রিয়েল এস্টেট ইনভেন্টরি ডেটা ডিকোড করা

ডিক্রি ৪৪/২০২২/এনডি-সিপি-এর ধারা ১, ৩ অনুচ্ছেদ অনুসারে, রিয়েল এস্টেট ইনভেন্টরি বলতে এমন একটি প্রকল্পের রিয়েল এস্টেটের পরিমাণকে ব্যাখ্যা করা হয়েছে যা আইনের বিধান অনুসারে লেনদেনের জন্য যোগ্য কিন্তু রিপোর্টিং সময়ের মধ্যে লেনদেন করা হয়নি।

মজুদ নির্ধারণের ভিত্তি কী?

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের সর্বশেষ প্রতিবেদন অনুসারে, ২০২৪ সালের প্রথম প্রান্তিকে দেশের ৫৬টি প্রদেশ এবং শহরের প্রকল্পগুলিতে রিয়েল এস্টেট ইনভেন্টরির পরিমাণ প্রায় ২৩,০২৯ ইউনিট (অ্যাপার্টমেন্ট, পৃথক বাড়ি, জমি সহ), যার মধ্যে: অ্যাপার্টমেন্টে ৩,৭০৬ ইউনিট; পৃথক বাড়িতে ৮,৪৬৮ ইউনিট; জমিতে ১০,৮৫৫টি প্লট রয়েছে। তদনুসারে, এটি দেখা যায় যে ইনভেন্টরি অনুপাত মূলত পৃথক আবাসন রিয়েল এস্টেট বিভাগ এবং প্রকল্পের জমি প্লটে।

নির্মাণ মন্ত্রণালয় জানিয়েছে যে বর্তমানে ৩,৭০৬টি অবিক্রীত অ্যাপার্টমেন্ট রয়েছে, তবে প্রকৃত সংখ্যাটি অনেক বেশি।

ডিকেআরএ গ্রুপের গবেষণা ও উন্নয়ন বিভাগের পরিচালক মিঃ ভো হং থাং বলেন যে রিয়েল এস্টেট ইনভেন্টরি বলতে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের পণ্যের সংখ্যা বোঝায় যা সফলভাবে লেনদেন হয়নি।

মিঃ থাং-এর মতে, ইনভেন্টরি ডেটা ডিক্রি ৪৪/২০২২/এনডি-সিপি-এর ধারা ৩-এর ধারা ১-এর অধীনে রিয়েল এস্টেট এন্টারপ্রাইজগুলির দ্বারা রিপোর্ট করা তথ্যের উপর ভিত্তি করে তৈরি করা হয়েছে। ডিক্রি অনুসারে, রিয়েল এস্টেট ইনভেন্টরি হল একটি প্রকল্পের রিয়েল এস্টেটের পরিমাণ যা আইনের বিধান অনুসারে ট্রেডিংয়ের জন্য যোগ্য কিন্তু রিপোর্টিং সময়ের মধ্যে ট্রেড করা হয়নি।

প্রতিবেদনের সময়কাল ত্রৈমাসিকভাবে পরিচালিত হবে এবং বিনিয়োগকারীরা ডিক্রি 44/2022/ND-CP-এর সাথে সংযুক্ত ফর্ম নং 10 এবং 12 অনুসারে প্রকল্পের তথ্য এবং লেনদেনের অবস্থা (রিয়েল এস্টেট ইনভেন্টরি তথ্য সহ) রিপোর্ট করবেন।

যার মধ্যে, ফর্ম নং ১০-এ রিয়েল এস্টেট প্রকল্প এবং লেনদেনের জন্য যোগ্য রিয়েল এস্টেট পণ্য সম্পর্কিত তথ্য এবং ডেটা অন্তর্ভুক্ত রয়েছে; ফর্ম নং ১২-এ প্রকল্পের রিয়েল এস্টেট লেনদেন পরিস্থিতি সম্পর্কিত তথ্য এবং ডেটা অন্তর্ভুক্ত রয়েছে।

বাস্তবতা তথ্য থেকে ভিন্ন।

রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়ীরা বিশ্বাস করেন যে নির্মাণ মন্ত্রণালয় কর্তৃক ঘোষিত ইনভেন্টরি তথ্য আসলে সঠিক নয়। ট্রান আন গ্রুপ রিয়েল এস্টেট কর্পোরেশনের ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ হা ভ্যান থিয়েন বলেন যে বর্তমানে, ইনভেন্টরি তথ্য প্রদানকারী ব্যবসাগুলি স্টক এক্সচেঞ্জে তালিকাভুক্ত।

তালিকাভুক্ত নয় এমন রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলি কেবল তাদের বার্ষিক আর্থিক বিবৃতিতে রিপোর্ট করবে। রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলি কীভাবে সমস্যাটিকে "এড়িয়ে যায়" সে সম্পর্কেও অসমর্থিত তথ্য রয়েছে, কিছু বিনিয়োগকারী তাদের পণ্য বিক্রি করেনি তাই তারা তাদের কর্মীদের তাদের নামে পণ্য কিনতে দেয়, তারপর নগদ প্রবাহের জন্য ব্যাংক থেকে টাকা ধার করে। যখন গ্রাহকরা এই পণ্যগুলি কিনবেন, তখন কোম্পানি প্রকৃত গ্রাহকদের কাছে বিক্রি করার জন্য ব্যাংকের সাথে ঋণ নিষ্পত্তি করবে, তাই পণ্যটি এখনও বিক্রয়ের জন্য সফলভাবে খোলা হয়েছে বলে মনে করা হয়, কিন্তু বাস্তবে, এটি এখনও ইনভেন্টরি। অতএব, প্রকাশিত ইনভেন্টরি ডেটা সঠিক নাও হতে পারে।

মিঃ থিয়েনের মতে, প্রকৃত মজুদের পরিমাণ রিপোর্ট করা পরিসংখ্যানের চেয়ে বেশি, কারণ স্টক এক্সচেঞ্জে তালিকাভুক্ত নয় এমন রিয়েল এস্টেট ব্যবসার সংখ্যা অনেক বেশি, এই ব্যবসাগুলির প্রদেশগুলিতে প্রচুর সংখ্যক প্রকল্প রয়েছে এবং বিক্রিত পণ্যের পরিমাণ বহু বছর ধরে স্থায়ী হয়।

উদাহরণস্বরূপ, বিন ডুওং- এ, অনেক অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্প রয়েছে যার সম্পূর্ণ আইনি নথি রয়েছে, তবে বিক্রি হওয়া পণ্যের সংখ্যা খুবই কম। বিশেষ করে, অ্যাস্ট্রাল সিটি প্রকল্পের সাথে দান খোই গ্রুপের প্রকল্পে ৪,৯৬৬টি অ্যাপার্টমেন্ট রয়েছে, যা ২০২০ সাল থেকে বিক্রয়ের জন্য খোলা হয়েছে, তবে, উপরের পণ্যগুলির মাত্র ৪০% বিক্রি হয়েছে। লে ফং গ্রুপের সম্পূর্ণ আইনি নথি সহ বিক্রয়ের জন্য ৩টি প্রকল্প রয়েছে এবং ২টি প্রকল্পে বাড়ি হস্তান্তরের প্রক্রিয়াধীন রয়েছে, অবিক্রিত পণ্যের সংখ্যা প্রায় ১,০০০ ইউনিট...

এছাড়াও, বিন ডুওং-এর বর্তমানে ডজন ডজন প্রকল্প রয়েছে যা দীর্ঘদিন ধরে বিক্রয়ের জন্য খোলা আছে এবং প্রায় সম্পন্ন হয়েছে, কিন্তু বিনিয়োগকারীরা এখনও বিক্রয়ের জন্য তালিকা দিচ্ছেন। এদিকে, নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের মতে, বাজারে বর্তমানে প্রায় 3,706টি অ্যাপার্টমেন্টের তালিকা রয়েছে। সুতরাং, এটি দেখা যায় যে তথ্যগুলি খুব আলাদা।

অথবা হো চি মিন সিটিতে, ২০২৩ সালে, বাজারে বিক্রয়ের জন্য খুব কম প্রকল্প থাকলেও, পণ্যের পরিমাণ কম নয়। উদাহরণস্বরূপ, থু ডাক সিটিতে এমটি ইস্টমার্ক সিটি প্রকল্প, যেখানে ২০২১ সাল থেকে এখন পর্যন্ত প্রায় ২০০০ অ্যাপার্টমেন্ট পণ্য বিক্রি হয়েছে, এখনও বিনিয়োগকারীদের দ্বারা বিক্রয়ের জন্য উন্মুক্ত রয়েছে। নোভাল্যান্ড গ্রুপের জেলা ১-এর প্রকল্পটি, যা ২০১৯ সাল থেকে এখন পর্যন্ত বিক্রি হয়েছে, এখনও অবিক্রিত পণ্য রয়েছে, আন গিয়া গ্রুপের বিন চান জেলার অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পটি, যদিও হস্তান্তর করা হয়েছে, তবুও প্রচুর পরিমাণে ইনভেন্টরি রয়েছে... তবে, ২০২৪ সালের প্রথম দিকে, হো চি মিন সিটির নির্মাণ বিভাগ জানিয়েছে যে হো চি মিন সিটিতে বর্তমানে কোনও ইনভেন্টরি নেই।

এছাড়াও, ইনভেন্টরি সম্পর্কে একটি গল্প উল্লেখ করা প্রয়োজন যে, ২০২২ সাল থেকে এখন পর্যন্ত একটি কঠিন আর্থিক সময়ের পর, অনেক গ্রাহক যারা রিয়েল এস্টেট পণ্য অর্ডার করেছিলেন কিন্তু পর্যাপ্ত আর্থিক সামর্থ্য ছিল না, তাদের বিনিয়োগকারীকে পণ্য ফেরত দিতে হয়েছিল, তাই এই ইনভেন্টরির পরিমাণও বেশ বড়।

এছাড়াও, আইনের বিধান অনুসারে ট্রেডিংয়ের জন্য যোগ্য প্রকল্পগুলিতে প্রযোজ্য ডিক্রি 44/2022/ND-CP এর ধারা 1, 3 এর উপর ভিত্তি করে ইনভেন্টরি হিসাবে গণনা করাও একটি সমস্যা।

উদাহরণস্বরূপ, হো চি মিন সিটিতে, বর্তমানে অনেক প্রকল্প রয়েছে যা বিক্রয়ের জন্য উন্মুক্ত করা হয়েছে, নির্মিত হয়েছে এবং গ্রাহকদের কাছে হস্তান্তর করা হয়েছে, কিন্তু লেনদেনের জন্য আইনি শর্ত পূরণ করেনি, তাই বিনিয়োগকারী এবং গ্রাহক কেবল জায়গাটি ধরে রাখার জন্য একটি আমানত চুক্তিতে স্বাক্ষর করেছেন, যদিও তারা বাড়ির মূল্যের 95% পর্যন্ত সংগ্রহ করেছেন। এবং এই প্রকল্পগুলি, কারণ তারা আইনি শর্ত পূরণ করে না, এখনও অ-গঠিত প্রকল্প হিসাবে বিবেচিত হয় এবং পণ্যগুলি বিক্রি না হলে ইনভেন্টরি হিসাবে গণনা করা যায় না।

সূত্র: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html