রিয়েল এস্টেট বাজার পুনরুদ্ধার, ব্যাংকের খেলাপি ঋণে ইতিবাচক পরিবর্তন দেখা যাচ্ছে...

ব্যাংকগুলির কাছে থাকা বেশিরভাগ জামানতই রিয়েল এস্টেট। অতএব, যখন রিয়েল এস্টেট বাজার আবার প্রাণবন্ত হয়ে উঠবে, তখন এটি তারল্য বৃদ্ধিতে সহায়তা করবে এবং খারাপ ঋণ নিষ্পত্তির জন্য জামানত বিক্রি সহজতর করবে, যার ফলে ব্যাংকের সম্পদের মান উন্নত ও স্থিতিশীল হবে।

রিয়েল এস্টেট হল জামানত সম্পদের "রাজা"।

ব্যাংকিং ক্রেডিট ইকোসিস্টেমে, রিয়েল এস্টেট দীর্ঘদিন ধরেই সবচেয়ে জনপ্রিয় এবং পছন্দের ধরণের জামানত। এটা কোনও কাকতালীয় ঘটনা নয় যে ব্যাংকগুলি রিয়েল এস্টেটকে পছন্দ করে - এমন এক ধরণের সম্পদ যা অত্যন্ত স্থিতিশীল, ক্ষতি করা কঠিন, মূল্য হারানো কঠিন এবং এমনকি সময়ের সাথে সাথে মূল্য বৃদ্ধির প্রবণতাও রাখে।

এই বৈশিষ্ট্যের কারণে, ঋণের ঝুঁকি প্রতিরোধের জন্য রিয়েল এস্টেটকে "প্রাচীর" হিসাবে বিবেচনা করা হয়, যখন জামানতের মূল্য প্রায়শই মূল ব্যালেন্সের চেয়ে বেশি মূল্যায়ন করা হয়, যা ব্যাংকগুলিকে ঋণ কার্যক্রমে একটি নিরাপদ বাফার বজায় রাখতে সহায়তা করে।

অনেক ব্যাংকের আর্থিক প্রতিবেদনের জরিপ থেকে দেখা যায় যে বন্ধকী পোর্টফোলিওতে রিয়েল এস্টেটের অবদান অপ্রতিরোধ্য, যা রিয়েল এস্টেট বাজারের উপর সিস্টেমের বিশাল নির্ভরতা প্রদর্শন করে।

ব্যাংকিং শিল্পের অন্যতম "জায়ান্ট" - এগ্রিব্যাঙ্কে , ২০২৪ সালে গ্রাহকদের বন্ধকী এবং বন্ধকী সম্পদের মোট মূল্য ৩.১৯ মিলিয়ন বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ পৌঁছেছে, যা ২০২৩ সালের তুলনায় ৯% এরও বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে।

যার মধ্যে, শুধুমাত্র রিয়েল এস্টেটের পরিমাণ ছিল ২.৯২ ট্রিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, যা গত বছরের শেষের তুলনায় ১০% এরও বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে, যা অন্যান্য ধরণের সম্পদ যেমন অস্থাবর সম্পত্তি (১৯০,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং) বা মূল্যবান কাগজপত্র (৫৪,৬৬৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং) কে ছাড়িয়ে গেছে।

শুধু এগ্রিব্যাংকই নয়, বিআইডিভি বা ভিয়েটিনব্যাংকের মতো অন্যান্য বড় নামগুলিও বন্ধকী সম্পদের একটি বিশাল পোর্টফোলিওর মালিক, প্রধানত রিয়েল এস্টেট। বিশেষ করে, ২০২৪ সালের শেষে, বিআইডিভি মোট সম্পদের মূল্য, বন্ধকী, বন্ধক রাখা এবং ছাড় দেওয়া মূল্যবান কাগজপত্রের মূল্য ৩.৩২ মিলিয়ন বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং পর্যন্ত রেকর্ড করেছে, যেখানে ভিয়েটিনব্যাংক প্রায় ৩.২৯ মিলিয়ন বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং পৌঁছেছে - যা রিয়েল এস্টেট বাজারের সাথে ঘনিষ্ঠভাবে জড়িত ঋণ কৌশলগুলিতে রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন "জায়ান্টদের" মধ্যে একটি উল্লেখযোগ্য মিল দেখায়।

তবে, আপাতদৃষ্টিতে দৃঢ় এই চিত্রের পিছনে রয়েছে ফাটল যা নীরবে ছড়িয়ে পড়ছে। SSI রিসার্চের মতে, ২০২৫ সালের প্রথম প্রান্তিকে, ব্যাংকগুলিতে মন্দ ঋণের উল্লেখযোগ্য উন্নতি হয়নি, বিশেষ করে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলির সাথে সম্পর্কিত ঋণের ক্ষেত্রে যেগুলি আইনি প্রক্রিয়া সম্পন্ন করেনি - যা তারল্য এবং বিনিয়োগকারীদের আস্থা উভয় ক্ষেত্রেই "জমাট"।

ফলস্বরূপ, এই প্রকল্পগুলির সাথে সম্পর্কিত গৃহ ঋণের একটি অংশকে মন্দ ঋণ হিসাবে পুনঃশ্রেণীবদ্ধ করা হয়েছে, যার ফলে বেশ কয়েকটি যৌথ স্টক বাণিজ্যিক ব্যাংকে মন্দ ঋণের অনুপাত বৃদ্ধি পেয়েছে।

এখানেই থেমে নেই, রাষ্ট্রায়ত্ত বাণিজ্যিক ব্যাংকিং খাত নির্মাণ সামগ্রী খাতে পরিচালিত ব্যবসার জন্য ঋণ পুনর্গঠনের চাপের মধ্যে রয়েছে - একটি সহায়ক শিল্প যা রিয়েল এস্টেট থেকে একটি শৃঙ্খল প্রতিক্রিয়ার শিকার হচ্ছে।

SSI রিসার্চ দ্বারা পর্যবেক্ষণ করা ২৪টি ব্যাংকের গড় খারাপ ঋণের অনুপাত ২০২৫ সালের প্রথম প্রান্তিকে ২.৪৬%-এ উন্নীত হয়েছে, যা ২০২৩ সালের প্রথম প্রান্তিকে ২.৫৮%-এর সর্বোচ্চ পর্যায়ে পৌঁছেছে। উল্লেখযোগ্যভাবে, মাত্র এক প্রান্তিকে অতিরিক্ত ঋণ ১১.৬% তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, যার মধ্যে গ্রুপ ২ ঋণ ২.৮% এবং খারাপ ঋণ ২০.৪% বৃদ্ধি পেয়েছে আগের প্রান্তিকের তুলনায় - এটি একটি উদ্বেগজনক লক্ষণ যে ঝুঁকির সর্পিল ঋণ ব্যবস্থার গভীরে প্রবেশ করছে।

এই প্রেক্ষাপটে, এটি লক্ষণীয় যে ঝুঁকির জন্য বিধান আলাদা করার ক্ষেত্রে ব্যাংকগুলি খুব বেশি সক্রিয় ছিল না। খারাপ ঋণের আওতা মাত্র ৮৮.৭%-এ নেমে এসেছে - যা গত ৫ বছরের মধ্যে সর্বনিম্ন স্তর, যা ঋণ ঝুঁকি মোকাবেলায় কিছুটা নমনীয়তার প্রতিফলন ঘটায়।

ভিপিব্যাংক সিকিউরিটিজ কোম্পানির একটি প্রতিবেদনে ইঙ্গিত দেওয়া হয়েছে যে, বিশ্লেষণ করা ১১টি ব্যাংকের প্রভিশনিং খরচ ২০২৫ সালের প্রথম প্রান্তিকে বকেয়া ঋণের মাত্র ০.২৪%-এ পৌঁছেছে - যা গত বছরের একই সময়ের ০.৩০%-এর তুলনায় কমেছে। এটি একটি বৈপরীত্য প্রকাশ করে: খারাপ ঋণ বাড়ছে কিন্তু প্রভিশন কমছে, অন্যদিকে আন্তর্জাতিক আর্থিক প্রতিবেদন মান (IFRS) বাস্তবায়নের চাপ - আরও বিচক্ষণ প্রভিশনিংয়ের প্রয়োজনীয়তা সহ - ক্রমবর্ধমান।

ভিয়েতনাম ব্যাংক, স্যাকমব্যাংক , টিপিব্যাংক এবং ভিআইবি ব্যাংকগুলি ছিল প্রভিশন ব্যয়ের তীব্র হ্রাস রেকর্ডকারী ব্যাংকগুলির মধ্যে, যার আংশিক কারণ বাজার পুনরুদ্ধারের প্রত্যাশা এবং স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের সহায়ক নীতি।

তবে বিশেষজ্ঞরা সতর্ক করে দিয়েছেন যে, এই সময়ের মধ্যে আত্মনিয়ন্ত্রণ ব্যাংকিং ব্যবস্থাকে "দ্বিগুণ বোঝার" ঝুঁকিতে ফেলতে পারে যদি রিয়েল এস্টেট বাজার প্রত্যাশা অনুযায়ী পুনরুদ্ধার না হয়।

স্বল্পমেয়াদে, বিশেষজ্ঞরা আশাবাদী যে কম সুদের হার নীতি এবং ঋণ পুনর্গঠন সমাধান বাস্তবায়নের কারণে শীতল হতে শুরু করার আগে ২০২৫ সালের প্রথমার্ধে খারাপ ঋণের অনুপাত সর্বোচ্চে পৌঁছাবে।

তবে, দীর্ঘমেয়াদে, ঋণের "ভূ-কেন্দ্র" হিসেবে রিয়েল এস্টেটের উপর অতিরিক্ত নির্ভরতা ব্যাংকিং ব্যবস্থাকে এই বাজারে অপ্রত্যাশিত ওঠানামার ঝুঁকিতে ফেলতে পারে - যেখানে জামানতের মূল্য সর্বদা ঋণের প্রকৃত ঝুঁকি প্রতিফলিত করে না।

রিয়েল এস্টেট বাজার আবার প্রাণবন্ত হয়ে উঠছে, যা তারল্য বৃদ্ধিতে সহায়তা করবে এবং খারাপ ঋণ নিষ্পত্তির জন্য জামানত সম্পদ বিক্রি সহজতর করবে।

রিয়েল এস্টেট বাজার ক্রমশ সমৃদ্ধ হচ্ছে, এবং ব্যাংক সম্পদের মান উন্নত হচ্ছে।

দীর্ঘস্থায়ী স্থবিরতার পর রিয়েল এস্টেট বাজার ধীরে ধীরে উষ্ণ হওয়ার সাথে সাথে, বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলির সম্পদের মান উন্নতির স্পষ্ট লক্ষণ দেখাচ্ছে।

অনেক আর্থিক বিশেষজ্ঞ এবং স্বাধীন বিশ্লেষণাত্মক সংস্থা একমত যে এই পুনরুদ্ধার কেবল রিয়েল এস্টেট ব্যবসার জন্য নগদ প্রবাহকে সমর্থন করে না বরং খারাপ ঋণ পরিচালনা এবং পুনরুদ্ধারেও ইতিবাচক অবদান রাখে, যার ফলে ঋণ দক্ষতা উন্নত হয় এবং ব্যাংকগুলির ব্যালেন্স শীট শক্তিশালী হয়।

ভিপিব্যাংকএস সিকিউরিটিজ কোম্পানি কর্তৃক প্রকাশিত একটি সাম্প্রতিক ব্যাংকিং শিল্প বিশ্লেষণ প্রতিবেদনে দেখা গেছে যে যদিও ২০২৫ সালের প্রথম প্রান্তিকের ব্যাংকগুলির আর্থিক তথ্য এখনও নিরীক্ষার অধীনে রয়েছে, "অন্যান্য আয়" আইটেমগুলি - বিশেষ করে ঋণ পুনরুদ্ধার থেকে - উল্লেখযোগ্য বৃদ্ধি রেকর্ড করেছে, যা রিয়েল এস্টেট বাজারের ইতিবাচক প্রভাবকে প্রতিফলিত করে।

শুধুমাত্র ২০২৪ অর্থবছরে, তিনটি বৃহত্তম রাষ্ট্রায়ত্ত বাণিজ্যিক ব্যাংকের অন্যান্য আয় কাঠামোর একটি বড় অংশ ছিল খারাপ ঋণ নিষ্পত্তি কার্যক্রম থেকে আয়: ভিয়েটকমব্যাংক (৮৪%), বিআইডিভি (৮৮%) এবং ভিয়েটিনব্যাংক (৭৯%)। ভিপিব্যাংকএস দ্বারা পর্যবেক্ষণ করা ১১টি ব্যাংকের গ্রুপে শীর্ষস্থানীয় মোট সম্পদ এবং ঋণ স্কেল সহ এই তিনটি ব্যাংকও।

২০২৫ সালের প্রথম প্রান্তিকে প্রবেশের পর, তিনটি ব্যাংকের খেলাপি ঋণ পুনরুদ্ধার থেকে আয় তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ৫১% পর্যন্ত। বকেয়া ঋণের অনুপাত হিসাবে বিবেচনা করলে, এই সূচকটিও ২ বেসিস পয়েন্ট বৃদ্ধি পেয়েছে - যা জামানত পুনরুদ্ধার এবং বকেয়া ঋণ পরিচালনার দক্ষতার লক্ষণ।

আরেকটি দৃষ্টিকোণ যোগ করে, SSI রিসার্চ বিশ্বাস করে যে যদিও ২০২৫ সালের প্রথম প্রান্তিকে রিয়েল এস্টেট বাজারের তারল্য ২০২৪ সালের শেষ প্রান্তিকের তুলনায় কিছুটা কমেছে, তবুও এটি গত বছরের একই সময়ের তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে - বিশেষ করে, হ্যানয় এলাকায় এটি প্রায় ৭০-৭২% বৃদ্ধি পেয়েছে।

এটি ব্যাংকগুলির জন্য জামানত সম্পদের অবসান ত্বরান্বিত করার একটি গুরুত্বপূর্ণ ভিত্তি, যার ফলে পূর্ববর্তী সময়ে পরিচালিত খারাপ ঋণ পুনরুদ্ধার করা সম্ভব হবে। এই রাজস্ব উৎস থেকে প্রবৃদ্ধি একটি গুরুত্বপূর্ণ সহায়তা হয়ে উঠছে, যা বিশ্বব্যাপী আর্থিক বাজারে অনেক ওঠানামার প্রেক্ষাপটে পরিষেবা ফি আয়ের হ্রাসের পাশাপাশি বৈদেশিক মুদ্রা এবং বন্ড ট্রেডিং কার্যক্রমের ফ্ল্যাট মুনাফাকে পুষিয়ে দিচ্ছে।

কেবি সিকিউরিটিজ ভিয়েতনাম (কেবিএসভি)-এর বিশ্লেষণ বিভাগের পরিচালক মিঃ নগুয়েন জুয়ান বিন মন্তব্য করেছেন যে, পূর্ববর্তী বছরগুলিতে খারাপ ঋণের অনুপাতের উচ্চ বৃদ্ধির কারণ ছিল রিয়েল এস্টেট উদ্যোগগুলির মুনাফা হ্রাস, বন্ড চ্যানেলের মাধ্যমে মূলধন সংগ্রহে অসুবিধা, যার ফলে ঋণ পরিশোধের জন্য নগদ প্রবাহ বাধাগ্রস্ত হয়েছিল।

তবে, আইনি বাধা দূরীকরণ, সরকারি বিনিয়োগ বৃদ্ধি এবং ঋণ প্রবাহ সহজতর করার জন্য নমনীয় আর্থিক নীতি বাস্তবায়নের জন্য সরকারের সমন্বিত পদক্ষেপের ফলে, অনেক রিয়েল এস্টেট প্রকল্প পুনরায় চালু করা হয়েছে, যার ফলে ব্যবসার ঋণ পরিশোধের ক্ষমতা উন্নত হয়েছে।

"রিয়েল এস্টেট খাতে অনেক খারাপ ঋণের সফল ব্যবস্থাপনা কেবল ব্যাংকগুলিকে খারাপ ঋণের অনুপাত কমাতে সাহায্য করবে না বরং এমনকি বিধানগুলিকে বিপরীত করতেও সাহায্য করবে, যা ২০২৫ সালে মুনাফা বৃদ্ধির জন্য একটি শক্তিশালী চালিকা শক্তি তৈরি করবে," মিঃ বিন জোর দিয়ে বলেন।

স্পষ্টতই, রিয়েল এস্টেট বাজারের নিয়ন্ত্রিত পুনরুদ্ধার কেবল শিল্পের ব্যবসার জন্যই নয়, বরং ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলিকে সম্পদের মান উন্নত করতে, আর্থিক ভিত্তি সুসংহত করতে এবং আগামী সময়ে সম্ভাব্য সামষ্টিক অর্থনৈতিক ঝুঁকির প্রতি স্থিতিস্থাপকতা বাড়াতে সহায়তা করছে, যা ইতিবাচক প্রভাব ফেলছে।

সূত্র: https://baodaknong.vn/bat-dong-san-phuc-hoi-no-xau-ngan-hang-co-chuyen-bien-tich-cuc-252988.html