تحسين التكلفة، مشكلة عويصة تواجه شركات العقارات

يعد تحسين التكاليف أحد الحلول التي يجب على شركات العقارات "التفكير فيها بجدية" لتقليل التكاليف.

يعد تحسين التكاليف أحد الحلول التي يجب على شركات العقارات "التفكير فيها بجدية" لتقليل التكاليف.

ترتفع التكاليف، وترتفع أسعار المساكن، وتشعر الشركات بالقلق من صعوبة البيع

وفي الاستراتيجية لتوقع دورة النمو الجديدة، قالت السيدة نجوين ثانه هونغ، مديرة الاستثمار في شركة نام لونغ، إن القوانين التي دخلت حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024، خلقت نهجًا مرنًا للشركات، بما في ذلك الاستحواذ على المشاريع، وتحويل استخدام الأراضي، وعمليات الدمج والاستحواذ، والمشاركة في المزادات.

ومع ذلك، تُشكّل المشاركة في مزادات الأراضي تحديًا من حيث تكاليف المدخلات، مما يُؤدي إلى ارتفاع أسعار المنازل، مما يُؤثر على إمكانية وصول مشتريها إليها. يجب على الشركات التفكير مليًا في تقديم أسعار معقولة تُلبّي احتياجات المشترين مع ضمان تحقيق الأرباح.

قالت السيدة هونغ: "إن الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد العلني تزيد من تكاليف المدخلات على المستثمرين. وهذه مشكلة صعبة، لا سيما في ظل ارتفاع أسعار الأراضي والتكاليف الأخرى"، مضيفةً أنه من غير المرجح أن تتجنب أسعار العقارات هذا الاتجاه الصعودي بسبب ارتفاع تكاليف المدخلات بشكل متزايد.

يتساءل العديد من المستثمرين عما إذا كان ينبغي عليهم الاستثمار في المشروع عندما ترتفع تكاليف المدخلات، لأنه بالإضافة إلى العوامل التي يمكن خفضها بشكل استباقي مثل تكاليف الإدارة، يجب على المستثمرين بالتأكيد ضمان الأرباح للحفاظ على الجهاز وتطويره في المستقبل.

لتخفيف ضغط أسعار المساكن وتلبية الاحتياجات الحقيقية للإسكان، من الضروري توسيع التنمية الحضرية إلى المناطق الضواحي.

في ظل ارتفاع التكاليف، لا يملك المستثمرون سوى خيارين: إما الاستثمار إذا كان ذلك ممكنًا وقابلًا للتسويق، أو الامتناع عنه. يجب أن يكون الاستثمار مربحًا وأن يتطور العمل، ولكن عندما تكون التكاليف مرتفعة جدًا، كيف يُمكننا ذلك؟ قالت السيدة هونغ.

أكد تقرير السوق الصادر مؤخرًا عن شركة CBRE فيتنام أن أسعار العقارات في مدينة هو تشي منه ستواصل ارتفاعها حتى عام 2024، في ظل تحسن طفيف في المعروض السكني، إلا أن الفجوة بين القطاعات لا تزال كبيرة جدًا. ومن المتوقع أن تضم المدينة 9000 شقة و2000 تاون هاوس فقط، 83% منها من الفئات الراقية والفاخرة بأسعار تتجاوز 60 مليون دونج للمتر المربع.

قال السيد لي هو نغيا، المدير العام لشركة لي ثانه، إن سوق العقارات في مدينة هو تشي منه يواجه مشكلةً رئيسيةً تتمثل في اختلال التوازن بين قطاعات السوق. فبينما يُشكّل طلب المساكن على ذوي الدخل المتوسط ​​والمنخفض النسبة الأكبر، تتركز معظم الموارد في المشاريع الفاخرة ذات الطلب المحدود.

وقال السيد نجيا إن أسعار العقارات في مدينة هوشي منه تتقلب حاليا عند مستوى 45 - 50 مليون دونج/م2، وهو ما يعادل حوالي 3 مليارات دونج لشقة مساحتها 60 مترا مربعا.

قال السيد نجيا: "تلعب أسعار الأراضي وتكاليف التمويل دورًا كبيرًا في رفع أسعار المساكن. وعلى وجه الخصوص، تُفاقم تكاليف الاقتراض وطول مدة المشروع الضغط على الأسعار بشكل ملحوظ".

وشاطره الرأي السيد تران ثانه هاي، رئيس قسم الاستثمار في فينا ليفينغ (التابع لشركة فينا كابيتال)، الذي أشار إلى أن أسعار المساكن ستواصل ارتفاعها، ليس هذا العام فحسب، بل خلال العام أو العامين المقبلين أيضًا، عند تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة. وستواجه الشركات نفسها ضغوطًا كبيرة عند ارتفاع أسعار الأراضي بشكل حاد، إلى جانب تكاليف استخدام الأراضي التي يتعين على المستثمرين دفعها. وستدفع هذه العوامل سعر البيع النهائي إلى مستوى يصعب الوصول إليه.

كيفية خفض سعر المنزل؟

دخل سوق العقارات عام ٢٠٢٥ بتوقعات نمو جديدة كثيرة، لكن في حديثه لمراسلي صحيفة داو تو، قال رئيس شركة عقارية في مدينة هو تشي منه إن السوق لا يزال يعاني من أضرار جسيمة، وإن الثقة فيه لا تتعافى إلا تدريجيًا. أما بالنسبة للشركات، فلا تزال العديد منها تواجه صعوبات بسبب القضايا القانونية، وكثرة المخزونات، وانقطاع التدفق النقدي.

ناهيك عن ذلك، فإن تنفيذ المشاريع الجديدة وكذلك التعامل مع قضايا المتأخرات القديمة لا تزال تواجه عقبات، مما يؤدي إلى زيادة التكاليف؛ فكلما طال وقت الانتظار القانوني، ارتفعت التكاليف.

يعتقد هذا الشخص أن على الشركات التعاون بشكل مكثف وزيادة صفقات الدمج والاستحواذ لجذب مصادر تمويل جديدة. والأهم هو كيفية حل المشكلات القانونية بسرعة وفعالية، مما يُقلل التكاليف. كما يجب على الشركات اختيار السوق المناسب والقطاع المناسب واستهداف العملاء المحتملين المناسبين، وتحقيق التوازن بين تكاليف الاستثمار والأرباح المعقولة للحصول على منازل وعقارات حقيقية وقيمتها الحقيقية.

صرح السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، بأنه في عام ٢٠٢٤، ولأول مرة، سيهيمن قطاع الإسكان الفاخر على سوق العقارات في المدينة، وأنه في الوقت الحالي، لم يعد هناك عرض من المساكن متوسطة التكلفة وبأسعار معقولة في مشاريع الإسكان التجاري. وهذا الواقع يُفاقم من اختلال هيكل المنتجات السكنية في سوق العقارات في مدينة هو تشي منه.

لخفض أسعار المساكن، قال السيد تشاو إنه من الضروري زيادة المعروض من المساكن، وخاصةً المساكن ذات الأسعار المعقولة. ولكن لزيادة المعروض، يجب حل أكثر من 148 مشروعًا متعثرًا ومتأخرًا. وأضاف السيد تشاو: "على مدينة هو تشي منه والشركات زيادة عروض الإسكان، وخاصةً المساكن ذات الأسعار المعقولة. وفي الوقت نفسه، إذا تم تنفيذ مليون وحدة سكنية اجتماعية بنجاح، فسيؤدي ذلك إلى خفض أسعار المساكن".

من جانب آخر، أشارت السيدة دونغ ثوي دونغ، الرئيسة التنفيذية لشركة سي بي آر إي فيتنام، إلى أنه لتخفيف ضغط أسعار المساكن وتلبية الاحتياجات السكنية الفعلية، من الضروري توسيع نطاق التنمية الحضرية ليشمل الضواحي. وهذا يتطلب استثمارًا متزامنًا في البنية التحتية، مثل أنظمة النقل والمترو والجسور والطرق، لضمان سهولة الوصول بين الضواحي ومركز المدينة.

مع ذلك، لا يزال تطوير ضواحي مدينة هو تشي منه، مثل كوتشي أو نها بي، يواجه العديد من العقبات بسبب نقص البنية التحتية. لتحسين الوضع، يتعين على الحكومة إعطاء الأولوية للاستثمار في الطرق السريعة والطرق الدائرية، مما يُهيئ الظروف المناسبة لتطوير صناديق الأراضي بأسعار معقولة للمساكن التجارية.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/toi-uu-chi-phi-bai-toan-can-nao-cua-doanh-nghiep-dia-oc-d240602.html