ضحايا أزمة العقارات في الصين

[إعلان 1]

في أغسطس/آب، بعد وقت قصير من ورود أنباء عن معاناة شركة "كونتري جاردن" من أزمة سيولة، توجهت هوايلان، البالغة من العمر 38 عامًا، على الفور إلى موقع بناء في مقاطعة شاندونغ، حيث كان المنزل الذي اشترته لا يزال قيد الإنشاء. أحزنها المشهد هناك.

كانت الرافعات عاطلة، وألواح الخرسانة متناثرة على العشب الذي يصل إلى الركبة. كان المشهد قاسيا.

بالنسبة لتوم تشين، وهو موظف حكومي، كان الخوف من التشرد مصدر قلق دائم بعد أن أوقفت أكبر شركة عقارية في الصين بناء مبنى سكني تم تعويض عائلته عنه في مقاطعة تشجيانغ.

في هذه الأثناء، لجأ فو، عامل بناء في مقاطعة غوانغدونغ، إلى الخيار الأكثر تطرفًا وهو الإضراب بعد عدم تلقيه راتبه لمدة شهرين. وصرح لبلومبرغ: "لا أهتم بصعوبات الشركة. أريد استعادة أموالي التي كسبتها بشق الأنفس".

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 1 — مشروع حديقة ريفية في مدينة يانغتشو بمقاطعة جيانجسو (الصورة: بلومبرج).

لقد ساهم مشتري المنازل والعمال ومطورو العقارات والحكومة الصينية في القفزة الاقتصادية على مر السنين.

لأكثر من عقدين من الزمن، شكّل قطاع العقارات محركًا رئيسيًا للنمو، حيث بلغت قيمته 52 تريليون دولار أمريكي في عام 2019، مساهمًا بنسبة 25% من الناتج المحلي الإجمالي للبلاد. كما سارع المستثمرون العالميون إلى المشاركة في هذا النشاط، حيث ضخّوا أكثر من 180 مليار دولار أمريكي في سندات الدين.

لكن خلال السنوات الثلاث الماضية، كانت الحكومة الصينية عازمة على تقليل اعتماد سوق العقارات على الديون، مما تسبب في سقوط السوق في فترة صعبة للغاية حيث فقدت "مصدر حياتها الرئيسي".

تعد شركة Country Garden واحدة من أبرز الشركات في فترة الرخاء ولكنها أيضًا الأكثر صعوبة عندما ينخفض السوق.

في ذروتها، وظّفت الشركة 130 ألف شخص، ووفّرت السكن لعشرات الآلاف من العائلات في جميع أنحاء البلاد. أما الآن، فلا تستطيع حتى سداد سند بقيمة عشرات الملايين من الدولارات فقط، وهو ما استحقّ الأسبوع الماضي، ما يعني فعليًا إفلاسها.

وقالت أليسيا جارسيا هيريرو، كبيرة الاقتصاديين لمنطقة آسيا والمحيط الهادئ في بنك ناتيكسيس، لوكالة بلومبرج: "مع التخلف الكبير عن سداد الشركات، إلى جانب انخفاض المبيعات والأسعار في جميع أنحاء السوق، فإن سوق العقارات لم ير النور بعد".

وأضافت أن "كانتري جاردن" هي "ضحية لنفس نموذج تمويل سوق العقارات الذي تبنته الصين لسنوات عديدة".

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 2 — رئيس مجلس الإدارة يونج كوك كيونج (وسط الصورة) في أحد المشاريع في قوانغتشو، 2019 (الصورة: أسوشيتد برس).

الطموحات انطفأت

لقد ترسخ في أذهان ملايين الصينيين توقع ارتفاع أسعار العقارات، والآن يُسبب هذا التوقع مشاكل للكثيرين في حياتهم المهنية وعائلاتهم وآمالهم ومستقبلهم وأموالهم الشخصية. وهوايلان ليست استثناءً.

لم يقتصر الأمر على شركة هوايلان فحسب، بل أصبح امتلاك المنازل مصدر إلهام كبير لكثير من الشباب وملايين الأسر بعد أن أزالت الحكومة الصينية العديد من القيود المفروضة على معاملات العقارات والتي كانت قائمة لعقود. وتُعدّ شركة "كونتري جاردن" من الشركات الرائدة في هذا المجال.

تأسست شركة Country Garden في عام 1992 في مقاطعة قوانغدونغ، وسرعان ما أصبحت الاسم الأكثر شهرة في السوق مع استراتيجية دمج العديد من المرافق مثل المدارس عالية الجودة والصالات الرياضية، ... داخل مباني المشروع.

أصبح المؤسس يونج كوك كونج قدوة بين رجال الأعمال في مقاطعة قوانغدونغ حيث تم اعتماد نهجه التجاري الفريد من قبل العديد من الشركات الأخرى، بما في ذلك إنشاء شركة إدارة خدمات مستقلة لكل مشروع.

أصبح سوق العقارات في الصين سوقًا تجاريًا بالكامل عام ١٩٩٨. وبعد ثلاث سنوات، انضمت البلاد إلى منظمة التجارة العالمية. وبحلول عام ٢٠٠٥، تضاعف الناتج المحلي الإجمالي للبلاد.

بالتزامن مع النمو الاقتصادي السريع، شهدت أنشطة البناء ازدهارًا هائلًا. توافد ملايين الناس إلى المدن الكبرى، مما أدى إلى ازدياد الطلب على المساكن. واستُبدلت الحقول والأراضي الشاغرة تدريجيًا بمناطق حضرية حديثة جديدة.

ارتفعت إيرادات شركة Country Garden بأكثر من خمسة أضعاف في ثلاث سنوات فقط، من عام 2004 إلى عام 2007، مما يجعلها واحدة من أكثر الشركات ربحية في سوق العقارات الصينية في ذلك الوقت.

وتمكنت الشركة من الصمود حتى في وجه الأزمة المالية العالمية في عامي 2008 و2009، وذلك في ظل استمرار نمو الاتجاه الحضري في الصين.

لم ترَ شركة هوايلان أيّ "غيوم سوداء" تلوح في الأفق فوق سوق العقارات آنذاك، وكذلك المستثمرون الدوليون. وأصبحت السندات التي أصدرتها شركات العقارات الصينية، بما فيها "كونتري جاردن"، سلعةً رائجةً في السوق.

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 3 — مشهد صاخب في معرض للبناء أقيم في بكين عام 1998 (الصورة: Getty Images).

لكن الاقتصاد الصيني بدأ يتباطأ عام ٢٠١٥، وتركزت أعمال البناء على تجديد المدن القديمة. كان من المقرر هدم منزل توم تشين، ووعدت الحكومة المحلية بتعويض عائلته بست شقق أخرى في مشروع تبنيه شركة "كونتري جاردن"، ومن المقرر اكتماله عام ٢٠٢٣. وقد قبلوا العرض بكل سرور.

رافق النمو السريع للصين على مدى العقود الماضية اعتمادٌ متزايد على العقارات. ووفقًا لمسحٍ أُجري عام ٢٠٢٠، فإن ٨٠٪ من أصول البلاد مُستثمرة في العقارات.

أدى ميلٌ سابقٌ للمضاربة إلى ارتفاع أسعار المنازل إلى مستوياتٍ بعيدةٍ عن متناول العديد من الشباب، مما قوّض هدف الحكومة في تضييق فجوة الثروة. وتشير شيخوخة السكان وانخفاض معدل المواليد إلى أن الصين تواجه فائضًا في المساكن مستقبلًا.

في الواقع، شددت البنوك من إجراءات الإقراض لمطوري العقارات منذ أواخر عام 2020، عندما أعلنت مجموعة تشاينا إيفرجراند إفلاسها.

هذا نتيجة استراتيجية "الخطوط الحمراء الثلاثة" التي أطلقتها الحكومة المركزية بهدف خفض ديون العقارات، مما وضع أكثر من 100 ألف شركة في هذا القطاع في وضع صعب. واستمرت مبيعات المنازل في الانخفاض بعد ذلك، وكانت جائحة كوفيد-19 القشة التي قصمت ظهر البعير.

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 4 — تراجع الاستثمار في قطاع العقارات بشكل مستمر منذ تخلف شركة إيفرغراند عن سداد ديونها (الصورة: بلومبرج).

عاصفة

في مايو ٢٠٢١، وسّعت "كونتري جاردن" أعمالها إلى مدينة جويه، بمقاطعة شاندونغ، مسقط رأس هوايلان. وقد غمرتها الإعلانات المبهرة عن أغلى مجمع سكني في المنطقة، والذي يعد بنمط حياة فاخر.

قالت هوايلان: "أعجبني تصميم المبنى حقًا. أعتقد أنه منزل حقيقي. سيكون لابنتيّ غرفتي نوم خاصتين."

كان الافتتاح الكبير نجاحًا باهرًا، بفوانيس حمراء وحشد غفير. حتى أنها نُصحت بعدم القيادة إلى الحفل بسبب صعوبة إيجاد موقف سيارات. تم بيع المشروع بالكامل بسرعة.

ولكنها لم تكن تتوقع أن تتشكل وراء هذا التألق عاصفة من صعوبات السيولة.

قبل بضعة أشهر، وبعد تخلف شركة إيفرغراند عن سداد ديونها، تغيرت النظرة إلى سوق سندات العقارات الصينية التي تبلغ قيمتها 200 مليار دولار بشكل كامل.

في ظل محدودية فرص الحصول على الائتمان وتباطؤ المبيعات، حتى الشركات الأكثر صحة بدأت تعاني من الأمراض.

شركة "كونتري جاردن" ليست استثناءً، على الرغم من كونها شركة عقارية "وطنية" في الصين. استراتيجية التركيز على المدن الصغيرة، المُتبعة منذ سنوات، قد فشلت أخيرًا. فنفسية مشتري المنازل في هذه المناطق تتأثر بسهولة أكبر من المدن الكبرى، لذا انخفضت مبيعات المنازل فيها انخفاضًا حادًا.

حتى أن شركة كانتري جاردن اضطرت إلى مطالبة حكومة مقاطعة قوانغدونغ بربط مبيعات العقارات بالوحدات المملوكة للدولة بأسعار مخفضة للحصول على المزيد من السيولة.

لكن أعمال الشركة لم تستطع أن تصمد أمام تقلبات السوق. ففي ذروة ازدهارها، رفض العديد من مشتري المنازل سداد أقساط الرهن العقاري لأكثر من 320 مشروعًا غير مكتمل في 100 مدينة حول البلاد، بما في ذلك تلك المملوكة لشركة "كونتري جاردن".

في أكتوبر، انخفضت أسعار المساكن في الصين بأسرع وتيرة لها في سبع سنوات. واضطرت الحكومة المركزية إلى التدخل بحزمة دعم من 16 نقطة، لكن القرار اعتُبر متأخرًا جدًا.

ألقى رئيس مجلس إدارة شركة "كونتري جاردن" يونغ خطابًا دام ساعة لطمأنة العمال، قائلًا إنه "رأى بصيص أمل". هل هذا صحيح؟

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 5 — منظر لمشروع حديقة ريفية في مدينة هيوان بمقاطعة قوانغدونغ في سبتمبر 2023. (الصورة: بلومبرج).

الألم لم ينتهي بعد

انخفضت مبيعات "كونتري جاردن" بنسبة 81% في سبتمبر مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. والحقيقة المحزنة هي أن مبيعات المجموعة انخفضت بضعف سرعة انخفاض مبيعات الشركات المماثلة في الأشهر الثمانية الأولى من العام.

وبناء على ذلك، تبخرت ثروة يانغ هوي يان، ابنة مؤسس الشركة يونغ كوك كيونغ، التي كانت في السابق أغنى امرأة في الصين، بنسبة 86% لتصل إلى 4.6 مليار دولار فقط، وفقًا لمؤشر بلومبرج للمليارديرات .

أما فو، فمن الصعب عليه تقبّل حقيقة أن شركة كبيرة كـ"كونتري جاردن" لا تملك المال الكافي لدفع أجور عمالها. إنه ينتظر بفارغ الصبر اليوم الذي سيحصل فيه على 10,000 يوان كأجور متأخرة. بعد ذلك، سيعود فورًا إلى مسقط رأسه كويزو.

قال فو: "الكثير من الناس في مدينتي لم يعودوا يرغبون في الخروج للعمل. وأنا أيضًا لا أرغب في ذلك".

قصصٌ كقصص فو وهوايلان وتشن ليست نادرة في الصين. على منصة دوين، النسخة الصينية من تيك توك، ينشر عمال البناء ومشتري المنازل مقاطع فيديو تطالب الحكومة بإجبار شركة كانتري جاردن على إعادة تشغيل مشاريعها غير المكتملة ودفع أجور عمالها.

وتظاهر العديد منهم خارج مقر الشركة لكنهم كانوا "عاجزين".

وقال كريستوفر ماركيز، أستاذ في كلية كامبريدج جادج للاقتصاد: "إذا أفلست شركات العقارات الكبيرة أو تخلفت عن سداد ديونها، فسوف يؤثر ذلك بشكل مباشر على البنوك والأفراد المرتبطين بها، وسوف يخلق بشكل خاص دوامات اقتصادية سلبية".

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 6 — حلم الحصول على منزل حقيقي بالنسبة للكثيرين لن يتحقق في أي وقت قريب (صورة: بلومبرج).

يستمر تفاقم تداعيات الأزمة. ورغم الوضع الصعب الحالي، لم تُبدِ الحكومة اهتمامًا يُذكر بحماية شركات العقارات. ووفقًا لإحصاءات بلومبرغ ، حتى نهاية أكتوبر، تخلف حوالي 100 مليار دولار أمريكي، أي ما يعادل أكثر من 50% من السندات القائمة لشركات العقارات الصينية، عن السداد أو أُجبرت على إعادة هيكلتها.

وقد أدى هذا إلى تآكل ثقة المستثمرين، بما في ذلك في صناديق كبيرة مثل شركة باسيفيك إنفستمنت مانجمنت وشركة فيديليتي إنترناشونال المحدودة. وقد تضطر شركة إيفرغراند إلى تصفية أصول لسداد الديون، وفقًا لحكم محكمة في هونج كونج.

وأضاف تشين أن أزمة العقارات تسببت أيضًا في انخفاض إيرادات الحكومة المحلية، حيث لم تعد بعض المدارس في منطقته قادرة حتى على دفع رواتب المعلمين.

أما هوايلان، فقد أصبحت أقساط الرهن العقاري الشهرية عبئًا عليها بعد أن فقدت وظيفتها في وقت سابق من هذا العام. فقد المنزل الذي وقّعت عقد شرائه ربع قيمته. لو أرادت بيعه، لكان من الصعب عليها إيجاد مشترٍ.

عندما سألتني ابنتي عن موعد انتقالنا إلى منزلنا الجديد، لم أعرف كيف أجيب، قالت بحزن. لو أتيحت لي فرصة ثانية، لما وثقت تمامًا بأي شركة عقارية، حتى لو كانت شركة كبيرة مثل "كونتري جاردن".

[إعلان 2]
مصدر