হো চি মিন সিটি ১লা আগস্ট থেকে জমির দাম ৫-৫০ গুণ বাড়ানোর পরিকল্পনা করছে শুনে মানুষ "হতাশ" হয়ে গেল।

[বিজ্ঞাপন_১]

"এটা আমার জন্য খুব কঠিন"

হো চি মিন সিটির ১ আগস্ট থেকে নতুন জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগের পরিকল্পনার খবর পড়ে, মিঃ নগুয়েন থান ভিন (হো চি মিন সিটির গো ভ্যাপ জেলার বাসিন্দা) অবাক হয়েছিলেন যখন জমির দাম বর্তমান জমির মূল্য তালিকার তুলনায় ৫-৫০ গুণ বৃদ্ধির জন্য সমন্বয় করা হবে, যা এলাকা ভেদে নির্ভর করে।

২০২৩ সালে, মিঃ ভিন এক টুকরো কৃষিজমি কিনেছিলেন এবং এর ব্যবহারের উদ্দেশ্য আবাসিক জমিতে পরিবর্তন করার প্রক্রিয়া সম্পন্ন করেছিলেন। তার আর্থিক সামর্থ্যের কারণে, তাকে ভূমি ব্যবহার ফি বাবদ ৩০ কোটি ভিয়েতনামি ডং ঋণী থাকতে হয়েছিল, এই বছরের আগস্টে ধীরে ধীরে তা পরিশোধ করার জন্য সঞ্চয় করার পরিকল্পনা করেছিলেন।

তবে, তিনি এটা জেনে হতবাক হয়ে গেলেন যে যদি নতুন জমির দাম প্রয়োগ করা হয়, তাহলে ঋণের পরিমাণ কোটি কোটি ডলারে পৌঁছাতে পারে। পুরনো ঋণ এখনও পরিশোধ না করায়, মিঃ ভিন আশঙ্কা করেছিলেন যে ঋণ এত বেড়ে গেলে তিনি তা পরিশোধ করতে পারবেন না।

Dân choáng váng khi nghe tin TPHCM dự kiến tăng giá đất 5-50 lần từ 1/8 - 1 — ১ আগস্ট থেকে জমির মূল্য সমন্বয় সারণীতে, হো চি মিন সিটি জমির দাম ৫-৫০ গুণ বাড়ানোর পরিকল্পনা করেছে, বাজার মূল্যের কাছাকাছি (ছবি: নাম আন)।

"নতুন জমির মূল্য তালিকা দেখে মনে হচ্ছে আমি দ্বিতীয়বারের মতো আমার জমি কিনছি। আমার বাচ্চারা নতুন স্কুল বছর শুরু করতে চলেছে, আমাকে সব ধরণের অর্থ পরিচালনা করতে হবে। এটা আমার পক্ষে খুব কঠিন," মিঃ ভিন বলেন।

তিনি বলেন যে তিনি সর্বদা সমাজের সাধারণ কল্যাণের জন্য রাষ্ট্রের নীতিগুলিকে সমর্থন করেন। তবে, ১ আগস্ট থেকে নতুন জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগের সময়টি অত্যন্ত জরুরি। তিনি আশা করেন যে সময়মতো একটি সমন্বয় করা হবে যাতে মানুষ প্রকৃত প্রকৃতি বুঝতে পারে এবং সবকিছু পরিচালনা করার জন্য সময় পায়।

মি. ভিনের মতো, মিসেস নগুয়েন ফুওং (তান ফু জেলায় বসবাসকারী)ও দুঃখ প্রকাশ করে বলেন: "আমি সংবাদপত্র পড়েছি এবং নিজের চোখকে বিশ্বাস করতে পারছি না। আমি জানি না কোনও ভুল হয়েছে কিনা, তবে শহরটি এত দ্রুত জমির দাম বাড়ানোর নীতি বাস্তবায়ন করেছে। আমার এখনও প্রায় ২০০ বর্গমিটার কৃষি জমি আছে যা আবাসিক জমিতে রূপান্তরিত হয়নি। আমি আশা করি শহরটি ২০২৫ সালের শেষ নাগাদ বর্তমান জমির দাম বজায় রাখবে যাতে আমার পরিবার তা পরিচালনা করতে পারে।"

মিসেস ফুওং-এর মতে, ৫ বছর আগে ২০০ বর্গমিটার জমি কিনেও তিনি আবাসিক জমির উদ্দেশ্য পরিবর্তন করেননি, কারণ তিনি অর্থনৈতিক সমস্যার কারণে জমিটি কিনেছিলেন। যখন তিনি জমিটি কিনেছিলেন, তখন তাকে প্রায় ২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ধার করতে হয়েছিল এবং এখন পর্যন্ত তিনি ঋণ পরিশোধ করেননি।

Dân choáng váng khi nghe tin TPHCM dự kiến tăng giá đất 5-50 lần từ 1/8 - 2 — কিছু লোক বলেছিলেন যে সামঞ্জস্যের সময় খুব কম ছিল, যার ফলে তাদের পক্ষে পরিবর্তনের প্রকৃত প্রকৃতি বোঝা এবং মোকাবেলা করা কঠিন হয়ে পড়েছিল (চিত্র: নাম আনহ)।

"কোভিড-১৯ মহামারীর পর আমার পরিবারের ব্যবসা সত্যিই কঠিন হয়ে পড়েছে, তাই যদি জমির দাম আবার বেড়ে যায়, তাহলে আমার পরিবার জানে না কখন আমাদের কাছে আবাসিক জমিতে স্থানান্তর করার জন্য পর্যাপ্ত অর্থ থাকবে। আমি সর্বদা রাজ্যের সমস্ত নীতি মেনে চলি, তবে আমি আশা করি যে শহরটি জনগণের ইচ্ছা বিবেচনা করবে এবং ১ আগস্ট থেকে জমির দাম বৃদ্ধি স্থগিত করবে," মিসেস ফুওং আশা প্রকাশ করেন।

রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ মিঃ নগুয়েন ডুই থান বলেন, জমির মূল্য তালিকা সামঞ্জস্য করলে বিনিয়োগকারীদের উপর বড় প্রভাব পড়বে কারণ ব্যাংকের মাধ্যমে করের বাধ্যবাধকতা এবং রিয়েল এস্টেট লেনদেনের খরচ বেশি হবে।

"যেসব জমি এবং অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পের আইনি সমস্যা রয়ে গেছে এবং বাসিন্দাদের সার্টিফিকেট প্রদান করতে পারেনি, বিনিয়োগকারীরা তাদের ব্যবসায়িক পরিকল্পনায় এটি আগে থেকে অনুমান করতে পারবেন না কারণ শীঘ্রই তাদের খুব বেশি কর দিতে হবে। এটি ৫ বা ১০ বছর আগে বাস্তবায়িত একটি প্রকল্পের লাভের মার্জিনকে প্রভাবিত করবে," মিঃ থান বলেন।

এছাড়াও, তিনি আরও উদ্বিগ্ন যে, অদূর ভবিষ্যতে, রিয়েল এস্টেট লেনদেনের স্বচ্ছতা, নতুন করের হার, বিনিয়োগের চাহিদা এবং মুনাফা বৃদ্ধির মানদণ্ডের কারণে, এটি এমন একটি প্রভাব তৈরি করবে যার ফলে জমির দাম বৃদ্ধি পাবে।

"মানুষ হয়তো হতবাক হতে পারে কারণ তারা তাদের ব্যক্তিগত বাধ্যবাধকতা সম্পর্কে আগে থেকে ধারণা করে না। যাদের সত্যিই আবাসনের প্রয়োজন তাদের ভূমি করের অতিরিক্ত খরচ বহন করতে হবে। ভবিষ্যদ্বাণী করা হচ্ছে যে ভবিষ্যতে, সামাজিক চাহিদা এবং বর্ধিত ভূমি করের কারণগুলি বর্তমানের তুলনায় অ্যাপার্টমেন্টের দামের স্তরকে আরও বেশি করে তুলবে," মিঃ থান শেয়ার করেছেন।

৩১শে জুলাই সকালে, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (হোরিয়া) জানিয়েছে যে অ্যাসোসিয়েশন হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটিকে ১লা আগস্ট থেকে প্রযোজ্য জমির মূল্য তালিকা জারি না করার বিষয়টি বিবেচনা করার জন্য অনুরোধ করে একটি নথি পাঠিয়েছে। পরিবর্তে, ২০২৪ সালের ভূমি আইনের বিধান অনুসারে ১লা জানুয়ারী, ২০২৬ থেকে প্রযোজ্য প্রথম জমির মূল্য তালিকা তৈরির দিকে মনোনিবেশ করা উচিত।

নেতার মতে, HoREA-এর খসড়া জমির মূল্য তালিকা অনেক ব্যক্তি এবং পরিবারের উপর বিশাল প্রভাব ফেলবে যখন তারা ভূমি ব্যবহারের অধিকার, বাড়ির মালিকানা অধিকার এবং জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদের (গোলাপী বই) সার্টিফিকেট জারি করার প্রস্তাব করবে কারণ তাদের আগের চেয়ে বেশি জমির মূল্য তালিকা অনুসারে ভূমি ব্যবহারের ফি দিতে হবে।

এরপর, খসড়া জমির মূল্য তালিকার দাম অর্থনীতির অনেক ক্ষেত্রের ইনপুট খরচের উপর প্রভাব ফেলবে, প্রথমত, সাইট ক্লিয়ারেন্সের জন্য ক্ষতিপূরণ খরচ আরও বেশি হবে।

নতুন জমির মূল্য তালিকা সঠিকভাবে বুঝতে হবে

মিঃ থানের মতে, যদিও এখনও কিছু প্রভাব রয়েছে, জমির দাম সামঞ্জস্য করলে রিয়েল এস্টেট সেক্টরের ত্রুটিগুলি "পূরণ" হবে, আইনি কাঠামো নিখুঁত হবে এবং আরও স্বচ্ছ, ন্যায্য এবং নির্দিষ্ট বাজার তৈরি হবে।

মানুষ বাজার বাস্তবতার কাছাকাছি দামে লেনদেন করতে পারবে। এছাড়াও, অর্থনৈতিক ও সামাজিক উন্নয়নের জন্য জমি ছাড়পত্রের সিদ্ধান্তের ফলে যারা ক্ষতিগ্রস্ত হবেন তাদের বাজারের কাছাকাছি দামে ক্ষতিপূরণ দেওয়া হবে।

এছাড়াও, এই সমন্বয় স্থানীয় স্থান পরিষ্কারের অগ্রগতি ত্বরান্বিত করতে, দীর্ঘস্থায়ী অভিযোগ কমাতে, নিরাপত্তা নিশ্চিত করতে এবং আর্থ-সামাজিক ও ট্রাফিক অবকাঠামোর উপর ইতিবাচক প্রভাব ফেলতে অবদান রাখবে।

Dân choáng váng khi nghe tin TPHCM dự kiến tăng giá đất 5-50 lần từ 1/8 - 3 — অর্থনৈতিক বিশেষজ্ঞদের মতে, নতুন জমির মূল্য তালিকা বাজারের কাছাকাছি সমন্বয় করা যুক্তিসঙ্গত (চিত্র: নাম আনহ)।

"পূর্বে, রাজ্যের ভূমি করের কাঠামো খুবই কম ছিল, যার ফলে সামাজিক বাজেট রাজস্বের একটি বড় ক্ষতি হত। ইতিমধ্যে, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীরা সেই ক্ষতি থেকে উপকৃত হয়েছিল। এই সমন্বয় রাজ্যকে তার বাজেট বৃদ্ধি করতে, অবকাঠামোতে বিনিয়োগ করতে, সামাজিক আবাসন নীতিগুলি যত্ন নিতে ইত্যাদিতে সহায়তা করবে," মিঃ থান বলেন।

অনেক অর্থনৈতিক বিশেষজ্ঞের মতে, বাজার মূল্যের কাছাকাছি রাজ্যের জমির দাম সমন্বয় করা যুক্তিসঙ্গত এবং অনেক বিশেষজ্ঞ দীর্ঘদিন ধরেই এই প্রস্তাব করে আসছেন। তবে, "আক্রমণে আক্রান্ত" হওয়ার মানসিকতা থাকা লোকেদের এড়াতে এর জন্য একটি রোডম্যাপ প্রয়োজন।

অর্থনীতিবিদ দিন দ্য হিয়েন বলেন, এমন অনেক ঘটনা আছে যেখানে মানুষ ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য কৃষি থেকে আবাসিক জমিতে পরিবর্তন করে এবং নতুন জমির দাম অনুসারে কোটি কোটি ডলার কর দিতে হয়। ক্ষুদ্র দৃষ্টিকোণ থেকে এটিকে দেখলে, অর্থনীতিবিদ এই মামলাগুলির জন্য দুঃখ প্রকাশও করেন।

"নতুন জমির মূল্য তালিকাটি জনগণকে সঠিকভাবে বুঝতে হবে। আগের জমির দাম অনেক পুরনো ছিল, বাজার মূল্যের তুলনায় অনেক বেশি ছিল, তাই এই সমন্বয়ের প্রয়োজন ছিল। প্রকৃতপক্ষে, সমন্বিত জমির মূল্য বাজার মূল্যের মাত্র ৭০%। এই সমন্বয় আগে বিদ্যমান দুটি মূল্যের সমস্যা দূর করতেও সাহায্য করে," মিঃ হিয়েন বলেন।

তবে, সামষ্টিক দৃষ্টিকোণ থেকে, যখন মানুষ আবাসিক জমির লাল বই পেতে ধর্মান্তরিত হয়, যা জমিকে আরও মূল্যবান করে তোলে, তখন বাজার মূল্য অনুসারে কর প্রদান করা প্রয়োজন।

"গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল রাজ্যের নির্ধারিত মূল্য বাজার মূল্যের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হওয়া উচিত, যাতে মানুষ এবং রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের বেশি দাম দিতে না হয়। আবাসিক জমির অভাব নিয়েও জনগণের চিন্তা করার দরকার নেই কারণ আকাশছোঁয়া দামের প্রকল্পগুলি ছাড়াও, বাজারে এখনও অনেক অ্যাপার্টমেন্ট, টাউনহাউস ইত্যাদি রয়েছে এবং দামও স্থিতিশীল," মিঃ হিয়েন বলেন।

জমির মূল্য তালিকা জারি করার আগে জনগণের জীবনের উপর প্রভাব মূল্যায়ন করুন

ডিক্রি ৭১/২০২৪/এনডি-সিপি-এর ২৩ অনুচ্ছেদে বলা হয়েছে যে, জমির মূল্য তালিকা তৈরির খসড়া এবং এলাকা ও স্থান অনুসারে জমির মূল্য তালিকা তৈরির উপর একটি খসড়া ব্যাখ্যামূলক প্রতিবেদন তৈরির সময় তদন্ত, জরিপ এবং জমির মূল্য তথ্য সংগ্রহের ফলাফলের তুলনায় জমির মূল্যের উপযুক্ততা বা অযোগ্যতা মূল্যায়ন করতে হবে। আর্থ-সামাজিক পরিস্থিতি, বিনিয়োগ পরিবেশ, জমি ও আয়ের উপর আর্থিক নীতি বাস্তবায়ন এবং জমি ব্যবহারকারী পরিবার, ব্যক্তি এবং সংস্থার জীবনের উপর খসড়া জমির মূল্য তালিকার প্রভাব মূল্যায়ন করতে হবে।

২০২৪ সালের ভূমি আইনের ২৫৭ ধারার ধারা ১ অনুসারে জমির মূল্য তালিকার সমন্বয় সম্পর্কে অবহিত করার জন্য সংবাদ সম্মেলনে বক্তব্য রাখতে গিয়ে হো চি মিন সিটির প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের পরিচালক মিঃ নগুয়েন তোয়ান থাং বলেন যে ১লা জানুয়ারী, ২০২৬ পর্যন্ত অপেক্ষা না করে মাত্র ৯ দিনের মধ্যে একটি নতুন জমির মূল্য তালিকা তৈরির জরুরি প্রয়োজন কারণ ১লা আগস্ট থেকে K সহগ আর থাকবে না, তাই জমির মূল্য তালিকা সমন্বয় করতে হবে। যদি নতুন জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগ না করা হয়, তাহলে ১লা আগস্ট থেকে জনসাধারণের প্রকল্পগুলি স্থগিত থাকবে কারণ পুনর্বাসন মূল্য তালিকা নেই।

"এই জমির মূল্য তালিকা ৩১ ডিসেম্বর, ২০২৫ পর্যন্ত প্রযোজ্য থাকবে। ১ জানুয়ারী, ২০২৬ থেকে, আইন দ্বারা অনুমোদিত বিধান অনুসারে সমন্বয় করা হবে। সম্ভবত ২০২৪ সালের শেষ নাগাদ, আমরা জমির মূল্য তালিকার প্রভাব পর্যালোচনা এবং পুনর্মূল্যায়ন করব," হো চি মিন সিটির প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের পরিচালক জানান।

[বিজ্ঞাপন_২]
সূত্র: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dan-choang-vang-khi-nghe-tin-tphcm-du-kien-tang-gia-dat-5-50-lan-tu-18-20240731124901361.htm