হো চি মিন সিটিতে নতুন জমির মূল্য তালিকা নিয়ে উদ্বেগ

মানুষ চিন্তিত।

আশা করা হচ্ছে যে ১ আগস্ট থেকে, হো চি মিন সিটি একটি নতুন জমির মূল্য তালিকা জারি করবে, যা এলাকার উপর নির্ভর করে বর্তমান জমির মূল্য তালিকার তুলনায় ৫ গুণ থেকে ২০-৩০ গুণ বৃদ্ধি পাবে। বিশেষ করে, ক্যান জিও, কু চি, হোক মন, নাহা বে... এর মতো দূরবর্তী জেলাগুলিতে সবচেয়ে বেশি বৃদ্ধি ঘটেছে।

জেলা ১-এর কিছু রাস্তার জন্য প্রত্যাশিত জমির মূল্য তালিকা।

মিসেস নগুয়েন থি হুয়েন (বিন থান জেলা) এই খবর শুনে হতবাক হয়ে গেলেন যে হো চি মিন সিটিতে আগস্টের শুরুতে একটি নতুন জমির মূল্য তালিকা জারি এবং প্রয়োগ করা হবে। তিনি কয়েকদিন আগে বন্ধুদের মাধ্যমে এটি সম্পর্কে জানতে পেরেছিলেন। মিসেস হুয়েনের পরিবার যৌথভাবে এক বন্ধুর সাথে কু চিতে একটি জমি কিনেছিল; জমিতে অল্প পরিমাণে আবাসিক জমি রয়েছে এবং বাকি অংশটি বহুবর্ষজীবী ফসলের জন্য। তার পরিবার আরও জমি আবাসিক জমিতে রূপান্তর করার এবং তারপর জমির মালিকানা আলাদা করার পরিকল্পনা করছে।

কু চি-তে জমির দাম হঠাৎ করে তীব্র বৃদ্ধির তথ্য পেয়ে মিসেস হুয়েন চিন্তিত কারণ তার কোনও আর্থিক পরিকল্পনা নেই। নতুন জমির দাম পরিকল্পনা অনুসারে গণনা করা হলে, আবাসিক জমি পেতে তিনি কয়েকশ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং হারাতে পারেন।

মিসেস হুয়েনের মতো, মিসেস ট্রান থি আন (হক মোন জেলা) নতুন জমির মূল্য তালিকা নিয়ে চিন্তিত, যা বর্তমান মূল্যের তুলনায় অনেক গুণ বেড়েছে। তার পরিবার তাদের পূর্বপুরুষদের কাছ থেকে উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমিতে বাস করে এবং জমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন বা উপবিভক্ত করা হয়নি। দীর্ঘদিন ধরে, তিনি এবং তার স্বামী তার বাবা-মায়ের সাথে বসবাস করছেন এবং পর্যাপ্ত তহবিলের কারণে, তারা জমি উপবিভক্তকরণ, জমির মালিকানা শংসাপত্র প্রাপ্তি বা জমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার প্রক্রিয়া সম্পন্ন করতে পারেননি। যদি শহর হঠাৎ করে নতুন জমির মূল্য প্রয়োগ করে, তাহলে মিসেস আন বিশ্বাস করেন যে তার পরিবারের আর্থিক ব্যবস্থাপনা এবং জমি উপবিভক্তকরণে অসুবিধা হবে।

এছাড়াও, মিসেস আনহ নতুন জমির মূল্য তালিকার প্রয়োগ আরও কিছুক্ষণ বিলম্বিত করতে চান যাতে লোকেরা এতে অভ্যস্ত হতে পারে এবং উপযুক্ত বিকল্পগুলি গণনা করতে পারে।

নতুন জমির মূল্য তালিকার দ্বারা সরাসরি প্রভাবিত ব্যক্তিদের মধ্যে মিস আন এবং মিস হুয়েন রয়েছেন। হো চি মিন সিটির প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের মতে, নতুন জমির মূল্য তালিকা ১২টি গোষ্ঠীর মানুষকে প্রভাবিত করবে। পুনর্বাসনের জমি বরাদ্দপ্রাপ্ত ব্যক্তিরা সবচেয়ে কম ক্ষতিগ্রস্ত হবেন; সমন্বিত জমির মূল্য তালিকা নিশ্চিত করবে যে নির্দিষ্ট জমির দাম বাজার মূল্যের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ।

বাকি ১১টি গোষ্ঠী সরাসরি ক্ষতিগ্রস্ত হবে। এর মধ্যে, সবচেয়ে বেশি ক্ষতিগ্রস্ত দুটি ঘটনা হল সেইসব পরিবার এবং ব্যক্তি যাদের ভূমি ব্যবহারের অধিকার স্বীকৃত এবং যাদের ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তিত হয়েছে।

হো চি মিন সিটির কেন্দ্রীয় এলাকার অনেক রাস্তায় জমির দাম বর্তমান মূল্য তালিকার তুলনায় প্রায় পাঁচ গুণ বেড়ে গেছে (চিত্র: হাই লং)।

তবে, অধিদপ্তর বিশ্বাস করে যে ১৫ অক্টোবর, ১৯৯৩ সালের আগে স্থিতিশীল ভূমি ব্যবহারের ক্ষেত্রে ভূমি ব্যবহার ফি দিতে হবে না। যেসব ক্ষেত্রে জমির পরিমাণ সীমা অতিক্রম করে, সেসব ক্ষেত্রে ২০০৫ সালের জমির মূল্য তালিকা সংগ্রহ করা হবে।

অন্যান্য ভূমি ব্যবহারের ক্ষেত্রে, ভূমি ব্যবহারের উৎপত্তি এবং সময়সীমার উপর ভিত্তি করে উপযুক্ত আদায়ের হার নির্ধারণ করা হবে। সরকার কর্তৃক জারি করা ভূমি ব্যবহার ফি এবং ভূমি ইজারা ফি সংক্রান্ত খসড়া ডিক্রিতে, আদায়ের হার নির্ধারিত সমন্বিত ভূমি মূল্য তালিকার ১০% থেকে ৫০% পর্যন্ত সময়সীমার উপর ভিত্তি করে নির্ধারণ করা হবে। এছাড়াও, নীতিগত সুবিধাভোগী পরিবার, যুদ্ধের বীর সৈনিক এবং দরিদ্র পরিবারের ভূমি ব্যবহারকারীরা সরকারি বিধি অনুসারে ভূমি ব্যবহার ফি থেকে অব্যাহতি পাবেন অথবা হ্রাস পাবেন।

নতুন জমির মূল্য তালিকার ফলে কি আবাসনের দাম বাড়বে?

ডিকেআরএ গ্রুপের পরামর্শ পরিষেবা এবং প্রকল্প উন্নয়ন পরিচালক মিঃ ভো হং থাং বলেন যে খসড়া জমির মূল্য তালিকা বর্তমান জমির মূল্য কাঠামোর চেয়ে ৫-৩০ গুণ বেশি, তবে বর্তমান মূল্য বাজার মূল্যের প্রায় ৭০%। অনেকেই ভুল করে বিশ্বাস করেন যে জমির মূল্য তালিকাটি জমির ব্যবহারকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করার সময় যে কর দিতে হয় তা প্রতিনিধিত্ব করে, তবে এটি ভুল।

এই করের একটি সমন্বয় সহগ এবং কর গণনা পদ্ধতি থাকবে, তাই ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে রূপান্তর করতে মানুষের খরচ সঠিকভাবে গণনা করার জন্য আমাদের রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলির আরও ডিক্রি এবং সার্কুলারের জন্য অপেক্ষা করতে হবে, মিঃ থাং বলেন।

সামগ্রিকভাবে, মিঃ থাং মূল্যায়ন করেছেন যে নতুন জমির মূল্য তালিকা দুটি গোষ্ঠীকে প্রভাবিত করে। জনগণের জন্য, নতুন জমির মূল্য তালিকা ভূমি ব্যবহার রূপান্তর করকে প্রভাবিত করে তবে অঞ্চলের উপর নির্ভর করে কেবল 0.5 গুণ থেকে 1 গুণ বৃদ্ধি পায়।

ব্যবসার ক্ষেত্রে, নতুন জমির মূল্য তালিকা বাজার মূল্যের কাছাকাছি আসার কারণে সাইট ক্লিয়ারেন্স এবং ক্ষতিপূরণের খরচ বাড়িয়ে দেয়। জমি ব্যবহারের খরচ বৃদ্ধি পায় এবং এর সাথে যুক্ত কর এবং ফি বৃদ্ধি পায়। এই কারণগুলি রিয়েল এস্টেট বিক্রয় মূল্যে অবদান রাখে এবং ভবিষ্যতে দাম বৃদ্ধি পাবে।

তবে, ইতিবাচক দৃষ্টিকোণ থেকে, তিনি বলেন যে নতুন জমির মূল্য তালিকা আসন্ন ২০২৪ সালের ভূমি আইনের কার্যকারিতা প্রতিফলিত করে, যা প্রকল্পগুলির জন্য আইনি বাস্তবায়নের সময় কমাতে এবং আইনি বাধাগুলি সমাধান করতে সহায়তা করে। বিশেষ করে জমি ছাড়পত্র এবং ক্ষতিপূরণের ক্ষেত্রে, যখন দাম বাজার দরের কাছাকাছি থাকে, তখন ব্যবসার জন্য বাসিন্দাদের সাথে চুক্তিতে পৌঁছানো সহজ হবে।

দ্বিতীয়ত, ভূমি ব্যবহারের ফি গণনার সমাধান করা হয়েছে। ভূমি ব্যবহারের ফি বৃদ্ধি পেলেও, এটি আইনি প্রকল্প বাস্তবায়নের সময় কমিয়ে দেবে এবং ব্যবসাগুলি আর্থিক খরচ সাশ্রয় করবে।

মিঃ থাং আশা করেন যে আসন্ন তিনটি আইন প্রকল্পের আইনি প্রক্রিয়াকে সহজতর করবে, প্রকল্প লাইসেন্সের সময় কমাবে এবং ব্যবসাগুলিকে আর্থিক ও প্রশাসনিক খরচ সাশ্রয় করতে সাহায্য করবে। এই দুই ধরণের খরচ সাশ্রয় করলে ভূমি ব্যবহারের ফি পূরণ হবে, ফলে রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধি হ্রাস পাবে।

তিনি ১লা আগস্ট থেকে নতুন জমির মূল্য তালিকার প্রয়োগকে রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলির দ্বারা রিয়েল এস্টেট-সম্পর্কিত আইনগুলিকে দ্রুত বাস্তবায়িত করার একটি প্রচেষ্টা হিসাবে মূল্যায়ন করেছেন। এই সংক্ষিপ্ত প্রক্রিয়াটি বাজারের পুনরুদ্ধারকে ত্বরান্বিত করে। অবশ্যই, যখন রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলি খসড়া বিজ্ঞপ্তি এবং নির্দেশিকা জারি করে, তখন তারা বাজার থেকে মিশ্র প্রতিক্রিয়া পাবে।

তিনি বিশ্বাস করেন যে রাষ্ট্রীয় সংস্থাটি ব্যবহারিক প্রয়োগ সহজতর করার জন্য যথাযথ সমন্বয় করবে। বাজার অংশগ্রহণকারীদের আগ্রহ প্রদর্শন করে বহুমাত্রিক প্রতিক্রিয়া প্রয়োজন।

বিশেষজ্ঞরা বিশ্বাস করেন যে জমির মূল্য তালিকা বাড়লে রিয়েল এস্টেটের দাম বাড়বে (চিত্র: ত্রিনহ নুয়েন)।

সম্প্রতি এক সংবাদ সম্মেলনে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের প্রধান ১লা আগস্ট থেকে নতুন জমির মূল্য তালিকার তাৎক্ষণিক প্রয়োগ ব্যাখ্যা করেছেন।

হো চি মিন সিটির প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের পরিচালক মিঃ নগুয়েন তোয়ান থাং বলেন যে ২০২৪ সালের ভূমি আইন, যা কার্যকর হতে চলেছে, তাতে বলা হয়েছে যে পুরাতন আইনের অধীনে প্রাদেশিক গণ কমিটি কর্তৃক জারি করা জমির মূল্য তালিকা ২০২৫ সালের শেষ পর্যন্ত প্রযোজ্য থাকবে। প্রয়োজনে, প্রাদেশিক গণ কমিটি এলাকার প্রকৃত পরিস্থিতির সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ জমির মূল্য তালিকা সামঞ্জস্য করার সিদ্ধান্ত নেবে।

এই প্রবিধানের উপর ভিত্তি করে, হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটি ২০২০ সালের জমির মূল্য তালিকাকে আর উপযুক্ত বলে মনে করে না। অধিকন্তু, নতুন ভূমি আইন অনুসারে পুনর্বাসন জমির মূল্য জারি করা প্রয়োজন।

অতএব, জুলাইয়ের প্রথম দিকে, হো চি মিন সিটির পিপলস কমিটি প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগকে জমির মূল্য তালিকা সামঞ্জস্য করার জন্য একটি খসড়া তৈরির জন্য বিভাগ, শাখা এবং স্থানীয়দের সাথে সমন্বয় এবং সভাপতিত্ব করার দায়িত্ব দেয়। নতুন জমির মূল্য তালিকায় আর কোনও সমন্বয় সহগ থাকবে না বরং কেবল একটি একক মূল্য কাঠামো থাকবে এবং নতুন ভূমি আইন অনুসারে পুনর্বাসন জমির মূল্য অন্তর্ভুক্ত থাকবে।

জমির মূল্য তালিকা বৃদ্ধির ফলে রিয়েল এস্টেটের দাম বাড়বে কিনা জানতে চাইলে, মিঃ নগুয়েন তোয়ান থাং বলেন যে এই তথ্যটি ভুল। মিঃ থাং এর মতে, জমির মূল্য তালিকা তৈরির ভিত্তি হল বাজার তথ্য এবং জমির মূল্য তথ্য, যা বছরের পর বছর ধরে হো চি মিন সিটি কর বিভাগ এবং হো চি মিন সিটি ভূমি নিবন্ধন অফিস থেকে সংগ্রহ করা হয়েছে।

এই খসড়া মূল্য তালিকাটি প্রকৃত লেনদেনের তথ্যের একটি আপডেটেড সংস্করণ, এবং হো চি মিন সিটির প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ এতে সমন্বয় করেছে। এটি রিয়েল এস্টেটের দাম বাড়াবে না; বিপরীতে, দামগুলি শহরের লেনদেনের দামকে সঠিকভাবে প্রতিফলিত করে। অধিকন্তু, বিভাগটি জানিয়েছে যে সিটি পিপলস কমিটিতে জমা দেওয়া জমির দাম বর্তমান বাজার মূল্যের প্রায় ৭০%।

ভূমি অর্থনীতি বিভাগের (হো চি মিন সিটির প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ) একজন প্রতিনিধি যোগ করেছেন যে নতুন জমির মূল্য তালিকা প্রকল্পের ইনপুট খরচকে প্রভাবিত করে না, তাই এটি রিয়েল এস্টেটের দাম বাড়ায় না। এছাড়াও, রিয়েল এস্টেটের দাম সরবরাহ এবং চাহিদার আইন অনুসারে পরিচালিত হয়, এই জমির মূল্য তালিকা বৃদ্ধি বা হ্রাসের কারণে নয়।

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের একজন প্রতিনিধি বলেন, যেসব ক্ষেত্রে এই বছর ১ আগস্টের আগে লোকেরা জমির আবেদনপত্র জমা দিয়েছে, সেসব ক্ষেত্রে সংস্থাটি সম্পূর্ণ নথিপত্র পাওয়ার সময় জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগ করবে।

সূত্র: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/ban-khoan-voi-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-20240801062107160.htm