হো চি মিন সিটিতে নতুন জমির মূল্য তালিকা নিয়ে উদ্বেগ

মানুষ চিন্তিত।

আশা করা হচ্ছে যে ১ আগস্ট থেকে, হো চি মিন সিটি একটি নতুন জমির মূল্য তালিকা জারি করবে, যা এলাকার উপর নির্ভর করে বর্তমান জমির মূল্য তালিকার তুলনায় ৫ গুণ থেকে ২০-৩০ গুণ বৃদ্ধি পাবে। বিশেষ করে, ক্যান জিও, কু চি, হোক মন, নাহা বে... এর মতো দূরবর্তী জেলাগুলিতে সবচেয়ে বেশি বৃদ্ধি ঘটেছে।

জেলা ১-এর কিছু রাস্তায় আনুমানিক জমির মূল্য তালিকা।

মিসেস নগুয়েন থি হুয়েন (বিন থান জেলা) এই খবরে অবাক হয়েছিলেন যে হো চি মিন সিটির কাছে আগস্টের শুরুতে একটি নতুন জমির মূল্য তালিকা জারি করার এবং এটি প্রয়োগ করার জন্য একটি খসড়া রয়েছে। তিনি কয়েকদিন আগে বন্ধুদের মাধ্যমে এটি সম্পর্কে জানতে পেরেছিলেন। মিসেস হুয়েন এবং তার বন্ধু কু চিতে একটি জমি কিনেছিলেন, যার কিছু অংশ আবাসিক জমি, বাকি অংশ বহুবর্ষজীবী ফসলের জন্য। তার পরিবার আরও আবাসিক জমি যোগ করার পরিকল্পনা করছে, তারপর জমির মালিকানা আলাদা করবে।

কু চি-তে জমির দাম হঠাৎ করে তীব্র বৃদ্ধির তথ্য পেয়ে মিসেস হুয়েন চিন্তিত কারণ তার কোনও আর্থিক পরিকল্পনা নেই। নতুন জমির দাম পরিকল্পনা অনুসারে গণনা করা হলে, আবাসিক জমি পেতে তিনি কয়েকশ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং হারাতে পারেন।

মিসেস হুয়েনের মতো, মিসেস ট্রান থি আন (হক মোন জেলা) উদ্বিগ্ন যে নতুন জমির মূল্য তালিকা বর্তমান মূল্যের তুলনায় অনেক গুণ বেড়েছে। তার পরিবার তার পূর্বপুরুষদের জমিতে বাস করে, জমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করেনি, জমি ভাগ করেনি। দীর্ঘদিন ধরে, তিনি এবং তার স্বামী তাদের বাবা-মায়ের সাথে বসবাস করছেন, কারণ তাদের কাছে পর্যাপ্ত অর্থ নেই, তারা বই আলাদা করার প্রক্রিয়া সম্পন্ন করতে, একটি লাল বই তৈরি করতে এবং জমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করতে পারেনি। যদি শহর হঠাৎ করে নতুন জমির মূল্য প্রয়োগ করে, তাহলে মিসেস আন মনে করেন যে তার পরিবারের আর্থিক ব্যবস্থাপনা এবং বই আলাদা করতে অসুবিধা হবে।

এছাড়াও, মিসেস আনহ নতুন জমির মূল্য তালিকার প্রয়োগ আরও কিছুক্ষণ বিলম্বিত করতে চান যাতে লোকেরা এতে অভ্যস্ত হতে পারে এবং উপযুক্ত বিকল্পগুলি গণনা করতে পারে।

নতুন জমির মূল্য তালিকার দ্বারা সরাসরি প্রভাবিত হলেন মিস আন এবং মিস হুয়েন। হো চি মিন সিটির প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের (টিএনএন্ডএমটি) মতে, নতুন জমির মূল্য তালিকা ১২টি বিষয়ের উপর প্রভাব ফেলবে। পুনর্বাসনের ক্ষেত্রে সবচেয়ে কম ক্ষতিগ্রস্ত গোষ্ঠীটি হল, সমন্বিত জমির মূল্য তালিকা নির্দিষ্ট জমির দামের মিল নিশ্চিত করবে এবং বাজার মূল্যের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হবে।

বাকি ১১টি গোষ্ঠী সরাসরি ক্ষতিগ্রস্ত হবে। এর মধ্যে, সবচেয়ে বেশি ক্ষতিগ্রস্ত দুটি ঘটনা হল সেইসব পরিবার এবং ব্যক্তি যাদের ভূমি ব্যবহারের অধিকার স্বীকৃত এবং যাদের ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তিত হয়েছে।

হো চি মিন সিটির কেন্দ্রীয় এলাকার অনেক রাস্তার জমির দাম বর্তমান মূল্য তালিকার তুলনায় প্রায় ৫ গুণ বেড়েছে (চিত্র: হাই লং)।

তবে, অধিদপ্তর বিশ্বাস করে যে ১৫ অক্টোবর, ১৯৯৩ সালের আগে স্থিতিশীল ভূমি ব্যবহারের ক্ষেত্রে ভূমি ব্যবহার ফি দিতে হবে না। যেসব ক্ষেত্রে জমির পরিমাণ সীমা অতিক্রম করে, সেসব ক্ষেত্রে ২০০৫ সালের জমির মূল্য তালিকা সংগ্রহ করা হবে।

অবশিষ্ট ভূমি ব্যবহারের মামলাগুলি ভূমি ব্যবহারের উৎপত্তি এবং সময়ের উপর ভিত্তি করে বিবেচনা করা হবে যাতে যথাযথ আদায়ের হার থাকে। সরকার যে ভূমি ব্যবহার ফি এবং ভূমি খাজনা আদায়ের খসড়া ডিক্রি জারি করতে চলেছে, তাতে সময় ভিত্তিক আদায়ের হার প্রত্যাশিত সমন্বিত ভূমি মূল্য তালিকার ১০% থেকে ৫০% পর্যন্ত হবে। এছাড়াও, নীতিনির্ধারক পরিবার, মেধাবী ব্যক্তি এবং দরিদ্র পরিবারের ভূমি ব্যবহারকারীদের সরকারি বিধি অনুসারে ভূমি ব্যবহার ফি থেকে অব্যাহতি দেওয়া হবে।

নতুন জমির মূল্য তালিকা কি আবাসনের দাম বাড়াবে?

ডিকেআরএ গ্রুপের কনসাল্টিং সার্ভিসেস অ্যান্ড প্রজেক্ট ডেভেলপমেন্টের পরিচালক মিঃ ভো হং থাং বলেন যে জমির মূল্য তালিকার তুলনায় খসড়া জমির মূল্য তালিকা ৫-৩০ গুণ বৃদ্ধি পেয়েছে কিন্তু বর্তমান মূল্য বাজার মূল্যের প্রায় ৭০%। অনেকেই ভুল বুঝেছেন যে জমির মূল্য তালিকা হল সেই কর যা মানুষকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করার সময় দিতে হয়, কিন্তু এটি সত্য নয়।

এই করের একটি সমন্বয় সহগ এবং কর গণনা পদ্ধতি থাকবে, তাই ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে রূপান্তর করতে মানুষের খরচ সঠিকভাবে গণনা করার জন্য আমাদের রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলির আরও ডিক্রি এবং সার্কুলারের জন্য অপেক্ষা করতে হবে, মিঃ থাং বলেন।

সামগ্রিকভাবে, মিঃ থাং মূল্যায়ন করেছেন যে নতুন জমির মূল্য তালিকা দুটি গোষ্ঠীকে প্রভাবিত করে। জনগণের জন্য, নতুন জমির মূল্য তালিকা ভূমি ব্যবহার রূপান্তর করকে প্রভাবিত করে তবে অঞ্চলের উপর নির্ভর করে কেবল 0.5 গুণ থেকে 1 গুণ বৃদ্ধি পায়।

ব্যবসার ক্ষেত্রে, নতুন জমির মূল্য তালিকা বাজার মূল্যের কাছাকাছি আসার কারণে সাইট ক্লিয়ারেন্স এবং ক্ষতিপূরণের খরচ বাড়িয়ে দেয়। জমি ব্যবহারের খরচ বৃদ্ধি পায় এবং এর সাথে যুক্ত কর এবং ফি বৃদ্ধি পায়। এই কারণগুলি রিয়েল এস্টেট বিক্রয় মূল্যে অবদান রাখে এবং ভবিষ্যতে দাম বৃদ্ধি পাবে।

তবে, ইতিবাচক দিকটি বিবেচনা করে তিনি বলেন, নতুন জমির মূল্য তালিকা ২০২৪ সালের কার্যকর হতে যাওয়া ভূমি আইনের কার্যকারিতা প্রদর্শন করে, যা আইনি প্রকল্প বাস্তবায়নের সময় কমাতে এবং আইনি সমস্যাগুলি দূর করতে সাহায্য করে। বিশেষ করে ক্ষতিপূরণ এবং ছাড়পত্রের ক্ষেত্রে, বাজারের সাথে যোগাযোগ করার সময়, ব্যবসার জন্য মানুষের সাথে আলোচনা করা সহজ হবে।

দ্বিতীয়ত, ভূমি ব্যবহারের ফি গণনার সমাধান করা হয়েছে। ভূমি ব্যবহারের ফি বৃদ্ধি পেলেও, এটি আইনি প্রকল্প বাস্তবায়নের সময় কমিয়ে দেবে এবং ব্যবসাগুলি আর্থিক খরচ সাশ্রয় করবে।

মিঃ থাং আশা করেন যে কার্যকর হতে যাওয়া তিনটি আইন প্রকল্পের আইনি কাঠামো পরিষ্কার করবে এবং প্রকল্প লাইসেন্সের জন্য সময় কমিয়ে দেবে, যাতে ব্যবসাগুলি আর্থিক খরচ এবং ব্যবসা পরিচালনার খরচ বাঁচাতে পারে। এই দুই ধরণের খরচ সাশ্রয় হবে, যা ভূমি ব্যবহার ফি খরচের "ভারসাম্য" তৈরি করবে, ফলে রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধি হ্রাস পাবে।

তিনি আরও মূল্যায়ন করেন যে ১লা আগস্ট থেকে নতুন জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগের মাধ্যমে রাজ্য ব্যবস্থাপনা সংস্থার রিয়েল এস্টেট-সম্পর্কিত আইনগুলিকে দ্রুত বাস্তবায়িত করার একটি প্রচেষ্টা। এই সংক্ষিপ্তকরণ বাজারের পুনরুদ্ধার প্রক্রিয়াকে ত্বরান্বিত করবে। অবশ্যই, যখন রাজ্য সংস্থা খসড়া, বিজ্ঞপ্তি এবং নির্দেশিকা জারি করে, তখন বাজার থেকে এটি মিশ্র প্রতিক্রিয়া পাবে।

তিনি বিশ্বাস করেন যে রাষ্ট্রীয় সংস্থাটি ব্যবহারিক প্রয়োগ সহজতর করার জন্য যথাযথ সমন্বয় করবে। বাজার অংশগ্রহণকারীদের আগ্রহ প্রদর্শন করে বহুমাত্রিক প্রতিক্রিয়া প্রয়োজন।

বিশেষজ্ঞরা বলছেন, জমির দাম বাড়লে রিয়েল এস্টেটের দাম বাড়বে (চিত্র: ত্রিনহ নুয়েন)।

সম্প্রতি এক সংবাদ সম্মেলনে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের প্রধান ১ আগস্ট থেকে নতুন জমির মূল্য তালিকার তাৎক্ষণিক প্রয়োগের ব্যাখ্যা দেন।

হো চি মিন সিটির প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের পরিচালক মিঃ নগুয়েন তোয়ান থাং বলেছেন যে ভূমি আইন ২০২৪, যা প্রয়োগ হতে চলেছে, তাতে বলা হয়েছে যে পুরাতন আইন অনুসারে প্রাদেশিক গণ কমিটি কর্তৃক জারি করা জমির মূল্য তালিকা ২০২৫ সালের শেষ পর্যন্ত প্রযোজ্য থাকবে। প্রয়োজনে, প্রাদেশিক গণ কমিটি এলাকার প্রকৃত পরিস্থিতির সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ জমির মূল্য তালিকা সামঞ্জস্য করার সিদ্ধান্ত নেবে।

এই প্রবিধানের উপর ভিত্তি করে, হো চি মিন সিটির পিপলস কমিটি বিবেচনা করে যে ২০২০ সালের জমির মূল্য তালিকা আর উপযুক্ত নয়। এছাড়াও, নতুন ভূমি আইন অনুসারে পুনর্বাসন জমির মূল্য জারি করা প্রয়োজন।

অতএব, জুলাইয়ের প্রথম দিকে, হো চি মিন সিটির পিপলস কমিটি প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগকে জমির মূল্য তালিকা সামঞ্জস্য করার জন্য একটি খসড়া তৈরির জন্য বিভাগ, শাখা এবং স্থানীয়দের সাথে সমন্বয় এবং সভাপতিত্ব করার দায়িত্ব দেয়। নতুন জমির মূল্য তালিকায় আর কোনও সমন্বয় সহগ থাকবে না বরং কেবল একটি একক মূল্য কাঠামো থাকবে এবং নতুন ভূমি আইন অনুসারে পুনর্বাসন জমির মূল্য অন্তর্ভুক্ত থাকবে।

জমির মূল্য তালিকা বৃদ্ধির ফলে রিয়েল এস্টেটের দাম বাড়বে কিনা জানতে চাইলে মিঃ নগুয়েন তোয়ান থাং বলেন যে এই তথ্য সঠিক নয়। মিঃ থাং এর মতে, জমির মূল্য তালিকা তৈরির ভিত্তি বাজারের তথ্য এবং জমির মূল্যের ভিত্তির উপর ভিত্তি করে তৈরি করা হয়েছে, বছরের পর বছর ধরে হো চি মিন সিটি কর বিভাগ, হো চি মিন সিটি ভূমি নিবন্ধন অফিস থেকে তথ্য রয়েছে।

এই খসড়া মূল্য তালিকাটি প্রকৃত লেনদেনের তথ্যের একটি আপডেট এবং হো চি মিন সিটির প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ এটি সামঞ্জস্য করেছে এবং রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধি করবে না, বিপরীতে, দামটি শহরের সঠিক লেনদেনের মূল্য প্রতিফলিত করে। এছাড়াও, বিভাগটি আরও বলেছে যে বিভাগটি সিটি পিপলস কমিটিতে যে জমির দাম জমা দিয়েছে তা বর্তমান বাজার মূল্যের প্রায় ৭০%।

ভূমি অর্থনীতি বিভাগের (হো চি মিন সিটির প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ) একজন প্রতিনিধি যোগ করেছেন যে নতুন জমির মূল্য তালিকা প্রকল্পের ইনপুট খরচকে প্রভাবিত করে না, তাই এটি রিয়েল এস্টেটের দাম বাড়ায় না। এছাড়াও, রিয়েল এস্টেটের দাম সরবরাহ এবং চাহিদার আইন অনুসারে পরিচালিত হয়, এই জমির মূল্য তালিকা বৃদ্ধি বা হ্রাসের কারণে নয়।

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের একজন প্রতিনিধি বলেন, যেসব ক্ষেত্রে এই বছর ১ আগস্টের আগে লোকেরা জমির আবেদনপত্র জমা দিয়েছে, সেসব ক্ষেত্রে সংস্থাটি সম্পূর্ণ নথিপত্র পাওয়ার সময় জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগ করবে।

সূত্র: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/ban-khoan-voi-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-20240801062107160.htm