জমির উপবিভাগ এবং বিক্রয় নিষিদ্ধকরণ: রিয়েল এস্টেট বাজার আরও সুস্থভাবে বিকশিত হচ্ছে

রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সম্পর্কিত সংশোধিত আইনটি ১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে কার্যকর হবে বলে আশা করা হচ্ছে। এর মধ্যে রয়েছে ১০৫টি শহর ও শহরে জমির প্লট উপবিভক্তকরণ এবং বিক্রির উপর নিষেধাজ্ঞা, যা বর্তমান নিয়মের তুলনায় ৮১ শতাংশ বেশি। রিয়েল এস্টেট বাজারে বর্তমান অসুবিধার পরিপ্রেক্ষিতে, এই নতুন নিয়মগুলি কি পরিস্থিতিকে আরও খারাপ করবে?

আন ফু তাই কমিউন, বিন চান জেলায় জমির প্লট বিক্রির জন্য। ছবি: হোয়াং হাং

ঘাটতি এবং দাম বৃদ্ধির ঝুঁকি।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের আবাসন ও রিয়েল এস্টেট বাজার ব্যবস্থাপনা বিভাগের পরিচালক মিঃ নগুয়েন হোয়াং হাইয়ের মতে, জমির প্লটগুলি সর্বদা উচ্চ চাহিদার অংশ এবং মোট রিয়েল এস্টেট লেনদেনের মধ্যে সর্বাধিক সংখ্যক লেনদেনের অংশ। ২০২৪ সালের প্রথম প্রান্তিকে, সমগ্র দেশে ৯৭,৬৫৯টি সফল জমির প্লট লেনদেন হয়েছে, যা অ্যাপার্টমেন্ট এবং বিচ্ছিন্ন বাড়ির অংশে লেনদেনের সংখ্যার প্রায় তিনগুণ বেশি। বাস্তবে, গত ১৫ বছরে, জমির দাম বৃদ্ধির কারণে রিয়েল এস্টেট বাজারেও অনেক উত্থান-পতন ঘটেছে।

অধ্যাপক ড্যাং হুং ভো বিশ্বাস করেন যে ২০১৩ সালের ভূমি আইনের অস্পষ্ট নিয়মকানুনই জমির বিভাজন এবং বিক্রয়কে কাজে লাগানোর কারণ এবং ক্রমাগত জমির দাম বৃদ্ধির কারণ। জমির দাম বৃদ্ধির শীর্ষে ছিল ২০২০-২০২২ সময়কালে, যখন কেন্দ্রীয় স্তর থেকে স্থানীয় স্তর পর্যন্ত বিভিন্ন ধরণের পরিকল্পনা ঘোষণা করা হয়েছিল, নগর পরিবহন অবকাঠামোতে প্রচুর বিনিয়োগ করা হয়েছিল, জমির দালালদের জমির দাম বৃদ্ধির কৌশলের সাথে মিলিত হয়েছিল।

সরকার এবং সংশ্লিষ্ট মন্ত্রণালয়গুলির সিদ্ধান্তমূলক পদক্ষেপের জন্য ধন্যবাদ, ২০২২ সালের শেষ নাগাদ রিয়েল এস্টেটের উত্তাপ কমে যায়। তবে, বাজারটি তখন আরেকটি চরম অবস্থায় প্রবেশ করে, গত দুই বছর ধরে অনেক এলাকায় জমির প্লট অংশ প্রায় সম্পূর্ণরূপে হিমায়িত হয়ে যায়। নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের পরিসংখ্যান অনুসারে, ২০২৪ সালের প্রথম প্রান্তিকে প্রকল্পগুলিতে রিয়েল এস্টেটের মজুদ ছিল প্রায় ২৩,০২৯ ইউনিট, যার বেশিরভাগই ছিল প্রকল্পের পৃথক আবাসন এবং জমির প্লট অংশে, বিশেষ করে ১০,৮৫৫টি জমির প্লটে।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের কাছে বর্তমানে পরিত্যক্ত জমি বিভাজন এবং বিক্রয় প্রকল্পের সংখ্যা সম্পর্কে সুনির্দিষ্ট পরিসংখ্যান নেই, তবে দুই বছর আগে জমির উত্থান ঘটেছে এমন অঞ্চলগুলির দিকে তাকালে একটি হতাশাজনক পরিস্থিতি প্রকাশ পায়। সাধারণত, দক্ষিণ-পূর্ব, মধ্য উচ্চভূমি, মধ্য এবং উত্তর অঞ্চলে অনেক প্রকল্প সুপ্ত থাকে। অনেক লোক যারা উচ্চ মূল্যে জমি কিনেছিলেন তাদের এখন "পালানো" কঠিন হয়ে পড়ে কারণ বাজার লেনদেনমুক্ত।

স্বল্পমেয়াদে অসুবিধা, কিন্তু দীর্ঘমেয়াদে স্থায়িত্ব।

যদিও এটা স্বীকার করা হয়েছে যে জমির বিভাজন এবং বিক্রয় নিষিদ্ধ করার নিয়মের ফলে রিয়েল এস্টেট বাজার কিছুটা প্রভাবিত হবে, বিশেষজ্ঞরা আশাবাদী যে দীর্ঘমেয়াদে, বাজারটি আরও সুস্থভাবে বিকশিত হতে পারে। ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের ভাইস প্রেসিডেন্ট ডঃ নগুয়েন ভ্যান দিন-এর মতে, নতুন নিয়মটি একটি "ফিল্টার" হিসেবে কাজ করে, যা সেইসব ডেভেলপারদের নির্মূল করতে সাহায্য করে যারা শুধুমাত্র প্রকল্প তৈরির জন্য জমির জন্য আবেদন করে এবং তারপর প্লটগুলিকে উপবিভক্ত করে বিক্রি করে, যা দেশে অর্থনৈতিক সুবিধা বয়ে আনতে ব্যর্থ হয়; জমির ফটকাবাজির পরিস্থিতি রোধ করে, যার পরে পরিত্যক্ত হয়, যেখানে জনগণের অর্থ জমিতে আটকে থাকে, যা অর্থনীতির জন্য উল্লেখযোগ্য ক্ষতির কারণ হয়।

জমির বিভাজন এবং বিক্রয় নিষিদ্ধ করার নিয়মগুলি জনগণের অধিকারকে প্রভাবিত করবে এমন উদ্বেগের বিষয়ে, নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের একজন প্রতিনিধি নিশ্চিত করেছেন যে নতুন নিয়মগুলি কেবল রিয়েল এস্টেট সেক্টরের বেসরকারী বিনিয়োগকারীদের উপর প্রভাব ফেলবে এবং রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন ভূমি উন্নয়ন প্রকল্পগুলিকে প্রভাবিত করবে না যেখানে রাজ্য বাজেট জমি ছাড়পত্রের জন্য তহবিল প্রদান করে এবং প্রাকৃতিক জনসংখ্যা বৃদ্ধির প্রেক্ষাপটে আবাসন চাহিদা পূরণের জন্য লোকেদের জন্য জমি ক্রয়ের জন্য নিলামের আয়োজন করে। নতুন নিয়মগুলি বৈধ ভূমি ব্যবহারের অধিকার সম্পন্ন ব্যক্তিদেরও প্রভাবিত করে না যারা অন্যদের কাছে জমি প্রদান, উপহার, উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্তি বা হস্তান্তরের উদ্দেশ্যে জমি উপবিভক্ত করে।

রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারদের দৃষ্টিকোণ থেকে, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলি বিশ্বাস করে যে তাৎক্ষণিক অসুবিধা হলেও দীর্ঘমেয়াদী স্থিতিশীলতা সম্ভব। ডিকেআরএ গ্রুপের বিনিয়োগ পরিচালক মিঃ ভো হং থাং বলেছেন যে সাম্প্রতিক বছরগুলিতে টাইপ II এবং III শহরগুলিতে জমি উপবিভাগ এবং বিক্রয়ের সংখ্যা বৃদ্ধি পাচ্ছে। অতএব, নতুন সংশোধিত রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের অধীনে জমি উপবিভাগ বিধি কঠোর করার ফলে উত্তর থেকে দক্ষিণ পর্যন্ত সমগ্র বাজার প্রভাবিত হবে, যেখানে 90% ক্ষতিগ্রস্ত বিনিয়োগকারী টাইপ II এবং III শহরগুলিতে থাকবেন। বাস্তবে, জমি উপবিভাগ এবং বিক্রয় সহজেই শোষণের দিকে পরিচালিত করে। দুর্বল আর্থিক ক্ষমতা সম্পন্ন অনেক ডেভেলপার এই নীতির সুযোগ নিয়ে জমি অধিগ্রহণ, জমি খালি করা, প্রাথমিক অবকাঠামো তৈরি করা এবং তারপর তাদের অর্থ পুনরুদ্ধারের জন্য ব্যক্তি এবং ফটকাবাজদের কাছে উচ্চ মূল্যে জমি বিক্রি করেছেন। এটিই মূল্যস্ফীতির মূল কারণ, "ভূমি জ্বর" তৈরি করে এবং রিয়েল এস্টেট বাজারে ঝুঁকি তৈরি করে। অতএব, জমি উপবিভাগ এবং বিক্রয়ের উপর কঠোর নিয়ন্ত্রণ বিনিয়োগকারীদের "ফিল্টারিং" এবং পেশাদার রিয়েল এস্টেট ব্যবসা গঠনে অবদান রাখবে বলে আশা করা হচ্ছে।

এদিকে, এশিয়ান হোল্ডিংস রিয়েল এস্টেট জয়েন্ট স্টক কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ নগুয়েন ভ্যান হাউ বলেছেন: বিশেষ, টাইপ I, টাইপ II এবং টাইপ III নগর এলাকায় বিক্রয়ের জন্য জমির প্লট উপবিভক্ত করার উপর নিষেধাজ্ঞা রিয়েল এস্টেট পণ্য বিভাগের কাঠামোর উপর উল্লেখযোগ্য প্রভাব ফেলবে। আগামী সময়ে উপবিভক্ত জমির প্লটের সংখ্যা হ্রাস পাবে এবং সরবরাহের ঘাটতির কারণে জমির দাম বৃদ্ধি পাবে। তবে, দীর্ঘমেয়াদে, এটি বাজারকে আরও সুস্থভাবে বিকশিত করতে সাহায্য করবে এবং নগর পরিকল্পনাকে আরও সুশৃঙ্খল করে তুলবে।

২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইনে বলা হয়েছে যে, বিশেষ, টাইপ I, II, এবং III শহুরে এলাকার ওয়ার্ড, জেলা এবং শহরে স্ব-নির্মাণ বা স্ব-উপবিভাগ এবং জমির প্লট বিক্রয়ের জন্য জমি ব্যবহারের অধিকার ব্যক্তিদের কাছে হস্তান্তর করা যাবে না এবং ভূমি আইন দ্বারা নির্ধারিত আবাসন নির্মাণ প্রকল্পে বিনিয়োগের জন্য জমি ব্যবহারের অধিকার নিলামে তোলা হয়। নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের মতে, দেশে ২টি বিশেষ শহুরে এলাকা (হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটি); ২২টি টাইপ I শহুরে এলাকা; ৩৬টি টাইপ II শহুরে এলাকা; এবং ৪৫টি টাইপ III শহুরে এলাকা রয়েছে।

মিন ডুই - ডিইউসি ট্রুং

সূত্র: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html