تشديد الانضباط، وكيفية "التصرف" مع الكلاب والقطط وصالونات الأظافر والمطاعم في المباني السكنية

ويتوقع الكثيرون أن تكون اللوائح الخاصة بإدارة واستخدام المباني السكنية في مدينة هوشي منه، والتي دخلت حيز التنفيذ للتو، بمثابة ممر قانوني لإدخال إدارة المباني السكنية في إطار عمل محدد، مما يساعد السكان على الحصول على بيئة معيشية أكثر أمانًا وسلامة.

مبنى سكني في ثو دوك (مدينة هو تشي منه) به نموذج تأجير Airbnb - رسم توضيحي: Q.DINH

ولا يقتصر الأمر على هذا التنظيم الجديد، بل ينص قانون الإسكان 2023 أيضًا على المحظورات والأنشطة المسموح بها والممنوعة في المباني السكنية، ولكن في الواقع لم يكن تطبيق اللوائح القانونية شاملاً.

ما هي شروط الإقامة في شقة؟

وفي اللوائح الجديدة لمدينة هوشي منه، النقطة الجديرة بالملاحظة هي أن المدينة تحدد شروط استغلال الشقق لخدمات الإقامة السياحية في المباني السكنية ويجب أن تلبي الشروط الإلزامية.

أي أن الشقة المُستخدمة كمرفق إيواء سياحي يجب أن تكون ضمن مبنى سكني متعدد الاستخدامات. ويجب على الشخص الذي يمارس أعمال الإيواء السياحي والشقق السياحية استيفاء الشروط والمعايير المنصوص عليها في قانون السياحة، والالتزام بقانون الاستثمار المشروط وقطاعات الأعمال.

تطلب مدينة هوشي منه من المنظمات والأفراد الذين يقدمون خدمات الإقامة السياحية في المباني السكنية التسجيل للحصول على الإقامة المؤقتة وإخطار السياح بإقامتهم والالتزام الكامل باللوائح المتعلقة بإدارة واستخدام المباني السكنية.

فيما يتعلق بإدارة أنشطة تأجير الشقق، تنص مدينة هوشي منه على أنه يجب أن يضمن تأجير الشقق في المباني السكنية الغرض الصحيح للاستخدام السكني، ويجب عدم استخدام الشقة على الإطلاق لأغراض أخرى غير السكن.

يتطلب استئجار شقة في مبنى سكني توقيع عقد بين مالك الشقة والشخص الراغب في استئجار الشقة.

يجب على مجلس إدارة المبنى السكني ووحدة إدارة تشغيل المبنى السكني، بناءً على عقد الإيجار، أن يطلبوا من الشخص الذي يستخدم الشقة المستأجرة الالتزام بالقواعد واللوائح المتعلقة بإدارة واستخدام المبنى السكني لضمان الأمن والنظام في المبنى السكني.

بالإضافة إلى ذلك، تحدد المدينة أيضًا بشكل واضح سلطة ومسؤولية المستويات الحكومية ومجالس الإدارة ومجالس الإدارة في إدارة واستخدام المباني السكنية.

تنص مدينة هوشي منه على أنه لا يجوز استغلال مشاريع الشقق السياحية إلا للإيجارات قصيرة الأجل، ولا يجوز استخدام الشقق السكنية لهذا النوع من الأعمال - رسم توضيحي: Q.DINH

لا يمكن مساواة الشقق بالفنادق

تعد تأجير الشقق باليوم أو بالساعة للسكن من خلال منصات الإنترنت مثل AirBnB وAgoda وBooking... أمرًا شائعًا حاليًا في مدينة هوشي منه والمدن السياحية مثل هانوي وها لونج وهاي فونج ونها ترانج.

كما أن نشاط تأجير الشقق للإقامات القصيرة يثير أيضًا العديد من الصراعات بين مجتمع السكان الذين يعيشون في المباني السكنية والمستأجرين.

على سبيل المثال، واجهت إيجارات الشقق قصيرة الأجل في العديد من المباني السكنية معارضة من السكان ومجالس الإدارة عندما "منعت" المباني السكنية السياح من الإقامة.

بل إن مجلس إدارة الشقق أعد قائمة بالشقق المخصصة للإيجار قصير الأمد، مطالباً أصحاب الشقق بعدم تأجيرها لفترة قصيرة، وإقامة نقاط تفتيش عند المداخل لمنع السياح من الدخول.

وقال ممثلو مشغلي المباني السكنية في مدينة هوشي منه إن مفتاح هذه ردود الفعل هو أن مجلس الإدارة والسكان طلبوا من مجلس الإدارة منع هذه الخدمة بسبب المخاوف بشأن العدد الكبير من الأشخاص الذين يدخلون ويخرجون، مما قد يتسبب في مشاكل أمنية محتملة بالإضافة إلى التآكل في الممتلكات المشتركة والخدمات المشتركة للسكان.

وفي الوقت نفسه، فإن قانون الإسكان لعام 2023، على الرغم من أنه لا يحظر تأجير الشقق لأغراض سكنية، يفتقر إلى تنظيم واضح بين الإيجارات طويلة الأجل بالتسجيل المؤقت والإيجارات قصيرة الأجل باليوم أو الساعة.

ويقول العديد من الخبراء إن هذه ثغرة قانونية في الإسكان، تؤدي إلى صراعات ونزاعات مستمرة في العديد من المباني السكنية في الآونة الأخيرة.

إن تأجير الشقق لفترات قصيرة باليوم أو بالساعة قد حوّلها إلى شقق فندقية فاخرة، متمركزة في قلب المجمعات السكنية. وهذه مشكلة يجب التغلب عليها لضمان حياة مريحة وآمنة لسكان المباني السكنية اليوم.

وفي حديثه مع توي تري، أكد السيد نجوين دوك لاب - مدير معهد البحوث والتدريب العقاري - على مبدأ أن الشقق السكنية مخصصة للأغراض السكنية فقط.

لا يمنع القانون تأجير الشقق لفترات قصيرة، ولكن من الضروري أن ينص على ضرورة تسجيل مالكي الشقق الراغبين في التأجير أعمالهم كأُسر أو شركات فردية. وهذا يُشكل أساسًا لإدراجهم لدى هيئات إدارة الدولة في قطاع السكن، وإدارة المساكن، وجمع الضرائب.

وفيما يتعلق بشركات تأجير الشقق من خلال منصات الحجز عبر الإنترنت، قال السيد لاب إن الشركات التي تدير منصات الحجز عبر الإنترنت يجب أن تدفع الضرائب، في حين يجب على أصحاب الشقق دفع ضريبة الدخل الشخصي، مما يضمن العدالة مع الشركات الأخرى.

وبحسب السيد لاب، فإن المستأجرين قصيري الأمد هم عادة من السياح، ويعانون من تأخر الرحلات الجوية، ويحتاجون إلى السفر أكثر من السكان المحليين، مما يسبب الضوضاء ويؤثر على حياة المجتمع، لذلك غالباً ما يتعين على أمن المبنى والإدارة التحدث.

علاوةً على ذلك، عند وجود شقق في المبنى للإقامة المؤقتة، يجب على مجلس إدارة المبنى توفير حراس أمن إضافيين لضمان الأمن، نظرًا لتدفق النزلاء باستمرار، مما يتسبب في زيادة الخدمات والتكاليف، لذا يجب على مالك الشقة التفاوض مع مجلس الإدارة لتغطية التكاليف الناشئة. وهذا يضمن العدالة بين المؤجرين الذين يحققون أرباحًا من الشقق والأسر القاطنة في المبنى.

وفي هذا الصدد، قال السيد نجوين تشي ثانه، نائب الرئيس الدائم لجمعية وسطاء العقارات في فيتنام، إن الشقق المستخدمة لأغراض الإيجار مثل الفنادق تعاني أيضًا من مشاكل لأن مجلس إدارة المبنى يواجه صعوبة في إدارة الأشخاص الذين يدخلون ويخرجون.

تسعى مجالس إدارة المباني السكنية إلى الحفاظ على الأمن والسلامة لمجتمع السكان، والقضاء على أولئك الذين يستغلون تأجير الشقق لإحداث الفوضى وانتهاك القانون.

قال السيد ثانه إنه في الواقع، عند استئجار غرفة فندقية، يجب على المستأجر إبراز بطاقة هويته، وبالتالي يجب أن يتوافق استئجار شقة للإقامة القصيرة مع هذه اللائحة. ومع ذلك، لا يضم مجلس إدارة المبنى السكني موظفي استقبال محترفين كما هو الحال في الفنادق، مما يُصعّب مراقبة دخول وخروج الأشخاص.

بالنسبة للمباني السكنية التي تضم شققًا للإيجار، يجب على مجلس إدارة المبنى إضافة لوائح خاصة بالشقق المؤهلة وغير المؤهلة للإيجار إلى لوائح إدارة المباني السكنية. وبناءً على ذلك، سيتم تحديد الشقق المؤهلة وغير المؤهلة للإيجار، وفقًا لما ذكره السيد ثانه.

وفقًا للسيد ثانه، من حيث المبدأ، يجب على مالكي الشقق اتباع الأغلبية، لا أن يفعلوا ما يحلو لهم. العيش في مبنى سكني يعني اتباع القواعد العامة، واستخدام المصعد المشترك، والممر المشترك، والخدمات المشتركة.

على الملاك الراغبين في تحويل شققهم إلى "فنادق" مسؤولية الإبلاغ عن مكان إقامتهم المؤقت للشرطة المحلية، وإبلاغ مجلس الإدارة عن المستأجرين، وتوقيع العقود معهم. تساعد منصات الحجز الإلكتروني فقط في العثور على المستأجرين، بينما يتحمل الملاك مسؤولية المستأجرين.

ويرى بعض خبراء العقارات أيضًا أن تأجير الشقق عبر AirBnB يشبه إلى حد كبير إدارة أعمال فندقية، فلا أحد يعرف المدة التي يقضيها المستأجر، وحتى أصحاب الشقق يتعاملون مع المستأجرين عبر الإنترنت فقط ولا يعرفون بعضهم البعض شخصيًا.

ومن ثم، فمن الضروري استكمال اللوائح التي تلزم أصحاب الشقق بالتسجيل لدى هيئات إدارة الدولة قبل ممارسة الخدمات التجارية، لأن خدمات الإقامة والفندقة هي خطوط عمل مشروطة.

ينتظر الزبائن سيارة لنقلهم بعد عودتهم من شقة في شارع بن فان دون، الدائرة التاسعة، المنطقة الرابعة، مدينة هوشي منه، بعد ظهر يوم 4 مارس/آذار - الصورة: TTD

القانون يحتاج إلى تعديل ليصبح أكثر وضوحا.

ووفقا للسيد نجوين تشي ثانه، فإن قوانين الإسكان الحالية تحظر تأجير الشقق للاستخدام المكتبي ولكنها لا تحظر تأجيرها لأغراض سكنية.

في الواقع، هناك حالتان من إيجارات الشقق طويلة الأجل مع التسجيل المؤقت الأساسي والتي لا تسبب صراعات، ولكن الإيجارات قصيرة الأجل باليوم أو بالساعة تسبب العديد من المشاكل، وتؤثر على المساحة المشتركة، ويصعب السيطرة عليها للغاية.

"نحن نخلط بين إيجارات الشقق طويلة الأمد والإيجارات قصيرة الأمد باليوم أو بالساعة.

وقال ثانه "يختار العديد من الأفراد استئجار شقق قصيرة الأجل من خلال AirBnB لأنهم لا يريدون أن يسيطر عليهم أحد، لذلك من الضروري إضافة لوائح بشأن هذه القضية لتجنب استغلالهم من قبل الأشخاص السيئين، مما يؤثر على حياة السكان".

وفقا للمحامي ترونغ ثانه دوك - مدير شركة ANVI للمحاماة، هناك مشكلتان تنشأان في أعمال تأجير الشقق: الأولى هي اللوائح القانونية ذات الصلة، والثانية هي الإدارة الذاتية.

وقال السيد ديوك إنه لن يتساءل أي مقيم عما إذا كان مالك الشقة يسمح لوالديه وأطفاله بالبقاء لفترة طويلة.

إن المشاكل التي ظهرت في الآونة الأخيرة تتعلق بنسبة 99% بالعقود المدنية مثل تأجير المنازل، مثل التأجير من خلال منصات الحجز عبر الحدود مثل AirBnB، Agoda، Booking.

تجدر الإشارة إلى أن استئجار الشقق قصيرة الأجل باليوم أو بالساعة ليس لأغراض سكنية عادية، بل هو في جوهره نشاطٌ تجاريٌّ لخدمات الفنادق والإقامة.

لذلك، من الضروري تعديل القانون في اتجاه وضع ضوابط أكثر تفصيلاً، لأنه إذا قمنا بمسح المباني السكنية التي يوجد بها شركات تأجير الشقق، فإن معظم الناس سوف يعترضون بالتأكيد.

حتى في الفنادق، عادةً لا يسمح موظفو الاستقبال للغرباء بالصعود إلى الغرفة. إذا كنت ترغب بالشراء، فعليك البقاء في ردهة الاستقبال لأن عليهم إدارة الأمن والنظام مع دخول وخروج الضيوف.

وفقًا للسيد دوك، ولضمان الإدارة الذاتية، يجب أن تكون رسوم إيجار الشقق ضعف أو ثلاثة أضعاف ما يدفعه سكان المبنى. في حال رغبة مالك المبنى في ممارسة أعمال التأجير، يجب على مجتمع السكان عرض ذلك على مؤتمر مباني الشقق للتصويت.

في حال عدم موافقة مجلس السكان، يُمنع مالك الشقة من التأجير. في حال موافقة مجلس السكان على السماح له بممارسة الأعمال التجارية، يجب على مالك الشقة استيفاء الشروط التالية: دفع رسوم إضافية، والتسجيل للإقامة المؤقتة، وتوقيع عقد إيجار الشقة.

إن القوانين ضرورية لجعل "الحواجز التقنية" أسهل في التنفيذ.

يتفق العديد من الخبراء على أنه لن يُسمح لمجلس إدارة الشقق بمنع المستأجرين من البقاء إذا لم تحظر قواعد وأنظمة إدارة المبنى السكني ذلك.

إذا كانت لوائح إدارة المباني السكنية تحظر تأجير الشقق، فيجب على مجلس إدارة المبنى الالتزام بها، مع أنه من السهل التسبب في نزاعات مع الأسر الراغبة في التأجير. لذلك، على المدى البعيد، يجب أن يُكمّل قانون الإسكان لوائح واضحة ومحددة لتجنب النزاعات.

في الوقت الحالي، لا يحظر قانون الإسكان تأجير الشقق، ولكن مجالس إدارة المباني السكنية يمكنها إقامة "حواجز فنية" مثل إلزام المستأجرين بتقديم بطاقات هويتهم، والتسجيل للإقامة المؤقتة، وتوقيع عقد الإيجار، والالتزام باللوائح المتعلقة بأوقات الدخول والخروج، وتنظيف المبنى.

أضاف المحامي ترونغ ثانه دوك أن مجلس الإدارة يمثل مجتمع السكان ويعمل وفقًا للوائح التي تحكم المبنى السكني. ولا يمكن توسيع صلاحيات مجلس الإدارة بما يتجاوز القانون. فكل ما يمكنهم فعله هو حث السكان على فهم القانون والالتزام به وتشجيعهم عليه.

يجب أن تتبع الأعمال التجارية في الشقق القانون أيضًا.

وعلى وجه الخصوص، تنص مدينة هوشي منه أيضًا بشكل واضح على شروط الأعمال الخدمية والتجارية في المباني السكنية في الحالات التي يكون فيها المبنى السكني متعدد الاستخدامات، بما في ذلك المناطق الوظيفية للمكاتب والخدمات والأعمال التجارية.

- خطوط الأعمال التي لا تندرج ضمن الحالات المحددة في قانون الإسكان 2023 والتي يجب أن تتوافق مع الأنظمة القانونية المتعلقة بالاستثمار المشروط وخطوط الأعمال.

متجر للإيجار في الطابق الأرضي من مبنى سكني في مدينة ثو دوك (مدينة هو تشي منه) - صورة: Q.DINH

هناك ممر قانوني للتعامل مع الانتهاكات طويلة الأمد.

وفي حديثه مع توي تري، أعرب السيد نجوين مينه تاو (المقيم في حي فوك لونغ بي، مدينة ثو دوك، مدينة هوشي منه) عن أمله في أن تساعد الممرات القانونية الجديدة، إلى جانب تصميم وكالات الإدارة المحلية، الناس على الحصول على بيئة معيشية أفضل.

وبحسب السيد تاو، فإن إحدى العائلات حولت شقتها في المبنى السكني الذي يعيش فيه إلى مزرعة قطط، حيث قامت بتربية العشرات من القطط ذات الرائحة الكريهة.

في البداية، ظنّ السكان أن هذه العائلة تُربي القطط للرفقة، فتعاطفوا معها وأبدوا ملاحظاتهم اللطيفة. ولكن عندما اكتشفوا أن هذا المكان مخصص لتربية القطط وبيعها عبر الإنترنت، اقترحت الأسر المحيطة إيقافه. ومع اللوائح الجديدة في قانون الإسكان ولوائح المدينة، صرّح السيد تاو بأن هذا العمل قد أثّر على بيئة السكان وصحتهم، لذا يُمكن لمجلس الإدارة والسلطات المحلية التعامل معه بشكل كامل وفقًا لللوائح.

قال السيد تران توان هوان - رئيس مجلس إدارة أحد المباني السكنية في مدينة ثو دوك - إنه على الرغم من أن اللوائح تنص على أن الشقق مخصصة للاستخدام السكني فقط ولا يُسمح للسكان بممارسة الأعمال التجارية في المبنى السكني، إلا أن بعض السكان ما زالوا يتحايلون على القانون من خلال فتح متاجر البقالة وصالونات الأظافر ومواقع المبيعات عبر الإنترنت والمستودعات أو أماكن الدروس الخصوصية للطلاب، على الرغم من إغلاق الأبواب والستائر.

ولذلك، يعتقد السيد هوان أن هذه اللوائح المحددة سوف تساعد مجالس الإدارة والمسؤولين على أن يكونوا أكثر حزما في التعامل مع الأنشطة غير السكنية التي تؤثر على السكان وأمن المبنى السكني.

بالنسبة للأنشطة التي لا تؤثر على الأمن والنظام وحياة السكان المحيطين، والتي لا يتفاعل السكان معها أو يقدمون شكاوى، فإن مجلس الإدارة سينظر فيها. أما بالنسبة للأنشطة التي تندرج ضمن السلوكيات المحظورة، فيجب على مجالس إدارة جميع المباني السكنية اتخاذ إجراءات صارمة، وفقًا للسيد هوان.

قال المحامي تران مينه كونج - نقابة المحامين في مدينة هوشي منه - إن قانون الإسكان نص على أفعال محظورة في استخدام المباني السكنية، وتحدد لوائح مدينة هوشي منه بشكل أكثر تفصيلاً الأفعال المسموح بها وغير المسموح بها في إدارة واستخدام المباني السكنية، كما تنص بوضوح على مسؤوليات كل وكالة.

وبالتالي، سيكون هذا بمثابة ممر قانوني واضح لهيئات الإدارة للتعامل مع الانتهاكات ومعاقبتها، مما يساعد الناس على العيش في شقق أكثر أمانًا.

المصدر: https://tuoitre.vn/siet-lai-ne-nep-ung-xu-lam-sao-voi-cho-meo-tiem-nail-tiem-an-trong-chung-cu-20250305084411057.htm