রিয়েল এস্টেট ঋণ 'কঠোর' করার প্রস্তাব: মূলধন প্রবাহ বন্ধ, বাজার 'হিমায়িত'

টিপিও - বিশেষজ্ঞরা বলছেন যে বাজারকে সুস্থ করে তোলা এবং রিয়েল এস্টেটের দাম স্থিতিশীল করার নীতি সঠিক, তবে নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের প্রস্তাব অনুসারে যদি ঋণ "কড়া" করা হয়, তবে এটি সাবধানতার সাথে বিবেচনা করা দরকার, কারণ রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য স্বেচ্ছাচারী প্রস্তাব এবং ঝাঁকুনিপূর্ণ ব্যবস্থাপনা বাজারে বিশৃঙ্খলা এবং আতঙ্ক সৃষ্টি করবে, যার বিশাল পরিণতি হবে। এদিকে, সঠিক সমাধান হতে হবে সরবরাহ বৃদ্ধি এবং ইনপুট খরচ কমানো।

ঋণের সতর্কতামূলক "সংকুচিতকরণ"

রিয়েল এস্টেটের দাম নিয়ন্ত্রণ ও নিয়ন্ত্রণ সংক্রান্ত সরকারের খসড়া প্রস্তাবটি নির্মাণ মন্ত্রণালয় কর্তৃক ৫টি মন্ত্রণালয় এবং শাখায় মতামতের জন্য পাঠানো হয়েছে এবং এটি সরকারের কাছে ঘোষণার জন্য জমা দেওয়া হয়েছে।

তদনুসারে, দ্বিতীয় বাড়ির ক্রেতা বাড়ি ক্রয় চুক্তির মূল্যের কেবলমাত্র ৫০% পর্যন্ত ঋণ নিতে পারবেন। তৃতীয় বা তার বেশি বাড়ি কেনার ক্ষেত্রে, ঋণের সীমা বাড়ি ক্রয় চুক্তির মূল্যের ৩০% এর বেশি হবে না, যা সমাধানের কার্যকর তারিখ থেকে ১ মার্চ, ২০২৭ পর্যন্ত প্রযোজ্য।

বিশেষজ্ঞরা বলছেন যে রিয়েল এস্টেট বাজারকে সুস্থ করার জন্য জল্পনা-কল্পনার বিরুদ্ধে লড়াই এবং আবাসনের দাম স্থিতিশীল করার নীতি সঠিক। তবে, নির্মাণ মন্ত্রণালয় কর্তৃক প্রস্তাবিত ঋণ কঠোরকরণ ব্যবস্থা একটি অ-বাজার পদ্ধতি, যা আধুনিক অর্থনৈতিক নীতির পরিপন্থী।

ডঃ ট্রুং ভ্যান ফুওক - জাতীয় আর্থিক তত্ত্বাবধান কমিটির প্রাক্তন ভারপ্রাপ্ত চেয়ারম্যান, প্রধানমন্ত্রীর অর্থনৈতিক উপদেষ্টা গোষ্ঠীর প্রাক্তন স্থায়ী সদস্য - বলেছেন: "নীতিটি সঠিক কিন্তু সমাধানটি যুক্তিসঙ্গত নয়। ব্যাংকগুলির ঋণ অধিকার নিষিদ্ধ বা সীমাবদ্ধ করা একটি প্রশাসনিক পদ্ধতি, বাজার অর্থনীতির নীতির পরিপন্থী - এমন একটি বিষয় যা ভিয়েতনাম বহু বছর ধরে আন্তর্জাতিক স্বীকৃতি অর্জনের জন্য চেষ্টা করে আসছে।"

বাজার বহির্ভূত হস্তক্ষেপের গুরুতর পরিণতি হবে।

একই মতামত শেয়ার করে, ইনস্টিটিউট অফ ইনফরমেটিক্স অ্যান্ড অ্যাপ্লাইড ইকোনমিক্সের পরিচালক ডঃ দিন দ্য হিয়েন অকপটে উল্লেখ করেছেন যে বিশ্বের কোনও দেশ বাণিজ্যিক ব্যাংক এবং রিয়েল এস্টেট সেক্টরের কার্যক্রমে এত নিষ্ঠুরভাবে হস্তক্ষেপ করেনি। মিঃ হিয়েনের মতে, ঋণ প্রদান হল ব্যাংক, বিনিয়োগকারী এবং গ্রাহকদের মধ্যে একটি নাগরিক সম্পর্ক; এই লেনদেন ক্রেডিট প্রতিষ্ঠান আইন দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হয়। হস্তক্ষেপের জন্য প্রশাসনিক আদেশ ব্যবহার করা কেবল অবৈধই নয়, বরং পুঁজিবাজারকেও বিকৃত করে।

"প্রশাসনিক আদেশের মাধ্যমে ঋণ সীমিত করতে বাধ্য না হয়ে বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলিকে ঝুঁকি মূল্যায়ন এবং ঋণ দেওয়ার সিদ্ধান্ত নেওয়ার স্বাধীনতা থাকতে হবে। যদি রিয়েল এস্টেট ঋণ নিষিদ্ধ করা হয়, তবুও মানুষ বাড়ি কেনার জন্য ভোগের জন্য ঋণ নিতে পারে, যা নিয়ন্ত্রণ করা কঠিন, সামাজিক খরচ বৃদ্ধি করে এবং সহজেই বিকৃতির দিকে পরিচালিত করতে পারে," মিঃ হিয়েন বলেন।

মিঃ হিয়েন বলেন যে একটি পরিবার তাদের সন্তানদের জন্য অনেক বাড়ি কিনতে পারে, যা অনুমানের সাথে তুলনা করা যায় না। একইভাবে, ভাড়ার জন্য বাড়ি কেনা, ব্যবসার জন্য দোকান ঘর কেনা বা কেবল সম্পদ সংগ্রহ করা... এগুলিও মানুষের বৈধ চাহিদা। ঋণের পরিমাণ মাত্র 30-50% এর মধ্যে সীমাবদ্ধ রাখা খুবই কম এবং এর অর্থনৈতিক ভিত্তি নেই।

বর্তমান বাজার পরিস্থিতি বিবেচনা করে প্রস্তাবটি সাবধানতার সাথে বিবেচনা করুন।

বিশেষজ্ঞদের মতে, নির্মাণ মন্ত্রণালয়কে বর্তমানের মতো স্বেচ্ছাচারী প্রস্তাব এড়াতে সাবধানতার সাথে বিবেচনা করা উচিত। অস্থির ব্যবস্থাপনা বাজারে বিশৃঙ্খলা ও আতঙ্ক সৃষ্টি করবে, আস্থা নষ্ট করবে এবং বিনিয়োগ পরিবেশের ক্ষতি করবে।

"আজ এই নীতি আছে, আগামীকাল আরেকটি নীতি আছে, বিনিয়োগের পরিবেশ কেমন হবে?", বিশেষজ্ঞ দিন দ্য হিয়েন জিজ্ঞাসা করেন, উদ্বেগ প্রকাশ করে যে ঋণ কঠোরকরণ নীতি অনুমোদিত হলে সরবরাহ ঘাটতি পরিস্থিতি আরও খারাপ করে তুলবে। নীতির অনিশ্চয়তা ব্যবসাগুলিকে আস্থা হারাতে পারে, সাময়িকভাবে বিনিয়োগ বন্ধ করতে পারে, এমনকি বাজার ছেড়েও যেতে পারে। ফলস্বরূপ, সরবরাহ আরও সংকুচিত হবে। এছাড়াও, ব্যবসাগুলি "ঝড় এড়াতে" বাজারে পণ্য আনার জন্য ঋণ কঠোরকরণ নিয়ন্ত্রণের মেয়াদ শেষ হওয়ার (১ মার্চ, ২০২৭) পর্যন্ত অপেক্ষা করতে পারে। দুই বছর অপেক্ষা করার অর্থ মূলধন ব্যয় বৃদ্ধি পাবে এবং শেষ পর্যন্ত, সেগুলি বিক্রয় মূল্যে ঢেলে দেওয়া হবে, যার ফলে বাড়ির দাম আরও বেড়ে যাবে।

নীতিগত দৃষ্টিকোণ থেকে, ডঃ ট্রুং ভ্যান ফুওক বিশ্বাস করেন যে রাষ্ট্র হস্তক্ষেপ করতে পারে এবং করা উচিত, তবে তা সঠিক জায়গায় এবং সঠিক ভূমিকায় হতে হবে। বিশেষ করে, রাষ্ট্রকে অবশ্যই আইনি বাধাগুলি অপসারণ করতে হবে যাতে ব্যবসাগুলি দ্রুত প্রকল্প বাস্তবায়ন করতে পারে এবং বাজারে সরবরাহ যোগ করতে পারে।

বিশেষ করে, মূলধন উৎপাদন কঠোর করার পরিবর্তে, ব্যবসার জন্য ইনপুট খরচ কমাতে রাষ্ট্র নির্দিষ্ট নীতি গ্রহণ করতে পারে। একটি নির্ধারক কারণ হল ভূমি ব্যবহারের ফি, যা বর্তমানে আবাসনের দামের একটি বিশাল অংশের জন্য দায়ী।

"জমির মালিকানা সমগ্র জনগণের, রাষ্ট্র মালিকের প্রতিনিধিত্ব করে এবং এটিকে সমানভাবে পরিচালনা করে। ব্যবসার খরচ কমাতে রাজ্য সম্পূর্ণরূপে কম ভূমি ব্যবহার ফি নিয়ন্ত্রণ করতে পারে। যখন উপকরণ খরচ কমে যাবে, তখন আবাসনের দাম স্বয়ংক্রিয়ভাবে কমে যাবে। বাজারে হস্তক্ষেপ করার এটাই একমাত্র যুক্তিসঙ্গত উপায়," মিঃ ফুওক জোর দিয়ে বলেন।

সামষ্টিক দৃষ্টিকোণ থেকে, জাতীয় আর্থিক ও মুদ্রানীতি উপদেষ্টা পরিষদের সদস্য ডঃ লে জুয়ান এনঘিয়া উদ্বিগ্ন যে রিয়েল এস্টেট ঋণ কঠোর করা অর্থনীতির অন্যতম প্রধান প্রবৃদ্ধির ইঞ্জিন থেকে "শ্বাস-প্রশ্বাসের নল কেড়ে নেওয়ার" চেয়ে আলাদা নয়। রিয়েল এস্টেট বর্তমানে জিডিপিতে প্রায় ১০% অবদান রাখে, নির্মাণ সামগ্রী, অভ্যন্তরীণ নকশা থেকে শুরু করে ব্যাংকিং পর্যন্ত ৪০টিরও বেশি অন্যান্য খাতকে টেনে নিয়ে যায়... ২০২২ সালের শিক্ষা একই রয়ে গেছে: যদি মূলধন প্রবাহ বন্ধ করা হয়, বাজার "স্থবির হয়ে যায়", ব্যবসা সংগ্রাম করবে, আরও কয়েকটি শিল্প ভেঙে পড়বে, লক্ষ লক্ষ মানুষ তাদের চাকরি হারাবে, যা প্রবৃদ্ধির জন্য হুমকিস্বরূপ।

মিঃ নঘিয়া উল্লেখ করেছেন যে বিশ্বব্যাপী রিয়েল এস্টেট বাজার মূলধন ৩৬০,০০০ বিলিয়ন মার্কিন ডলার পর্যন্ত, যা বিশ্ব জিডিপির ৩ গুণ - প্রায় ১২০,০০০ মার্কিন ডলার, যা প্রতিটি অর্থনীতিতে এই খাতের গুরুত্ব প্রদর্শন করে। ভিয়েতনামে, রিয়েল এস্টেট বাজার মূলধন প্রায় ১,৫০০ বিলিয়ন মার্কিন ডলার, যা জিডিপির ৩ গুণ।

"রিয়েল এস্টেটের মতো বৃহৎ এবং সুদূরপ্রসারী আর কোনও ক্ষেত্র নেই। যদি আমরা এখন প্রশাসনিক আদেশের মাধ্যমে এটিকে আরও কঠোর করি, তাহলে এটি কেবল আবাসনের দাম কমাবে না বরং অর্থনৈতিক স্থবিরতাও সৃষ্টি করবে। চীন তার তিনটি লাল রেখা নীতির মাধ্যমে তা প্রমাণ করেছে," মিঃ নঘিয়া সতর্ক করে বলেন।

বিশেষজ্ঞের মতে, আবাসনের দাম বৃদ্ধির মূল কারণ জল্পনা-কল্পনা নয় বরং গত বহু বছর ধরে আইনি অচলাবস্থার কারণে সরবরাহের স্থবিরতা। বর্তমানে, প্রকল্প অনুমোদনের প্রক্রিয়াগুলি অত্যন্ত জটিল, বাস্তবায়নে ৫-৭ বছর, এমনকি এক দশক সময় লাগে। এদিকে, আবাসনের চাহিদা ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে।

"হাজার হাজার প্রকল্প স্থগিত রাখা হয়েছে, যার ফলে আর্থিক খরচ বেড়ে যাচ্ছে, যার ফলে ব্যবসাগুলিকে ক্ষতিপূরণ দেওয়ার জন্য উচ্চ মূল্যে বিক্রি করতে বাধ্য করা হচ্ছে। যদি আইনি বাধা দূর করা হয় এবং সরবরাহ প্রচুর থাকে, তাহলে বাজার সরবরাহ এবং চাহিদার আইন অনুসারে স্ব-নিয়ন্ত্রিত হবে। বিপরীতে, রোগের চিকিৎসার জন্য ভুল ওষুধ ব্যবহার করলে রোগ আরও খারাপ হবে," মিঃ এনঘিয়া বিশ্লেষণ করেছেন।

সূত্র: https://tienphong.vn/de-xuat-siet-tin-dung-bat-dong-san-dong-von-ach-tac-thi-truong-dong-bang-post1785450.tpo