تحديد أسعار الأراضي: حتى التدقيق أمر صعب

في 18 أكتوبر/تشرين الأول، عُقد في هانوي منتدى "تعزيز الانتعاش الاقتصادي والتنمية: النقاط الرئيسية ودور التدقيق الحكومي". وكان من أهم مواضيع المنتدى "إدارة الأراضي وتسعيرها - أوجه القصور في الممارسات وأنشطة التدقيق الحكومي"، برئاسة نائبة المراجع العام للدولة، ها ثي مي دونغ، ونائبة وزير الموارد الطبيعية والبيئة، لي مينه نغان.

وفي المنتدى، لم يشتكي ممثلو المستثمرين العقاريين فقط من الصعوبات، بل شاركت بعض المحافظات والمدن الكبرى أيضًا في الصعوبات التي واجهتها هذه السلطات.

ومن المتوقع من الورشة بالتالي أن "تحدد" الصعوبات والمشاكل في تحديد أسعار الأراضي، ومن ثم اقتراح الحلول مع ديوان المحاسبة.

"إدارة الأراضي وتقييمها - أوجه القصور في الممارسة ومن خلال أنشطة التدقيق الحكومية" برئاسة نائب المراجع العام للدولة، ها ثي مي دونغ، ونائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة، لي مينه نغان. تصوير: هوانغ تو

وتواجه المحافظات والمدن أيضًا صعوبة في تحديد أسعار الأراضي.

وفي الورشة، قالت لجنة الشعب في هانوي إن هذه الوكالة نفذت في الآونة الأخيرة بشكل شامل اللامركزية والتفويض لزيادة مبادرة لجان الشعب على مستوى المقاطعات في الاستحواذ على الأراضي؛ وتطهير الموقع؛ وتحديد أسعار الأراضي المحددة كأساس للتعويض وإعادة التوطين؛ وحل المشاكل المتعلقة بالاستحواذ على الأراضي والتعويض والدعم وإعادة التوطين وتنفيذ مشاريع الاستثمار العام في المدينة (مشاريع الطريق الدائري 3 والطريق الدائري 4؛ ومشاريع السكك الحديدية، وما إلى ذلك) على الفور.

من خلال الممارسة، تقدر لجنة الشعب في مدينة هانوي أن تطبيق أسعار الأراضي السكنية لتحديد أسعار إيجار الأراضي لوحدات الخدمة العامة التي تحولت إلى الاستقلال المالي وفقًا لأحكام الفقرة د، البند 3 من المرسوم الحكومي 44/ND-CP المؤرخ 15 مايو 2014، أمر غير مناسب.

وفي الوقت نفسه، تواجه اللجنة الشعبية الإقليمية في خان هوا أيضًا صعوبة في "تصحيح الأخطاء" في تحديد أسعار الأراضي للعديد من المشاريع السابقة.

علّقت اللجنة الشعبية لمقاطعة خان هوا على أن تقييم الأراضي هو تقدير قيمتها النقدية لغرض استخدام محدد وفي فترة زمنية محددة. ويلعب تقييم الأراضي دورًا هامًا في الاقتصاد، وكذلك في أنشطة إدارة الأراضي في الدولة.

بالإضافة إلى مهمة تحديد أسعار الأراضي المحددة لخدمة تحصيل رسوم استخدام الأراضي وإيجاراتها والتعويضات ودعم إعادة التوطين في المنطقة، يقع على عاتق مقاطعة خان هوا أيضًا مهمة تحديد أسعار الأراضي لمعالجة المشاريع المخالفة، وفقًا لنتائج لجنة التفتيش المركزية وهيئة التفتيش الحكومية. وهذه مهمة جديدة ومميزة وصعبة للغاية بالنسبة لمهمة تحديد أسعار الأراضي المحددة في المقاطعة.

شاركت هذه الوكالة في تحديد أسعار الأراضي المحددة للتغلب على المشاريع المخالفة ومشاريع تحصيل رسوم استخدام الأراضي. وقد وجهت اللجنة الدائمة للجنة الحزب الإقليمية واللجنة الشعبية الإقليمية هذه العملية بشكل وثيق، إلا أنها لا تزال بطيئة ولم تُلبِّ متطلبات المهام الموكلة إليها بسبب وجود مشاكل: يجب على المشاريع إعادة تحديد أسعار الأراضي بسبب تعديلات التخطيط والتغييرات في هيكل وشكل استخدام الأراضي؛ مشاكل في الوثائق القانونية المتعلقة بالاستثمار والأراضي وتخطيط البناء والتفاصيل وأنواع الأراضي؛ لا توجد بيانات عن أسعار الأراضي في السوق...

أكدت إدارة التخطيط وتنمية موارد الأراضي بوزارة الموارد الطبيعية والبيئة أن إطار أسعار الأراضي وجدول أسعار الأراضي تم بناؤهما وفقًا للأنظمة، مع الأخذ في الاعتبار أسعار الأراضي الشائعة في السوق.

ومع ذلك، من خلال النتائج الموجزة للقرار رقم 19-NQ/TW، الذي يلخص تنفيذ قانون الأراضي لعام 2013، فإنه يظهر أنه حتى الآن، لم تعد العديد من الأحكام القانونية المتعلقة بأسعار الأراضي فعالة في الممارسة العملية، مما يكشف عن عدد من القيود مثل عدد من الأساليب لتحديد أسعار الأراضي التي لا تناسب الظروف الفعلية للمعلومات المتعلقة بسوق حقوق استخدام الأراضي، ولا تناسب إدارة الدولة لأسعار الأراضي في سياق قاعدة بيانات أسعار الأراضي غير المكتملة؛

المستثمرون "يشكون" من الصعوبات

وفي كلمته خلال الورشة، قدم السيد لي هوانج تشاو - رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA) تقييماً للوضع الحالي "لتحديد أسعار الأراضي" من أجل "تحديد أسعار الأراضي المحددة" وفقاً لأحكام قانون الأراضي لعام 2013.

المشاركون في ورشة عمل "إدارة الأراضي وتسعيرها - أوجه القصور في الممارسات وأنشطة الرقابة الحكومية" ضمن منتدى "تعزيز الانتعاش الاقتصادي والتنمية: المعوقات ودور الرقابة الحكومية". تصوير: هوانغ تو.

وفقاً للسيد لي هوانغ تشاو، نصّ قانون الأراضي لعام ٢٠١٣ والمرسوم ٤٤/٢٠١٤/ND-CP على "خمس طرق لتقييم الأراضي" و"تطبيق طرق تقييم الأراضي"، إلا أنها ليست كاملة، وليست محددة، ولا قريبة من الواقع العملي، وبعض أحكامها ليست "قياسية" حقاً، مثل النص على "طريقة الطرح" في حين أنها مجرد تقنية حسابية لـ"طريقة المقارنة"؛ أو لم ينص على "طريقة تقييم الأراضي الجماعية" في حين أن الدولة في الواقع طبقت "طريقة تقييم الأراضي الجماعية" لتحديد أسعار الأراضي في "إطار أسعار الأراضي" أو "جدول أسعار الأراضي"؛ أو طبقت "طريقة معامل تعديل أسعار الأراضي" فقط على المشاريع التي تقل قيمة قطع الأراضي فيها عن ٣٠ أو ٢٠ أو ١٠ مليارات دونج وفقاً لـ"جدول أسعار الأراضي"، ولكنها لم تُطبق على المشاريع التي تزيد قيمة قطع الأراضي فيها عن ذلك.

تطبيق "أساليب تقييم الأراضي" لا يُعطي نتائج موثوقة. على سبيل المثال، يطبق المشروع نفسه التابع لوحدة استشارات تقييم الأراضي ذاتها "أسلوبين مختلفين لتقييم الأراضي" لتحديد سعر الأرض، مما يُعطي غالبًا نتيجتين مختلفتين بفارق حوالي 20%؛ أو يُعطي مشروعٌ تابع لوحدتين استشارات تقييم الأراضي، ويطبق "أسلوب التقييم" نفسه لتحديد سعر الأرض، نتيجتين مختلفتين تمامًا.

وضرب السيد تشاو مثالاً لمشروع منطقة حضرية في مقاطعة بينه ثوان حيث قامت الوكالة الحكومية الأولى بتقييم الأرض بمبلغ 900 مليار دونج، وقامت الوكالة الحكومية الثانية بفحص الأرض وتقييمها بما يصل إلى 1800 مليار دونج، وقامت الوكالة الحكومية الثالثة بإعادة فحص الأرض وتقييمها بأكثر من 3000 مليار دونج.

لأن تحديد أسعار الأراضي يُصعّب على العديد من المستثمرين، قيّم السيد لي هوانغ تشاو الدور المهم للغاية الذي تضطلع به هيئة التدقيق الحكومية في أداء مهمة تدقيق عمل "تحديد أسعار الأراضي، وتقييمها، واتخاذ القرارات بشأنها" من أجل "تحديد أسعار محددة للأراضي لحساب رسوم استخدام الأراضي، وإيجارات الأراضي للمشاريع التي تستخدم الأراضي، من أجل "تقييم والتأكد من دقة وصدق المعلومات المالية العامة، والأصول العامة أو التقارير المالية المتعلقة بإدارة واستخدام المالية العامة، والأصول العامة، والامتثال للقانون، والكفاءة في إدارة واستخدام المالية العامة والأصول العامة".

حتى التدقيق يمثل مشكلة.

ذكرت دائرة التدقيق الحكومية في المنطقة الأولى أنه وفقًا للوائح، لدينا حاليًا خمس طرق لتقييم الأراضي. وتبين من خلال ممارسات التدقيق أن: المناطق تستخدم بشكل رئيسي طريقة المقارنة لحساب أسعار الأراضي المحددة عند تعويض الأراضي؛ وطريقة الفائض لتقييم الأراضي في المناطق التخطيطية؛ وطريقة الدخل لتقييم الأراضي الزراعية؛ وطريقة معامل تعديل سعر الأرض لقطع الأراضي الصغيرة منخفضة القيمة.

في العديد من المناطق، يتأخر تحديد أسعار الأراضي. وغالبًا ما يتأخر موعد الموافقة على أسعار الأراضي لتحصيل رسوم الانتفاع كثيرًا عن موعد تخصيصها. وهناك مشاريع استمرت سنتين أو ثلاث سنوات دون الحصول على موافقة على أسعار الأراضي.

في كثير من الحالات، لا تُعدّل أسعار الأراضي في الوقت المناسب، أو لم تُعدّل في الوقت المناسب، عند وجود تعديل تخطيطي يؤثر على أسعار الأراضي، أو عند انتهاء دورة تثبيت أسعار إيجار الأراضي التي تستمر خمس سنوات. ويؤدي التأخير في تقييم الأراضي إلى عدم إيداع رسوم الانتفاع في الموازنة العامة للدولة في الوقت المناسب.

من خلال عمليات التدقيق، تبيّن أن أسعار الأراضي في العديد من المشاريع لم تُقيّم بشكل مناسب - أقل بكثير من سعر المزاد أو السعر المرجعي السوقي وقت التقييم. في كثير من الحالات، أدى اختيار أصول متشابهة وغير متشابهة، إلى جانب سوء التقدير الكمي وتعديل عوامل مختلفة، إلى انخفاض قيمة الأرض قيد التقييم.

هناك مشاريع تختار أصولاً مماثلة في وقتٍ بعيد عن وقت التقييم، لكنها لا تأخذ في الاعتبار عامل تعديل السعر المقارن إلى مستوى وقت التقييم. وتعتمد العديد من المشاريع على معلومات أسعار الأصول المماثلة بناءً على عقد البيع لدى كاتب العدل، مما لا يضمن موثوقية ودقة معلومات الأسعار في العقد مقارنةً بسعر الصفقة الفعلي.

بالإضافة إلى ذلك فإن العديد من العوامل الداخلة في التقييم تفتقر إلى أساس واضح، أو لا يتم تحديدها وفقاً للواقع مثل: معدل الاستثمار، معدل الإشغال، هامش الربح القياسي للمستثمر، نسبة تكلفة المبيعات، معامل خصم التدفق النقدي...

قام مكتب التدقيق الحكومي في المنطقة الأولى بتقييم هذه الممارسة، وكشف عن الصعوبات والقصور في تحديد تكاليف الاستثمار التنموي باستخدام طريقة الفائض عند تقييم الأراضي. وأظهر التدقيق عدم وجود اتساق بين المناطق: فبعض المناطق أُنشئت وفقًا لمعدل الاستثمار، وبعضها الآخر أُنشئ وفقًا للتقدير التفصيلي؛ بينما أجرت بعض المناطق حسابات أولية واشترطت تسوية تفصيلية.

دور ديوان المحاسبة

وأشار الدكتور فو دينه آنه إلى أن تقييم الأراضي بشكل عام وطرق تقييم الأراضي بشكل خاص هي واحدة من مواضيع التدقيق الرئيسية في هيئة التدقيق الحكومية في الآونة الأخيرة.

يجب أن يتبع التدقيق في هذا المحتوى عن كثب متطلبات القرار المركزي بشأن إلغاء إطار أسعار الأراضي (إطار أسعار الأراضي المنصوص عليه في المرسوم 96/2019/ND-CP هو الأساس للمناطق لإصدار قوائم أسعار الأراضي للفترة 2020-2024)، وأن يكون لديه آليات وطرق لتحديد أسعار الأراضي وفقًا لمبادئ السوق، وينص على وظائف ومهام ومسؤوليات الوكالة المسؤولة عن تحديد أسعار الأراضي.

وبناءً على ذلك، تُطوّر الحكومة المركزية معايير وإجراءاتٍ لتفتيش ومراقبة المحليات عند وضع جداول أسعار الأراضي. وتتولى مجالس الشعب الإقليمية تحديد أسعار الأراضي وتفتيشها والإشراف على تنفيذها.

"تجري هيئة التدقيق الحكومية تدقيقًا على تقييم الأراضي، واستقلال مجلس تقييم الأراضي، وقدرة منظمات استشارات تقييم الأراضي، وقدرة وأخلاقيات المقيمين، بالإضافة إلى الامتثال للوائح لضمان الدعاية والشفافية مثل: أسعار الأراضي العامة، والمعاملات الإلزامية من خلال قاعات التداول، والدفع من خلال البنوك، وعدم وجود نقد؛ ..." - أبدى الدكتور فو دينه آنه رأيه حول دور هيئة التدقيق الحكومية في تحديد أسعار الأراضي.

مصدر: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-datden-kiem-toan-cung-gap-kho-post268997.html