বিরোধ: ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে নিজেদের কাছ থেকে জমি ভাড়া নিতে হবে

কারখানা, কর্মশালা তৈরির জন্য জমি থাকতে... আগে, অনেক ব্যবসা প্রতিষ্ঠানকে তাদের জমি রাজ্যের কাছে "হস্তান্তর" করতে হত, তারপর তাদের নিজস্ব জমি ভাড়া দিতে হত।

নিজের জমি ফিরে পেতে অসুবিধা

২০০০ সালের গোড়ার দিকে, হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির নীতি অনুসারে, পরিবেশ দূষণ এড়াতে উৎপাদন সুবিধাগুলি শহরতলিতে স্থানান্তরিত করতে হয়েছিল। ইতিমধ্যে, কেন্দ্রীয় এলাকার কারখানার জমি নগর ও পরিষেবার উদ্দেশ্যে পরিকল্পনা করা হবে।

এই সময়ে, শিল্প অঞ্চল খুব কম, এলাকাটি কখনও কখনও উপযুক্ত নয়। যদিও অনেক শহরতলির জমিতে আবাসিক ভূমি ব্যবহারের পরিকল্পনা রয়েছে, কিন্তু ১/২,০০০ উপবিভাগ পরিকল্পনা নেই, যা কারখানা নির্মাণের জন্য উপযুক্ত নয়। একটি প্রস্তাবিত সমাধান হল যে জমি আছে এমন ব্যক্তি বা ব্যবসাগুলি এটি রাজ্যের কাছে হস্তান্তর করবে। এখান থেকে, রাজ্য তাদের নিজস্ব জমি ভূমি ব্যবহারকারীদের কাছে বার্ষিক অর্থ প্রদান, স্বল্পমেয়াদী লিজ চুক্তি, ৫ বছর বা ১০ বছরের জন্য কারখানা (অ- কৃষি জমি) নির্মাণের জন্য লিজ দেবে।

তবে, যখন লিজ চুক্তির মেয়াদ শেষ হয়ে যায় অথবা এন্টারপ্রাইজ জমি লিজ চুক্তি বাতিল করে বর্তমান বা পূর্ববর্তী অবস্থায় গোলাপী বইটি পুনরায় ইস্যু করতে চায়, তখন এটি অনেক সমস্যার সম্মুখীন হবে।

এর একটি আদর্শ উদাহরণ হল পুরাতন হো চি মিন সিটির বিন চান জেলার মিঃ কাও কুওং, যিনি ১৯৯০ সালে তার উৎপাদন সুবিধা শহরতলিতে স্থানান্তরের নীতি বাস্তবায়ন করেছিলেন। বিন চান জেলার পিপলস কমিটির অনুমোদনক্রমে, মিঃ কাও কুওং ^{৫,৯৩০ বর্গমিটার} আয়তনের একটি গোলাপী খাতা সহ কৃষি জমি কিনেছিলেন। ২০০৬ সালে, তিনি উপরোক্ত জমিটি সেই কোম্পানির কাছে হস্তান্তর করেন যার তিনি ব্যবসার মালিক ছিলেন উৎপাদন এবং ব্যবসার জন্য জমির উদ্দেশ্য পরিবর্তনের অনুরোধ করার জন্য।

মিঃ কাও কুওংকে নিজের জমি ভাড়া নিতে হয়েছিল।

তবে, জমিটি বিদ্যমান আবাসিক সংস্কার পরিকল্পনার অন্তর্গত হওয়ায়, ১/২,০০০ স্কেলে কোনও অনুমোদিত বিস্তারিত নির্মাণ পরিকল্পনা নেই, তাই হো চি মিন সিটির পিপলস কমিটি তার কোম্পানিকে ৫,১৫০ বর্গমিটার জমি ১০ বছরের জন্য (২০১০ - ২০২০) লিজ দেওয়ার জন্য পুরাতন বিন চান জেলার পিপলস কমিটির কাছে জমিটি হস্তান্তরের নীতি অনুমোদন করেছে, যেখানে বার্ষিক ভাড়া প্রদান করে কারখানা নির্মাণের জন্য জমিটি দেওয়া হবে, বাকি ^{৭৮০ বর্গমিটার ( ৩৮০ বর্গমিটার} পিছনে এবং ^{৪০০ বর্গমিটার} সামনের জমি সহ) খাল সুরক্ষা করিডোরের অন্তর্গত, তাই এটি কৃষি জমি হিসেবেই রয়ে গেছে।

২০১৭ সালের মধ্যে, লিজের মেয়াদ শেষ হওয়ার কাছাকাছি সময়ে, মিঃ কাও কুওং-এর কোম্পানি লিজের মেয়াদ বাড়ানোর জন্য একটি লিখিত অনুরোধ জমা দেয় কিন্তু অনুমোদিত হয়নি কারণ এলাকাটি আবাসিক ব্যবহারের জন্য জোন করা হয়েছিল, যখন কারখানাটি উৎপাদন এবং ব্যবসায়িক উদ্দেশ্যে ছিল। অতএব, ২০১৮ সালে, কোম্পানিটি মিঃ কাও কুওং-কে ব্যক্তিগতভাবে জমি ফেরত দেওয়ার প্রক্রিয়া সম্পন্ন করে। এই সময়ের মধ্যে, তিনি জমির লিজের মেয়াদ বাড়ানোর, ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার, অথবা লিজের মেয়াদ শেষ হওয়ার পরেও ব্যবহারের জন্য বর্তমান বা মূল অবস্থা অনুসারে গোলাপী বই পুনরায় জারি করার জন্য অনেক আবেদন জমা দিয়েছিলেন।

তবে, বন্দোবস্ত প্রক্রিয়াটি অনেক বছর সময় নেয়, ২০২৪ সাল পর্যন্ত, তিনি ^{৪,৮০০ বর্গমিটার জমিকে} আবাসিক জমিতে রূপান্তর করতে সক্ষম হন কিন্তু কৃষি জমির দাম বাদ না দিয়েই তাকে ১০০% ভূমি ব্যবহার ফি দিতে হয়। বাকি ^{৩৫০ বর্গমিটার} উৎপাদন ও ব্যবসায়িক জমি আবাসিক জমিতে রূপান্তর করার অনুমতি দেওয়া হয়নি, তবে তাকে একটি গোলাপী বই দেওয়া হয়নি এবং জমির ইজারা নবায়ন করতে এবং বার্ষিক ভাড়া দিতে বাধ্য করা হয়েছিল।

মিসেস ফুওং-এর ক্ষেত্রেও একই রকম, একটি কারখানা তৈরির জন্য, ২০১০ সালে তাকে বিন চান জেলার পিপলস কমিটিকে তার ৪,৮৯০ ^{বর্গমিটার} জমি "হস্তান্তর" করতে হয়েছিল, তারপরে তার কোম্পানিকে উপরোক্ত জমিটি ইজারা দেওয়ার জন্য রাজ্যের সাথে একটি চুক্তি স্বাক্ষর করতে হয়েছিল। ২০১৮ সালে, কোম্পানিটি উপরোক্ত জমিটি মিসেস ফুওং-এর কাছে হস্তান্তর করে। কিন্তু নিয়ম অনুসারে, তিনি কেবল ২০২০ সাল পর্যন্ত বাকি সময়ের জন্য তার জমি ইজারা চালিয়ে যেতে পারবেন। বহু বছর ধরে, মিসেস ফুওং একই উদ্দেশ্যে জমির জন্য গোলাপী বই পুনঃপ্রকাশের জন্য আবেদন করেছেন কিন্তু এখনও সফল হননি। এদিকে, যদি তিনি ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য আবাসিক জমিতে পরিবর্তন করেন, তাহলে গণনা অনুসারে, উপরোক্ত এলাকাটি সহ, তাকে ১৬০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি কর দিতে হবে, যা এত বড় যে তিনি একটি অত্যন্ত কঠিন এবং দ্বিধাগ্রস্ত পরিস্থিতিতে পড়েন।

গোলাপী বই পুনঃপ্রকাশের প্রস্তাব

মিঃ কাও কুওং বলেন যে সারা দেশে একই রকম অনেক সমস্যা রয়েছে। যারা নিজস্ব জমি তৈরি করে কিন্তু কারখানা তৈরি করতে চান তাদের অবশ্যই তা রাজ্যের কাছে হস্তান্তর করতে হবে এবং তারপর তাদের নিজস্ব জমি ভাড়া দিতে হবে। কিন্তু এখন যেহেতু লিজ চুক্তির মেয়াদ শেষ হয়ে গেছে, জমির মালিককে তার আসল অবস্থায় গোলাপী বই দেওয়া হবে না। যদি তারা জমি ভাড়া চালিয়ে যেতে অক্ষম হন, তাহলে রাজ্যও "একটি দ্বিধাগ্রস্ত" কারণ বর্তমান আইনগুলি এটিকে স্পষ্টভাবে নিয়ন্ত্রণ করে না। যদি উদ্দেশ্য আবাসিক জমিতে পরিবর্তন করা হয়, তাহলে কর গণনা করার সময় জমির মূল্য 0 VND হিসাবে গণনা করা হয়। এই গণনাটি ব্যবসার ভাড়া দেওয়া পাবলিক জমির জন্য ভূমি ব্যবহার ফি গণনা করার অনুরূপ। এই ধরনের নিয়মগুলি সম্পদ, বিনিয়োগ, বন্ধক, লেনদেন ইত্যাদির ক্ষেত্রে অনেক পরিণতির জন্ম দেয়।

হো চি মিন সিটি বার অ্যাসোসিয়েশনের আইনজীবী ট্রান মিন কুওং আরও বলেন যে বর্তমান ভূমি আইন ২০২৪ এবং ডিক্রি ১০৩/২০২৪ অনেক মানুষ এবং ব্যবসা প্রতিষ্ঠানের জন্য ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন এবং লিজ দেওয়া অ-কৃষি জমির জন্য ভূমি ইজারা চুক্তি বাতিল করার প্রক্রিয়া বাস্তবায়নের সময় অসুবিধা, বাধা এবং অপর্যাপ্ততা তৈরি করেছে, যা বার্ষিক ভাড়া পরিশোধের মাধ্যমে স্ব-প্রতিষ্ঠিত জমি থেকে উদ্ভূত হয়, যা সরকারি জমি থেকে নয়।

এখন পর্যন্ত, মিসেস ফুওং-এর জমি আবাসিক জমিতে রূপান্তরিত হয়নি।

ডিক্রি ১০৩/২০২৪ বার্ষিক ভাড়া প্রদানের সাথে ব্যক্তিগত জমি এবং রাষ্ট্র-লিজপ্রাপ্ত সরকারি জমির মধ্যে স্পষ্টভাবে পার্থক্য করে না। এই পার্থক্যের অভাবের কারণে, আবাসিক জমিতে রূপান্তর করার সময়, উভয় ধরণের জমিকে রূপান্তরের সময় জমির দাম অনুসারে আবাসিক জমি ব্যবহার ফি এর ১০০% দিতে হবে (জমির মূল্য ০)। ফলস্বরূপ, ভূমি ব্যবহারকারীদের অন্যান্য কৃষি জমির প্লটের তুলনায় অনেক বেশি ভূমি ব্যবহার ফি দিতে হবে কারণ ভূমি ব্যবহারকারী জমি কিনতে যে প্রকৃত জমির মূল্য ব্যয় করেছেন তা গণনা করা হয় না।

যদিও আইনে বর্তমানে এমন কোনও ব্যবস্থা নেই যা বর্তমান অবস্থায় অথবা আগের মতো জমি লিজ চুক্তি বাতিল করার সময় জমি লিজ দেওয়ার সময় পুনরায় জমি পুনঃপ্রকাশের অনুমতি দেয়। তবে, এই ক্ষেত্রে জমি পুনরুদ্ধারের বিষয়েও আইনে কোনও নিয়ম নেই, যার ফলে মানুষ এবং ব্যবসার জন্য জমি লিজ চুক্তি শেষ হয়ে গেলে জমি পুনঃপ্রকাশের ক্ষেত্রে অনেক সমস্যা দেখা দেয়। এর ফলে ছেদযুক্ত, ছোট, পরিত্যক্ত জমির উদ্ভব হয়, পরিচালনা করা কঠিন এবং ব্যবসা-বাণিজ্য করতে অক্ষম।

অতএব, আইনজীবী ট্রান মিন কুওং রাজ্য কর্তৃক লিজ দেওয়া সরকারি জমি নয়, বরং উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্ত বা স্ব-সৃষ্ট, পরিবার এবং ব্যক্তিদের কাছ থেকে বার্ষিক ভাড়া প্রদানের মাধ্যমে লিজ দেওয়া জমির জন্য ভূমি ব্যবহার রূপান্তর ফি সম্পর্কিত ডিক্রি ১০৩/২০২৪ সংশোধন এবং পরিপূরক করার প্রস্তাব করেছেন। আবাসিক জমিতে রূপান্তরিত হলে, ভূমি ব্যবহার ফি অ-কৃষি উৎপাদন এবং ব্যবসায়িক জমি বা কৃষি জমির জন্য গণনা করা হয়, ভূমি ব্যবহার রূপান্তরের সময়, আবাসিক জমির দামের ১০০% প্রযোজ্য নয়। এছাড়াও, এই মামলাগুলিতে যদি আর কোনও প্রয়োজন না থাকে তবে মেয়াদের আগে লিজ চুক্তি বাতিল করার এবং লিজ দেওয়ার আগে বর্তমান অবস্থা বা জমির ধরণ অনুসারে একটি গোলাপী বই পুনরায় জারি করার অধিকার রয়েছে।

সূত্র: https://thanhnien.vn/nghich-ly-doanh-nghiep-phai-di-thue-dat-lai-cua-chinh-minh-18525100809182116.htm