৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মাস আয়ের পরিবার, কোনও খরচ নেই, বাড়ি কিনতে ৮ বছর সময় লাগবে

VTV.vn - VARS-এর একটি জরিপে দেখা গেছে যে একটি শহরাঞ্চলে দুই শোবার ঘরের অ্যাপার্টমেন্টের দাম প্রায় ৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, যা বর্তমানে বেশিরভাগ পরিবারের ক্রয়ক্ষমতার বাইরে।

চিত্রের ছবি।

তবে, অর্থনীতিতে স্কেল এবং অবদানের দিক থেকে উজ্জ্বল দিকগুলি ছাড়াও, বাজারে উষ্ণ প্রবৃদ্ধির লক্ষণ দেখা যাচ্ছে, আবাসনের দাম প্রকৃত আয়ের চেয়ে অনেক বেশি বৃদ্ধি পাচ্ছে, যা সম্ভাব্যভাবে একটি "বুদবুদ" তৈরি করছে এবং সমাজে ধনী ও দরিদ্রের মধ্যে ব্যবধান বাড়িয়ে তুলছে। ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস (VARS) বিশ্বাস করে যে আবাসনের দামের তীব্র বৃদ্ধি "ব্রেক" করার জন্য সমাধান প্রয়োজন।

* যখন বাড়ির দাম প্রকৃত আয়ের "অনেক বেশি" হয়

জেনারেল স্ট্যাটিস্টিকস অফিসের তথ্য অনুযায়ী, সাম্প্রতিক বছরগুলিতে, নির্মাণ এবং রিয়েল এস্টেট খাত দেশের জিডিপিতে গড়ে প্রায় ১০% অবদান রেখেছে। শুধুমাত্র রিয়েল এস্টেট খাতই প্রায় ৩.৫% অবদান রাখে, যা বার্ষিক জিডিপি প্রবৃদ্ধিতে ০.৫ শতাংশ অবদান রাখে।

তবে, এই অনুপাত এখনও এই অঞ্চলের অনেক দেশের গড়ের মাত্র অর্ধেক। মোট জাতীয় অর্থনৈতিক সম্পদের তুলনায় রিয়েল এস্টেটের মূল্যের স্কেল মাত্র ২১%, যা উন্নত দেশগুলির ৩৫% এর তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে কম। এটি দেখায় যে ভিয়েতনামের বাজারে এখনও প্রবৃদ্ধির উল্লেখযোগ্য সুযোগ রয়েছে।

তবে, সাম্প্রতিক বছরগুলিতে বাজারের দ্রুত বৃদ্ধি তার অস্থিতিশীলতা প্রদর্শন করছে, যা সবচেয়ে স্পষ্টভাবে সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতার মধ্যে প্রকাশিত হয়েছে। পণ্য কাঠামো মূলত উচ্চ-মানের, উচ্চ-মূল্যের অংশের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে, যেখানে বেশিরভাগ মানুষের প্রকৃত চাহিদা সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন গোষ্ঠীর মধ্যে নিহিত...

বিশেষজ্ঞরা বলছেন যে গত তিন বছরে আবাসন সরবরাহ দ্রুত বৃদ্ধি পেয়েছে কিন্তু ভারসাম্যপূর্ণ নয়। এমনকি শহরতলির এলাকায় - যেখানে সাশ্রয়ী মূল্যের পণ্য সরবরাহ করা হবে বলে আশা করা হচ্ছে - প্রকৃত দাম এখনও গড় আয়ের তুলনায় অনেক বেশি। নতুন মূল্যের স্তর ক্রমাগত প্রতিষ্ঠিত হচ্ছে, যা মানুষের আবাসন অ্যাক্সেসকে মারাত্মকভাবে হ্রাস করছে।

VARS-এর একটি জরিপে দেখা গেছে যে একটি শহরাঞ্চলে দুই শোবার ঘরের অ্যাপার্টমেন্টের দাম প্রায় VND৫ বিলিয়ন, যা বর্তমানে বেশিরভাগ পরিবারের ক্রয়ক্ষমতার বাইরে। ধরে নিচ্ছি যে ৫০ মিলিয়ন VND/মাস আয়ের একটি পরিবার যদি তাদের সমস্ত আয় ব্যয় করে, তাহলে তাদের একটি বাড়ি কিনতে প্রায় ৮ বছর সময় লাগবে। যদি আর্থিক খাতের সুপারিশ অনুসারে আবাসনের জন্য ব্যয় তাদের আয়ের ১/৩ ভাগের বেশি না হয়, তাহলে সময়কাল ২৫ বছর পর্যন্ত বাড়ানো হবে - VARS উদ্ধৃত করেছে।

এমনকি সামাজিক আবাসন - নিম্ন আয়ের লোকদের জন্য তৈরি একটি আবাসন বিভাগ - ধীরে ধীরে সুবিধাভোগীদের "নাগালের বাইরে" হয়ে উঠছে। ৬০ বর্গমিটারের একটি অ্যাপার্টমেন্টের দাম প্রায় ১.৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, এমনকি ৪ কোটি ভিয়েতনামি ডং/মাস আয়ের একটি পরিবার - অনুমোদনের মানদণ্ড অনুসারে সর্বোচ্চ স্তর - একটি কিনতে প্রায় ১০ বছর ধরে সঞ্চয় করতে হবে, প্রকৃত ঋণ এবং জীবনযাত্রার ব্যয়ের কথা তো বাদই দিলাম।

দ্রুত বর্ধনশীল আবাসনের দাম কেবল আবাসনের সুযোগই হ্রাস করে না বরং উদ্বেগজনক আর্থ-সামাজিক পরিণতিও ডেকে আনে। আবাসনের সহজলভ্যতার পার্থক্যের ফলে যাদের সম্পদ আছে এবং যাদের সম্পদ নেই তাদের মধ্যে ব্যবধান ক্রমশ "স্থির" হয়ে উঠছে। যারা ইতিমধ্যেই রিয়েল এস্টেটের মালিক তারা দাম বৃদ্ধির সুবিধা ভোগ করছেন, অন্যদিকে যাদের বাড়ি নেই তারা দীর্ঘমেয়াদী ভাড়া নিতে বাধ্য হচ্ছেন, যার ফলে সম্পদ সংগ্রহ করা কঠিন হয়ে পড়ছে।

প্রকৃতপক্ষে, সাম্প্রতিক বছরগুলিতে রিয়েল এস্টেট বাজারের বৃদ্ধি মূলত আর্থিক সম্ভাবনাময় একটি ছোট গোষ্ঠীকে উপকৃত করেছে, যেখানে বেশিরভাগ মানুষ আয় বৃদ্ধি সত্ত্বেও "দরিদ্র" বোধ করছে। এটি এমন একটি প্রবণতা যা সময়োপযোগী নিয়ন্ত্রক নীতি না থাকলে সম্পদের বৈষম্য তৈরি করতে পারে - VARS বিশ্লেষণ করেছে।

ডঃ নগুয়েন মিন ফং - একজন অর্থনৈতিক বিশেষজ্ঞ মন্তব্য করেছেন যে বর্তমান রিয়েল এস্টেট বাজারে আবাসনের দাম আয়ের চেয়ে অনেক দ্রুত বৃদ্ধি একটি উদ্বেগজনক সমস্যা। এই পরিস্থিতি কেবল মানুষের আবাসনের অ্যাক্সেস হ্রাস করে না বরং অর্থনীতিকে সম্পদ "বুদবুদের" ঝুঁকির দিকে ঠেলে দেয়।

অতএব, সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ সমাধান হল পরিবহন অবকাঠামো বা শক্তির মতো সাশ্রয়ী মূল্যের এবং সামাজিক আবাসন উন্নয়নকে কৌশলগত অগ্রাধিকার হিসেবে বিবেচনা করা। যখন প্রকৃত চাহিদা পূরণ হবে, তখন বাজার ভারসাম্য বজায় রাখবে, অনুমানের জন্য উৎসাহ কমাবে এবং দামকে আরও যুক্তিসঙ্গত পর্যায়ে নিয়ে আসবে।

একই সাথে, অনুমানমূলক কার্যকলাপ কঠোর করা, স্বল্পমেয়াদী ব্যবসায়ের উপর কর বৃদ্ধি করা এবং প্রথমবারের মতো বাড়ি ক্রেতাদের জন্য অনুকূল আর্থিক ব্যবস্থা তৈরি করা প্রয়োজন। যথেষ্ট শক্তিশালী নীতিমালা ছাড়া, আবাসনের দাম বাড়তে থাকবে, যা ধনী ও দরিদ্রের মধ্যে ক্রমবর্ধমান ব্যবধান তৈরি করবে, মিঃ ফং পরামর্শ দেন।

* সরবরাহের উৎসগুলি আনব্লক করা, নীতিগুলি নিখুঁত করা

VARS-এর মতে, বাজারের স্থিতিশীল বিকাশের জন্য, আবাসনের দামের দ্রুত বৃদ্ধি "প্রতিরোধ" করার জন্য দ্রুত সমাধানগুলি বাস্তবায়ন করা প্রয়োজন; যেখানে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের সরবরাহ পরিষ্কার করার উপর জোর দেওয়া হয়। যখন সরবরাহ যথেষ্ট পরিমাণে এবং ভারসাম্যপূর্ণ হয়, তখন বাজার সরবরাহ এবং চাহিদার আইন অনুসারে স্ব-নিয়ন্ত্রিত হবে, অনুমান এবং অযৌক্তিক মূল্য বৃদ্ধি সীমিত করবে।

প্রথমত, জমি, আবাসন এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসার নতুন আইন ব্যবস্থা বাস্তবায়নের জন্য নথিপত্রের সমাপ্তি দ্রুত করা প্রয়োজন। একই সাথে, স্থানীয় সংস্থাগুলির প্রয়োগ ক্ষমতা উন্নত করা, বিকেন্দ্রীকরণ জোরদার করা এবং নীতিমালা সমন্বয়ে কর্তৃত্ব অর্পণ করা, প্রতিটি অঞ্চল এবং উন্নয়ন পর্যায়ে উপযুক্ত নমনীয়তা নিশ্চিত করা প্রয়োজন।

সাইট ক্লিয়ারেন্সের ক্ষেত্রে যেসব বাধা রয়েছে তা স্বচ্ছ ও কার্যকরভাবে সমাধান করতে হবে, বাস্তবায়নের সময় কমিয়ে জনগণের অধিকার নিশ্চিত করতে হবে। ১ আগস্ট, ২০২৪ সালের আগে জমি বরাদ্দ বা জমি ইজারা সংক্রান্ত সিদ্ধান্তের জন্য প্রকল্পগুলির জন্য অতিরিক্ত ৫.৪%/বছর বিলম্বে জমি ব্যবহারের ফি আদায়ের নিয়ম বাতিল করার বিষয়টি বিবেচনা করার পাশাপাশি, শীঘ্রই জমির দাম নির্ধারণের জন্য একটি স্পষ্ট এবং স্থিতিশীল পদ্ধতি জারি করা প্রয়োজন, যা প্রকল্প উন্নয়ন ব্যয় হ্রাস করতে এবং আবাসনের দাম কমানোর সুযোগ তৈরি করতে সহায়তা করবে - VARS প্রস্তাব করেছে।

এছাড়াও, রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য মূলধন সংগ্রহের চ্যানেলগুলিকে বৈচিত্র্যময় করা প্রয়োজন, ব্যাংক ঋণের উপর নির্ভরতা কমানো। কর্পোরেট বন্ড বাজারকে একটি কার্যকর মাঝারি এবং দীর্ঘমেয়াদী মূলধন চ্যানেলে পরিণত করার জন্য পুনর্গঠন করাও প্রয়োজনীয় দিকনির্দেশনাগুলির মধ্যে একটি। একই সাথে, বাজারের জন্য একটি স্থিতিশীল এবং স্বচ্ছ মূলধনের উৎস তৈরি করতে জাতীয় গৃহায়ন তহবিল গঠন, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ ট্রাস্ট (REITs) এর উন্নয়নকে উৎসাহিত করা প্রয়োজন।

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকারস (VARS)-এর চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন জোর দিয়ে বলেন যে, সাম্প্রতিক আবাসনের দাম বৃদ্ধি স্পষ্টতই সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতাকে প্রতিফলিত করে। যদিও প্রকৃত আবাসনের চাহিদার সিংহভাগই রয়েছে, সরবরাহ উচ্চমানের খাতে কেন্দ্রীভূত। সাশ্রয়ী মূল্যের পণ্যের অভাব দাম বাড়িয়েছে, যার ফলে দীর্ঘস্থায়ী "অতিরিক্ত গরম" পরিস্থিতি তৈরি হয়েছে।

দাম বৃদ্ধি "প্রতিরোধ" করার জন্য, যুক্তিসঙ্গত সরবরাহ উৎসগুলিকে, বিশেষ করে শহর ও শহরতলিতে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের সরবরাহ বন্ধ করা প্রয়োজন। এর পাশাপাশি, ব্যাংক ঋণের উপর নির্ভর না করে বিনিয়োগ মূলধন উৎসগুলিকে বৈচিত্র্যময় করা, বিনিয়োগ ট্রাস্ট তহবিল (REITs) বা জাতীয় আবাসন তহবিলের মতো মাঝারি ও দীর্ঘমেয়াদী সংহতি চ্যানেলগুলি বিকাশ করা প্রয়োজন।

যখন আইনি সমস্যাগুলি সমাধান করা হয়, সরবরাহ বৃদ্ধি পায় এবং মূলধন প্রবাহ আরও স্থিতিশীল হয়, তখন রিয়েল এস্টেট বাজার স্বাস্থ্যকর এবং টেকসইভাবে বিকশিত হবে, যা মানুষের আবাসন চাহিদা পূরণ করবে এবং অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধিতে ইতিবাচক অবদান রাখবে, মিঃ দিন জোর দিয়ে বলেন।

বিশেষ মনোযোগ দেওয়ার প্রয়োজন এমন একটি বিষয় হলো, পরিকল্পনায় সামাজিক আবাসন এবং সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনকে অগ্রাধিকার দেওয়া প্রয়োজন, যা নির্দিষ্ট প্রণোদনা নীতির মাধ্যমে সমর্থিত। একই সাথে, নগর উন্নয়নকে পরিবহন অবকাঠামোর উন্নয়নের সাথে সাথে চলতে হবে - বিশেষ করে বেল্ট লাইন, মেট্রো এবং মহাসড়ক, যাতে নগর স্থান সম্প্রসারিত হয়, জনসংখ্যার ঘনত্ব কমানো যায় এবং কেন্দ্রীয় অঞ্চলে জমির দামের উপর চাপ কমানো যায়।

একই সাথে, একটি পেশাদার আবাসন ভাড়া বাজার গড়ে তোলা, "জীবন স্থিতিশীল করার জন্য একটি বাড়ির মালিকানা থাকা" এই মানসিকতা হ্রাস করা এবং মানুষের জন্য আবাসন বিকল্পগুলিকে বৈচিত্র্যময় করার লক্ষ্য রাখা প্রয়োজন।

এছাড়াও, রিয়েল এস্টেট বাজারের উন্নয়ন পর্যবেক্ষণের জন্য ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলিকে কিছু সূচক এবং পূর্ব সতর্কতা মানদণ্ড তৈরি করতে হবে। এই পর্যবেক্ষণ ব্যবস্থাটি "বিচ্যুতির" লক্ষণগুলি যেমন জল্পনা, অস্বাভাবিক মূল্য বৃদ্ধি বা সরবরাহ ও চাহিদার ভারসাম্যহীনতা তাৎক্ষণিকভাবে সনাক্ত করতে সাহায্য করবে, যার ফলে বাজারে ঝুঁকি দেখা দিলে নিষ্ক্রিয়ভাবে মোকাবেলা করার পরিবর্তে সক্রিয়ভাবে যথাযথ হস্তক্ষেপ ব্যবস্থা গ্রহণ করবে।

পরিশেষে, VARS বিশ্বাস করে যে একটি ঐক্যবদ্ধ এবং স্বচ্ছ জাতীয় ভূমি ও আবাসন ডাটাবেস নির্মাণ ত্বরান্বিত করা প্রয়োজন। এটি ব্যবস্থাপনা সংস্থা, গবেষক এবং ব্যবসাগুলিকে সঠিকভাবে এবং তাৎক্ষণিকভাবে বাজার বিশ্লেষণ, পূর্বাভাস এবং পরিচালনা করতে সহায়তা করার জন্য একটি গুরুত্বপূর্ণ ভিত্তি।

যখন তথ্য ব্যবস্থা উন্মুক্ত থাকে এবং মন্ত্রণালয়, শাখা এবং স্থানীয়দের মধ্যে আন্তঃসংযুক্ত থাকে - পরিকল্পনা, লেনদেন, মূল্যবোধ, বৈধতা এবং ভূমি ব্যবহারের পরিবর্তন সম্পর্কিত তথ্য সহ - এটি স্বচ্ছতা উন্নত করতে, জল্পনা-কল্পনা কমাতে এবং মানুষ ও ব্যবসার অধিকার রক্ষায় অবদান রাখবে।

সূত্র: https://vtv.vn/gia-dinh-thu-nhap-50-trieu-dong-thang-khong-tieu-gi-8-nam-moi-mua-duoc-nha-100251110200032923.htm