رغم تزايد موجة عودة العقارات إلا أن سعر الإيجار لم ينخفض فما السبب؟
منذ نهاية عام ٢٠٢٤ وحتى الآن، وعلى طول الشوارع الرئيسية المزدحمة في وسط مدينة هو تشي منه، مثل نجوين هوي، ولي لوي (المنطقة ١)، وفو فان تان، وهاي با ترونغ (المنطقة ١، المنطقة ٣)، وفان شيش لونغ (منطقة فو نهوان)، ونغوين تراي (المنطقة ٥)، وبا ثانغ هاي (المنطقة ١٠)، أُغلقت المزيد والمزيد من أماكن الإيجار، على الرغم من أن موسم الذروة هو موسم الأعمال الأكثر ازدحامًا في السنة. والسبب الرئيسي هو ارتفاع أسعار الإيجار.
مساحة فارغة، والإيجار لا يزال يرتفع
وفقًا لبعض سماسرة التأجير في مدينة هو تشي منه، فإن وضع المتاجر والمطاعم راكد، والجميع يلاحظ ذلك، ولكن المفارقة أن سعر الإيجار لم ينخفض. أعلن معظم مُلّاك العقارات عن زيادة في سعر الإيجار بنسبة تتراوح بين 10% و15% ابتداءً من بداية عام 2025. ومهما حاول أصحاب الأعمال من توسلات أو تفاوض، فإنهم لا يخفضون المكافأة إلا ببضعة ملايين دونج فيتنامي أو بنسب مئوية قليلة لمدة شهر أو شهرين، بينما الإيجار الفعلي أعلى بكثير من ذي قبل.
قال السيد تاي تران، مدير متجر أزياء رجالية ونسائية في شارع نجوين تراي، إنه يرغب في نقل ملكية متجره الذي تبلغ مساحته 80 مترًا مربعًا، مع تبقي 4 سنوات على عقد الإيجار ودفع إيجار شهري قدره 60 مليون دونج، مع دفعة مقدمة لمدة 3 أشهر. وكان السبب هو "عدم توفيقه مع المالك" وخططه للانتقال إلى نوع آخر من الأعمال. ومع ذلك، عندما سألنا السيد تاي تران، أخبرنا أنه نظرًا لتعثر أعماله، فقد تفاوض عدة مرات لتخفيض الإيجار، لكن المالك لم يوافق، بل قال إنه سيزيد بنسبة 5% اعتبارًا من عام 2025.
مساحة شاغرة في شارع ٣/٢، المنطقة ١٠، مدينة هو تشي منه، منذ فترة طويلة. الصورة: لي تينه
تُظهر بيانات موقع Batdongsan.com أنه خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2024، ارتفعت أسعار إيجارات المنازل في الأحياء 1 و3 و10 ومدينة ثو دوك (الحي 2 سابقًا) ومنطقة بينه ثانه بنسبة تراوحت بين 10% و30%. والجدير بالذكر أن أسعار الإيجار في شارع نجوين تراي ارتفعت بأكثر من 100% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي، مما دفع العديد من المتاجر إلى إعادة فتحها. يمتلئ هذا الشارع حاليًا بلافتات إعلانية للإيجار، مع وجود أرقام هواتف السماسرة على واجهاته، مما يُضفي جوًا من الفوضى.
ليس فقط في مدينة هو تشي منه، في هانوي ، العديد من شوارع الموضة في المركز مثل كيم ما، تاي ها، تشوا بوك، فام نغوك ثاتش... أغلقت المتاجر أيضًا على التوالي. المنازل المطلة على الشارع للإيجار بأسعار تتراوح من عشرات الملايين إلى مئات الملايين من دونج فيتنامي/شهريًا أصبحت الآن فارغة في انتظار المستأجرين. قالت السيدة نجوين ثي لان، التي لديها متجر من 3 طوابق للإيجار في شارع كيم ما (منطقة با دينه)، إن المبنى فارغ منذ 3 أشهر الآن، إذا كان هناك عملاء، فيمكنهم الإيجار بأكثر من 100 مليون دونج فيتنامي/شهريًا. وفقًا للسيدة لان، فإن العديد من العلامات التجارية والمتاجر في هذا الشارع تغلق وتغادر باستمرار. والسبب الرئيسي هو أن العمل بطيء، لذلك يتحولون إلى المبيعات عبر الإنترنت، وليس بالضرورة لأن المبنى باهظ الثمن.
وفقًا لبيانات موقع Batdongsan.com.vn، انخفض الإقبال على استئجار منازل التاون هاوس في هانوي ومدينة هو تشي منه خلال الربع الأخير من العام. في الوقت نفسه، يشهد سعر إيجار هذه المنازل في هانوي ومدينة هو تشي منه ارتفاعًا مستمرًا منذ عام 2023. على سبيل المثال، في هانوي، بلغ سعر الإيجار 65 مليون دونج فيتنامي فقط للمنزل الواحد شهريًا خلال الربع الأول من عام 2023، ولكنه ارتفع بحلول الربع الأخير إلى 70 مليون دونج فيتنامي شهريًا؛ بينما ارتفع أيضًا في مدينة هو تشي منه من 65 مليون دونج فيتنامي شهريًا إلى 80 مليون دونج فيتنامي شهريًا.
من الصعب العثور على أرضية مشتركة!
أكد السيد لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة إس جي أو هومز للاستشارات والتطوير العقاري المساهمة (هانوي)، أن سوق العقارات المطلة على الشارع راكد، وأن الشوارع الرئيسية والمواقع الجيدة فقط هي التي تجذب بعض العلامات التجارية والقطاعات للتأجير. وأضاف: "السوق العام كئيب، والسبب هو النمو القوي للتسوق الإلكتروني، لذا لا يحتاج أصحاب الأعمال والبائعون إلى واجهة شارع لعرض العديد من المنتجات".
علاوة على ذلك، فإن صيانة أماكن العمل غير المتصلة بالإنترنت مكلفة، لذا يحرص المستأجرون بشدة على ضمان كفاءة أعمالهم. ناهيك عن أن السوق في حالة كساد، والأسعار لا تزال في ارتفاع.
وأوضح السيد تشونغ أن زيادة أسعار الإيجار للمنازل المطلة على الشارع ترجع إلى زيادة أسعار العقارات بشكل عام والمنازل المطلة على الشارع بشكل خاص في عام 2024 بنسبة تقديرية تتراوح بين 30٪ و50٪ مقارنة بعام 2023. على سبيل المثال، إذا كان سعر المنزل المطل على الشارع في عام 2023 هو 20 مليار دونج، فقد ارتفع الآن إلى 30 مليار دونج، لذلك يتوقع المؤجر أيضًا أن يرتفع سعر الإيجار لتحقيق مستوى الربح المطلوب.
قال السيد نجوين تات ثينه، مؤسس منصة HouseZy.vn للعقارات التكنولوجية، إن مشكلة العقارات غير المباعة في مدينة هو تشي منه مستمرة منذ سنوات عديدة، وبلغت ذروتها بعد جائحة كوفيد-19، نتيجةً لازدهار التجارة الإلكترونية، كما تغيرت عادات الاستهلاك والتسوق لدى المستهلكين بشكل كبير، مما أدى إلى عدم بيع طرق كانت رائجة سابقًا. إلى جانب ذلك، يرفع مُلّاك العقارات الإيجارات بما يتناسب مع القيمة المضافة للعقار، بغض النظر عن استراتيجية المتاجر، وخاصةً السلاسل التجارية، لخفض التكاليف، مما أدى إلى عدم بيع العقارات. أصحاب العقارات الجميلة في المناطق المركزية ١، ٣، ٥... جميعهم ميسورون ماليًا، لذا فهم يرفعون الأسعار باستمرار. كما أنهم يعرفون جيدًا هوية المستأجرين. فهم لا يستأجرون فقط لأغراض العمل، بل أيضًا للترويج للعلامات التجارية، وعادةً ما يكون مقر هان ثوين (المنطقة ١) الذي أعادته ستاربكس كوفي منتصف عام ٢٠٢٤، حيث توجد العديد من العلامات التجارية الشهيرة التي ترغب في الاستئجار على الرغم من ارتفاع السعر بنحو عشرة آلاف دولار أمريكي مقارنةً بالسابق. مع هذه العقارات القيّمة، لا يوافق المالك إلا على من يقبل السعر الذي يعرضه، ولا يخفضه أبدًا - قال السيد ثينه.
بالإضافة إلى ذلك، فإن أصحاب هذه المباني يحسبون أيضًا بعناية شديدة، إذا لم يؤجروا للأشخاص المناسبين، فإن قيمة المبنى ستنخفض، وإذا قاموا بتأجيره لأشخاص ليس لديهم إمكانات كافية، فإن العمل سيكون غير مستقر ومحفوفًا بالمخاطر للغاية.
قال السيد فان دينه فوك، الرئيس التنفيذي لشركة Seenee (وهي وحدة متخصصة في مراجعة المشاريع والمنتجات العقارية)، إن العديد من مُلاك العقارات لا يزالون يرفعون أسعار الإيجارات لمقارنتها بأرباحهم مع أسعار الفائدة المصرفية المنخفضة حاليًا. كما يُقارنون أسعار إيجاراتهم بعقارات مماثلة لتجنب انخفاض قيمة العقار. إضافةً إلى ذلك، وإيمانًا منهم بإمكانية انتعاش السوق، يُفضل مُلاك العقارات انتظار مستأجرين مُناسبين بدلًا من خفض الأسعار، مما قد يؤثر على أسعار الإيجار في المنطقة بأكملها. وحلل السيد فوك الوضع قائلًا: "في المناطق المركزية، مثل المناطق 1 و3 و5 و10، يتمتع العديد من مُلاك العقارات بإمكانيات مالية جيدة، وغالبًا ما يُوحدون جهودهم للحفاظ على مستوى الأسعار العام. ويخشون أن يؤثر خفض أسعار أحد العقارات على المنطقة بأكملها، مما يُصعّب ارتفاع أسعار الإيجار وقيم العقارات. في الوقت نفسه، يرغب المُستأجرون في عقارات جميلة بأسعار معقولة، مما يؤدي إلى عدم التوصل إلى اتفاقات، وتبقى العقارات شاغرة لفترة طويلة، لكن أسعار الإيجار لا تزال ترتفع".
ويتوقع الخبراء أنه خلال العامين أو الثلاثة أعوام المقبلة، سيزداد وضع المباني الشاغرة في هانوي ومدينة هو تشي منه، وخاصة في المناطق المركزية، بسبب الصعوبات الاقتصادية وتحول سلوك المستهلك إلى التسوق عبر الإنترنت والتجارة الإلكترونية.
للتغلب على هذه المشكلة، يتعين على مُلّاك العقارات تعديل أسعار الإيجار لتتناسب مع السوق، والحفاظ على استقرارها لمدة تتراوح بين 3 و5 سنوات، ودعم التخفيضات الأولية في أسعار الإيجار لتشجيع المستأجرين. ومن جانب المستأجرين، من الضروري أيضًا إعداد خطة عمل واضحة لبناء الثقة مع المُلّاك، بل وحتى التفكير في مشاركة العقارات مع وحدات أخرى لتقليل التكاليف والمخاطر في المراحل المبكرة.
وقال السيد لي دينه تشونغ إنه في السياق الحالي، فإن الطريقة الوحيدة المتبقية هي أن يناقش الملاك والمستأجرون الصعوبات ويتشاركونها بشكل استباقي مع بعضهم البعض لإيجاد أفضل حل.
وفقًا للسيد لي دينه تشونغ، فقد أثر ازدهار مراكز التسوق أيضًا على أنشطة تأجير المنازل. وعلّق السيد تشونغ قائلاً: "لا يزال الاتجاه السائد في الدول المتقدمة هو ممارسة الأعمال التجارية بشكل رئيسي في مراكز التسوق، وليس البيع في الشوارع".
[إعلان 2]
المصدر: https://nld.com.vn/ly-giai-da-tang-gia-cua-mat-bang-cho-thue-196250106205409965.htm
تعليق (0)