রিয়েল এস্টেট বাজারে অসম প্রতিযোগিতা

ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো সংকুচিত হয় এবং লোকসানে পরিচালিত হয়।

২০২২ সালের শেষের দিক থেকে রিয়েল এস্টেট শিল্পে ব্যাপকভাবে কঠোর নজরদারি চালানো হয়েছে।

যেসব প্রতিষ্ঠানের আর্থিক স্বাস্থ্য খারাপ, ব্যবস্থাপনার ক্ষমতা দুর্বল... তারা ধীরে ধীরে বাজারের পরীক্ষার সমস্যার সম্মুখীন হয়। অনেক বিনিয়োগকারী যারা আইনি গ্যারান্টি ছাড়াই "পৃষ্ঠ" এবং প্রকল্প অনুসরণ করেন তারাও অনেক সমস্যার সম্মুখীন হন, ক্ষতির সম্মুখীন হন এবং এমনকি কার্যক্রম বজায় রাখার জন্য সম্পদ বিক্রি করার সিদ্ধান্ত নেন।

এলডিজি ইনভেস্টমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানির একসময় বাই বাট - সন ট্রা বিচ রিসোর্ট, দা নাং এবং বিন ডুয়ং প্রদেশের ডি আন সিটির বিন আন ওয়ার্ডে অবস্থিত অ্যাপার্টমেন্ট কমপ্লেক্স লট সি১ সহ দুটি প্রকল্প হস্তান্তরের নীতি ছিল। এই পদক্ষেপটি ব্যাংক ঋণ এবং বন্ড পরিশোধের জন্য কোম্পানির সম্পদ পুনর্গঠন পরিকল্পনার অংশ।

বাই বাট - সন ট্রা বিচ রিসোর্টকে একসময় এলডিজি "ডিমের মতো আচরণ" করত, যা দীর্ঘমেয়াদী দৃষ্টিভঙ্গির কৌশলগত প্রকল্পগুলির মধ্যে একটি হিসাবে বিবেচিত হত। বিক্রি করার ইচ্ছা পোষণ করার আগে, কোম্পানিটি ৫০-৭০% অনুপাতের সাথে অংশগ্রহণের জন্য একজন অংশীদার খুঁজে বের করার কথা বিবেচনা করেছিল, কিন্তু এলডিজির নেতারাও স্বীকার করেছেন যে বর্তমান রিয়েল এস্টেট বাজারের প্রেক্ষাপটে এই সম্ভাবনা অসম্ভাব্য।

এই চুক্তি সম্পন্ন হওয়ার আগেই, LDG-এর পরিচালনা পর্ষদের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন খান হুংকে গ্রাহক জালিয়াতির অভিযোগে গ্রেপ্তার করা হয়। মিঃ হুং দং নাই প্রদেশের ট্রাং বম জেলার দোই ৬১ কমিউনের তান থিন আবাসিক এলাকা প্রকল্পে LDG কোম্পানি কর্তৃক ৬৮০টি ভিলা এবং টাউনহাউস অবৈধভাবে নির্মাণের সাথে জড়িত ছিলেন।

কঠিন ব্যবসায়িক পরিস্থিতি এবং নতুন প্রকল্পের অভাবও LDG কে লোকসানের মুখে ঠেলে দিয়েছে। ২০১৮-২০১৯ সময়কালে, কোম্পানিটি প্রতি বছর ৬০০ বিলিয়ন VND এর বেশি আয় করেছে। মহামারী চলাকালীন, লাভ উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস পেয়েছে। ২০২২ সালের মধ্যে, কোম্পানিটি ৪ বিলিয়ন VND আয় করেছে, যা সর্বনিম্ন। ২০২৩ সালের প্রথম ৯ মাসে, LDG কর-পরবর্তী ২০৯ বিলিয়ন VND ক্ষতি করেছে, যা গত বছরের একই সময়ের ৮ বিলিয়ন VND এরও বেশি ছিল।

প্রকল্পটি বাস্তবায়নে এলডিজি কোম্পানি বিভিন্ন সমস্যার সম্মুখীন হয়েছে (ছবি: খং চিয়েম)।

হাই ফাট ইনভেস্টমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানি তার সমস্ত মূলধন অবদান TM 1 বাণিজ্যিক জমির বিনিয়োগকারীর কাছে বিক্রি করেছে, যা ট্যান ল্যাপ আইলেট আবাসিক প্রকল্পের অংশ, নাহা ট্রাং। পরিকল্পনা অনুসারে, এই প্রকল্পে 3টি 40 তলা বিশিষ্ট টাওয়ার রয়েছে, যার মধ্যে 3টি বাণিজ্যিক তলা, 10টি হোটেল তলা এবং 27টি অ্যাপার্টমেন্ট তলা রয়েছে। এর পাশাপাশি, হাই ফাট লাও কাই, বাক গিয়াং এবং কোয়াং নিনহ-এর আরও বেশ কয়েকটি প্রকল্পে পাইকারি পণ্য বিক্রির উপর মনোযোগ দেওয়ার পরিকল্পনা করেছে।

যদিও দীর্ঘদিন ধরে রিয়েল এস্টেট খাতের বাইরে রয়েছে, হোয়াং আনহ গিয়া লাই গ্রুপ গিয়া লাইয়ের প্লেইকু সিটিতে অবস্থিত হোয়াং আনহ গিয়া লাই হোটেলটিও বিক্রি করে দিয়েছে - মিঃ ডুকের মালিকানাধীন শেষ রিয়েল এস্টেট। কোম্পানির ঘোষণা অনুসারে, প্রায় ১৮০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর আয় বন্ড ঋণ পরিশোধের জন্যও ব্যবহার করা হয়েছিল।

আরও বেশ কিছু ব্যবসা প্রতিষ্ঠান বন্ধ করে দিচ্ছে এবং তাদের কার্যক্রম স্থগিত করছে। হাউজিং ডেভেলপমেন্ট অ্যান্ড ট্রেডিং জয়েন্ট স্টক কোম্পানি (এইচডিটিসি) ঘোষণা করেছে যে আর্থিক সমস্যা এবং কর্মীদের বেতন দেওয়ার জন্য আয়ের কোনও উৎস না থাকার কারণে তারা সাময়িকভাবে কার্যক্রম স্থগিত করছে।

অথবা পিভিআর হ্যানয় ইনভেস্টমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানিও কর্মীদের পুনর্বিন্যাস এবং নতুন ব্যবসায়িক দিকনির্দেশনা খুঁজে বের করার জন্য ১৫ নভেম্বর, ২০২৩ থেকে ১৪ নভেম্বর, ২০২৪ পর্যন্ত ব্যবসায়িক কার্যক্রম সাময়িকভাবে স্থগিত করেছে।

ব্রোকারেজ কোম্পানিগুলিও একই রকম কঠিন পরিস্থিতিতে রয়েছে। ডাট জান সার্ভিসেসের বিক্রয় পরিচালক মিসেস ট্রিনহ থি কিম লিয়েন সাম্প্রতিক এক অনুষ্ঠানে বলেছেন যে মহামারীর ৩ বছর এবং রিয়েল এস্টেট বাজার সংকটের ১ বছরেরও বেশি সময় পরে, বেশিরভাগ ব্রোকারেজ কোম্পানি তাদের সঞ্চয় শেষ করে দিয়েছে।

মিস লিয়েন বলেন যে, ২০২৩ সালে, গত বছরের শেষের তুলনায় রিয়েল এস্টেট ব্রোকারের সংখ্যা ৬০-৭০% কমেছে। যেসব ইউনিট এখনও কাজ করছে তারা বিক্রয় কর্মী নিয়োগে অসুবিধা, উচ্চ নিয়োগ খরচ এবং বেতন, বোনাস এবং কমিশন নীতির উপর প্রতিযোগিতামূলক চাপের সম্মুখীন হচ্ছে। বাজারের পরবর্তী ধাপের জন্য অপেক্ষা করে অনেক ফ্লোরকে তাদের মূলধন সংরক্ষণের জন্য বন্ধ করার কথা ভাবতে হচ্ছে।

"ব্যবসায়িক ইতিহাসে রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ ব্যবসাগুলিকে সাম্প্রতিক বছরগুলির মতো এত কঠিন সমস্যার মুখোমুখি হতে হয়নি," মিসেস লিয়েন বলেন।

অনেক ব্যবসা জমি তহবিল অর্জনের জন্য উঠে পড়েছে।

বিপরীতে, অনেক ব্যবসা প্রতিষ্ঠান বাজারের এখনও অনেক সমস্যার সম্মুখীন হওয়ার প্রেক্ষাপটে আরও সম্পদ কেনা এবং জমির তহবিল বৃদ্ধির ঘোষণা দিতে দ্বিধা করে না, তবে এই বছর থেকে তারা একটি নতুন পৃষ্ঠা উল্টে দেবে বলে আশা করা হচ্ছে।

আন গিয়া রিয়েল এস্টেট কোম্পানির একজন প্রতিনিধি বলেছেন যে তারা এখনও পরিষ্কার ভূমি তহবিল সম্প্রসারণ অব্যাহত রাখার লক্ষ্য রাখে, বিনিয়োগ নীতির জন্য অনুমোদিত প্রকল্পগুলিকে অগ্রাধিকার দেয়, সাশ্রয়ী মূল্যের প্রকল্প উন্নয়নের জন্য উপযুক্ত এবং দ্রুত বাস্তবায়নের সময় থাকে।

কোম্পানিটি ডিস্ট্রিক্ট ৮ এবং থু ডাক (HCMC) এর দুটি সম্ভাব্য ভূমি তহবিলের গভীর মূল্যায়নের প্রক্রিয়াধীন। লেনদেন সম্পন্ন হওয়ার পর, শহরে ক্রমবর্ধমান ভূমি তহবিলের অভাবের প্রেক্ষাপটে এটি বাজারে ৪,০০০ এরও বেশি পণ্য সরবরাহ করবে বলে আশা করা হচ্ছে।

অনেক ব্যবসা জমি তহবিল অর্জনের দৌড়ে সাহসী (চিত্র: নগুয়েন মাউ ফুওক)।

একটি ডুওং থাও ডিয়েন রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট অ্যান্ড ট্রেডিং জয়েন্ট স্টক কোম্পানি হো চি মিন সিটির থু ডুক সিটির ফুওক লং ওয়ার্ডে অবস্থিত ৮টি জমির ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের পরিকল্পনা অনুমোদন করেছে। প্রদেয় অর্থের পরিমাণ ২৯৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি।

অথবা ইকোপার্ক গ্রুপ থান থুই শহরে (থান থুই জেলা, ফু থো প্রদেশ) থান থুই হট মিনারেল রিসোর্ট প্রকল্পের বিনিয়োগকারী - সম্পূর্ণ সং থাও কোম্পানি লিমিটেড কেনার জন্য আলোচনার প্রক্রিয়াধীন।

একই সময়ে, ইকোপার্ক সং থাও কোম্পানিকে ৬৫ হেক্টর স্কেলের থান থুই হট মিনারেল রিসোর্ট প্রকল্পের সমন্বয় প্রস্তাব এবং পরিকল্পনা পুনর্নির্মাণ করার এবং আইনের বিধান অনুসারে জমিতে সম্পদ নিবন্ধনের প্রক্রিয়া সম্পন্ন করার অনুমতি দেওয়া হয়েছে।

তবে, অধিগ্রহণের দৌড়ে ব্যবসাগুলি এখনও সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে। আন ডুওং থাও ডিয়েন কোম্পানির ক্ষেত্রে, উপরের ৮টি লেনদেনের জন্য ব্যবসাটিকে ২৯৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এর বেশি ব্যয় করতে হবে, যেখানে ৩০ সেপ্টেম্বর নগদ অর্থের পরিমাণ ছিল ৫৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এর বেশি, যা স্থানান্তর মূল্যের প্রায় ১৮% পূরণ করে। এই স্থানান্তর মূল্য ২০২৩ সালের তৃতীয় ত্রৈমাসিকের শেষে বিনিয়োগকৃত রিয়েল এস্টেটের মোট মূল্যের (প্রায় ২৭৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং) চেয়েও বেশি।

অথবা ইকোপার্ক গ্রুপ, যদিও ২০২২ সালে এর মুনাফা ছিল প্রায় ২,৪০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, যা আগের বছরের তুলনায় ৯% বেশি, তার দায় আগের বছরের তুলনায় ১১% বৃদ্ধি পেয়ে ১৯,৪১৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং হয়েছে। ঋণ/ইকুইটি অনুপাত ৩ গুণ রয়ে গেছে, যদিও এটি আগের বছরের ৪.১ গুণের তুলনায় কমেছে।

এটা সহজেই বোঝা যায় যে দেশীয় উদ্যোগগুলি এখনও অনেক প্রতিকূল কারণের মুখোমুখি হচ্ছে, যেমন সাধারণ অর্থনৈতিক অসুবিধা, অমীমাংসিত প্রকল্প আইনি সমস্যা, কর্পোরেট বন্ডে অনেক ত্রুটি এবং মূলধন প্রবাহে প্রবেশাধিকারের অভাব।

ডিএসসি সিকিউরিটিজ জয়েন্ট স্টক কোম্পানি (ডিএসসি) এর একটি সংশ্লেষণ দেখায় যে ২০২৪ সালে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়ী গোষ্ঠীর ১২০,০০০ বিলিয়ন ভিয়েনডিরও বেশি বন্ড পরিপক্ক হবে, যা গত ৫ বছরের মধ্যে সর্বোচ্চ। বন্ড পরিশোধের বোঝা এখনও রিয়েল এস্টেট ব্যবসার উপর ভারী এবং তাদের আর্থিক স্বাস্থ্য পুনরুদ্ধারের জন্য তাদের একটি "বড় অস্ত্রোপচার" প্রয়োজন।

উৎস: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/cuoc-dua-khong-can-suc-tren-thi-truong-bat-dong-san-20240110112141844.htm