হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে জমির দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে কিন্তু বাজার থেকে এখনও 'অনেক দূরে'।

(CLO) হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে নতুন জমির মূল্য তালিকা, যদিও তীব্রভাবে বৃদ্ধি পাচ্ছে, বাজার মূল্য পুরোপুরি প্রতিফলিত করে না। কারণ অনেক এলাকায়, বিশেষ করে "সোনার জমি" এবং "হীরার জমি", প্রকৃত লেনদেনের দাম অনেক বেশি।

হো চি মিন সিটি সম্প্রতি ১ জানুয়ারী, ২০২৬ থেকে কার্যকর হওয়ার জন্য একটি খসড়া জমির মূল্য তালিকা জমা দিয়েছে, অন্যদিকে হ্যানয় একই সময়ে কার্যকর একটি নতুন জমির মূল্য তালিকাও জারি করেছে। একটি উল্লেখযোগ্য সাধারণ বিষয় হল যে উভয় এলাকাই আগের সময়ের তুলনায় জমির মূল্য স্তর দ্রুত বৃদ্ধির জন্য সমন্বয় করেছে।

হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে নতুন জমির মূল্য তালিকা হতে চলেছে।

হো চি মিন সিটিতে, ১ জানুয়ারী, ২০২৬ থেকে প্রয়োগ করা জমির মূল্য তালিকা খসড়া পর্যায়ে রয়েছে। হো চি মিন সিটির কৃষি ও পরিবেশ বিভাগ বলেছে: এটি একটি "গুরুত্বপূর্ণ এবং জরুরি" কাজ, কারণ ১ জানুয়ারী, ২০২৬ থেকে প্রথমবারের মতো প্রয়োগ করা জমির মূল্য তালিকা ২০২৪ সালের ভূমি আইনের অধীনে একটি বাধ্যতামূলক প্রয়োজনীয়তা, এবং একই সাথে নতুন প্রেক্ষাপটে ভূমি ব্যবস্থাপনার চাহিদা পূরণ করে।

হো চি মিন সিটির কৃষি ও পরিবেশ বিভাগ জোর দিয়ে বলেছে: নতুন জমির মূল্য তালিকা বর্তমান মূল্য কাঠামোর একাধিক সীমাবদ্ধতা অতিক্রম করবে।

হো চি মিন সিটির খসড়া জমির মূল্য তালিকা অনুসারে, শহরটি ৩টি এলাকায় নির্মিত হবে (ছবি: ST)

হো চি মিন সিটির খসড়া জমির মূল্য তালিকা অনুসারে, শহরটি একীভূতকরণের পূর্ববর্তী সীমানার উপর ভিত্তি করে 3টি এলাকায় নির্মিত হবে: এলাকা 1 (হো চি মিন সিটি), এলাকা 2 (বিন ডুওং) এবং এলাকা 3 ( বা রিয়া - ভুং তাউ )।

জোন ১-এ, শহরের "সোনার জমি" এবং "হীরার জমি" হিসেবে বিবেচিত কিছু এলাকার জমির দাম অপরিবর্তিত রয়েছে। উদাহরণস্বরূপ, সাইগন ওয়ার্ডের তিনটি প্রধান রাস্তার নুয়েন হিউ, লে লোই এবং ডং খোই-তে জমির দাম সবচেয়ে ব্যয়বহুল, ৬৮৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা।

আরও কিছু রুট সাইগন ওয়ার্ডের অন্তর্গত, যার দাম বর্তমান স্তরে রয়ে গেছে যেমন লাম সন স্কয়ার (৪৯১.৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার), হাই বা ট্রুং (৪৫০.৮ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার), হুইন থুক খাং (৪৩০.৪ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার), হাম এনঘি (৪২৯.৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার)।

ইতিমধ্যে, অনেক রাস্তার জমির দামও ৩০-৪০% বৃদ্ধি পাবে বলে আশা করা হচ্ছে, বিশেষ করে সাইগন, তান দিন এবং বেন থান ওয়ার্ডের মতো কেন্দ্রীয় এলাকায়।

খসড়া অনুসারে, ক্যান জিও হল হো চি মিন সিটির কেন্দ্রের বাইরের একটি এলাকা (পুরাতন) যেখানে আবাসিক এলাকা এবং সমুদ্রবন্দর যেমন ডুয়েন হাই স্ট্রিট, দাও কু স্ট্রিট, জিওং আও স্ট্রিট, জিওং চাই স্ট্রিট এবং রুং স্যাক স্ট্রিট সংযোগকারী কিছু গুরুত্বপূর্ণ রুটে ১০-২০% বৃদ্ধি রেকর্ড করা হয়েছে।

এলাকা ২-এ, সর্বোচ্চ প্রত্যাশিত জমির দাম ৮৯.৬ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার, যা থু দাউ মোট ওয়ার্ডের ইয়েরসিন এবং বাখ ডাং রাস্তার অন্তর্গত। এছাড়াও এই ওয়ার্ডে, ৫০-৬০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারের মধ্যে দামের অনেক রাস্তা রয়েছে, যেমন বিন ডুওং বুলেভার্ড, দিন বো লিন, হুং ভুওং, দোয়ান ট্রান এনঘিয়েপ... কিছু রাস্তা ৬০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারের বেশি যেমন থিচ কোয়াং ডুক, ক্যাচ মাং থাং তাম।

৩ নং এলাকায়, এই এলাকাগুলিতে জমির দাম গড়ে প্রায় ১৩% বৃদ্ধি পাবে বলে আশা করা হচ্ছে, কিছু এলাকায় ৩০% বৃদ্ধি পাবে।

হ্যানয়ে, শহরটি একটি সম্পূর্ণ জমির মূল্য তালিকা জারি করেছে এবং আনুষ্ঠানিকভাবে এটি ১ মাসের মধ্যে প্রয়োগ করবে। প্রশাসনিক ব্যবস্থার পরে জমির দাম পূর্বের মতো জেলা অনুসারে না করে ১৭টি এলাকায় ভাগ করা হয়েছে।

হ্যানয়ের কেন্দ্রীয় অঞ্চলে, জমির দাম ২% বৃদ্ধির জন্য সমন্বয় করা হয়েছিল যার মধ্যে, সর্বোচ্চ আবাসিক জমির দাম প্রায় ৭০২ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/বর্গমিটার, যা রাস্তার দিকে মুখ করে থাকা প্লটগুলিতে (স্থান ১) প্রয়োগ করা হয়েছে, যেমন বা ট্রিউ (হ্যাং খা থেকে ট্রান হুং দাও পর্যন্ত অংশ), দিন তিয়েন হোয়াং, হাই বা ট্রুং (লে থান টং থেকে কোয়ান সু পর্যন্ত অংশ)।

২% হল প্রস্তাবিত সাধারণ বৃদ্ধি, ২ নম্বর এলাকা (বেল্টওয়ে ২-এর মধ্যে ওয়ার্ড), ৩ নম্বর এলাকা (বেল্টওয়ে ২ থেকে ৩ নম্বর বেল্টওয়ে পর্যন্ত ওয়ার্ড), ৪ নম্বর ও ৫ নম্বর এলাকা (চুওং মাই, সন তাই, তুং থিয়েন ছাড়া রেড নদীর ডান পাশে বেল্টওয়ে ৩-এর বাইরের ওয়ার্ড), ৬ নম্বর এলাকা (রেড নদীর সীমানার মধ্যে ওয়ার্ড - ডুওং নদী - বেল্টওয়ে ৩)।

হ্যানয়ের নতুন মূল্য তালিকা অনুসারে, জমির দাম মূলত শহরতলির কমিউনগুলিতে ওঠানামা করেছে এবং তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে। (ছবি: সিডি)

নতুন মূল্য তালিকা অনুসারে, জমির দাম মূলত শহরতলির কমিউনগুলিতে তীব্রভাবে ওঠানামা করেছে। যার মধ্যে, ৯ নম্বর এলাকা (লিয়েন মিন, ও দিয়েন, ড্যান ফুওং, হোয়াই ডুক, ডুওং হোয়া, ডং সন, আন খানের ৭টি কমিউন সহ) সর্বোচ্চ ২৬% বৃদ্ধি পেয়েছে।

এই গ্রুপের মধ্যে সর্বোচ্চ নতুন দাম হল জাতীয় মহাসড়ক ৩২-এ জুয়ান ফুওং ওয়ার্ড থেকে কিম চুং ডি ট্রাচ নগর এলাকার রাস্তার সংযোগস্থল পর্যন্ত, যার দাম ৬৪.৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার। ৯ নম্বর এলাকায় ১ নম্বর অবস্থানে জমির গড় দাম প্রায় ৩০.৪ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার, যেখানে বর্তমান মূল্য তালিকা অনুসারে এটি ২৬.৮ মিলিয়ন।

এর পরে রয়েছে এলাকা 7 (9টি কমিউন তিয়েন থাং, ইয়েন ল্যাং, কোয়াং মিন, মি লিন, ফুক থিন, থু লাম, ডং আনহ, ভিন থান, থিয়েন লোক সহ) এবং এলাকা 10 (12টি কমিউন দাই থানহ, থান ত্রি, এনগক হোই, নম ফু, থান থুন, মিন থুন, মিন মিন, থানহ, 12টি কমিউন সহ)। Oai, Dan Hoa, Thuong Phuc, Chuong Duong) 25% এর একই প্রস্তাবিত বৃদ্ধির সাথে।

জমির মূল্য তালিকা কীসের জন্য ব্যবহৃত হয়?

রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ মিঃ নগুয়েন ট্রুং তুয়ান বলেন যে নতুন জমির মূল্য তালিকাটি ভূমি ব্যবস্থাপনার জন্য এবং আর্থিক বাধ্যবাধকতার একটি সিরিজ গণনার ভিত্তি হিসেবে কাজ করার জন্য জারি করা হয়েছে।

রাজ্য যখন জমি বরাদ্দ করে, ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের অনুমতি দেয়, রিয়েল এস্টেট হস্তান্তরের সময় জমির ভাড়া এবং ব্যক্তিগত আয়কর গণনা করে এবং রাজ্য যখন জমি পুনরুদ্ধার করে তখন ক্ষতিপূরণের স্তর নির্ধারণ করে, তখন ভূমি ব্যবহার ফি গণনা করার আইনি ভিত্তি এটি।

মিঃ তুয়ান বিশ্বাস করেন যে জমির মূল্য তালিকা ঊর্ধ্বমুখী করে সামঞ্জস্য করলে দ্বিমুখী প্রভাব পড়বে। একদিকে, যাদের জমি উদ্ধার করা হবে তাদের উচ্চ স্তরে ক্ষতিপূরণ দেওয়া হবে, যার ফলে আগের তুলনায় অভিযোগ এবং নেতিবাচক প্রতিক্রিয়া হ্রাস পাবে। অন্যদিকে, যারা "লাল বই" প্রদানের প্রক্রিয়া সম্পন্ন করেন, ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করেন বা স্থানান্তরের সময় কর প্রদান করেন তাদের অতিরিক্ত খরচ বহন করতে হতে পারে।

এই বিশেষজ্ঞের মতে, বহু বছর ধরে, এলাকার জমির মূল্য তালিকা বাজারে প্রকৃত লেনদেনের মূল্যের তুলনায় অনেক কম, কিছু জায়গায় মাত্র ২০-৪০%। এর ফলে বাজেট ক্ষতি হয়, মুনাফাখোরির সুযোগ তৈরি হয়, ক্ষতিপূরণ, ভূমি ব্যবহার ফি এবং করের ক্ষেত্রে বিকৃতি ঘটে। অতএব, জমির মূল্য তালিকার এই সমন্বয় দামকে বাজারের কাছাকাছি আনতে, স্বচ্ছতা বৃদ্ধি করতে এবং আইন ফাঁকি দেওয়ার আচরণ সীমিত করতে সহায়তা করবে।

তবে, মিঃ তুয়ান আরও জোর দিয়ে বলেন যে নতুন জমির মূল্য তালিকা এখনও বাজার মূল্যের সম্পূর্ণ প্রতিফলন ঘটায় না। কারণ অনেক এলাকা, বিশেষ করে "সোনালী জমি" এবং "হীরার জমি"-এর প্রকৃত লেনদেনের দাম অনেক বেশি। উদাহরণস্বরূপ, হ্যানয়ের কিছু গুরুত্বপূর্ণ স্থানে, বাজার মূল্য ১ বিলিয়ন ভিয়েনডি/বর্গমিটারে পৌঁছাতে পারে, যা জমির মূল্য তালিকার চেয়ে প্রায় ১.৫ গুণ বেশি। এটি দেখায় যে শক্তিশালী সমন্বয় সত্ত্বেও, মূল্য তালিকাটি এখনও কেবল রেফারেন্সের জন্য এবং প্রকৃত লেনদেনে বাজার মূল্য প্রতিস্থাপন করতে পারে না।

সূত্র: https://congluan.vn/bang-gia-dat-ha-noi-va-tp-hcm-tang-manh-nhung-van-cach-xa-thi-truong-10320208.html