منع ظاهرة الجيوش الزرقاء والحمراء في مزادات الأصول

[إعلان 1]

استمراراً لجلسة دور الانعقاد السادس، ناقش مجلس الأمة في قاعة المجلس صباح يوم 28 نوفمبر مشروع قانون بتعديل واستكمال عدد من مواد قانون المزاد العقاري. وأشاد المندوبون بشدة باهتمام الحكومة بتعديل واستكمال قانون مزاد العقارات بهدف رقمنة ومنع ومكافحة الفساد والسلبية والهدر والتغلب على القيود والنقائص المؤسسية وتعزيز الدعاية والشفافية في أنشطة المزاد وتحسين فعالية وكفاءة إدارة الدولة لمزادات العقارات.

ومن بين القضايا التي تهم العديد من المندوبين ويعطون آراءهم بشأنها هي مبلغ الإيداع وحقوق ومسؤوليات الشخص الذي يملك العقار الذي سيتم عرضه في المزاد، والمشاركين في المزاد، والمزاد العلني، ومنظمة المزاد العقاري...

العيب الأكبر هو تحديد "رأس المال الحقيقي" للمشاركين في المزاد.

وأكد المندوب تران فان خاي (وفد ها نام ) أن تعديل واستكمال قانون مزاد العقارات ضروري وعاجل للغاية، مما يساهم في منع المضايقات والإساءة التي تسبب الفوضى وخسارة الميزانية في هذا المجال.

أثار المندوبون ظاهرة "سماسرة المزادات" و"القوات الزرقاء والحمراء" المتواطئة والتي تعمل على تشويه نتائج المزادات وتهدد المشاركين في المزادات "بخفض الأسعار"؛ عرض أسعار مرتفعة للغاية لبعض قطع الأراضي، ثم "التخلي عن الودائع"، وخلق مستويات "أسعار افتراضية" للتلاعب بالسوق... وقال المندوبون إنه لمنع هذه الظاهرة، ينص مشروع القانون على التعامل الصارم مع "تسريبات المعلومات" وهو أمر ضروري. ومع ذلك، وفقًا للمندوب تران فان خاي، من الضروري دراسة واستكمال اللوائح التي تحظر تنظيم مزادات الأصول ومجلس مزادات الأصول حتى يتمكن الأشخاص الذين لا يملكون القدرة المالية الكافية أو "رأس المال" من المشاركة في مزادات الأصول.

وفيما يتعلق بالأعمال المحظورة، فإن قانون المزاد العقاري الحالي لا ينظم مسألة تحديد الموارد المالية للمشاركين في المزاد. وبحسب المندوب فإن ذلك يؤدي إلى حالة استغلال المزادات لتعطيل سوق الأراضي أو "المزايدة نيابة عن الغير" بسبب عدم كفاية الموارد المالية، والاعتماد في كثير من الحالات على الضمانات المصرفية كليا...

وفي الممارسة الأخيرة لمزادات حقوق استخدام الأراضي، قال المندوب تران فان خاي إن المشكلة الأكبر في الوقت الحاضر هي أيضًا الثغرة القانونية الأكبر في تحديد القدرة المالية "الحقيقية" للمشاركين في مزادات حقوق استخدام الأراضي.

هذه ليست مجرد قصة قانون الأراضي، بل هي أيضًا قصة مضاربات معقدة. فقد يستغلون مرحلة المزاد، ويتعرضون للتدخل من مصادر "رأس المال الأسود"، ويختلسون الأموال أو يغسلونها... مما قد يؤدي إلى تأخير بيع الأصول المعروضة في المزاد، وإطالة أمدها، واستغلالها، واستخدامها وفقًا لنوايا الشركات أو الجهات الأخرى، كما حذّر مندوب ها نام.

ومن خلال التحليل أعلاه، يرى المندوب أنه من الضروري من جهة دراسة وإتقان القواعد الخاصة بـ 8 حالات مزاد في المادة 118 من قانون الأراضي. ومن ناحية أخرى، من الضروري دراسة وإضافة المزيد من اللوائح: منع المشاركين في المزاد بشكل صارم من عدم وجود موارد مالية كافية أو استخدام مصادر رأس مال غير شفافة للمشاركة في المزادات أو الارتباط بالمشاركين المعتمدين في المزاد أو المزايدة لأطراف ثانية أو ثالثة في الفقرة 5 من المادة 9 من قانون مزادات العقارات المعدل هذه المرة.

وسوف يعمل هذا على التغلب على المضايقات التي تواجهها مزادات حقوق استخدام الأراضي التي تعتمد على مصادر رأسمالية غير شفافة، حيث يمكن للمشاركين في المزاد أن يدفعوا أسعاراً "مرتفعة للغاية" ثم يتخلوا عن ودائعهم، مما يؤدي إلى تشويه سوق الأراضي أو التنافس على الحق في شراء أصول "غير ملموسة" ذات قيمة اقتصادية وتجارية وأمنية واجتماعية.

وفيما يتعلق بمن لا يسمح لهم بالمشاركة في تسجيل مزاد العقارات، اقترح المندوبون أنه من الضروري إضافة لوائح بشأن عدم كفاية القدرة المالية (لتحديد الخلفية المالية للمشاركين في المزاد في السجلات، مع تحديد المهنة والوظيفة ومصدر رأس المال وتاريخ المشاركة في المزاد ودفع الضرائب والمخالفات الإدارية والاقتصادية وما إلى ذلك بشكل واضح).

هذه الإضافات ضرورية للغاية، لا سيما للمشاركين في مزادات الأصول القيّمة، أي الأصول "غير الملموسة" مثل حقوق استخدام الأراضي، وحقوق استغلال المعادن، وحقوق استخدام الغابات. في كثير من الحالات، تُعدّ حقوق استخدام الأراضي أصولاً ضخمة، ولها أهمية في التنمية الاجتماعية والاقتصادية، واستخدامها طويل الأمد مرتبط بالأمن الاقتصادي والدفاع الوطني... ولذلك، لا يمتلك الجميع القدرة المالية الكافية للمشاركة في المزادات، كما أشار المندوب.

لا تسمحوا بالفساد والسلبية في مجال المزادات العقارية.

وأكد المندوب دونج خاك ماي (وفد داك نونج) في نفس الرأي أنه في الوقت الحالي، لا تزال هناك أوجه قصور وجوانب سلبية في أنشطة المزاد مثل: حالة "الفريق الأزرق، الفريق الأحمر": التواطؤ بين الأشخاص الذين لديهم أصول معروضة للبيع بالمزاد ومنظمات المزاد. لا تزال القواعد المنظمة لتطبيق المزادات عبر الإنترنت تعاني من بعض القيود والنقائص...

ولذلك اقترح المندوب أن تستمر هيئة الصياغة في مراجعة وتأسيس المبادئ التوجيهية والسياسات والاستراتيجيات للحزب والدولة بشأن تعزيز الإصلاح الإداري والإصلاح القضائي ومنع ومكافحة الفساد والسلبية في التعامل مع الأصول العامة، وعدم ترك أي ثغرات أو أوجه قصور للمواضيع الفاسدة والسلبية في مجال مزادات الأصول.

وفي الوقت نفسه، مواصلة البحث والتنظيم الصارم لحقوق ومسؤوليات أصحاب العقارات، والمشاركين في مزادات العقارات، والمزادين، ومنظمات مزادات العقارات؛ - وضع ضوابط خاصة بتطبيق تكنولوجيا المعلومات والتحول الرقمي في أنشطة مزادات الأصول، وخاصة مزادات الأصول المملوكة للدولة؛ بالنسبة للأصول المملوكة للدولة التي يبلغ سعرها الابتدائي أكثر من 500 مليون دونج، فمن الإلزامي إجراء مزاد عبر الإنترنت.

وفيما يتعلق بالعقار المخصص لتنفيذ الحكم، قال المندوب إنه عقار خاص. ومن ناحية أخرى، فإن المنفذ هو فقط الشخص الذي له الحق في بيع العقار بالمزاد العلني وفقًا لأحكام القانون (وليس المستخدم أو مالك العقار). لذلك يجب على الجهة المختصة بالصياغة أن تدرس وتضع لوائح منفصلة وفقا للوائح تنفيذ الأحكام، وكذلك ضمان حقوق أصحاب العقارات والمستخدمين.

"الجيش الأزرق، الجيش الأحمر" أصبحا أكثر تطوراً

وفي الوقت نفسه، قال المندوب فام دوك آن (وفد هانوي) إن تقرير الحكومة ووزارة العدل أشار إلى قضايا سلبية نشأت أثناء عملية المزاد، مثل انتهاك المزادين للقانون والأخلاقيات المهنية التي تخضع لعقوبات إدارية وجنائية.

وعلق وفد هانوي على أن وضع التواطؤ في العطاءات، و"الفريق الأزرق، والفريق الأحمر"، والوسطاء، والتهديدات والإكراه، متطور للغاية ويميل إلى أن يصبح أكثر تعقيدًا. لذلك، عند تعديل القانون، لا بد من وضع ضوابط صارمة وعلنية وشفافة لمنع هذه الأفعال.

وفيما يتعلق باللوائح المتعلقة بالودائع، قال المندوبون إنه من الضروري النظر إليها بشكل معمق من جانبين، بما في ذلك ضرورة تعديل المادة 51 لتجنب التلاعب بالأسعار، مما يسبب صعوبات لكل من وكالات التقييم والمشاركين في المزاد. وبالإضافة إلى ذلك، من الضروري تعزيز مسؤولية وزارة العدل في المادة 77 من مشروع القانون في جمع وتجميع المعلومات عن المنظمات المشاركة في المزادات للكشف عن المخالفات، والتنسيق مع وزارة الأمن العام للتحقيق فيها ومعالجتها.

[إعلان 2]
رابط المصدر