জমির লেনদেন 'ঝলকানি' নাকি দালালদের 'জাল বাজার'?

[বিজ্ঞাপন_১]

দালালরা "ভান" করে...

একজন রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী হিসেবে, অনেক মাস ধরে, মিঃ ফাম কোয়াং খাই (চুওং মাই, হ্যানয় ) ২০২১ সালে কেনা চুওং মাই জেলায় বেশ কয়েকটি জমি হস্তান্তরের জন্য গ্রাহক খুঁজে পেতে লড়াই করছেন।

এই বিনিয়োগকারী যে দাম দিচ্ছেন তা হল ২৩ মিলিয়ন/ঘণ্টা, যা তিনি যে দামে এটি কিনেছিলেন তার তুলনায় ৪ মিলিয়ন/ঘণ্টা কম। তিনি আশা করছেন যে এই এপ্রিলে শীঘ্রই এটি বিক্রি করবেন কারণ তিনি দেখতে পাচ্ছেন যে ব্যাংকের সুদের হার বাড়ছে, যা নগদ প্রবাহকে আকর্ষণ করবে এবং একই সাথে, ঋণের সুদের হারও বৃদ্ধি পাবে বলে পূর্বাভাস দেওয়া হচ্ছে।

"গত কয়েকদিনে, আমি শুনে খুব খুশি হয়েছি যে শহরের অভ্যন্তরীণ এবং আবাসিক এলাকার কিছু জমির প্লট আবার ব্যবসা শুরু করেছে। তবে, আমি বুঝতে পারছি না যে আমি যে এলাকায় বিনিয়োগ করেছি সেখানকার জমির বাজারে কোনও পরিবর্তন দেখা যায়নি, যদিও আমি সোশ্যাল নেটওয়ার্কিং সাইটে, গোষ্ঠীতে এবং অন্যান্য ব্রোকারদের মাধ্যমে বিজ্ঞাপন দিয়েছি," মিঃ খাই বলেন ।

জমির লেনদেন এখনও খুবই সীমিত, কিন্তু দালালরা এখনও ভার্চুয়াল উত্তাপ তৈরির জন্য কৌশল ব্যবহার করে। (ছবি চিত্র)।

মিঃ খাই বলেন যে তিনি সত্যিই দ্বিতীয় প্রান্তিকে ভালো দামে বিক্রি করার আশা করছেন কারণ তিনি চিন্তিত যে ব্যাংক ঋণের সুদের হার বৃদ্ধির জন্য সামঞ্জস্য করা হবে।

“যদি আমি ৪ মিলিয়ন ভিয়ানডে/মিটার প্রতি বর্গমিটার দাম কমিয়ে ফেলি এবং বিক্রি করতে না পারি, তাহলে মূলধন পুনরুদ্ধার এবং ব্যাংকের ঋণ পরিশোধের জন্য আমি দাম কমিয়ে রাখতে পারি। জমি খালি থাকাকালীন ব্যাংকে সুদ পরিশোধ করা আমার ব্যক্তিগত অর্থের উপর বিশাল বোঝা হবে,” মিঃ খাই বলেন।

একইভাবে, গিয়া লাম এবং লং বিয়েন এলাকার একজন রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী মিঃ নগুয়েন ডুক হাং বলেন যে, ২ মাসেরও বেশি সময় ধরে তিনি শুনেছেন যে রিয়েল এস্টেট বাজার আবার সক্রিয় হয়ে উঠেছে, ২০২৩ সালের শেষের তুলনায় লেনদেন প্রায় ৪০% বৃদ্ধি পেয়েছে।

রিয়েল এস্টেট লেনদেন বাড়ছে, আমাদের মতো বিনিয়োগকারীরা খুব খুশি। তবে, লং বিয়েনের গিয়া লামে আমার বিনিয়োগ করা ৫টি জমি ২ মাসেরও বেশি সময় ধরে বিক্রির জন্য রাখা হয়েছে এবং অনেকেই খোঁজখবর নেওয়ার জন্য ফোন করেছেন, কিন্তু বাস্তবে, ৮০% এরও বেশি কল রিয়েল এস্টেট ব্রোকারদের কাছ থেকে এসেছে, যারা কিনতে চাইছেন তাদের আঙুলে গোনা যাবে।

"জাল বাজার" তৈরি করবেন?

ভিটিসি নিউজের সাংবাদিকরা থানহ ত্রি, হোয়াই দুক, চুওং মাই, গিয়া লাম, থুওং টিন জেলার কিছু এলাকার জমির বাজার অনুসন্ধান করেছেন... (হ্যানয়) এবং এখানকার কিছু দালাল তাদের জানিয়েছেন যে বছরের শুরু থেকে জমির দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পেয়েছে কারণ অভাবী মানুষ এবং বিনিয়োগকারীরা উপযুক্ত দামে অ্যাপার্টমেন্ট খুঁজে পাচ্ছেন না।

শহরের ভেতরের এলাকা এবং ছোট গলিতে মাটির তলার বাড়ির দাম প্রায় ২০-৩০% বেড়েছে, তাই অনেকেই শহরতলিতে জমি কিনতে এবং ব্যবসা শুরু করতে চান।

"এটি রিয়েল এস্টেট বাজারকে আবার প্রাণবন্ত করে তুলেছে এবং ২০২৩ সালের শেষের চেয়ে দাম বেশি হয়েছে," থানহ ট্রাই এলাকার রিয়েল এস্টেট ব্রোকার এনগো কোয়াং কোয়ান বলেন।

তারপর দালাল কোয়ান প্রতিবেদককে থানহ ত্রি-র তু হিয়েপ কমিউনে ৫০ বর্গমিটার আয়তনের একটি বর্গাকার জমির দিকে নিয়ে যান, যেখানে একটি খোলা গলি ছিল, গাড়ি চলাচলের জন্য উন্মুক্ত ছিল।

"এখানে জমি বিক্রির জন্য ৬০ মিলিয়ন/বর্গমিটার, জমির লটের মূল্য ৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, মালিক ১% ব্রোকারেজ ফি এবং ব্যক্তিগত আয়কর প্রদান করেন, ক্রেতা নিবন্ধন কর, লাল বই স্থানান্তর ফি প্রদান করেন। আপনি যদি দ্রুত বন্ধ করে দেন, তবে কিছু অবশিষ্ট থাকবে, যদি দ্রুত না হয়, তবে তা চলে যাবে। জমিটি বর্তমানে ভালোভাবে লেনদেন হচ্ছে, তারল্য দ্রুত। হিসাব করে আমাকে ফোন করুন", ব্রোকার কোয়ান বলেন।

তু হিয়েপ এলাকার অনেক জমি অনেক মাস ধরে বিক্রির জন্য রাখা আছে কিন্তু কেউ সেগুলো কিনতে বলেনি। (ছবি: চিত্র)।

তবে, প্রতিবেদকের প্রকৃত গবেষণা অনুসারে, বছরের শুরু থেকে এখন পর্যন্ত থানহ ত্রি জেলায় রিয়েল এস্টেট লেনদেনের সংখ্যা নগণ্য। সফল লেনদেনগুলি মূলত কয়েকশ বর্গমিটার বা তার বেশি আয়তনের জমির প্লট যা গুদাম, গুদাম এবং উদ্যোগের কোল্ড স্টোরেজে বিনিয়োগের জন্য তৈরি করা হয়েছে। আবাসিক উদ্দেশ্যে বাকি ব্যক্তিগত লেনদেন খুবই বিরল।

এবং প্রকৃতপক্ষে, কোয়ান যে জমির প্লটটি চালু করেছিলেন তা টু হিপে ৫০ বর্গমিটার এলাকা জুড়ে বিস্তৃত এবং জমির মালিক ৬ মাস ধরে বিক্রি করছেন, যার দাম ৫২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার, কিন্তু কেউ এটি কিনতে বলেনি।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (VNREA) এর ভাইস প্রেসিডেন্ট মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন-এর মতে, সম্প্রতি শহরের কিছু অভ্যন্তরীণ এলাকায়, যার মধ্যে গলিতে বাড়ি রয়েছে, রিয়েল এস্টেটের লেনদেনের দাম এবং সংখ্যা বৃদ্ধি পেয়েছে, তবে তা উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পায়নি। শহরের কেন্দ্রস্থল থেকে ১৫ কিলোমিটার বা তার বেশি দূরে শহরতলির এলাকায়, লেনদেন খুবই সীমিত, জমির দাম বাড়েনি, বরং ক্রমাগত হ্রাস পাচ্ছে।

"তবে, অনেক ক্ষেত্রে, কোনও অতিরিক্ত বিনিয়োগ কার্যকলাপ নেই কিন্তু এটি একটি খুব উত্তপ্ত বাজারে পরিণত হয়েছে, খুব "জ্বর", বিশেষ করে অর্থনৈতিক অসুবিধা থেকে বেরিয়ে আসতে না পারার প্রেক্ষাপটে। আমি সতর্ক করে দিচ্ছি যে এগুলি অস্বাভাবিক ঘটনা, জাল বাজার, ভার্চুয়াল বাজার," মিঃ দিন জোর দিয়ে বলেন।

মিঃ দিন আরও বলেন যে বাজারের অনেক ক্ষেত্রেই প্রচুর কোলাহল বিরাজ করছে, কিন্তু ক্রেতা এবং বিক্রেতারা বিনিয়োগকারী নন বরং দালাল এবং বিনিয়োগকারীদের দ্বারা সৃষ্ট নাটক। তারা সরল, অজ্ঞ এবং অনভিজ্ঞ বিনিয়োগকারীদের আকৃষ্ট এবং প্রলুব্ধ করার জন্য একটি জাল বাজার তৈরি করছে।

"হ্যানয়ের বর্তমান মূল্যবৃদ্ধির গল্পটি আমরা যে কিছু ক্ষেত্রে মূল্যায়ন করছি তা প্রকৃত বাজার নয়। সেই দামগুলি প্রকৃত বাজার পরিস্থিতি প্রতিফলিত করে না, তাই আমাদের বিনিয়োগকারী এবং গ্রাহকদের অত্যন্ত সতর্ক থাকতে সতর্ক করতে হবে। ভালো মানের, উপযুক্ত বিনিয়োগ প্রকল্প, পদ্ধতিগত বিনিয়োগ, খ্যাতি, ব্র্যান্ড... এটাই আসল বাজার," মিঃ দিন জোর দিয়ে বলেন।

ফ্যাম ডুয়

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস