تحسين التكلفة، مشكلة عويصة تواجه شركات العقارات

يعد تحسين التكاليف أحد الحلول التي يجب على شركات العقارات "التفكير فيها بجدية" لتقليل التكاليف.

ترتفع التكاليف، وترتفع أسعار المساكن، وتشعر الشركات بالقلق بشأن المبيعات الصعبة

وفي الاستراتيجية لتوقع دورة النمو الجديدة، قالت السيدة نجوين ثانه هونغ، مديرة الاستثمار في شركة نام لونغ، إن القوانين التي دخلت حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024 قد خلقت نهجًا مرنًا للشركات، بما في ذلك الاستحواذ على المشاريع، وتحويل استخدام الأراضي، وعمليات الدمج والاستحواذ، والمشاركة في المزادات.

ومع ذلك، تُشكّل المشاركة في مزادات الأراضي تحديًا من حيث تكاليف المدخلات، مما يُؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن، مما يُؤثر على إمكانية وصول مشتري المنازل إليها. يجب على الشركات أن تُفكّر مليًا في تقديم أسعار معقولة تُلبّي احتياجات المشترين مع ضمان تحقيق الأرباح.

قالت السيدة هونغ: "إن بيع الأراضي بالمزاد العلني يزيد من تكاليف المدخلات على المستثمرين. وهذه مشكلة صعبة، لا سيما في ظل ارتفاع أسعار الأراضي والتكاليف الأخرى"، مضيفةً أن أسعار العقارات في ارتفاع لا مفر منه بسبب ارتفاع تكاليف المدخلات بشكل متزايد.

يتساءل العديد من المستثمرين عما إذا كان ينبغي عليهم الاستثمار في المشروع عندما ترتفع تكاليف المدخلات، لأنه بالإضافة إلى العوامل التي يمكن خفضها بشكل استباقي مثل تكاليف الإدارة، يجب على المستثمرين بالتأكيد ضمان الأرباح للحفاظ على الجهاز وتطويره في المستقبل.

ولتخفيض ضغط أسعار المساكن وتلبية الاحتياجات الحقيقية للإسكان، من الضروري توسيع التنمية الحضرية إلى المناطق الضواحي.

في ظل ارتفاع التكاليف، لا يملك المستثمرون سوى خيارين: إما الاستثمار إذا كان من الممكن بيعه، أو عدم الاستثمار. يجب أن يكون الاستثمار مربحًا وأن يتطور العمل، ولكن عندما تكون التكاليف مرتفعة جدًا، كيف يُمكننا ذلك؟ قالت السيدة هونغ.

أكد تقرير السوق الصادر مؤخرًا عن شركة CBRE فيتنام أن أسعار العقارات في مدينة هو تشي منه ستواصل ارتفاعها حتى عام 2024، في ظل تحسن طفيف في المعروض السكني، إلا أن الفجوة بين القطاعات لا تزال كبيرة جدًا. ومن المتوقع أن تضم المدينة 9000 شقة و2000 تاون هاوس فقط، 83% منها من الفئات الراقية والفاخرة بأسعار تتجاوز 60 مليون دونج للمتر المربع.

قال السيد لي هو نغيا، المدير العام لشركة لي ثانه، إن سوق العقارات في مدينة هو تشي منه يواجه مشكلة رئيسية، ألا وهي اختلال التوازن بين قطاعات السوق. فبينما يُشكّل الطلب على المساكن من ذوي الدخل المتوسط والمنخفض النسبة الأكبر، تتركز معظم الموارد في المشاريع الفاخرة، التي تشهد طلبًا محدودًا.

وقال السيد نجيا إن أسعار العقارات في مدينة هوشي منه تتقلب حاليا عند مستوى 45 - 50 مليون دونج/م2، وهو ما يعادل حوالي 3 مليارات دونج لشقة مساحتها 60 مترا مربعا.

قال السيد نجيا: "تلعب أسعار الأراضي وتكاليف التمويل دورًا كبيرًا في رفع أسعار المساكن. وعلى وجه الخصوص، تُفاقم تكاليف الاقتراض وتأخير المشاريع الضغط على الأسعار بشكل ملحوظ".

وشاطره الرأي السيد تران ثانه هاي، رئيس قسم الاستثمار في فينا ليفينغ (التابعة لشركة فينا كابيتال)، قائلاً إن أسعار المساكن ستواصل ارتفاعها، ليس هذا العام فحسب، بل خلال العام أو العامين المقبلين أيضاً، عند تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة. وستواجه الشركات نفسها ضغوطاً كبيرة عند ارتفاع أسعار الأراضي بشكل حاد، إلى جانب تكاليف استخدام الأراضي التي يتعين على المستثمرين دفعها. وستدفع هذه العوامل سعر البيع النهائي إلى مستوى يصعب الوصول إليه.

كيفية خفض سعر المنزل؟

دخل سوق العقارات عام ٢٠٢٥ بتوقعات نمو جديدة كثيرة، لكن في حديثه لمراسلي صحيفة داو تو، قال رئيس شركة عقارية في مدينة هو تشي منه إن السوق لا يزال يعاني من العديد من المشاكل، وإن الثقة في السوق لا تتعافى إلا تدريجيًا. أما بالنسبة للشركات، فلا تزال العديد منها تواجه صعوبات بسبب القضايا القانونية، وكثرة المخزونات، واضطراب التدفق النقدي.

ناهيك عن ذلك، فإن تنفيذ المشاريع الجديدة وكذلك التعامل مع قضايا المتأخرات القديمة لا تزال تواجه عقبات، مما يؤدي إلى زيادة التكاليف، وكلما طال وقت الانتظار القانوني، ارتفعت التكاليف.

يعتقد هذا الشخص أن على الشركات التعاون بشكل مكثف وزيادة صفقات الدمج والاستحواذ لجذب رؤوس أموال جديدة. والأهم هو كيفية حل المشكلات القانونية بسرعة وفعالية، مما يُقلل التكاليف. كما يجب على الشركات اختيار السوق المناسب والقطاع المناسب واستهداف العملاء المحتملين المناسبين، مع الموازنة بين تكاليف الاستثمار والأرباح المعقولة للحصول على منازل وعقارات حقيقية وقيمتها الحقيقية.

صرح السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، بأنه في عام ٢٠٢٤، ولأول مرة، سيهيمن قطاع الإسكان الفاخر على سوق العقارات في المدينة، وأنه في الوقت الحالي، لم يعد هناك معروض من المساكن متوسطة التكلفة وبأسعار معقولة في مشاريع الإسكان التجاري. وهذا الواقع يُفاقم من اختلال هيكل المنتجات السكنية في سوق العقارات في مدينة هو تشي منه.

لخفض أسعار المساكن، قال السيد تشاو إنه من الضروري زيادة المعروض من المساكن، وخاصةً المساكن ذات الأسعار المعقولة. ولكن لزيادة المعروض، يجب حل أكثر من 148 مشروعًا متعثرًا ومتأخرًا. وأضاف السيد تشاو: "على مدينة هو تشي منه والشركات زيادة عروض المساكن، وخاصةً المساكن ذات الأسعار المعقولة. وفي الوقت نفسه، إذا تم تنفيذ مليون وحدة سكنية اجتماعية بنجاح، فسيؤدي ذلك إلى خفض أسعار المساكن".

من جانب آخر، أشارت السيدة دونغ ثوي دونغ، الرئيسة التنفيذية لشركة سي بي آر إي فيتنام، إلى أنه لتخفيف ضغط أسعار المساكن وتلبية الاحتياجات السكنية الفعلية، من الضروري توسيع نطاق التنمية الحضرية ليشمل الضواحي. وهذا يتطلب استثمارًا متزامنًا في البنية التحتية، مثل أنظمة النقل والمترو والجسور والطرق، لضمان سهولة الوصول بين الضواحي ومركز المدينة.

مع ذلك، لا يزال تطوير ضواحي مدينة هو تشي منه، مثل كوتشي أو نها بي، يواجه العديد من العقبات بسبب نقص البنية التحتية. لتحسين الوضع، يتعين على الحكومة إعطاء الأولوية للاستثمار في الطرق السريعة والطرق الدائرية، مما يُهيئ الظروف المناسبة لتطوير صناديق الأراضي بأسعار معقولة للمساكن التجارية.

[إعلان 2]
المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/toi-uu-chi-phi-bai-toan-can-nao-cua-doanh-nghiep-dia-oc-d240602.html