أرض رخيصة؟
مشروع الطريق المروري الذي يربط الطريق الإقليمي 514 والطريق السريع الوطني 47C، منطقة تريو سون هو مشروع برأس مال استثماري أولي إجمالي يزيد عن 79 مليار دونج، يتم تنفيذه من خلال المشروع المشترك لشركة Tien Dat Construction Joint Stock Company - شركة Viet Thanh Joint Stock Company (BT Trieu Son Company Limited). هذا هو أحد المشاريع الأخيرة في مقاطعة ثانه هوا التي تم تنفيذها في شكل شراكة بين القطاعين العام والخاص، عقد البناء والنقل، قبل أن يتم "إنهاء" هذا النوع رسميًا (اعتبارًا من 1 يناير 2021) بسبب العديد من أوجه القصور، والمخاطر العالية للسلبية، مما يتسبب في خسارة كبيرة لأصول الدولة.
لتنفيذ هذا المشروع، خططت مقاطعة ثانه هوا في البداية لاستخدام 5 قطع أرض جميلة، بمساحة إجمالية تبلغ حوالي 28 هكتارًا في بلدة تريو سون والبلديات المجاورة في منطقة تريو سون لتسديد المدفوعات المقابلة للمشروع.
يتم تنفيذ مشروع BT للطريق المروري الذي يربط الطريق الإقليمي 514 والطريق السريع الوطني 47C في منطقة تريو سون.
وعلى هذا الأساس، خصصت اللجنة الشعبية الإقليمية لثانه هوا في 27 نوفمبر 2020 المرحلة الأولى من الأرض للمشروع المشترك للمقاول، شركة بي تي تريو سون المحدودة، بمساحة إجمالية قدرها 198.998.8 متر مربع (حوالي 20 هكتارًا)، في القرارات رقم 5086/QD-UBND، القرار رقم 5085/QD-UBND، القرار 5084/QD-UBND. ولم يتم تسليم قطعتي الأرض المتبقيتين من أصل خمس قطع أرض كان من المقرر سداد ثمنها لشركة Trieu Son BT Company Limited حتى الآن.
ومع ذلك، قررت مقاطعة ثانه هوا رسميًا مؤخرًا تعديل الدفع المقابل من 5 مناطق إلى 3 مناطق فقط من الأراضي المذكورة أعلاه، وهو ما يعادل تخفيضًا قدره 9.3 هكتارًا بسبب "المقابل الزائد"، بعد النظر في ضمان مبدأ التكافؤ وفقًا لأحكام قانون إدارة واستخدام الأصول العامة لعام 2017، والمراسيم الحكومية وغيرها من الأحكام القانونية ذات الصلة.
وبالتوازي مع تخصيص الأراضي، أصدرت اللجنة الشعبية لمقاطعة ثانه هوا أيضًا قرارًا بشأن الموافقة على أسعار محددة للأراضي كأساس لتحديد رسوم استخدام الأراضي المدفوعة لميزانية الدولة.
على سبيل المثال، في 3 نوفمبر/تشرين الثاني 2021، أصدرت اللجنة الشعبية لمقاطعة ثانه هوا أسعارًا محددة للأراضي كأساس لتحديد رسوم استخدام الأراضي المدفوعة لميزانية الدولة لتنفيذ مشروع منطقة نام كونغ تشيو السكنية الجديدة في بلدة تريو سون، منطقة تريو سون (المرحلة 1). وعليه فإن السعر المحدد للأرض المقابل لمساحة الأرض المخصصة من قبل الدولة برسوم استخدام الأراضي، بعد خصم التكاليف (باستثناء تكاليف إزالة الموقع) في هذا الموقع المحسوبة لكل متر مربع هو 2،201،099 دونج/م2.
يتم تحديد سعر الأرض المحدد المذكور أعلاه بشرط أن يستثمر المستثمر في جميع البنية التحتية التقنية وفقًا لمشروع الاستثمار والتخطيط التفصيلي المعتمد لمساحة الأرض المخصصة لتنفيذ المشروع وتخصص الدولة الأرض برسوم استخدام الأراضي لمساحة 34029.3 م2 من الأراضي السكنية. ومن الجدير بالذكر أنه في الوقت الحالي، وباستخدام المساحة والسعر فقط في مشروع نام كونغ تشيو، جمعت الدولة بشكل أساسي أكثر من 74 مليار دونج، وهو ما يعادل حوالي 93% من رأس المال المقابل على إجمالي رأس المال الاستثماري لمشروع BT المذكور أعلاه.
تتمتع أرض نام كونغ تشيو بموقع جميل للغاية، حيث تم تقسيمها إلى 330 قطعة أرض وأعمال مرافق في منطقة تريو سون، ثانه هوا. (الصورة: لام لينه لاند)
وبالعودة إلى قضية تحديد أسعار الأراضي المقابلة لمساحة الأرض المخصصة من قبل الدولة من خلال رسوم استخدام الأراضي التي تم جمعها في مشروع منطقة نام كونغ تشيو السكنية الجديدة، وفقًا للسيدة فام ثي ثو هونغ، وهي خبيرة تقدير الأسعار الممارسة، هناك العديد من الطرق لتحديد ذلك، ومع ذلك، في الحالة المذكورة أعلاه، سيتم تحديد أسعار الأراضي وفقًا لطريقة الفائض والسعر السوقي المعادل في ذلك الوقت هو مجرد أساس للإدخال.
وعلى وجه التحديد، يتم تحديد سعر الأرض بطريقة الفائض الأساسي عن طريق طرح إيرادات التطوير من تكاليف التطوير. حيث أن الإيرادات هي في الأساس الأموال المكتسبة بعد تنفيذ المشروع، وتشمل تكاليف التطوير الأساسية تكاليف الاستثمار في البنية التحتية، وتكاليف الطوارئ، وتكاليف إدارة المشروع، وتكاليف الإعلان عن المبيعات... والتكاليف "الناعمة" مثل المزايا التجارية، والتكاليف الأخرى وفقًا للأنظمة... جنبًا إلى جنب مع أرباح المستثمرين.
مشروع مشترك "يحقق نجاحا كبيرا" في مشروع BT Trieu Son؟
وفقًا للسجلات الفعلية، أصبح مشروع المنطقة السكنية الجديدة Nam Cong Cheo (الاسم التجاري هو مشروع Trieu Son New Central) منذ افتتاحه للبيع على الفور منتجًا "ساخنًا" في العديد من الصحف ووسائل الإعلام، ويسعى إليه أصحاب العقارات.
وفقًا للمقدمة من إحدى الوحدات المذكورة أعلاه، يتمتع مشروع المنطقة السكنية الجديدة Nam Cong Cheo بالعديد من عوامل الموقع الجغرافي المواتية، وهو مناسب جدًا للعملاء الذين يخططون لشراء الأراضي للأغراض السكنية والتجارية. على وجه التحديد، يقع شمال المشروع بجوار الطريق الإقليمي 514 المتصل بالطريق السريع الوطني 47 الذي يربط مدينة ثانه هوا بمطار ثو شوان الدولي؛ يحد الغرب الطريق السريع المزدوج بطول 36 مترًا والذي يربط الطريق السريع الوطني 47C بالطريق السريع Nghi Son - Sao Vang؛ يحد الجنوب منطقة التخطيط لمنطقة Xuan Hung الحضرية الراقية التي تبلغ مساحتها 20 هكتارًا ... من المشروع، يستغرق الأمر 20 دقيقة فقط للناس للوصول إلى مدينة Thanh Hoa؛ يقع على بعد 15 دقيقة من مطار Tho Xuan وفي دائرة نصف قطرها 500 متر يوجد المركز الثقافي والرياضي والمستشفى وسوق Giat والمركز الإداري لمنطقة Trieu Son وسوبر ماركت المدينة والحديقة الصناعية المشتركة بين البلديات بمساحة 50 هكتارًا...
تتمتع أرض نام كونغ تشيو بموقع خاص في منطقة تريو سون كما وصفتها وسائل الإعلام. (الرسم البياني: أرض لام لينه)
في الواقع، في ظهر يوم 15 يوليو/تموز، كان نجوي دوا تين حاضراً في موقع مشروع منطقة نام كونغ تشيو السكنية الجديدة في منطقة تريو سون، بصفته "سمسار أرض" (سمسار عقارات مستقل). الأرض لها واجهة واسعة جدًا، حوالي 300 متر على طول الطريق المركزي لمدينة دات، في حين أن العمق معتدل، وقريبة من مراكز المرافق كما هو معلن.
في الموقع، اقترب نجوي دوا تين من امرأة في منتصف العمر كانت تبيع المياه مقابل مشروع تريو سون نيو سنترال وكانت على استعداد للعمل كـ "وسيط أرض" وقالت إن الموقع يكلف من 14 إلى 25 مليون دونج للمتر المربع، اعتمادًا على الموقع.
إذا كنت ترغب بالشراء هنا، فلا بأس، حوالي 1.4 إلى 2.5 مليار دونج للقطعة. وإن لم يكن كذلك، لديّ قطعة أرض أخرى اشتريتها في مزاد العام الماضي، على بُعد بضعة كيلومترات، على هذا الطريق أيضًا، ولكن أبعد عن المركز، بمساحة 100 متر مربع، وكان سعرها في المزاد حوالي 1.7 مليار دونج، والآن أبيعها بملياري دونج بالضبط، كما قالت.
وفي معرض إبداء اهتمامه بشراء الأراضي في مشروع نام كونغ تشيو، استمر نجوي دوا تين في التعرف على شخص يُدعى توان، الذي قيل إنه "قريب" لمدير إحدى شركات المشاريع المشتركة التي تستثمر في مشروع بي تي. وبما أن هذا الشخص كان في رحلة عمل، فقد تم تقديمه إلى شخص يُدعى كوونغ، الذي كان يعمل في المشروع.
وقال السيد كونج إن قطعة الأرض التي يملكها تقع في الشارع، وتم شراؤها بموجب حصة دبلوماسية، ويبلغ سعر البيع حوالي 25.5 مليون دونج للمتر المربع، أي ما يعادل حوالي 2.5 مليار دونج.
الأرض هنا جميلة، وقطعة أرضي لا تُشكّل أي مشكلة، فقد تمكنت من شرائها بموجب حصة دبلوماسية. ومع ذلك، لشراء قطعة الأرض، عليّ بناء أربعة طوابق للحصول على الشهادة، أما القطع المتبقية داخلها فلا داعي للبناء، فقط اشتريها واحصل على الشهادة فورًا،" قال السيد كونغ.
وبحسب السيد كوونج، فإن حجم الأموال التي تم جمعها من بيع 330 قطعة أرض كبيرة، ولكن لتنفيذ المشروع، كان على الشركة أيضًا دفع تكاليف إزالة حوالي 120 فدانًا من حقول الأرز، كل فدان يبلغ 60 مليون دونج، أي ما يعادل أكثر من 7 مليارات دونج. وفي الوقت نفسه، يتعين على الشركة أيضًا استثمار عشرات المليارات من دونج في البنية التحتية التقنية، ورأس مال استثمار مشروع BT، والأهم من ذلك، التكاليف "الناعمة" الأخرى.
وهكذا، مع موقع نام كونغ تشيو، إلى جانب الموقعين المتبقيين، إذا حالفهم الحظ، فإن المشروع المشترك لشركة تيان دات للإنشاءات المساهمة - شركة فيت ثانه المساهمة، وهما مقاولان مألوفان عند "الفوز" بالعديد من المشاريع في مقاطعة ثانه هوا، يمكن أن "يفوز بشكل كبير" في أحد مشاريع بي تي النهائية بعد خصم التكاليف ذات الصلة.
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)