كما يعاني أصحاب الدخل المرتفع من ارتفاع أسعار المساكن في هانوي ومدينة هوشي منه

مع ارتفاع أسعار العقارات في الوقت الحالي، فإن مجموعة العمال ذوي الدخول المرتفعة من 13 إلى 18 مليون دونج شهريًا في المناطق الحضرية: هانوي ، دا نانغ، مدينة هوشي منه، بينه دونج، حتى لو ادخروا، سيجدون صعوبة في شراء منزل.

بالدخل الحالي، لا تستطيع مجموعة الأسر العاملة ذات الدخل الأعلى في المدن الكبرى تحمل تكلفة شراء منزل - صورة: B.NGOC

تم إجراء التقييم من قبل جمعية فيتنام للوسطاء العقاريين (VARS) في تقرير أبحاث السوق الذي أصدرته مؤخرًا للأسبوع الأول من ديسمبر 2024.

الادخار طوال العام يكفي لشراء 1 - 2 متر مربع من المنزل فقط

وتقسم نتائج مسح مستويات معيشة السكان لعام 2023، الذي أعلنه مكتب الإحصاء العام في أبريل/نيسان من هذا العام، متوسط ​​دخل الأشخاص في المدن الكبرى مثل هانوي، ودا نانغ، ومدينة هوشي منه، وبينه دونغ إلى 5 مجموعات دخل.

وبناءً على ذلك، في عام 2023، ستصل مجموعة الأشخاص ذوي أعلى متوسط ​​دخل في هانوي إلى حوالي 14.4 مليون دونج شهريًا، وستصل مدينة هوشي منه إلى ما يقرب من 13.3 مليون دونج شهريًا، وستصل دونج ناي إلى 13.9 مليون دونج شهريًا، وستصل بينه دونج إلى 18.3 مليون دونج شهريًا.

وبحسب VARS، فإن هذه المجموعة من الأشخاص من المتوقع أن تكون قادرة على امتلاك منازل في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هو تشي منه دون الحاجة إلى دعم من الحكومة.

ولكن مع ارتفاع أسعار المساكن حاليًا، حيث تتراوح أسعار الشقق التجارية بين 40 إلى 70 مليون دونج/ ^م2 حسب المنطقة وشريحة الإسكان، فإن حتى هذه المجموعة ذات الدخل المرتفع تجد صعوبة بالغة في شراء منزل.

تفترض دراسة VARS أن كل أسرة بها شخصان في سن العمل تنتمي إلى أعلى فئة دخل، وبالتالي فإن متوسط ​​دخل هذه المجموعة يقدر بنحو 30 مليون دونج شهريًا لكل أسرة، أي ما يعادل حوالي 360 مليون دونج سنويًا.

الحد الأقصى للقدرة على تحمل التكاليف، عند تطبيق القاعدة المالية العامة، هو ألا تتجاوز تكاليف السكن ثلث الدخل، أي ما يعادل حوالي 80 مليون دونج للأسرة سنويًا. هذا المبلغ يكفي فقط لشراء شقة بمساحة تتراوح بين متر مربع ومترين مربعين في هانوي ومدينة هو تشي منه اليوم.

وفي الوقت نفسه، يتم الإعلان عن كل شقة تجارية في المدن الكبرى المذكورة أعلاه للبيع بمبلغ يتراوح بين 40 إلى 70 مليون دونج/م²، كما يبلغ سعر بيع شقة صغيرة تبلغ مساحتها حوالي 60 مترًا مربعًا حوالي 2.5 إلى 3.5 مليار دونج/شقة.

في حال قررت المجموعة ذات الدخل المرتفع في هذه المنطقة الحضرية شراء شقة بمساحة 60 مترًا مربعًا مقابل حوالي 3.5 مليار دونج، واقتراض 70٪ من قيمة المنزل من البنك (قرض حوالي 2.45 مليار دونج)، بمعدل فائدة 8٪ سنويًا لمدة 20 عامًا، فإن القسط الشهري سيكون حوالي 25-27 مليون دونج، أي ما يعادل أكثر من 300 مليون دونج سنويًا.

وبالتالي، مع حد أقصى لمدفوعات السكن يبلغ 80 مليون دونج سنويا، فإن كل الأسر ذات الدخل المرتفع تقريبا في المناطق الحضرية لا تستطيع شراء منزل دون دعم من الأقارب والحكومة.

يفتقر السوق بشدة إلى المعروض من المساكن بأسعار معقولة، ولكن صفوفًا من الفيلات التي تبلغ قيمتها ملايين الدولارات والتي لديها ملاك بالفعل تُركت مهجورة لعقود من الزمن - الصورة: B.NGOC

معظم الناس لا يستطيعون شراء منزل.

وبحسب منظمة VARS، فإن القدرة على الوصول إلى السكن وتوفير السكن لغالبية الناس، وخاصة العمال، قد انخفضت بشكل حاد في السنوات القليلة الماضية.

السبب هو أن أسعار المساكن في المدن الكبرى، والتي فاقت بكثير القدرة المالية لغالبية الناس، تشهد ارتفاعًا سريعًا. معدل ارتفاع أسعار المساكن يفوق معدل نمو دخل الأفراد بأضعاف مضاعفة.

السبب الثاني هو نقص المعروض من المساكن بأسعار معقولة، إذ يركز المعروض الحالي من المساكن بشكل رئيسي على الشرائح المتوسطة والفاخرة وما فوقها. ونادرًا ما تجد مشاريع إسكان بأسعار تقل عن 30 مليون دونج/ ^{متر مربع} ، مما يترك غالبية الناس، بمن فيهم الفئة الخامسة، دون خيارات مناسبة لشراء منزل.

وبحسب VARS، استغل بعض المستثمرين في الآونة الأخيرة ندرة المعروض في السوق لزيادة أسعار البيع بشكل غير معقول، مما تسبب في ارتفاع أسعار العقارات في المناطق التي لا تتمتع بالعديد من مزايا البنية التحتية، مما يسبب صعوبات لأولئك الذين يرغبون في شراء العقارات.

من أهم العوامل التي ترفع أسعار العقارات السلوك المضاربي. ففي ظل التقلبات التي تشهدها قنوات الاستثمار الأخرى، فإن عقلية اكتناز الأصول وتوقع استمرار ارتفاع أسعار العقارات تدفع الكثيرين إلى شراء المنازل والأراضي دون غرض الاستخدام الفعلي.

يشترون العقارات ثم يتركونها مهجورة، لا يستخدمونها، وينتظرون ارتفاع الأسعار، مما يجعل الخلل بين العرض والطلب أكثر خطورة.

بالإضافة إلى ذلك، هناك عامل آخر أقل ذكرًا، ولكنه ذو تأثير كبير على أسعار المنازل، وهو التكاليف المالية. فرغم انخفاض أسعار الفائدة، لا يزال مشتري المنازل في فيتنام مضطرين لدفع أسعار فائدة متغيرة بعد حوافز تبلغ حوالي 10% أو أكثر. وهذا بدوره يُشكل ضغطًا ماليًا على مشتري المنازل.

لخفض أسعار المساكن، ترى منظمة VARS أنه بالإضافة إلى مواصلة البحث وتطبيق سياسات تفضيلية على الأراضي والضرائب والقروض لمشاريع الإسكان الاجتماعي والإسكان التجاري بأسعار معقولة، يتعين على الدولة مواصلة تعزيز تحسين البنية التحتية المتصلة، و"محاكاة" التنمية الحضرية وفقًا لنموذج التنمية الحضرية الموجهة نحو النقل (TOD)، وهو نموذج تنمية حضرية يركز على النقل العام. وهذا توجه حتمي لحل مشكلة الإسكان لسكان المناطق الحضرية في فيتنام.

إذا بُنيت المناطق السكنية والتجارية والخدمية حول خطوط النقل العام كالقطارات والمترو والحافلات السريعة، فسيكون الناس على استعداد للانتقال إلى الضواحي حيث يمكن للشركات تطوير مشاريع بأسعار أقل. وعندما يكون العرض كافيًا ومناسبًا، ستتكيف أسعار المساكن تدريجيًا مع قيمتها الحقيقية.

المصدر: https://tuoitre.vn/thu-nhap-cao-cung-lao-dao-voi-gia-nha-o-ha-noi-tp-hcm-20241209094600661.htm