ما يجب مراعاته عند الاستثمار في الشقق

سمعة المستثمر وسعر البيع واستخدام الرافعة المالية هي الاعتبارات الرئيسية الثلاثة التي يقدمها مستشارو الاستثمار العقاري للمستثمرين في قطاع الشقق.

تعد الشقق في هانوي مطلوبة من قبل العديد من المستثمرين في مدينة هوشي منه. الصورة: دوك ثانه

التدفق النقدي من مدينة هوشي منه إلى هانوي

لقد شهدنا في الآونة الأخيرة العديد من المستثمرين من الجنوب "يسبحون عكس التيار" إلى سوق هانوي. إنهم مهتمون بالتعرف على المشاريع في قطاع الشقق الراقية.

تظهر بيانات OneHousing أن عدد الأشخاص الذين يبحثون عن عقارات في هانوي من مدينة هوشي منه قد زاد بمقدار 7.5 مرة مقارنة بالسابق.

وبحسب السيد تران كوانج ترونج، مدير تطوير الأعمال في شركة OneHousing، فإنه حتى هذه النقطة، سواء كان الأمر يتعلق بالمنتجات الأولية أو الثانوية، فإن مستوى الأسعار في هانوي لا يزال أرخص من مدينة هوشي منه. وعلى وجه التحديد، مع سوق الشقق، في نفس القطاع، في هانوي، فإن الفارق يبلغ حوالي 30% مقارنة بمدينة هوشي منه، مع بعض خطوط المنتجات التي تصل إلى 40%.

يشير تقرير وزارة البناء عن سوق العقارات في الربع الأول من عام 2024 إلى أن سوق الشقق لا يزال يجذب انتباه المجموعات ذات الاحتياجات السكنية الحقيقية والمستثمرين المتوسطين والطويلي الأجل. وعلى وجه الخصوص، يتراوح متوسط ​​سعر بيع بعض المشاريع في هانوي ومدينة هوشي منه بين 50 و70 مليون دونج/متر مربع.

ويوصي الخبراء المستثمرين بالتفكير بعناية عند اختيار حد القرض. لا يمكن لأي بنك أو مستثمر أن يرافق العملاء بالتزام يصل إلى 15-20 سنة، وبالتالي فإن القرض بنحو 50% من قيمة المنتج هو المناسب، وأي شيء أكبر من ذلك، من 70% أو أكثر، هو عالي المخاطر.

في هانوي، ارتفعت أسعار الشقق المعروضة للبيع بشكل مستمر في كل من الأسواق الأولية والثانوية. في أبريل 2024، ارتفعت أسعار الشقق ذات الأسعار المعقولة (أقل من 30 مليون دونج/م2) بنسبة 12% مقارنة بالشهر السابق. كما ارتفعت أسعار الشقق المتوسطة (30-50 مليون دونج/م2) بنسبة 5%، والشقق الفاخرة (أكثر من 50 مليون دونج/م2) بنسبة 3%.

وقال ممثل شركة OneHousing إن المستثمرين من مدينة هوشي منه إلى هانوي وبعض المقاطعات والمدن الكبرى في الشمال لديهم ذوقان رئيسيان.

أولاً، ابحث عن شقق في مشاريع منخفضة الارتفاع، ومشاريع قائمة لمستثمرين ذوي سمعة طيبة، فهم يرون هذا هو الوقت المناسب لوضع أموالهم. ما يميز هذه المجموعة من المستثمرين هو أنهم لا يفكرون في الاستثمار طويل الأجل، ففترة استثمارهم لا تتجاوز عامين فقط.

ثانياً، في قطاع الشقق، يعطي المستثمرون في مدينة هوشي منه الأولوية لاختيار المشاريع من المستثمرين ذوي العلامات التجارية ذات السمعة الطيبة، وخاصة أولئك الذين ساعدتهم منتجاتهم في تحقيق الأرباح ولديهم سيولة جيدة في سوق مدينة هوشي منه.

في مشروعي Vinhomes Ocean Park وVinhomes Smart City، يستحوذ المستثمر Masterise Homes دائمًا على نسبة كبيرة ويتزايد باطراد كل عام، ومن المتوقع أن يصل إلى أكثر من 40% في الفترة من 2024 إلى 2026. وسيكون هذا بمثابة عرض وفير للمستثمرين الذين يتطلعون إلى الاستثمار في قطاع الشقق الراقية في هانوي.

في الوقت الحالي، فإن الضغط الأكبر على المستثمرين هو الاحتفاظ بالنقد. أسعار الذهب ترتفع، والتضخم يرتفع، مما يجعل المستثمرين يعتقدون أنه إذا احتفظوا بالأموال فإنهم يخسرون أصولهم تدريجيا، لذلك يميلون إلى الاستثمار في العقارات.

علقت السيدة كاو تي ثانه هونغ، المديرة الأولى لقسم أبحاث سافيلز في مدينة هوشي منه، بأن هذا هو الوقت المناسب للاستثمار في الشقق للإيجار، لأنه في السنوات الثلاث إلى الخمس المقبلة، سيظل المعروض من الشقق في وسط مدينة هوشي منه وهانوي نادرًا بسبب صندوق الأراضي المحدود لتطوير المشاريع. وبالتالي، بعد فترة التأجير، يمكن للمستثمرين البيع للاستمتاع بفارق السعر مع مرور الوقت، مع الحصول على تدفق نقدي إضافي من التأجير.

وقد رأى العديد من المستثمرين فرصًا عندما سُمح للفيتناميين المغتربين بشراء المنازل والتمتع بكامل الحقوق كمواطنين فيتناميين بموجب قانون الأراضي (المعدل). إذا كنت تستثمر في الوقت الحالي، فقد يكون لديك سيولة جيدة عند تلقي تدفقات نقدية كبيرة من الفيتناميين في الخارج.

كن حذرا قبل وضع المال

ويقول خبراء سافيلز إنه عند اتخاذ قرار الاستثمار في الشقق للإيجار، ينبغي على المستثمرين إعطاء الأولوية للشقق التي تم تسليمها والمزودة بسجلات وردية حتى يتمكنوا من الاقتراض من البنوك. في حالة شراء شقة جديدة، هناك حسابات أكثر. ومن الممكن أن تكون الأولوية لتحويل دفعة أولى لتحقيق الربح، ثم التفكير في التأجير وانتظار ارتفاع السعر.

أصبح حصول الناس على الشقق صعباً بشكل متزايد، لأن نمو الدخل لا يستطيع مواكبة نمو أسعار المساكن. في المستقبل، ستكون أسعار مشاريع الشقق الأولية مرتفعة لأن المستثمرين يجب أن يحققوا أقصى قدر من الأرباح عندما ترتفع تكاليف المدخلات. وهذا يفسر جزئيا اتجاه العديد من الأسر الشابة اليوم إلى استئجار المنازل. ومع ذلك، بالنسبة للمستثمرين، فإن شراء منزل لانتظار ارتفاع الأسعار أو استغلاله للإيجار في هذا الوقت يحتاج أيضًا إلى حسابات دقيقة.

وبحسب السيدة كاو ثي ثانه هونغ، فإن سياسات المبيعات التي أطلقها المستثمرون في هذا الوقت "ترضي" المشترين أيضًا. ومع ذلك، يتعين على مشتري المنازل الانتباه إلى سمعة المستثمر.

«إن توفير العديد من السياسات الجذابة، وسواءٌ أكانت قابلةً للتنفيذ أم لا، مسألةٌ أخرى. فهناك حالاتٌ عديدةٌ، لأسبابٍ عديدة، يعجز فيها مستثمرو المشاريع عن الوفاء بالتزاماتهم تجاه مشتري المنازل»، هذا ما أوضحته السيدة هونغ.

وبالإضافة إلى ذلك، يحتاج المستثمرون إلى تحليل أسعار الشقق بعناية. خلال عملية البيع، غالبًا ما تكون أسعار المنازل المباعة في مراحل لاحقة أعلى من تلك التي تم بيعها في وقت سابق. ولذلك، يقوم المستثمرون أيضًا بتنفيذ العديد من الحوافز، كما أصبحت طرق الدفع أيضًا أكثر تنوعًا. يحتاج المشترون إلى مقارنة الأسعار والتحقق منها بعناية لاتخاذ قرار ما إذا كانوا يريدون شراء المنتجات من المرحلة السابقة أو التالية.

إن شراء المنتجات في المراحل المبكرة سيكون بأسعار أفضل، ولكن فترة السداد ستكون أقصر، لذا عليك إعداد الموارد المالية مسبقًا. وفي المراحل اللاحقة، ورغم أن السعر أعلى، فإن جدول السداد يكون أطول، وبالتالي فإن الضغط المالي سوف يقل.

وأخيرا، هناك استخدام الرافعة المالية من البنوك لشراء منزل. وبحسب خبراء سافيلز، فإن البنوك عادة تقدم حزم قروض بأسعار فائدة تفضيلية لفترة محددة (2-3 سنوات)، وبعدها يتبدل سعر الفائدة.

لذلك، يجب على المستثمرين دراسة وضعهم المالي بعناية، وتجنب الاقتراض بشكل كبير، مما يؤدي إلى عبء ديون كبير، لأنه إذا اقترضوا ولم يتمكنوا من السداد، فسوف يضطرون إلى البيع وتكبد الخسائر.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/luu-y-gi-khi-xuong-tien-dau-tu-chung-cu-d215915.html