وفقًا لقانون أعمال العقارات، اعتبارًا من الأول من أغسطس فصاعدًا، يجب ألا تتجاوز الدفعة المقدمة لشراء منزل 5٪، ويجب ألا تتجاوز الدفعة المقدمة عند توقيع عقد البيع 30٪، ويجب دفع الـ 50٪ المتبقية قبل التسليم.
مشروع في حي ها دونغ، هانوي . تأخر هذا المشروع لأكثر من عقد من الزمان. والجدير بالذكر أن العديد من المشترين دفعوا للمطور العقاري كامل ثمن الشراء. هذه مجرد حالة واحدة من بين حالات عديدة يواجه فيها مشتري المنازل مخاطر عند اختيارهم شراء منازل في مشاريع قيد الإنشاء. المساكن التي سيتم بناؤها في المستقبل. قد يشمل ذلك الشقق أو المنازل المتلاصقة أو الفيلات.
ابتداءً من الأول من أغسطس فصاعداً، قانون أعمال العقارات ستدخل لوائح جديدة حيز التنفيذ. ومن أبرزها، ضمان العديد من الأحكام الجديدة لحقوق مشتري المنازل في المشاريع السكنية، أي المشاريع التي يبنيها المطورون والشركات. تتيح هذه المشاريع السكنية المستقبلية للعملاء اختيار الشقق أو المنازل منذ بداية المشروع، وفقًا لاحتياجاتهم وميزانيتهم. ومع ذلك، ينطوي هذا أيضًا على مخاطر، لا سيما في المشاريع التي يفتقر مطوروها إلى القدرات اللازمة.
عند شراء منزل في مشروع بناء، تُقسّم الدفعات إلى أقساط أصغر، مما يمنح المشترين الوقت الكافي للادخار أو التخطيط المسبق لأمورهم المالية. وقد طرأت تغييرات عديدة على لوائح الدفع في هذا النوع من المساكن مقارنةً بالماضي.
"انتهى زمن حمل الأكياس أو نقل الأموال بالسيارة لشراء منزل. ينص القانون الآن على أن شراء منزل من مطور عقاري يجب أن يتم عن طريق التحويل المصرفي. ومع ذلك، فإن المعاملات الفردية ليست إلزامية بالضرورة؛ كل ما علينا فعله هو احترام اللوائح في قانون الأعمال عند إجراء المعاملات، والتأكد من أنها قانونية"، هذا ما صرح به السيد فام دوك توان، رئيس مجلس إدارة شركة إي زد فيتنام للاستثمار المساهمة.
بالنسبة للعقارات قيد الإنشاء، ستساعد اللوائح الجديدة أيضاً في تقليل المبلغ الذي يتعين على المشترين دفعه.
صرح السيد فام دوك توان، رئيس مجلس إدارة شركة إي زد فيتنام للاستثمار المساهمة، قائلاً: "وفقًا للقانون الجديد، يجب ألا تتجاوز الدفعة المقدمة 5%، وألا تتجاوز الدفعة الأولى عند توقيع عقد البيع 30%، ويجب دفع ما يصل إلى 50% قبل التسليم. أما بموجب القانون القديم، فكان يُمكن دفع ما يصل إلى 70%. وهذا يُعدّ ميزةً للمشترين، إذ يُخفف عنهم العبء المالي الذي يتعين عليهم الاستعداد له."
لذلك، بالنسبة لمنزل بقيمة 5 مليارات دونغ فيتنامي، كان على المشتري، وفقًا للوائح القديمة، دفع 70%، أي 3.5 مليار دونغ، قبل استلام المنزل. أما بموجب القانون الجديد، فيدفع المشتري 50% فقط، أي 2.5 مليار دونغ، مما يخفف الضغط على المشترين ويشجع المطورين على تسليم المنازل في الموعد المحدد لاستلام المبلغ المتبقي وفقًا للعقد.
"وفقًا للوائح، يُعد تجاوز 5% من مبلغ الإيداع مخالفة لقانون أعمال العقارات. ومع ذلك، لدى المطورين طرق مختلفة للتحايل على ذلك. فقد يطلبون الدفع المبكر، أو قد يبرمون اتفاقيات خاصة، مثل شكل من أشكال القروض للحصول على خصم"، هذا ما قاله السيد فام دوك توان، رئيس مجلس إدارة شركة إي زد فيتنام للاستثمار المساهمة.
على مر السنين، سوق العقارات لطالما كانت هناك مشكلة قائمة تتمثل في اختلاف سعر الصفقة الفعلي عن السعر المذكور في العقد. عادةً ما يكون سعر العقد أقل من سعر الصفقة الفعلي لتقليل الضرائب والرسوم المستحقة على الطرفين. لا يؤدي هذا إلى خسائر ضريبية كبيرة في معاملات نقل الملكية العقارية فحسب، بل يُعرّض مشتري المنازل لمخاطر عديدة. مع ذلك، اعتبارًا من الأول من أغسطس، ينص قانون الأعمال العقارية على وجوب تسجيل الأفراد والمنظمات العاملة في مجال العقارات سعر الصفقة الفعلي بدقة في عقود البيع، وسيُحمّلون المسؤولية في حال اختلاف سعر العقد عن سعر الصفقة الفعلي.
نسمة من الهواء النقي لسوق العقارات.
أظهرت تجارب الصحفيين وجود العديد من اللوائح الأكثر صرامة التي تهدف إلى حماية مشتري المنازل. ومع ذلك، تكشف ردود الفعل الصريحة من ممثلي قطاع الأعمال عن وجود ثغرات محتملة لدى المطورين العقاريين لجمع رؤوس الأموال من الجمهور. لذا، ينتظر مستثمرو العقارات وثائق وإرشادات تفصيلية بشأن تطبيق القانون لضمان سلاسة التنفيذ اعتبارًا من الأول من أغسطس.
تُعتبر اللوائح الأكثر صرامة لقانون أعمال العقارات بمثابة نسمة هواء منعشة للسوق. ومن المتوقع أن تُزيل هذه الموجة الجديدة المخاطر التي عانى منها السوق لسنوات عديدة، مثل المشاريع التي تفتقر إلى الإفصاح الكامل عن المعلومات، والمشاريع التي طال أمدها أو التي تم التخلي عنها، واستثمارات المستثمرين في أماكن غير مناسبة، مما أدى إلى خسائر مالية. وسيساعد ذلك السوق على دخول مرحلة جديدة من التطور تتسم بمزيد من الشفافية والمهنية والتوحيد القياسي.
وفيما يتعلق بالشفافية في توفير معلومات المشروع والمدفوعات المصرفية، صرح ممثل عن القسم القانوني للاستثمار في مجموعة تران آنه بأن قانون الأعمال العقارية الجديد سيكون له تأثير كبير، مما يضغط على الشركات لتوحيد جميع جوانب الجوانب القانونية والاستثمارية والإنشائية.
"فيما يتعلق بالجوانب القانونية للمشروع، من الضروري على المستثمرين توحيد نماذج الأعمال وعقود المعاملات للامتثال للوائح. وهذا يتطلب علاقة أكثر توازناً وإنصافاً بين المستثمرين والمقيمين عند التعامل بهذه المنتجات"، صرح بذلك السيد نغوين تيو لام، رئيس الشؤون القانونية والاستثمارية في مجموعة تران آنه.
أصبح الحد الأقصى للإيداع المحصل 5% فقط، أو الحد الأقصى للدفعات المحصلة من العملاء قبل التسليم 50% فقط. مقارنةً بالوضع السابق، ستؤدي هذه اللوائح إلى مزيد من القيود على تعبئة رأس المال من العملاء، مما يخلق ضغطًا ماليًا كبيرًا ويجبر الشركات على تغيير استراتيجيات تطوير منتجاتها وتعبئة الائتمان بشكل أكثر فعالية.
صرح السيد نغوين كونغ بينه، نائب المدير العام لمجموعة هونغ لوك فات، قائلاً: "يمثل هذا أيضاً ضغطاً وتحدياً للمستثمرين للتركيز أكثر على رأس المال. في رأيي، ينبغي على المستثمرين الاستثمار "ببطء ولكن بثبات" عند طرح المنتجات في السوق، مع ضمان امتثالها الكامل للقوانين، والتركيز بشكل أكبر على تأمين رأس المال من المؤسسات الائتمانية لدعم المشروع طوال مراحله."
بحسب المحامين، فإن قانون الأعمال العقارية الجديد يساعد السوق على تصفية وتقييد شركات العقارات الضعيفة من حيث القدرة والموارد الاستثمارية.
"لقد تم تعديل قوانيننا مؤخراً، وقمنا بتقليص جميع المخاطر والمشاكل السلبية لتتناسب مع الوضع الجديد وبناء الثقة بين الناس من خلال الشفافية. علاوة على ذلك، إذا ظهرت أي مشاكل أثناء تطبيق هذه اللوائح الجديدة، فأنا على ثقة من أنه سيتم معالجتها على الفور لضمان انسيابية سوق العقارات"، هذا ما صرح به المحامي نغوين فان كوين من مكتب هونغ ين للمحاماة.
مع دخول القانون الجديد حيز التنفيذ، تخطط العديد من شركات العقارات لإعطاء الأولوية لتطوير المزيد من المساكن الاجتماعية والمساكن بأسعار معقولة لتلبية الاحتياجات السكنية الفعلية لغالبية السكان في استراتيجياتها القادمة.
مع قانون الأراضي يُعتبر قانون الإسكان الجديد وقانون أعمال العقارات، اللذان دخلا حيز التنفيذ في الأول من أغسطس، علامة فارقة في سوق العقارات الفيتنامية. وبموجب هذه اللوائح الجديدة، يتعين على الشركات الراغبة في دخول السوق امتلاك قدرات مالية قوية وضمان حقوق مشتري المنازل. وهذا من شأنه أن يُسهم في تنمية سوق العقارات بشكل أكثر شفافية واستدامة.
وقّع رئيس الوزراء فام مينه تشينه مؤخراً وأصدر المرسوم الرسمي رقم 71 بشأن المهام والحلول الرئيسية لتعزيز النمو والسيطرة على التضخم وتحقيق استقرار الاقتصاد الكلي في يوليو والربع الثالث من عام 2024. وطلب رئيس الوزراء من الوزارات والهيئات وضع اللمسات الأخيرة على المراسيم التفصيلية وتقديمها إلى الحكومة لإصدارها، وإصدار التعاميم والوثائق التوجيهية ضمن نطاق صلاحياتها، بما يضمن التنفيذ المتزامن مع قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية والعديد من القوانين الأخرى.
مصدر
تعليق (0)