سوق العقارات: لا يزال "يزحف" ويتعافى "بحذر"

[إعلان 1]

التعافي البطيء

قال السيد هوانج هاي - مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات بوزارة البناء ، إن قطاع العقارات في فيتنام واجه العديد من الصعوبات منذ منتصف عام 2022 وحتى الآن.

وعلى وجه التحديد، تسبب انخفاض العرض في بدء ارتفاع أسعار العقارات والإسكان والأراضي منذ بداية عام 2021. وبحلول نهاية العام، ارتفعت أسعار الشقق بمعدل متوسط بلغ حوالي 5-7٪؛ ارتفعت أسعار المنازل الفردية في المشروع بنسبة 15-20٪؛ ارتفعت أسعار الأراضي بنسبة 20-30% مقارنة بنهاية عام 2020.

في أغلب الأحيان، تواصل أسعار الشقق تحديد معالم جديدة بسبب انخفاض عدد الشقق المعروضة في السوق. تبلغ تكلفة الشقق في الشقق ذات الأسعار المعقولة ما بين 25 إلى 30 مليون دونج/م2 - 30 مليون دونج/م2، والشقق متوسطة المدى ما بين 30 إلى 50 مليون دونج/م2، والشقق الفاخرة تزيد تكلفتها عن 50 مليون دونج/م2، وهي تبدأ في تجاوز القدرة الاستثمارية للفئات المقابلة من الناس.

لا يزال سوق العقارات يتعافى ببطء. الصورة 1

وأفاد السيد هاي أن رئيس الوزراء اتخذ مؤخرا العديد من الإجراءات الجذرية لإزالة الصعوبات التي يواجهها قطاع العقارات. وأبرز هذه القرارات هو القرار 33، والذي حقق نتائج أولية بشكل أساسي، وتم حل العديد من الصعوبات المتعلقة بالقوانين والمؤسسات.

ومع ذلك، من خلال العمل مع المحليات والشركات، قام السيد هاي بتقييم أن هناك حاليًا العديد من مشاريع الإسكان والمناطق الحضرية التي يتم تنفيذها والتي تواجه صعوبات أو عقبات أو توقفت عن التنفيذ بسبب العديد من الأسباب، وعادة ما تكون الأسباب متعلقة بقوانين الأراضي.

في الوقت الحاضر، تواجه العديد من المشاريع صعوبات وعقبات وبطء في التنفيذ بسبب القيود المفروضة على طرق تقييم الأراضي. السبب يتعلق بقانون التخطيط والسلطة المختصة بتعديل التخطيط العام محليا؛ حول الشروط ووقت المراجعة والتحديث وتعديل التخطيط لضمان الاتساق في تخطيط البناء بما في ذلك التخطيط العام أو تخطيط تقسيم المناطق أو لأسباب تتعلق بقانون الاستثمار.

واتفق مع هذا الرأي السيد نجوين فان دينه - رئيس جمعية السمسرة العقارية، الذي أقر بأن سوق العقارات يواجه حاليا نقصا في المساكن الاجتماعية والمساكن التجارية منخفضة التكلفة.

وعلى الرغم من الطلب القوي في السوق، فقد شهد التداول انخفاضًا حيث يواجه المستثمرون مشكلات تتعلق بقفل رأس المال والتعامل مع التحديات المالية.

خلال الفترة 2022 - 2023، انخفض حجم التداولات العقارية بنسبة 90%، مما يدل على ضعف الطلب في السوق. إلى جانب مشكلة ندرة المعروض من المساكن بأسعار معقولة، هناك أيضًا بعض المشاكل مثل الافتقار إلى الآلية وتحديد العديد من المحليات، مما أدى إلى حالة لم يتم حل العديد من المشاريع، ولا تزال شركات العقارات تواجه العديد من الصعوبات.

وقال السيد دينه إن جهود الحكومة والوزارات المعنية في إصدار العديد من السياسات لإزالة الصعوبات في سوق العقارات كان لها تأثير إيجابي على السوق.

وبحسب السيد دينه، في الربع الأول من عام 2023، كان هناك ما يقرب من 3000 منتج متداول، وفي الربع الثاني، زاد هذا العدد بنسبة 30%. حتى الآن، تم استعادة ثقة المستثمرين تدريجياً، وبدأ طرح العديد من المشاريع الجديدة للبيع في السوق، مما أدى إلى زيادة عدد المعاملات العقارية.

ومع ذلك، فإن التحسن في المعروض من المساكن الجديدة ومعنويات المشترين لا يزال بطيئا، مما يتطلب بعض الوقت لإكمال المشاريع الجديدة.

وفي الوقت نفسه، لا تزال معنويات المستثمرين، على الرغم من استقرارها التدريجي، حذرة للغاية، وخاصة أولئك الذين يواجهون ضغوطا مالية من الاستثمارات السابقة.

من خلال الاستطلاع، قال 70% من الشركات أن سياسات رأس المال لم تكن فعالة حقًا حتى الآن. ومن بين هذه المؤسسات، قالت ثلثا المؤسسات إن السلطات المحلية التي لديها عقود تجارية معها بدأت في نشر المبادئ التوجيهية لدعم السياسات، ولكن 15% فقط من المؤسسات اعتبرت أن سياسات دعم الأراضي، بما في ذلك إزالة المواقع وحقوق استخدام الأراضي، فعالة...؛ 28% قيموا تنفيذ برامج الحصول على القروض التفضيلية،...

تي اس. ويتوقع نجوين فان دينه أن يسجل سوق العقارات في الفترة من أواخر عام 2023 إلى أوائل عام 2024 علامات أكثر إيجابية مقارنة بأواخر الربع الثاني وأوائل الربع الثالث من عام 2024.

صعوبات كثيرة في عملية التعافي

تي اس. يعتقد لي شوان نجيا، عضو المجلس الوطني الاستشاري للسياسة المالية والنقدية، أن العقارات منتج أساسي على المدى الطويل، لذلك عندما يخرج العرض والطلب عن التوازن، ستحدث أزمة.

وبحسب السيد نجيا، فقد شهد سوق العقارات الفيتنامي أزمات عدة مرات. في الأزمات السابقة كان هناك فائض في العرض، أما هذه الأزمة فهي نقص. وفي هذا السياق، تفتقر الشركات إلى رأس المال ولا تتمكن من فتح المزيد من المشاريع، وبالتالي "يتجمد" السوق.

نراقب عن كثب ما إذا كانت ثقة السوق ستتعافى عند إصدار شركات العقارات والمشاريع سندات. مؤخرًا، أصدرت أكبر شركة عقارية في البلاد سندات دون أي ديون مصرفية مستحقة. ننتظر بفارغ الصبر، لكن النتائج تُظهر أن السوق لا يزال "يتحرك ببطء" ويتعافى "بحذر" بنسبة 30% تقريبًا مقارنةً بالتوقعات - علق الدكتور لي شوان نغيا.

وبحسب السيد نجيا، فإن صعوبات سوق العقارات قد تستمر حتى الربعين الثاني والثالث من العام المقبل. ولإنعاش سوق العقارات، تعمل الحكومة بشكل حازم مع مجموعات العمل على إزالة الصعوبات في سوق العقارات بمشاركة الشركات. ويعتبر هذا جهدا غير مسبوق، لكن نتائجه ليست عالية.

في هذه الأثناء، اقترح الأستاذ المشارك الدكتور تران دينه ثين - عضو المجموعة الاستشارية الاقتصادية لرئيس الوزراء، حلولاً رئيسية. وعلى وجه التحديد، يتعين على المرحلة المقبلة أن تركز على استعادة ثقة المستثمرين والشركات والمستهلكين.

تظهر عملية تعافي الاقتصاد الفيتنامي علامات إيجابية، ومع ذلك، لا يزال قطاع الشركات الخاصة بشكل عام والشركات العاملة في قطاع العقارات بشكل خاص تواجه العديد من الصعوبات.

ولحل المشاكل الحالية، قال الأستاذ المشارك الدكتور تران دينه ثين إن الدولة بحاجة إلى تقديم دعم أقوى لإحياء سوق العقارات. وبالإضافة إلى ذلك، لتعزيز تطوير هذا السوق، سواء العرض أو الطلب، يجب أن تكون هناك صناديق ضمان القروض. ويجب على وزارة المالية أن تتخذ التدابير اللازمة لضمان السلامة وتخفيف العبء على النظام المصرفي.

أصدرت الحكومة حاليًا سلسلة من الحلول لإزالة الصعوبات التي تواجه الشركات، وتركز بشكل كامل على الشركات. ومع ذلك، فإن ثقة الشركات والمستثمرين لم تتعاف بعد بشكل كامل. ومن الضروري الاستمرار في تحديد المواقف الصعبة والظروف غير العادية من أجل التوصل إلى نهج وحلول "غير عادية".

وعلاوة على ذلك، يتعين على جمعيات الأعمال أن تستمر في رفع أصواتها لمساعدة وكالات الدولة على تحديد الصعوبات بسرعة، وبالتالي وضع السياسات والتدابير في الوقت المناسب لحلها.

دينه تران

[إعلان 2]
مصدر