রিয়েল এস্টেটের দামের ফটকাবাজি এবং হেরফের কঠোরভাবে মোকাবেলা করা প্রয়োজন।

তাছাড়া, রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় আরও জটিল এবং পরিশীলিত প্রবণতার সাথে লঙ্ঘন ঘটছে, এবং বিশেষ করে রিয়েল এস্টেটের দাম প্রতি ত্রৈমাসিকে এবং প্রতি বছর ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে।

জল্পনা-কল্পনা এবং বাজার কারসাজির সমস্যা

সম্প্রতি, অনেক এলাকায়, বিশেষ করে হ্যানয় , দা নাং, হো চি মিন সিটির মতো বড় শহরগুলিতে, "ভূতুড়ে" নগর এলাকা বা কয়েক দশক ধরে "ঢাকা" পড়ে থাকা হাজার হাজার হেক্টর বৃহৎ এবং ছোট আবাসন প্রকল্পগুলি পরিচিত চিত্র হয়ে উঠেছে। এটি অতি মুনাফা অর্জনের জন্য সঠিক সময়ের জন্য অপেক্ষা করার লক্ষ্যে জল্পনা-কল্পনার একটি পদ্ধতিগত রূপ, যা কেবল ভূমি সম্পদের অপচয়ই করে না, বরং রিয়েল এস্টেটের দাম দ্রুত বৃদ্ধির প্রত্যক্ষ কারণগুলির মধ্যে একটি।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের বাজার গবেষণার তথ্য অনুসারে, ২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে, রিয়েল এস্টেট পণ্যের দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে। বিশেষ করে, প্রাথমিক বাজারে জমির অংশে গড়ে প্রায় ৩.৫% বৃদ্ধি রেকর্ড করা হয়েছে; একইভাবে, নিম্ন-উত্থিত আবাসন ৫-১০% বৃদ্ধি পেয়েছে; বিশেষ করে অ্যাপার্টমেন্ট অংশটি একটি নতুন স্তর স্থাপন করেছে যখন দাম গড়ে ২৪% বৃদ্ধি পেয়েছে এবং মোট নতুন সরবরাহ আগের প্রান্তিকের তুলনায় প্রায় ২০% হ্রাস পেয়েছে। হ্যানয়, দা নাং এবং হো চি মিন সিটির বাজারে, বছরের পর বছর বৃদ্ধি যথাক্রমে ৬৪%, ৩০.৬% এবং ৪৬.২% ছিল।

সাম্প্রতিক বছরগুলিতে রিয়েল এস্টেটের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে। ছবি: কং হাং

জল্পনা-কল্পনার সমস্যার পাশাপাশি, জমি অধিগ্রহণ বাজার নিয়ন্ত্রণের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের সুযোগ নেওয়ার লক্ষণ, এটি রাজ্য বাজেটের জন্য সংগৃহীত আর্থিক সম্পদের সুবিধা ছাড়াও ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের সবচেয়ে বড় সীমাবদ্ধতা। অনেক এলাকায়, "নিলাম দালাল" আবির্ভূত হয়েছে, একে অপরের সাথে যোগসাজশ করে শুরুর মূল্যের চেয়ে কয়েক ডজন গুণ বেশি অর্থ প্রদান করেছে, নিলামকৃত জমির লট কিনতে এবং পুনরায় বিক্রি করার জন্য বা কম দামে পূর্বে কেনা প্রতিবেশী জমির লটগুলিকে বাতিল করার জন্য একটি "ভার্চুয়াল মূল্য" স্তর তৈরি করেছে।

ফলস্বরূপ, অস্বাভাবিকভাবে উচ্চ মূল্য নির্ধারণের পর, দ্রুত লাভের লক্ষ্য অর্জনের জন্য, "নিলাম দালালরা" স্বাভাবিকভাবেই আমানত ত্যাগ করতে ইচ্ছুক, কারণ আমানতটি আয়োজক ইউনিট কর্তৃক প্রদত্ত প্রারম্ভিক মূল্য অনুসারে গণনা করা জমির প্লটের মোট মূল্যের মাত্র 10 - 20%, এবং এই মূল্য প্রায়শই সেই এলাকার প্রকৃত বাজার মূল্যের চেয়ে কম হয়।

এটি কেবল নিলামে অংশগ্রহণকারীদের স্বার্থকেই সরাসরি প্রভাবিত করে না, বরং রিয়েল এস্টেট বাজারকেও নেতিবাচকভাবে প্রভাবিত করে, যখন এই ভার্চুয়াল মূল্যটি নতুন আবাসন প্রকল্পের জন্য ক্ষতিপূরণ এবং সাইট ক্লিয়ারেন্সের জন্য একটি রেফারেন্স হিসাবে ব্যবহার করা প্রয়োজন...

"২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে, রিয়েল এস্টেট বাজার ইতিবাচক পুনরুদ্ধার রেকর্ড করেছে, তবে এটি কোভিড-১৯ মহামারীর আগের মতো প্রাণবন্ত নয়; নতুন সরবরাহ এখনও সীমিত, যদিও রিয়েল এস্টেটের দাম এখনও বেশি। আমরা এই পরিস্থিতির জন্য বেশ কয়েকটি কারণ দেখতে পাচ্ছি, যেমন: আবাসন এবং ব্যবসার জন্য মানুষের চাহিদা বেশি, যদিও সরবরাহ কম, চাহিদা সরবরাহের চেয়ে বেশি; রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের ইনপুট খরচ (নির্মাণ সামগ্রী, ভূমি ব্যবহারের ফি...) সবই বাড়ছে। বিশেষ করে, অনেক ক্ষেত্রে ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের মাধ্যমে বাজারকে নিয়ন্ত্রণ করার জন্য মূল্য বৃদ্ধি এবং মূল্যস্ফীতির লক্ষণও দেখা গেছে" - নির্মাণ উপমন্ত্রী নগুয়েন ভিয়েত হাং জানিয়েছেন।

পরিত্যক্ত জমি "আলিঙ্গন" প্রকল্পের বিরুদ্ধে কঠোর ব্যবস্থা

"ভূগর্ভস্থ তরঙ্গ" থেকে প্রাপ্ত শিক্ষাগুলি রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য অনেক পরিণতি রেখে গেছে, যার ফলে ভার্চুয়াল জমির উত্তাল পরিস্থিতি তৈরি হয়েছে যার ফলে প্রকৃত চাহিদা সম্পন্ন ব্যক্তিদের (আবাসন, উৎপাদন এবং ব্যবসার জন্য...) জমি পাওয়া অসম্ভব হয়ে পড়েছে। যদি তারা চায়, তাহলে তাদের ফটকার জন্য প্রচুর অর্থ প্রদান করতে হবে, যার ফলে পরিত্যক্ত জমি তৈরি হবে; এবং নতুন প্রকল্প তৈরিকারী ব্যবসাগুলি বিনিয়োগ এবং জমির দাম বৃদ্ধির কারণে লাভের নিশ্চয়তা দিতে না পারার বিষয়ে চিন্তিত; দরিদ্রদের আরও বেশি অর্থ প্রদান করতে হবে এবং ধীরে ধীরে বাড়ির মালিক হওয়ার ক্ষমতা হারাতে হবে।

এটা উদ্বেগজনক যে উৎপাদন, ব্যবসা, কর্মসংস্থান সৃষ্টি এবং সমাজের জন্য উদ্বৃত্ত মূল্যের বিনিয়োগের জন্য সম্পদ জমিতে "কবর" দেওয়া হয়; অনুমানমূলক জমি যা ব্যবহার করা হয় না তা সংশ্লিষ্ট শিল্পের বৃদ্ধিকে উদ্দীপিত করে না এবং দীর্ঘমেয়াদে, যখন সরবরাহ দীর্ঘ সময়ের জন্য জমা হয়, তখন এটি ব্যাংকিং ব্যবস্থায় বিনিয়োগকারীদের খারাপ ঋণের দিকে পরিচালিত করবে এবং একটি নির্দিষ্ট সময়ে সমগ্র অর্থনীতির জন্য মুদ্রাস্ফীতি ঘটাবে।

“রাজ্য ব্যবস্থাপনা সংস্থা এবং স্থানীয় কর্তৃপক্ষকে এমন প্রকল্পগুলির বিরুদ্ধে কঠোর ব্যবস্থা নিতে হবে যেগুলি অনুমানমূলক উদ্দেশ্যে জমি "ধরে রাখে", কিন্তু বহু বছর ধরে পরিত্যক্ত অবস্থায় থাকে, নির্দিষ্ট বিবেচনা এবং ব্যক্তিগত এবং বস্তুনিষ্ঠ কারণগুলির মূল্যায়নের মাধ্যমে শোষণ এবং ব্যবহারের জন্য নিযুক্ত না হয়ে। বাস্তবায়নের জন্য পর্যাপ্ত ক্ষমতা সম্পন্ন প্রকল্পগুলির জন্য, বাস্তবায়ন অব্যাহত রাখার জন্য একটি ব্যবস্থা তৈরি করা উচিত। বিপরীতে, দণ্ডবিধিতে রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় কারসাজি, মূল্যস্ফীতি এবং মূল্যবৃদ্ধির ঘটনাগুলি পরিচালনা করার বিষয়টি স্পষ্টভাবে উল্লেখ করা হয়েছে। লঙ্ঘনগুলি দ্রুত সংশোধন করার জন্য এগুলি কঠোরভাবে বাস্তবায়ন করা প্রয়োজন,” বলেছেন ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের ভাইস প্রেসিডেন্ট ডঃ নগুয়েন ভ্যান দিন।

অর্থনৈতিক বিশেষজ্ঞ সহযোগী অধ্যাপক ডঃ দিন ট্রং থিনের মতে, রিয়েল এস্টেটের দাম স্থিতিশীল করতে এবং দ্রুত ও আকস্মিক বৃদ্ধি সীমিত করতে, সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল জল্পনা-কল্পনা এবং মূল্যস্ফীতি রোধ করা। সেই অনুযায়ী, জমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম সহ রিয়েল এস্টেট লেনদেনের জন্য বিক্রয় মূল্য নিয়ন্ত্রণ এবং প্রকৃত বাজার মূল্যে ফিরিয়ে আনার জন্য উপযুক্ত কর্তৃপক্ষকে আরও কঠোর ব্যবস্থা গ্রহণ করতে হবে।

"বিশ্বজুড়ে দেশগুলি রিয়েল এস্টেট ট্যাক্স সংক্রান্ত ডিক্রির মাধ্যমে প্রকৃত বাজার মূল্য অনুসারে রিয়েল এস্টেটের দাম নিয়ন্ত্রণে খুবই সফল হয়েছে। প্রায় ২০ বছর আগে, পার্টির কেন্দ্রীয় কমিটি রিয়েল এস্টেট ট্যাক্স সংস্কারের উপর একটি প্রস্তাব জারি করেছিল, কিন্তু এখন পর্যন্ত এই নীতি বাস্তবায়িত হয়নি।"

"অতএব, আমাদের রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য একটি পৃথক কর ডিক্রি তৈরি করতে হবে, যাতে এটি স্থিতিশীল এবং দীর্ঘমেয়াদীভাবে বাস্তবায়ন করা যায়; সেই অনুযায়ী, পরিত্যক্ত রিয়েল এস্টেট, বহুবার বিক্রি হওয়া বা অনেক রিয়েল এস্টেটের মালিকানাধীন সম্পত্তির উপর উচ্চ কর আরোপ করতে হবে, এমনকি বর্তমানে উপলব্ধ জমির এলাকা এবং নির্মাণ এলাকার ভাড়ার সমান স্তর পর্যন্ত" - সহযোগী অধ্যাপক, ডঃ দিন ট্রং থিন বলেন।

এছাড়াও, বিশেষজ্ঞরা বিশ্বাস করেন যে আইনি সমস্যাগুলিও রিয়েল এস্টেট বাজারের স্থবিরতার অন্যতম প্রধান কারণ। রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য সমস্যাগুলি পর্যালোচনা এবং অপসারণের জন্য প্রধানমন্ত্রীর বিশেষ ওয়ার্কিং গ্রুপ প্রচুর পরিমাণে কাজ সমাধান করেছে (১,২০০টি আটকে থাকা প্রকল্পের মধ্যে ৮০০টিরও বেশি সমস্যার সমাধান করা হয়েছে)।

বিশেষ করে, ১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে, যখন সংশোধিত এবং পরিপূরক আইনগুলি আনুষ্ঠানিকভাবে কার্যকর হবে এবং শীঘ্রই অনেক নতুন নিয়মকানুন আইনি বাধা দূর করবে বলে আশা করা হচ্ছে, তখন ব্যবস্থাপনা সংস্থাকে প্রকল্পের অগ্রগতি ত্বরান্বিত করতে, বাজারে সরবরাহ বৃদ্ধি করতে সহায়তা করার জন্য উপ-আইন নথি এবং বাস্তবায়ন নির্দেশাবলী জারি করার গতি বাড়াতে হবে; একই সাথে, সামাজিক নিরাপত্তা নীতিগুলির কার্যকারিতা নিশ্চিত করে, সংখ্যাগরিষ্ঠ মানুষের চাহিদা পূরণের জন্য সামাজিক আবাসন প্রকল্প এবং কম খরচের বাণিজ্যিক আবাসনকে অগ্রাধিকার দেওয়ার উপর মনোযোগ দিতে হবে।

 

বর্তমানে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল রাষ্ট্রের নিয়ন্ত্রক ভূমিকা, যা কৌশল, নীতি, ব্যবস্থাপনা সরঞ্জাম এবং নিষেধাজ্ঞার মাধ্যমে ফটকাবাজি কমাতে এবং প্রতিরোধ করতে পারে, যা দীর্ঘমেয়াদে রিয়েল এস্টেট বাজারকে ভারসাম্যপূর্ণ অবস্থায় ফিরিয়ে আনবে।

সম্প্রতি সংশোধিত এবং পরিপূরক আইনি ব্যবস্থা কার্যকর হয়েছে, তবে এখনও মন্তব্য গ্রহণ অব্যাহত রাখা প্রয়োজন; অভিজ্ঞতার সংক্ষিপ্তসার এবং অমীমাংসিত বিষয়গুলি সংশোধন করা অব্যাহত রাখা, যেখানে সরবরাহ বৃদ্ধি এবং বিক্রয়মূল্য স্থিতিশীল করার জন্য, বিনিয়োগ নীতি অনুমোদনের বিষয়টি পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে সমাধান করা প্রয়োজন, একই সাথে জমি ব্যবহারকারী বিনিয়োগকারীদের অনুমোদন দেওয়াও প্রয়োজন।

হ্যানয় রিয়েল এস্টেট ক্লাবের ভাইস প্রেসিডেন্ট নগুয়েন দ্য ডিয়েপ

সূত্র: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html