بعض الأفكار حول أرضيات تداول حقوق استخدام الأراضي

[إعلان 1]

وفي الآونة الأخيرة، أصدر رئيس الوزراء فام مينه تشينه توجيهات لوزارة البناء برئاسة والتنسيق مع وزارة الموارد الطبيعية والبيئة والوكالات ذات الصلة لدراسة إنشاء قاعة لتداول حقوق استخدام الأراضي.

ملخص: اقترح القرار رقم 18-NQ/TW الصادر عن اللجنة التنفيذية المركزية بتاريخ 16 يونيو 2022، والمتعلق بمواصلة ابتكار وتطوير المؤسسات والسياسات، وتحسين فعالية وكفاءة إدارة الأراضي واستخدامها، الحل التالي: "أسعار الأراضي العامة، والمعاملات الإلزامية عبر قاعات التداول، والدفع عبر البنوك، وعدم استخدام النقد". وانطلاقًا من هذا الأساس السياسي، ولضمان انفتاح سوق العقارات وشفافيته، وجّه رئيس الوزراء فام مينه تشينه مؤخرًا وزارة الإنشاءات برئاسة دراسة إنشاء قاعة تداول لحقوق استخدام الأراضي والتنسيق مع وزارة الموارد الطبيعية والبيئة والجهات المعنية. ولإعطاء مزيد من الرؤى حول هذه السياسة، تتناول هذه المقالة أسس وأهداف وضرورات وتجارب بعض الدول، مقترحةً بذلك بعض الحلول ذات الصلة.

1. صالات تداول العقارات ليست بالأمر الجديد في بلدنا. تُعدّ اللوائح المتعلقة بصالات تداول العقارات والمعاملات التي تتم من خلالها أحد أحكام قانون الأعمال العقارية لعام 2014، بهدف تعزيز الشفافية والأمان في المعاملات العقارية. تنص المادة 3 من البند 6 من قانون الأعمال العقارية لعام 2014 على أن "صالات تداول العقارات هي الأماكن التي تُجرى فيها معاملات شراء وبيع ونقل وتأجير وتأجير من الباطن وتأجير وشراء العقارات".

وفقًا للوائح القانونية الحالية، يتم إنشاء أرضيات تداول العقارات من قبل الشركات التي لها الأنشطة التالية: تنفيذ معاملات شراء وبيع ونقل وتأجير وإعادة تأجير وشراء العقارات؛ تنظيم بيع ونقل وتأجير وإعادة تأجير وشراء العقارات؛ تقديم وإدراج وتوفير المعلومات العامة حول العقارات للأطراف التي لديها احتياجات المعاملات؛ التحقق من الوثائق المتعلقة بالعقارات للتأكد من أنها مؤهلة للمعاملات؛ العمل كوسيط للأطراف لتبادل والتفاوض وتوقيع العقود لشراء وبيع ونقل وتأجير وإعادة تأجير وشراء العقارات.

تنص المادة 107 من القانون المدني لعام 2015، الفقرة 1، على أن العقارات تشمل الأراضي، والمنازل، وأعمال البناء الملحقة بها، والأصول الأخرى الملحقة بها، والمنازل، وأعمال البناء. وبناءً على ذلك، تشمل أنشطة قاعة تداول العقارات الخدمات المتعلقة بمعاملات حقوق الانتفاع بالأراضي. ولا تُعدّ المعاملات التي تتم من خلال قاعة التداول إلزامية، بل تخضع لاختيار البائع والمشتري.

كُلِّف رئيس الوزراء مؤخرًا وزارة الموارد الطبيعية والبيئة والوزارات والهيئات المعنية بدراسة إنشاء سوق لتداول حقوق استخدام الأراضي. تُجسِّد هذه السياسة حرص رئيس الوزراء والحكومة على تنمية الاقتصاد وجذب اهتمام المجتمع. ولا يزال نموذج سوق تداول حقوق استخدام الأراضي قيد النقاش حاليًا. وتُعِدّ وزارة الموارد الطبيعية والبيئة خيارين لسوق تداول حقوق استخدام الأراضي لعرضهما على رئيس الوزراء لاتخاذ القرار بشأنهما، وهما:

- الخيار الأول: تطوير وتحديث نموذج سوق العقارات وفقاً لقانون الأعمال العقارية في اتجاه احترافي بإشراف الدولة.

- الخيار الثاني: إنشاء قاعة تداول متخصصة لحقوق استخدام الأراضي.

التوجه العام هو إرساء مبدأ إدارة الدولة لمتاجر العقارات، وعدم تخصيصها للشركات، مع ضرورة توسيع نطاقها ليشمل جميع أنواع الأراضي المشمولة بالمعاملات. ويجب ربط هذه المتاجر بنظام المعلومات، وقاعدة بيانات الأراضي، وأنظمة البناء، لتحديثها بشكل متزامن.

وبالتالي، إذا أُنشئت قاعة تداول حقوق استخدام الأراضي وفقًا للخيارات المذكورة أعلاه، فرغم أنها تُشابه قاعة تداول العقارات بموجب أحكام قانون الأعمال العقارية الحالي (كوسيط في معاملات العقارات عمومًا، وحقوق استخدام الأراضي خصوصًا)، ستختلف اختلافات كثيرة في التنظيم والتشغيل. وبناءً على ذلك، ستعمل قاعة تداول حقوق استخدام الأراضي "كمؤسسة خدمة عامة تابعة للدولة لأغراض الإدارة".

هل من الضروري إنشاء قاعة تداول منفصلة لحقوق استخدام الأراضي؟ (صورة توضيحية)

2. لقد جذبت سياسة إنشاء بورصة حقوق استخدام الأراضي والآراء الأولية من الوكالات الحكومية ذات الصلة انتباه ومناقشة الشركات والأفراد والباحثين وصناع السياسات.

في تقييم ضرورة بورصة حقوق استخدام الأراضي، أكدت العديد من الآراء على مزايا التداول من خلال البورصة مثل: التحكم في قانونية قطع الأراضي والعقارات التي يتم استخدامها في الأعمال التجارية؛ التحكم في القيمة الفعلية لمعاملات الأراضي، وبالتالي تشكيل قاعدة بيانات للأراضي، وأسعار الأراضي قريبة من السوق؛ زيادة الثقة، وتقليل المخاطر والنزاعات عند تداول حقوق استخدام الأراضي؛ منع الخسائر الضريبية، وخلق بيئة عمل صحية...

يمكن القول أن الهدف الأكبر من إنشاء بورصة حقوق استخدام الأراضي هو ضمان شفافية المعلومات، وتقليل المخاطر في المعاملات بسبب نقص المعلومات، وبالتالي المساعدة في بناء نظام بيانات كامل ودقيق نسبيًا بشأن المعاملات وأسعار البيع والشراء القريبة من أسعار السوق لخدمة إدارة الدولة للأراضي والأعمال العقارية بشكل فعال.

ومع ذلك، هناك العديد من المخاوف بشأن ضرورة بورصة حقوق استخدام الأراضي، وخاصة في جوانب مثل خلق التكاليف والإجراءات التي تفرض المزيد من الأعباء على الأشخاص والشركات المشاركة في المعاملات؛ إذا كان من الإلزامي إجراء المعاملات من خلال البورصة، فسوف يحد من حرية الناس في المعاملات؛ إذا كان إلزاميًا دون وجود آلية جيدة للرقابة والتشغيل، فمن المرجح جدًا أن يؤدي إلى "احتكار" المعلومات والسلبية والتلاعب وتشويه السوق.

وعلى وجه الخصوص، هناك آراء تقول إن لدينا الآن أنظمة ومؤسسات لضمان شفافية سوق العقارات، مثل الأنظمة الخاصة بالشروط والإجراءات وعقود المعاملات العقارية؛ والتزامات الشفافية للمستثمرين في المعاملات العقارية؛ وتوثيق عقود المعاملات العقارية، وغيرها.

فهل تكمن المشكلة حقًا في نقص آليات وأدوات الإدارة، أم في الاستخدام غير الفعال للأدوات المتاحة؛ أم في محدودية قدرات ومسؤوليات الموظفين المعنيين؟ لذلك، «لا يزال من غير المؤكد حتى الآن ما إذا كان إنشاء بورصة لحقوق استخدام الأراضي سيساهم في زيادة شفافية السوق أم لا».

3. ومن أجل توفير مزيد من الأساس للتقييم، قمنا بالاطلاع على تجارب بعض البلدان في المنطقة والعالم فيما يتعلق بأرضيات تداول حقوق استخدام الأراضي والحلول اللازمة لضمان الشفافية والسلامة في المعاملات العقارية.

من خلال مناقشاتنا مع زملاء في جمعية العقارات في دول مثل الولايات المتحدة الأمريكية، وكوريا، وسنغافورة، وتايلاند، وإندونيسيا، وغيرها، وجدنا أن هذه الدول لا تملك قاعات خاصة بها لتداول حقوق استخدام الأراضي. في الولايات المتحدة، تُنشر معلومات العقارات (سواءً المنازل أو الأراضي) على بوابة معلومات العقارات الأمريكية من خلال خدمة قوائم العقارات المتعددة (MLS).

تُدرج هذه المنصة معلومات عن المنازل والأراضي والعقارات المرهونة والعقارات الجديدة والقديمة والعقارات التجارية وعقارات الاستثمار... لخدمة أنشطة البيع والشراء للوسطاء. موقع MLS.com أو قوائم MLS الحكومية ليس تابعًا للحكومة الأمريكية.

هذا الموقع مُدار بشكل خاص على أساس تحصيل رسوم من البائعين في عملية بيع وشراء العقارات في الولايات المتحدة. يجب إدراج أي عقار يُراد تداوله في السوق في نظام قوائم العقارات المتعددة (MLS) لنشر المعلومات. يجب أن تتم عملية الشراء والبيع عبر وسطاء مرخصين، وهم عادةً وسيط البائع ووسيط المشتري. تُدرج رسوم الوساطة في سعر البيع، وتتراوح بين 1% و10% حسب التفاوض وموقع ونوع العقار. تختلف هذه الرسوم من ولاية لأخرى، أو حتى داخل الولاية أو المدينة نفسها. تُقسّم هذه الرسوم بين الوسطاء والأطراف ذات الصلة في عملية البيع والشراء عند إتمام الصفقة.

في بعض الدول الأخرى، مثل كوريا وسنغافورة وإندونيسيا، لا توجد قاعة تداول لحقوق استخدام الأراضي. يوجد في تايلاند بنك للأراضي والإسكان (أو بنك الأراضي) يُعنى بشراء وبيع الأراضي، ولكنه يُعنى بشكل رئيسي بتنظيم عمليات بيع وشراء الأراضي، ودعم من لا يملكون أراضي زراعية وحرجية. تشمل الخدمات الرئيسية: الودائع (استلام الودائع)، وقروض الأعمال، وقروض المستهلكين لشراء العقارات، وشراء الأراضي، وصناديق الاستئمان، وخدمات إدارة الأصول، وخدمات الصرف الأجنبي...

ومن هنا، يتجه العديد من الدول إلى جعل المعلومات المتعلقة بالعقارات بشكل عام والأراضي بشكل خاص شفافة في طابق واحد، واستخدام تطبيقات التكنولوجيا لإدارة وتسجيل المعلومات حول العقارات والمعاملات العقارية، واستغلال المعلومات من قاعدة بيانات مشتركة لتبسيط الإجراءات في المعاملات العقارية ونقل الملكية.

4. بناءً على تجربة البلدان الأخرى والتوجه نحو إنشاء بورصة حقوق استخدام الأراضي في فيتنام، لدينا بعض الأفكار على النحو التالي:

4.1. هل من الضروري إنشاء قاعة تداول منفصلة لحقوق استخدام الأراضي؟

القرار رقم 18-NQ/TW الصادر عن اللجنة التنفيذية المركزية بتاريخ 16 يونيو 2022، والمتعلق بمواصلة تطوير المؤسسات والسياسات وتحسينها، وتحسين فعالية وكفاءة إدارة الأراضي واستخدامها، ينص على: "أسعار الأراضي العامة، والمعاملات الإلزامية عبر صالات التداول، والدفع عبر البنوك، وعدم استخدام النقد". وبالتالي، فإن توجه القرار هو "المعاملات عبر صالات التداول" وليس تحديدًا "صالات تداول حقوق استخدام الأراضي"، أو يجب أن تكون صالات تُنشئها الدولة وتُديرها مباشرةً.

لذلك، من الضروري دراسة إنشاء بورصة مستقلة لحقوق استخدام الأراضي بعناية، وتجنب التداخل مع بورصات العقارات وفقًا للأنظمة السارية، وضمان فعاليتها وكفاءتها عند بدء تشغيلها. إذا أُنشئت بورصة حقوق استخدام الأراضي وفقًا لنموذج تنظيم الخدمة العامة للدولة، فمن الضروري بحث وتطوير مشروع تجريبي لإنشاء بورصة في عدد من المناطق، وبناءً على ذلك، تلخيصه وتقييمه قبل تنظيمه رسميًا بموجب القانون.

4.2. هل يجب أن تتم جميع المعاملات العقارية عبر الأرضية؟

إن التعاملات العقارية من خلال قاعات التداول لها العديد من المزايا ولكنها تنطوي أيضا على مخاطر محتملة، وإجراءات متزايدة، وتكاليف، وجوانب سلبية كما ذكرنا في القسم الثاني أعلاه.

ولمواكبة الظروف العملية الحالية، نرى أنه ينبغي تنظيم المعاملات العقارية من خلال البورصة بطريقة مشجعة كما هو الحال في مشروع قانون الأعمال العقارية لخلق عادات تدريجية في المجتمع، مما يساعد على تعزيز استقلالية الكيانات في اختيار أشكال الأعمال والمعاملات؛ وفي الوقت نفسه، إجبار البورصات على تحسين الجودة والأسعار باستمرار لضمان القدرة التنافسية وجذب العملاء وفقًا لآليات السوق.

4.3. ما الذي يمكن أن نتعلمه من تجارب دول المنطقة والعالم؟

لكل دولة نظامها الخاص لملكية الأراضي. ومع ذلك، تُدير جميع الدول السوق بناءً على مبدأ ضمان شفافية المعلومات. ويمكننا الإشارة إلى تجارب الدول الأخرى في قواعد بيانات العقارات، والإفصاح الإلزامي عن المعلومات فيها. تمتلك جميع الدول نظام معلومات متكاملًا لأسواق الإسكان والأراضي والعقارات.

حتى الآن، لم نُحسن أداء هذا، ولم نحقق النتائج المرجوة. علينا تلخيص هذه السياسة وتنظيم تنفيذها وتقييمهما لتحسينها، حتى نتمكن من إنشاء مركز بيانات يُشغّل سوقًا شفافة. هذا مناسب وممكن في سياق التحوّل الرقمي القوي الذي تشهده بلادنا اليوم. وسيساعد ضبط التدفق النقدي، وتنظيم المعاملات المصرفية، ومراقبتها، على تحقيق هذا الهدف.

لأن المعلومات السوقية الكاملة والدفع الإلكتروني سيعززان الشفافية؛ فعندما تكون الأرضية شفافة، لن يُجبر الناس على اتباع التعليمات. علاوة على ذلك، مع تطور سوق الخدمات القانونية، سيساهم ازدياد استخدام خدمات التوثيق والمحاماة في معاملات العقارات في تعزيز شفافية السوق، وتقليل مخاطر المعاملات.

4.4. التوصيات

تم إضفاء الشرعية على نموذج قاعة تداول العقارات بموجب قانون الأعمال العقارية وتم تنفيذه عمليًا للمعاملات العقارية بما في ذلك حقوق استخدام الأراضي والأصول الموجودة على الأرض.

تُقدّم قاعات تداول العقارات خدماتٍ لمعاملاتٍ عقاريةٍ لأغراضٍ تجاريةٍ بين المستثمرين والأفراد، ويمكنها تقديم خدماتٍ عقاريةٍ كاملةٍ لأغراضٍ غير تجاريةٍ بين الأفراد عند الحاجة. وهذا أيضًا أمرٌ يهتمّ به المدراء ويعتبرونه أحد أسباب الحاجة إلى البحث عن قاعةٍ لتداول حقوق استخدام الأراضي وتأسيسها.

لذلك ننصح بتنفيذ خطة تطوير نموذج سوق العقارات وفق قانون تنظيم الأعمال العقارية بشكل احترافي وتحت إشراف الدولة.

وتتوافق هذه الخطة مع سياسة الحزب وتحت إدارة الدولة، وتتجنب التداخل في الوظائف، وتحصل على بيانات المعلومات لخدمة الإدارة، وتضمن مبادئ السوق، وحرية الأعمال، وحرية اختيار الأشخاص والشركات، وتحقق الكفاءة دون إنشاء أجهزة جديدة، وزيادة الإجراءات الإدارية، وزيادة الوقت، وزيادة تكاليف الامتثال، وما إلى ذلك.

ومن السهل أن نرى أن حتى مشاركة أجهزة الدولة في الاجتماعات لمناقشة خطة إنشاء هذا النموذج الأرضي الجديد أمر مكلف للغاية، والوقت اللازم للتوصل إلى خطة مناسبة، متزامنة مع قوانين متخصصة أخرى، هل سيكون في الوقت المناسب لإدراجها في مشروع قانون الأراضي (المعدل) المتوقع إقراره من قبل الجمعية الوطنية في أكتوبر 2023، وإذا كان في الوقت المناسب، فهل هو حل متسرع عندما يكون الوقت المخصص للبحث وتقييم الأثر قصيرًا جدًا؟

(المصدر: صحيفة البناء)

[إعلان 2]
مصدر