সম্পত্তির দাম ব্যাপকভাবে ওঠানামা করছে: জমি কেনার উন্মাদনা কি আবার ফিরে আসবে?

বছরের শুরু থেকে রিয়েল এস্টেটের দাম ক্রমাগত দ্রুতগতিতে বাড়ছে, যা অনেককে অবাক করেছে এবং এর মধ্যে অ্যাপার্টমেন্ট ও ভূমি-ভিত্তিক বাড়ির দুটি বিভাগে সবচেয়ে শক্তিশালী বৃদ্ধি দেখা গেছে।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের তথ্য অনুযায়ী, ২০১৯ সালের তুলনায় ২০২৪ সালের শুরুতে হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের দাম প্রায় ৩৮% বৃদ্ধি পেয়েছে। হো চি মিন সিটিতে এই বিভাগের দাম ১৬% বেড়েছে।

অ্যাপার্টমেন্টের ক্রমবর্ধমান মূল্যের বিষয়টি তুলে ধরে প্রপার্টিগুরু ভিয়েতনামের একটি প্রতিবেদনে দেখানো হয়েছে যে, ২০২৪ সালের প্রথম ত্রৈমাসিকে হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের গড় মূল্য ছিল প্রতি বর্গমিটারে ৪৬ মিলিয়ন VND, যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ১৭% বেশি।

বাজার সমীক্ষা থেকে সহজেই দেখা যায় যে অ্যাপার্টমেন্টের দাম ক্রমাগত বাড়ানো হচ্ছে।

জনাব ত্রান ভান লিয়েম (হোয়াং মাই জেলা, হ্যানয়) জানিয়েছেন যে, ২০২৩ সালের শেষের দিকে হোয়াং মাই জেলার নগোক হোই স্ট্রিটে অবস্থিত একটি ৭০ বর্গমিটারের অ্যাপার্টমেন্টের জন্য তাকে ও তার স্ত্রীকে ২.৭ বিলিয়ন VND দাম বলা হয়েছিল। তবে, ২০২৪ সালের শুরুর দিকে দাম বেড়ে ২.৯ বিলিয়ন VND হয় এবং এখন তা আরও ২০০ মিলিয়ন VND বেড়ে ৩.১ বিলিয়ন VND-এ পৌঁছেছে, যা জনাব লিয়েমকে হতবাক করেছে।

" বর্তমানে, এর মতো একই অবস্থান ও আকারের অ্যাপার্টমেন্টগুলো ৩-৩.১ বিলিয়ন VND-তে বিক্রি হচ্ছে। আমি খুবই অবাক যে অ্যাপার্টমেন্টের দাম প্রতি মাসে কয়েক মিলিয়ন VND করে বাড়ছে ," তিনি বলেন।

একইভাবে, মিসেস ট্রান নগুয়েত মিন (হা ডং, হ্যানয়) একটি অ্যাপার্টমেন্টে বিনিয়োগ করার মাত্র কয়েক মাসের মধ্যেই ২০০ মিলিয়ন VND লাভ করেছেন। ২০২৩ সালের ডিসেম্বরে, তিনি বাজার 'পাল্টে দেওয়ার' উদ্দেশ্যে লিন দাম (হোয়াং মাই জেলা, হ্যানয়)-এ একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনেন। কেনার সময় ৬০ বর্গমিটারের অ্যাপার্টমেন্টটির দাম ছিল ২.৬ বিলিয়ন VND। কিন্তু ২০২৪ সালের জানুয়ারির মধ্যে, একজন রিয়েল এস্টেট এজেন্ট তার অ্যাপার্টমেন্টটি ২.৭ বিলিয়ন VND-এ পুনঃবিক্রয়ের জন্য প্রস্তাব করেন এবং এখন সেই এজেন্ট ২.৯ বিলিয়ন VND দিতে ইচ্ছুক।

বিশেষজ্ঞরা পূর্বাভাস দিয়েছেন যে ২০২৪ সালে আবাসন খাতে বুদবুদ তৈরি হওয়ার সম্ভাবনা কম। (প্রতীকী চিত্র)

শুধু অ্যাপার্টমেন্টই নয়, জমি ও বাড়ির দামও আকাশছোঁয়া হচ্ছে, বিশেষ করে গলির বাড়িগুলোর। প্রপার্টিগুরু ভিয়েতনামের একটি প্রতিবেদন অনুযায়ী, ২০২৪ সালেও হ্যানয়ের জমি ও বাড়ির বাজারে প্রবৃদ্ধি অব্যাহত থাকবে। বিশেষ করে, তাই হো জেলায় আলাদা বাড়ির দামে সবচেয়ে বেশি, ৯%, বৃদ্ধি দেখা গেছে। ডং ডা, হা ডং, হাই বা ট্রুং এবং হোয়াং মাই-এর মতো অন্যান্য জেলাতেও ৪-৮% বৃদ্ধি পরিলক্ষিত হয়েছে।

মূল্যের ব্যাপক বৃদ্ধি সত্ত্বেও লেনদেনের পরিমাণ অনেক বেশি রয়েছে, যা বাজারকে ক্রমশ উত্তপ্ত করে তুলছে।

বিশেষজ্ঞরা বলছেন, জমি নিয়ে ফটকাবাজি ফিরে আসার সম্ভাবনা কম।

দ্রুত মূল্যবৃদ্ধি এবং রিয়েল এস্টেট বাজারে নতুন করে তেজিভাব দেখা দেওয়ায় অনেকেই ভবিষ্যদ্বাণী করছেন যে, ২০২১ সালের মতো জমির দামে নতুন করে উল্লম্ফন ঘটতে পারে।

তবে বিশেষজ্ঞদের মতে, এটি উদ্বেগের কারণ নয়, কারণ বাজার আগের চেয়ে অনেক বেশি স্বচ্ছ হয়ে উঠেছে।

রিয়েল এস্টেট বাজারের কিছু অংশে, যেখানে সম্প্রতি দাম বেড়েছে, সেখানে কোনো রিয়েল এস্টেট বাবল তৈরি হচ্ছে না। (প্রতীকী চিত্র)

ইজেড প্রপার্টি ইনভেস্টমেন্ট অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানির সিইও, জনাব ফাম ডুক তোয়ান মনে করেন যে, ২০২৩ সালের দ্বিতীয় ও তৃতীয় ত্রৈমাসিকে রিয়েল এস্টেট বাজারের দরপতন ঘটবে। ব্যাংক সুদের হারে তীব্র পতনের মধ্যে বাজার পুনরুদ্ধার শুরু হয়। এই কম সুদের হারের প্রভাব ২০২৪ সালের প্রথম ত্রৈমাসিক পর্যন্ত বিস্তৃত ছিল, যা বিনিয়োগকারীদের ব্যাংকে টাকা জমা রাখার পরিবর্তে তা তুলে নিয়ে বিনিয়োগ করতে উৎসাহিত করে।

তবে, এর মানে এই নয় যে বাজারে তেজিভাব দেখা দেবে। “ স্বল্প ও মধ্যমেয়াদে আমি জমি কেনার কোনো ‘উন্মাদনা’ দেখছি না। সাম্প্রতিক সরকারি পদক্ষেপ, যেমন দ্বিতীয় বাড়ির ওপর খসড়া কর এবং ৫টি সম্পত্তির লেনদেনের ওপর নিষেধাজ্ঞা, সবই ইঙ্গিত দেয় যে বিনিয়োগ আগের মতো সহজ হওয়ার পরিবর্তে ক্রমশ আরও সীমাবদ্ধ হয়ে পড়বে, ” তিনি বলেন।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান জনাব নগুয়েন ভান দিনও মনে করেন যে, রিয়েল এস্টেট বাজারের কিছু অংশে সাম্প্রতিক মূল্যবৃদ্ধি কোনো ভূমি বুদবুদ নয়, বরং এটি একটি অস্বাভাবিক ও স্থানীয় ঘটনা।

" এমন একটি আবাসন বাজারের প্রেক্ষাপটে যা এখনও পুরোপুরি পুনরুদ্ধার হয়নি, যেখানে প্রকল্পগুলো এখনও স্থবির এবং মানুষ ও ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো নানা সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে… সেখানে দাম এখনও বেড়ে চলা, এবং নতুন কোনো প্রকল্প ছাড়াই এলাকাগুলোতে দাম বাড়ার বিষয়টি অস্বাভাবিক ," জনাব দিন বলেন।

এই 'অস্বাভাবিকতার' কারণ ব্যাখ্যা করতে গিয়ে জনাব দিন বলেন যে, গত দুই বছর ধরে সরবরাহের অভাবে বিনিয়োগকারীরা বিনিয়োগের কোনো সুযোগ পাননি। এর ফলে হয়তো কিছু ব্যবসা প্রতিষ্ঠান ও দালাল মূল্য এবং অবকাঠামো সম্পর্কে মিথ্যা তথ্য তৈরি করে বাজারকে অতি উত্তপ্ত করে তুলেছে, কিন্তু বিষয়টি তেমন নয়। এর উদ্দেশ্য হলো বিনিয়োগকারীদের বাজারে অর্থ বিনিয়োগে উৎসাহিত করা।

অভিজ্ঞ ও জ্ঞানী বিনিয়োগকারীরা খুব কমই এতে জড়িত হন, কিন্তু যাদের গভীর জ্ঞানের অভাব রয়েছে, তারা সহজেই এই প্রবণতায় ভেসে যান। একটি কঠিন অর্থনৈতিক পরিস্থিতিতে, যদি কোনো এলাকায় উল্লেখযোগ্য বিনিয়োগ ছাড়াই জমির দাম হঠাৎ বেড়ে যায়, তবে অবিলম্বে সন্দেহ করা উচিত যে এটি একটি নিয়মবহির্ভূত কৃত্রিম মূল্য কারসাজি, " জনাব দিন জোর দিয়ে বলেন।

অন্যদিকে, প্রকল্পটির উন্নয়নকারী প্রতিষ্ঠান, জি৬ গ্রুপের চেয়ারম্যান জনাব নগুয়েন আন কুয়ে-এর দৃষ্টিকোণ থেকে তিনিও মনে করেন যে, অ্যাপার্টমেন্টের দাম বাড়ার অর্থ এই নয় যে তা আর কমতে পারে না।

প্রমাণস্বরূপ, অতীতে, ২০০৮-২০১০ সময়কালে, প্রতি বর্গমিটারে ৫০-৭০ মিলিয়ন VND মূল্যের অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্প ছিল। তবে, ২০১১-২০১৩ সাল নাগাদ, যখন সাশ্রয়ী মূল্যের বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পগুলো বাজারে আসে, তখন অ্যাপার্টমেন্টের দাম তাৎক্ষণিকভাবে কমে যায়।

তাই, জি৬ গ্রুপের প্রতিনিধি পূর্বাভাস দিয়েছেন যে, যদি পুরোনো পরিস্থিতির পুনরাবৃত্তি ঘটে, তবে ২০২৬ সাল থেকে বাড়ির দাম কমে যেতে পারে। এর কারণ হলো, সাধারণভাবে আবাসন প্রকল্পগুলো এবং বিশেষভাবে সামাজিক আবাসন প্রকল্পগুলো প্রয়োজনীয় প্রক্রিয়াগুলো সম্পন্ন করতে শুরু করবে, যার ফলে এর প্রায় এক বছর পর সরবরাহ বাড়বে এবং বাড়ির দাম নিয়ন্ত্রণে আনতে সাহায্য করবে।

চাউ আন

উৎস: https://vtcnews.vn/gia-bat-dong-san-dang-nhay-mua-sot-dat-co-quay-lai-ar863212.html