 |
| বর্তমান সময়েও রিয়েল এস্টেট হলো সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বাজারগুলির মধ্যে একটি যেখানে মানুষ বিনিয়োগ করতে আগ্রহী। ছবিতে: গ্রিন গার্ডেন নগর এলাকা পরিকল্পনার দৃষ্টিকোণ। (সূত্র: গ্রিন গার্ডেন) |
ভবিষ্যতের আবাসন কেনার জন্য ঋণ দেওয়ার উপর কোনও নিষেধাজ্ঞা নেই
ভবিষ্যতের বাড়ি কেনার জন্য ঋণের উপর নিষেধাজ্ঞার বিষয়ে উদ্বেগের মুখোমুখি হয়ে, স্টেট ব্যাংকের একজন প্রতিনিধি বলেছেন যে সার্কুলার 22/2023/TT-NHNN, যা সার্কুলার 41/2016/TT-NHNN সংশোধন করে, যা 1 জুলাই, 2024 থেকে কার্যকর, ব্যাংক এবং বিদেশী ব্যাংক শাখার জন্য মূলধন পর্যাপ্ততা অনুপাত নিয়ন্ত্রণ করে, ভবিষ্যতের বাড়ি কেনার অধিকারকে সীমাবদ্ধ করে না।
বিশেষ করে, সার্কুলার ২২ এই ধরণের আবাসনের জন্য ঋণের নিয়ম পরিবর্তন করে না, এবং ভবিষ্যতের আবাসন কেনার জন্য সংস্থা এবং ব্যক্তিদের অধিকারকেও সীমাবদ্ধ করে না।
বর্তমান নিয়ম অনুসারে, রিয়েল এস্টেট প্রকল্প ক্রয় এবং বাস্তবায়নের জন্য ঋণ এবং রিয়েল এস্টেট নিজেই সুরক্ষিত, ঋণ থেকে তৈরি প্রকল্প, রিয়েল এস্টেট-সুরক্ষিত ঋণ হিসাবে সংজ্ঞায়িত করা হয়। গৃহ বন্ধকী ঋণ হিসাবে সংজ্ঞায়িত ঋণগুলিকে অবশ্যই শর্ত পূরণ করতে হবে যেমন ঋণ পরিশোধের উৎস ঋণ থেকে তৈরি বাড়ির ভাড়া আয় থেকে নয়, বিক্রয় চুক্তি অনুসারে বাড়িটি হস্তান্তরের জন্য সম্পন্ন করা হয়েছে, ঋণ থেকে তৈরি বাড়িটি স্বাধীনভাবে মূল্যায়ন করতে হবে...
তদনুসারে, ভবিষ্যতের সম্পদ ব্যবহার করে রিয়েল এস্টেট এবং আবাসন ক্রয় এবং বন্ধকগুলির জন্য ঋণ 30% থেকে 120% পর্যন্ত ঝুঁকি সহগ প্রয়োগ করে যা ঋণ-থেকে-মূল্য অনুপাত (LTV) এর উপর নির্ভর করে যা ঋণের ভারসাম্য এবং জামানতের মূল্যের অনুপাত হিসাবে গণনা করা হয়।
স্টেট ব্যাংকের প্রতিনিধির মতে, নতুন সার্কুলারটি রিয়েল এস্টেট এবং অন্যান্য আবাসন কেনার জন্য ঋণের তুলনায় সামাজিক আবাসন কেনার উদ্দেশ্যে ঋণ দেওয়ার সময় ঝুঁকি সহগকে হ্রাস করে। সেই অনুযায়ী, ব্যাংকগুলির জন্য মূলধন সুরক্ষা অনুপাত গণনা করার সময় সামাজিক আবাসন কেনার জন্য ঋণকে কম ঝুঁকি সহগ দিয়ে স্থান দেওয়া হবে। এই পদক্ষেপটি সরকারের নীতি এবং প্রকল্প অনুসারে সামাজিক আবাসন কেনার উদ্দেশ্যে ঋণ বিতরণের জন্য জায়গা তৈরি এবং ব্যাংকগুলিকে উৎসাহিত করার জন্য।
এছাড়াও, সার্কুলার ২২ শিল্প পার্ক রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক প্রকল্পের অর্থায়নের জন্য ঋণ প্রদানের ক্ষেত্রে ঝুঁকি সহগ ২০০% থেকে কমিয়ে ১৬০% করে। কৃষি ও গ্রামীণ উন্নয়নের উদ্দেশ্যে ঋণ প্রদানের ক্ষেত্রেও ৫০% ঝুঁকি সহগ প্রয়োগ করা হয়।
রিয়েল এস্টেট এবং অন্যান্য আবাসন ক্রয়ের জন্য ঋণের নিয়মকানুন সম্পর্কে, স্টেট ব্যাংক নিশ্চিত করেছে যে তারা আগের তুলনায় অপরিবর্তিত রয়েছে।
স্টেট ব্যাংকের নতুন নিয়ম অনুসারে, বাড়ি ক্রয় চুক্তি অনুসারে সম্পূর্ণ বাড়ির শর্ত শুধুমাত্র বাড়ির বন্ধকী ঋণের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য (যা অন্যান্য রিয়েল এস্টেট সুরক্ষিত প্রাপ্যের তুলনায় কম ঝুঁকি সহগ সহ প্রয়োগ করা হয়)।
যদি কোনও প্রতিষ্ঠান বা ব্যক্তির ভবিষ্যতের আবাসন নির্মাণ বা কেনার প্রয়োজন হয় এবং ভবিষ্যতের আবাসন বন্ধক রাখে, তাহলে এটি সার্কুলার ৪১-এর ধারা ১০, ধারা ২-এ বর্ণিত রিয়েল এস্টেট দ্বারা সুরক্ষিত ঋণের ক্ষেত্রে হবে এবং সার্কুলার ৪১-এর ধারা ১০, ধারা ৯-এ বর্ণিত ঝুঁকি সহগ প্রয়োগ করা হবে।
সুতরাং, স্টেট ব্যাংক নিশ্চিত করে যে এই প্রবিধান ভবিষ্যতের আবাসন কেনার জন্য সংস্থা এবং ব্যক্তিদের অধিকারকে সীমাবদ্ধ করে না এবং বর্তমান প্রবিধানের (সিভিল আইন, আবাসন আইন, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন, বিনিয়োগ আইন ২০২০, ক্রেডিট প্রতিষ্ঠান আইন ২০২৪) পরিপন্থী নয়।
আকাশছোঁয়া অ্যাপার্টমেন্টের দাম
নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের মতে, ২০২৩ সালের চতুর্থ প্রান্তিকে, স্থানীয়দের প্রতিবেদন এবং বাজার গবেষণা সংস্থাগুলির জরিপের তথ্য থেকে সংগৃহীত তথ্য অনুসারে, হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির দুটি প্রধান শহর, বিশেষ করে কেন্দ্রীয় অঞ্চলে অ্যাপার্টমেন্টের দাম বৃদ্ধি অব্যাহত থাকবে।
বাজারে, সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্ট সেগমেন্টে (মূল্য ২৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটারের নিচে) প্রায় কোনও প্রকল্প নেই, তবে মূলত মধ্য-পরিসরের অ্যাপার্টমেন্ট সেগমেন্ট (মূল্য ২৫-৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার) যা মূলধন সংগ্রহ এবং বাণিজ্যের জন্য যোগ্য।
বিশেষ করে, হ্যানয়ে, ২০২৩ সালের চতুর্থ প্রান্তিকে, একটি সারসংক্ষেপ প্রতিবেদন অনুসারে, কিছু প্রকল্পের গড় মূল্য বৃদ্ধি পেয়েছে যেমন: থান জুয়ান জেলা প্রায় ৩.৫% বৃদ্ধি পেয়েছে; হা দং জেলা প্রায় ৩.৭% বৃদ্ধি পেয়েছে; হোয়াং মাই জেলা প্রায় ৩.৮% বৃদ্ধি পেয়েছে; নাম তু লিয়েম জেলা প্রায় ৪.১% বৃদ্ধি পেয়েছে...
বিশেষ করে, সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয় মূল্য ২৫-৩৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার; মাঝারি মানের অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয় মূল্য প্রায় ৩৫-৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার; বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয় মূল্য ৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারের বেশি, সাধারণত ৬০-৭০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার।
এই বিষয়টি সম্পর্কে জানাতে গিয়ে, ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স (VARS)-এর চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন বলেন যে, হ্যানয়ের প্রাথমিক বাজারে অ্যাপার্টমেন্টের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে কারণ এই সময়ে প্রকল্পের সাথে খুব কম বিনিয়োগকারী রয়েছেন। এই সময়ে সরবরাহ থাকা বিনিয়োগকারীদের বেশিরভাগই বড় বিনিয়োগকারী, আর্থিক সমস্যার সম্মুখীন হন না, তাই মুনাফা সর্বাধিক করার জন্য অফার মূল্য বেশি। হ্যানয়ের প্রাথমিক বাজারে অ্যাপার্টমেন্টের গড় মূল্য ৫১.৭ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/মিটার।
মিঃ দিন-এর মতে, উপকরণ খরচের কারণে (আবাসন সূচক এবং নির্মাণ সামগ্রীর দাম প্রতি বছর প্রায় ৬% বৃদ্ধি পায়) প্রাথমিক মূল্য স্তর হ্রাস করা কঠিন। এর পাশাপাশি, মুদ্রাস্ফীতি এবং সুদের হারও বৃদ্ধি পাচ্ছে। এছাড়াও, নতুন অনুমোদিত বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের সংখ্যা ক্রমশ কমছে এবং কেন্দ্রীয় এলাকায় জমির তহবিল খুব বেশি অবশিষ্ট নেই।
এছাড়াও, এই বিশেষজ্ঞ মূল্যায়ন করেছেন যে যদিও প্রাথমিক বাজারে হ্যানয়ের অ্যাপার্টমেন্টের দাম কমেনি, তবুও বিনিয়োগকারীদের নীতিগত প্রতিযোগিতায় অভূতপূর্ব অগ্রাধিকারমূলক নীতিগুলি থেকে বাড়ির ক্রেতারা উপকৃত হন।
"ক্রেতারা কিস্তিতে অর্থ প্রদান করতে পারবেন, অগ্রাধিকারমূলক সুদের হার উপভোগ করতে পারবেন এবং পূর্ববর্তী বছরের তুলনায় ২-৩ গুণ বেশি মূল গ্রেস পিরিয়ড উপভোগ করতে পারবেন। এটি প্রাথমিক বাজারে অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগের তারল্য বৃদ্ধি করছে," মিঃ দিন শেয়ার করেছেন।
রিয়েল এস্টেট এখনও আগ্রহের একটি বিনিয়োগ মাধ্যম।
২০২৪ সালে "সস্তা অর্থ" সুযোগের সদ্ব্যবহারের জন্য বাড়ি ক্রেতাদের জন্য নোট শেয়ার করে হোম বায়ার ফোরামের সহ-প্রতিষ্ঠাতা মিঃ মানহ কোয়ান মন্তব্য করেছেন যে, স্টক এবং সোনার মতো অন্যান্য বাজারের পাশাপাশি, রিয়েল এস্টেট বাজার এখনও সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বাজারগুলির মধ্যে একটি যেখানে মানুষ বর্তমান সময়ে বিনিয়োগ করতে আগ্রহী। যদিও এখনই অর্থ জমাতে প্রস্তুত নয়, তবুও ভবিষ্যতে সিদ্ধান্ত নিতে সক্ষম হওয়ার জন্য মানুষ এখনও রিয়েল এস্টেট বাজারে খুব আগ্রহী।
 |
| থু থিয়েম নগর এলাকার অ্যাপার্টমেন্ট ভবন, এইচসিএমসি। (সূত্র: ভিএনএ) |
বাজার নতুন নতুন উন্নয়নের সম্মুখীন হচ্ছে, বিশেষ করে নগদ প্রবাহের ক্ষেত্রে। বর্তমানে, রাজ্যের মুদ্রানীতি অনুসারে, ব্যাংকগুলির সুদের হার খুব কম হচ্ছে, কিছু ব্যাংক এমনকি মাত্র ৩%/বছর, যা মুদ্রাস্ফীতি লক্ষ্যমাত্রার চেয়ে কম।
“এর অর্থ হল, অনেক লোক ব্যাংকে টাকা জমা করলে কেবল সুদই আসে না, বরং মূল্যও কমে যায়, তাই তাদের নতুন বিনিয়োগের পথ খুঁজে বের করতে হবে, অবশ্যই রিয়েল এস্টেট সহ। অতএব, তারা নতুন রিয়েল এস্টেট প্রকল্পে, বিশেষ করে অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পে আগ্রহী হবে। ব্যাংকে টাকা জমা করার পরিবর্তে, তাদের অর্থের মূল্য বজায় রাখার জন্য বিনিয়োগের একটি পথ খুঁজে বের করতে হবে,” মিঃ মান কোয়ান বলেন।
ওয়ান মাউন্ট রিয়েল এস্টেট সেন্টার ফর মার্কেট রিসার্চ অ্যান্ড কাস্টমার ইনসাইট অনুসারে, ২০২৩ সালে হ্যানয়ে প্রাথমিক অ্যাপার্টমেন্টের দাম গত বছরের তুলনায় ১৬.৩% বৃদ্ধি পেয়েছে: সাশ্রয়ী মূল্যের, মাঝারি মানের এবং উচ্চমানের। এটি কেবল লাভজনক ব্যবসায়ের জন্য বিনিয়োগের কার্যকলাপকেই প্রতিফলিত করে না, বরং মানুষের প্রকৃত আবাসন চাহিদাও দেখায়।
সাম্প্রতিক বছরগুলিতে, রিপোর্ট করা পরিসংখ্যানগুলি সীমিত সরবরাহ দেখিয়েছে, হ্যানয়ে খুব কম সংখ্যক অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্প সম্পন্ন হয়েছে, ধীর নির্মাণ লাইসেন্সের কারণে মাত্র কয়েকটি প্রকল্প। অ্যাপার্টমেন্টের দাম বৃদ্ধিও অনিবার্য।
"যদিও অ্যাপার্টমেন্টের দাম বাড়ছে, তবুও যাদের আয়ের অবস্থা বা অপরিহার্য চাহিদা রয়েছে যা স্থগিত করা যায় না - যেমন একটি নতুন পরিবার শুরু করা এবং পরিবার আলাদা করতে হয় - তারা এখনও অ্যাপার্টমেন্ট কেনার সিদ্ধান্ত নেন," মিঃ কোয়ান মন্তব্য করেন।
অন্যদিকে, সাম্প্রতিক মাসগুলিতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম বৃদ্ধির ফলে, মিঃ কোয়ানের পর্যবেক্ষণ অনুসারে, বাজারে একটি নতুন পরিবর্তন দেখা যাচ্ছে, অনেক মানুষ স্থল-স্তরের বাড়ি এবং আবাসিক জমি বেছে নিচ্ছে কারণ কিছু জায়গায় এই ধরণের রিয়েল এস্টেট, প্রতি ব্যবহারযোগ্য এলাকার দাম এখনও অ্যাপার্টমেন্টের তুলনায় কম এবং রিয়েল এস্টেটের দাম খুব বেশি বাড়েনি - রিয়েল এস্টেট বাজারের সমস্ত প্রতিবেদন এটি দেখায়।
মিঃ কোয়ান বলেন যে এটিও একটি বোধগম্য পরিবর্তন কারণ অ্যাপার্টমেন্টের দাম ক্রমশ বাড়ছে, তাই মানুষকে তাদের পছন্দ পরিবর্তন করতে হচ্ছে, টাউনহাউস এবং আবাসিক জমি কেনা খারাপ পছন্দ নয়। যেহেতু আবাসিক জমির একটি স্থায়ী লাল বই রয়েছে, তাই অনেকেই কিনতে পছন্দ করেন কারণ এই ধরণের রিয়েল এস্টেটের দাম স্থিতিশীল, এমনকি ভবিষ্যতের সম্পদের একটি রূপ এবং বহু প্রজন্মের জন্য রেখে যেতে পারে।
ভিয়েতনামীরা সরাসরি বাড়ি এবং জমি কিনতে পারেন।
১৮ জানুয়ারী, ১৫তম জাতীয় পরিষদ আনুষ্ঠানিকভাবে সংশোধিত ভূমি আইন পাস করে। যে বিষয়বস্তুগুলো অনেকের দৃষ্টি আকর্ষণ করেছে তার মধ্যে একটি হলো ভূমি ব্যবহারকারীর অধিকার সম্পর্কিত পরিবর্তন।
ভূমি ব্যবহারকারীদের অধিকার মূলত বর্তমান ভূমি আইনের মতো একই নীতিতে রক্ষিত। সংশোধিত ভূমি আইনে ভিয়েতনামী বংশোদ্ভূতদের সহ ভূমি ব্যবহারকারীদের জন্য সংশোধন, পরিপূরক এবং অধিকার সম্প্রসারণের বিধান রয়েছে।
বিশেষ করে, বিদেশে বসবাসকারী ভিয়েতনামী নাগরিকদের ভূমি ব্যবহারের অধিকার এবং বাধ্যবাধকতা সম্পর্কে: ভিয়েতনামী নাগরিকত্ব সহ বিদেশে বসবাসকারী ভিয়েতনামী ব্যক্তিদের, যারা ভিয়েতনামী নাগরিক, তাদের দেশের ভিয়েতনামী নাগরিকদের (দেশের ব্যক্তিদের) মতো জমি সম্পর্কিত পূর্ণ অধিকার (কেবল আবাসিক জমির অধিকার নয়) রয়েছে এবং বিদেশে বসবাসকারী ভিয়েতনামী বংশোদ্ভূত ব্যক্তিদের জন্য বর্তমান আইনের মতো একই নীতি বজায় রাখা উচিত যাতে বিনিয়োগ প্রচার এবং বিদেশে বসবাসকারী ভিয়েতনামী নাগরিকদের কাছ থেকে দেশে রেমিট্যান্স আকর্ষণে অবদান রাখা যায়।
ভিয়েতনামী জাতীয়তা আইনের ধারা 4, ধারা 3 এর বিধান অনুসারে, বিদেশে বসবাসকারী ভিয়েতনামী বংশোদ্ভূত ব্যক্তিরা হলেন ভিয়েতনামী ব্যক্তি যাদের পূর্বে ভিয়েতনামী জাতীয়তা ছিল, যাদের জাতীয়তা জন্মের সময় রক্তের বংশ দ্বারা নির্ধারিত হত এবং যাদের সন্তান এবং নাতি-নাতনিরা বিদেশে স্থায়ীভাবে বসবাস এবং বসবাস করছেন।
সুতরাং, এটা সহজভাবে বোঝা যায় যে, বিদেশে ভিয়েতনামী নাগরিকত্ব থাকা ব্যক্তিদের বংশধরদের, এমনকি যদি তাদের ভিয়েতনামী নাগরিকত্ব নাও থাকে, তবুও দেশে ভিয়েতনামী নাগরিকদের মতো জমি সম্পর্কিত পূর্ণ অধিকার রয়েছে।
ভূমি ব্যবহারের অধিকার সম্প্রসারণের কারণে, আইনটি সেইসব ক্ষেত্রেও বিস্তৃত করে যেখানে রাজ্য ভূমি ব্যবহার ফি দিয়ে জমি বরাদ্দ করে। ২০১৩ সালের ভূমি আইনের ৫৫ অনুচ্ছেদে রাজ্য যেসব বিষয়কে ভূমি ব্যবহার ফি দিয়ে জমি বরাদ্দ করে তাদের উত্তরাধিকারের ভিত্তিতে, সংশোধিত ভূমি আইনের ১১৯ অনুচ্ছেদে রাজ্য ভূমি ব্যবহার ফি দিয়ে জমি বরাদ্দ করে এমন বেশ কয়েকটি বিষয় যুক্ত করা হয়েছে।
ভিয়েতনামী বংশোদ্ভূত ব্যক্তিদের সাথে সম্পর্কিত 2টি মামলা সহ:
প্রথমত, বিদেশে বসবাসকারী ভিয়েতনামী বংশোদ্ভূত ব্যক্তি এবং বিদেশী বিনিয়োগ মূলধন সম্পন্ন অর্থনৈতিক সংস্থাগুলিকে আবাসন আইনের বিধান অনুসারে বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য জমি বরাদ্দ করা হয়; রাজ্য ভূমি ব্যবহার ফি সংগ্রহ করে জমি বরাদ্দ করলে রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের বিধান অনুসারে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের হস্তান্তর থেকে জমি ব্যবহার করুন।
দ্বিতীয়ত, সংশোধিত ভূমি আইনের বিধান অনুসারে যখন রাজ্য জমি পুনরুদ্ধার করে তখন বিদেশে বসবাসকারী পরিবার, ব্যক্তি এবং ভিয়েতনামী বংশোদ্ভূত ব্যক্তিদের জমিতে ক্ষতিপূরণ দেওয়ার কারণে জমি বরাদ্দ করা হয়।
আইনে আরও বলা হয়েছে যে জেলা গণ কমিটি ভূমি ব্যবহারকারী এবং জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদের মালিকদের সার্টিফিকেট জারি করবে যারা ব্যক্তি, আবাসিক সম্প্রদায় এবং বিদেশে বসবাসকারী ভিয়েতনামী বংশোদ্ভূত।
[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস
![[ছবি] বিন মিন প্রাথমিক বিদ্যালয়ের শিক্ষার্থীরা পূর্ণিমা উৎসব উপভোগ করছে, শৈশবের আনন্দ উপভোগ করছে](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/10/3/8cf8abef22fe4471be400a818912cb85)
![[ছবি] প্রধানমন্ত্রী ফাম মিন চিন ১০ নম্বর ঝড়ের পরিণতি কাটিয়ে উঠতে বৈঠকে সভাপতিত্ব করছেন](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/10/3/544f420dcc844463898fcbef46247d16)
মন্তব্য (0)