين في ها دونج: An Quy Villa الذي يضم 54 فيلا، في حين يضم An Lac Green Symphony في Hoai Duc 12 منزلًا جديدًا، ويضم Him Lam Thuong Tin 11 متجرًا جديدًا.

بلغ العرض الأولي 608 وحدات من 16 مشروعًا، بانخفاض 9% على أساس ربع سنوي و24% على أساس سنوي. واستحوذت الفلل على 39% من العرض الأولي، وذلك بفضل المعروض الجديد خلال الربع.

في الأشهر الستة الأولى من العام، ارتفعت الأسعار الأولية للفلل في المشاريع بنسبة 9٪، لتصل إلى 178 مليون دونج/م2 من الأرض.

وانخفضت أسعار المنازل بنسبة 2% على أساس ربع سنوي إلى 188 مليون دونج للمتر المربع، ويرجع ذلك أساسًا إلى بيع الوحدات ذات الأسعار المرتفعة ولم يتبق سوى الوحدات ذات الأسعار المنخفضة.

وارتفعت أسعار المحلات التجارية بنسبة 3% على أساس ربع سنوي، لتصل إلى 288 مليون دونج/م² من الأرض.

قانون الأراضي يدعم سوق العقارات

وبحسب السيدة هانج، من المتوقع أن يدخل سوق الإسكان في هانوي "دورة جديدة" لأن قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية دخل حيز التنفيذ رسميًا في وقت مبكر من الأول من أغسطس.

"عندما يدخل القانون حيز التنفيذ مبكرًا، سيتم حل العديد من مشاكل السوق وستحدث التأثيرات بشكل أسرع.

على سبيل المثال، مشكلة محدودية العرض في العديد من المناطق. فعندما يكون العرض محدودًا، تقلّ خيارات الناس، مما يؤدي إلى عدم استقرار الأسعار وميلها إلى الارتفاع. وسيكون لحل مشكلة محدودية العرض أثر إيجابي على السوق بشكل عام.

ومع ذلك، تجدر الإشارة أيضًا إلى أنه على الرغم من أن القانون يدخل حيز التنفيذ قريبًا، فإن الأمر سيستغرق بعض الوقت لحل مشكلة العرض المحدود لأن المشاريع تنتظر حاليًا وثائق التوجيه"، كما قالت السيدة هانج.

وأشارت السيدة هانغ إلى أن أسعار قطاعات الإسكان في الوقت الحالي مرتفعة، مما يؤثر بشكل كبير على قرارات الاستثمار وسيولة السوق.

ومع صدور الإرشادات بشكل تدريجي، من المتوقع أن تصبح الأسعار أكثر استقرارا، وأن تصبح مصالح الناس أكثر ضمانا، على سبيل المثال، الشروط واللوائح الخاصة ببيع المنتجات التي سيتم تشكيلها في المستقبل.

ستكون للمشاريع التي لم تتم الموافقة عليها سابقًا أساس للحل، ويمكن حل العديد من القضايا الأخرى، بما في ذلك حساب رسوم استخدام الأراضي، وإيجار الأراضي، وتطوير الإسكان الاجتماعي...

قانون الأراضي سيساعد على استقرار أسعار العقارات وضمان مصالح المواطنين بشكل أفضل.

ومن المتوقع أيضًا أن يوفر الإقرار المبكر للقانون دعمًا مبكرًا للسوق، ويؤثر بشكل إيجابي على نفسية المشترين والمستثمرين، ويساعدهم على الشعور بمزيد من الثقة في قراراتهم وخطط أعمالهم وتطويرهم في المستقبل القريب، وفقًا للخبراء.

ينص قانون العقارات عادةً على أنه لا يُسمح للمستثمرين بتحصيل ودائع تتجاوز 5% من قيمة العقار. كما لا يُسمح بتحصيل الودائع إلا في حال استيفاء المنازل وأعمال البناء جميع شروط بدء العمل وفقًا لأحكام قانون العقارات لعام 2023.

ويساعد هذا في حماية المشترين من خطر الاستيلاء على رأس المال قبل استكمال الإجراءات القانونية اللازمة، مما يمنح المشترين مزيدًا من الوقت لإعداد الأمور المالية.

وفي الوقت نفسه، يساهم هذا التنظيم في خلق المزيد من الثقة في معاملات السوق.

علاوة على ذلك، في الفترة المقبلة، ومع محدودية صندوق الأراضي والمشاريع والعرض في وسط المدينة، فإن اتجاه الانتقال إلى الضواحي سيستمر بقوة، مما يؤثر على كل من قطاعات الشقق والفيلات/التاون هاوس.

بالنسبة للشقق، يأتي الطلب عليها في الغالب من شريحة الدخل المتوسط. وتتمتع هذه الشريحة بأسعار معقولة، إذ لا تتجاوز أسعارها 3 مليارات دولار، بينما لا يوفر سوق هانوي خيارات واسعة لهذه الشريحة السعرية.

ولذلك، أخذ المشترون في الاعتبار المشاريع الواقعة في الضواحي مثل نام تو ليم، وها دونج، وجيا لام، والتي توفر ما يصل إلى 93% من المعروض في هذا القطاع.

أما بالنسبة للفيلات/التاون هاوس، فمن المقرر أن توفر 13 مشروعًا بحلول نهاية عام 2024 ما مجموعه 2,951 وحدة.

وبالمثل، بالنسبة للفلل/التاون هاوس، بحلول نهاية عام ٢٠٢٤، سيوفر ١٣ مشروعًا ما مجموعه ٢٩٥١ وحدة، معظمها في منطقة دونغ آنه بنسبة ٣٤٪ من المعروض المستقبلي، تليها منطقة ها دونغ بنسبة ١٩٪، ثم منطقة هواي دوك بنسبة ١٦٪.

وفي تقييمها لهذا الاتجاه، أوضحت السيدة هانج: "في هذا السياق، تضطر المدينة إلى الاستثمار في تطوير البنية الأساسية حول الحزام، لتخفيف الحمل على وسط المدينة، وتوزيع السكان على الضواحي.

توجد حاليًا مناطق حضرية جديدة في مناطق بعيدة عن المركز مع استثمار في المرافق المتزامنة والجيدة الجودة، مع زيادة عدد المعاملات، مما يجعل الناس أكثر انفتاحًا على الانتقال إلى هذه المناطق.

ويأتي الطلب أيضًا من الأشخاص الذين يمكنهم العمل عن بُعد، ولا يحتاجون إلى الكثير من السفر ولكن لا يزال بإمكانهم الحصول على مرافق متزامنة وبنية تحتية جيدة للمناظر الطبيعية.

وبحسب إعلان وزارة النقل في هانوي، هناك حاليا 11 مشروعا استثماريا لبناء حركة المرور من المقرر أن تبدأ أعمال البناء في هانوي. وسيتم نقل 13 وزارة ووكالة مركزية خارج المدينة الداخلية، لتركز في منطقتي البحيرة الغربية ومي تري.

المصدر: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-savills-luat-dat-dai-se-dua-thi-truong-nha-o-ha-noi-buoc-vao-chu-ky-moi-204240812154606182.htm