وفي شرحه لهذه الحقيقة، أشار السيد جيانج آنه توان، مدير شركة توان آنه للعقارات، إلى أن أسعار العقارات تعتمد على العديد من العوامل مثل أسعار الأراضي وتكاليف البناء والشرعية وما إلى ذلك. وإذا أثرت هذه العوامل في نفس الوقت، فسيصبح من الصعب على الشركات خفض أسعار العقارات.
على وجه التحديد، تُعدّ تكلفة الأرض من أهم تكاليف المدخلات التي تؤثر على سعر الإنتاج في أي مشروع عقاري. في المتوسط، تُشكّل رسوم استخدام الأراضي في المناطق الحضرية حوالي 10% من سعر الشقة، و20-30% من سعر منزل تاون هاوس منخفض الارتفاع، وحوالي 50% من سعر الفيلا.
وفي السنوات الأخيرة، ارتفعت أسعار الأراضي بنسبة 15-30%، مما دفع أسعار المساكن إلى الارتفاع بنسبة 2-8%.
من غير المرجح أن تنخفض أسعار العقارات رغم ركود السيولة في السوق. (صورة توضيحية)
لم تقتصر الزيادة على أسعار الأراضي فحسب، بل شهدت مواد البناء، كالحديد والصلب والرمل، ارتفاعًا حادًا في السنوات الأخيرة. على سبيل المثال، ارتفعت أسعار الحديد والصلب بنسبة تتراوح بين 15% و20%، بينما تُمثل تكلفة المواد الخام ما بين 65% و70% من القيمة التقديرية لمشاريع البناء.
بالإضافة إلى ذلك، ترتفع تكلفة تنفيذ المشروع بسبب العديد من المشاكل القانونية التي تُطيل مدة الإنشاء. وأوضح السيد توان أن بعض المشاريع تستغرق ما يصل إلى 4-5 سنوات لإتمام الإجراءات القانونية. ولا يقتصر استكمال الإجراءات القانونية للمشروع على مراجعة الشركة للدائرة واستلامها إشعارًا رسميًا، بل يتطلب انتظار رأي الدوائر والفروع والقطاعات المعنية. ويجب أن يتوافق وقت الانتظار مع اللوائح، ولكنه غالبًا ما يتأخر.
وقال السيد توان: " إن الوقت المستغرق للإجراءات القانونية طويل للغاية ويؤثر بشكل كبير على تكاليف الأعمال ".
وضرب السيد توان مثالاً أيضاً، فإذا اشترت شركة قطعة أرض بقيمة 500 مليار دونج، فإنها ستخسر سنوياً 10% من تكلفة فائدة القرض، أي 50 مليار دونج. وتضطر الشركة إلى إضافة هذه التكلفة إلى سعرها.
" العديد من الشركات الآن عالقة، فإذا خفضت أسعارها، ستتكبد خسائر فادحة، وإذا لم تخفضها، فلن تتمكن من بيع منتجاتها. لذلك، مع وجود العديد من المشاريع غير المكتملة، لا يرغب العديد من المستثمرين في البناء، بل يبحثون عن شركاء نقل ،" قال السيد توان.
وفي رأي مماثل، أقر رئيس شركة عقارية لديها مشروع غير مكتمل في مدينة هوشي منه بأن التشابك القانوني الذي استمر على مدى السنوات القليلة الماضية جعل من المعروض من مشاريع العقارات المكتملة أمرا نادرا للغاية.
تعاني الشركات من مشاريع قديمة، مع ندرة المنتجات الجديدة للبيع، بينما لا يزال الطلب مرتفعًا جدًا، وهو ما يُفسر ارتفاع أسعار المساكن. كما يُسهم التضخم وارتفاع أسعار الفائدة في صعوبة خفض أسعار العقارات.
وأضاف أنه " في حال اضطرار الشركة لخفض السعر، فسيكون ذلك بالتأكيد خسارة كبيرة للغاية، لأن الشركة لا تستطيع تحمل التكاليف المتزايدة للمشروع ".
تخشى الشركات تكبد خسائر فادحة في حال انخفاض أسعار العقارات. (صورة توضيحية)
وبحسب هذا الزعيم، فإن شركته تريد حقًا بيع المشروع لسداد الديون، لكن الأمر ليس سهلاً، ويرجع ذلك أساسًا إلى أن المشروع متشابك مع القضايا القانونية واللوائح المتعلقة بالنقل... وإذا استمر تنفيذ المشروع، فعندما يتم طرح المنتج في السوق، لا يمكن أن يكون السعر رخيصًا لأنه يجب أن يتحمل الكثير من التكاليف.
وبحسب الدكتور نجوين دوي فونج، مدير الاستثمار في شركة دي جي كابيتال، هناك العديد من الأسباب التي تجعل مستثمري المشاريع العقارية لا يختارون خفض أسعار المساكن.
على وجه الخصوص، يتضح أنه عند تنفيذ مشروع ما، رهن المستثمر الأرض والأصول المستقبلية لاقتراض رأس مال من البنك. ويؤثر انخفاض سعر البيع على قيمة الضمانات لدى البنك، في حين لا يملك المستثمر أي أصول أخرى تُكمّل القروض.
علاوةً على ذلك، ظلت العديد من المشاريع عالقةً في قضايا قانونية لسنواتٍ طويلة قبل طرحها للبيع. وخلال هذه الفترة، لا يزال على المستثمرين تحمّل التكاليف المتزايدة للفوائد وتكاليف الأراضي.
وقال السيد تران خانه كوانج، المدير العام لشركة فييت آن هوا للعقارات، والذي يتابع عن كثب تطورات سوق العقارات والشركات، إنه من الصعب للغاية خفض أسعار العقارات لأن السوق لا تحتوي على شركات محلية فحسب، بل يوجد بها أيضًا العديد من المستثمرين الأجانب.
وعليه، فإن الشركات الأجنبية التي تستثمر في المشاريع غالبا ما تختار قطاعات عالية ومواقع جيدة ووثائق قانونية كاملة وجودة منتجات أعلى من مشاريع المستثمرين المحليين، وبالتالي لا يمكن أن يكون السعر منخفضا.
عند بيع المنتجات في السوق، يُحسب الإنتاج دائمًا لمدة سنتين أو ثلاث سنوات، لذا غالبًا ما يكون السعر مرتفعًا جدًا. تتمتع الشركات الأجنبية بمزايا من حيث رأس المال وتكاليف رأس المال، لذا فهي لا تُضطر إلى خفض أسعار البيع.
وبحسب السيد كوانج، فإن العقبة الرئيسية التي تجعل من الصعب انخفاض أسعار العقارات هي أن تكاليف الاستثمار مرتفعة للغاية.
وقال السيد كوانج " في هيكل تكلفة المشروع الحالي، تضاعفت تكاليف البناء تقريبًا مقارنة بما كانت عليه قبل 4-5 سنوات، من 7-7.5 مليون دونج/م3 إلى أكثر من 12 مليون دونج/م2 ".
وعلى نحو مماثل، قال السيد داو فوك تونج، مدير صندوق ألفا الفيتنامي، إن هناك ثلاثة "أسباب حساسة" تجعل شركات العقارات لا تخفض أسعار العقارات لزيادة الإيرادات وسداد الديون المستحقة.
أولاً، لدى معظم مطوري العقارات في فيتنام "مستثمرون منتظمون". هؤلاء هم المستثمرون الذين يشترون العقارات مباشرةً من المستثمر، ويُطلق عليهم مؤقتًا اسم "مستثمرو F0". عند انخفاض الأسعار، يكون هؤلاء المستثمرون المنتظمون أول العملاء الذين تتأثر أرباحهم، مما يدفع المستثمرين إلى التفكير في الاستثمار.
النقطة الحساسة الثانية تتعلق بالضمانات. 70% من قيمة ضمانات البنك عقارية، لذا فإن خفض سعر البيع سيؤثر على قيمة ضمانات شركات العقارات لدى البنك. عندما تنخفض قيمة الضمانات، سيطلب البنك من الشركات استكمالها، ولكن في الوقت الحالي، يُعدّ هذا الشرط بالغ الصعوبة.
ثالثًا، مسألة قانونية العقارات. تواجه العديد من المشاريع العقارية مشاكل قانونية، لذا حتى لو انخفض سعرها، لا تزال الشركات غير قادرة على البيع في ظل بيئة الأعمال الحالية.
هذه ثلاث مجموعات رئيسية من الأسباب المترابطة التي تؤثر على قرار خفض أسعار البيع في السوق الأولية، بالإضافة إلى أسباب أخرى مثل ارتفاع تكلفة رأس المال. منطقيًا، عندما نحتاج إلى تدفق نقدي، يتعين علينا خفض الأسعار للبقاء، لكن العوامل الدقيقة بينهما تجعل الشركات مضطرة للتفكير مليًا قبل اتخاذ قرار خفض الأسعار ، كما قال السيد تونغ.
ترأس رئيس الوزراء فام مينه تشينه مؤخرًا مؤتمر "حلول لتذليل صعوبات نمو الائتمان في قطاعي الإنتاج والأعمال، وتعزيز النمو، واستقرار الاقتصاد الكلي". ووجّه رئيس الوزراء باتخاذ سلسلة من الحلول لتذليل صعوبات نمو الائتمان. وفي ما يتعلق بالمشاريع العقارية تحديدًا، طالب رئيس الوزراء بإعادة هيكلة قطاعات المنتجات والأسعار. وأكد رئيس الوزراء: " لقد اقترح رئيس الوزراء هذا الأمر من خلال مؤتمرين حول العقارات، ولكنه لم يُنفّذ فعليًا حتى الآن ".
تشاو آنه
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)