হ্যানয় বারবার জমির নিলাম স্থগিত করেছে, বিনিয়োগকারীরা জমি কেনার আগে দ্বিধাগ্রস্ত, আবাসন মালিকানার অধিকার স্বীকৃতির শর্তাবলী।

হ্যানয় অপ্রত্যাশিতভাবে অনেক জমির নিলাম স্থগিত করেছে, ক্রেতাদের আস্থা জমির অংশে ম্লান করে দিয়েছে, জমির দামের সাথে "K সহগ" প্রয়োগ করলে অনেক বৃহৎ প্রকল্প 'মিস' হতে পারে... এগুলি হল সর্বশেষ রিয়েল এস্টেট খবর।

বেশ কয়েকটি রিয়েল এস্টেট গবেষণা সংস্থার সাম্প্রতিক প্রতিবেদন থেকে জানা যায় যে, ২০২২ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিক থেকে ২০২৩ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিক পর্যন্ত, জমির প্লট সেগমেন্টে আগ্রহ খুবই মন্থর ছিল। (সূত্র: তিয়েন ফং সংবাদপত্র)

জমির নিলাম বারবার স্থগিত করা হয়েছে।

সম্প্রতি, ডং আন জেলা (হ্যানয় শহর) বারবার নোটিশ পোস্ট করেছে যে দং আন জেলার ভ্যান হা কমিউনে ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম এলাকার জন্য প্রযুক্তিগত অবকাঠামো নির্মাণের প্রকল্পের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের আয়োজন সাময়িকভাবে স্থগিত করা হয়েছে।

বিশেষ করে, ২১শে জুলাই, ল্যাক ভিয়েতনাম নিলাম কোম্পানি এবং ভিয়েতনাম নিলাম কোম্পানি একযোগে ডং আন জেলার ভ্যান হা কমিউনে ভূমি ব্যবহার অধিকার নিলাম এলাকার জন্য প্রযুক্তিগত অবকাঠামো নির্মাণ প্রকল্পের LK1 ব্লকের ২৮টি প্লট এবং LK3 ব্লকের ২০টি প্লটের ভূমি ব্যবহারের অধিকারের নিলাম স্থগিত করার নোটিশ পোস্ট করেছে।

স্থগিতাদেশের কারণ হিসেবে বলা হয়েছে, ২১শে জুলাই তারিখের অফিসিয়াল চিঠি নং ১৭৭৮/UBND-TNMT এবং ডং আন জেলার পিপলস কমিটি এবং ডং আন জেলা বিনিয়োগ ও নির্মাণ প্রকল্প ব্যবস্থাপনা বোর্ডের অফিসিয়াল চিঠি নং ৭৫৫/QLDA-KHTH, যা LK1 এবং LK3 প্লটের ভূমি ব্যবহার অধিকার নিলামের সাময়িক স্থগিতাদেশ সম্পর্কিত।

এর আগে, LK1 ব্লকের ২৮টি জমি, যার আকার ১৩০.৮ থেকে ২৭৬.৬৫ বর্গমিটার পর্যন্ত, ২২শে জুলাই নিলামের জন্য ঘোষণা করা হয়েছিল, যার জন্য ২৯.৭ থেকে ৩৪.৪ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার দর দর শুরু হয়েছিল। সুতরাং, নির্ধারিত তারিখের মাত্র একদিন আগে অপ্রত্যাশিতভাবে নিলাম স্থগিত করা হয়েছিল।

২৯শে জুলাই LK3 ব্লকে আরও বিশটি জমি নিলামের জন্য ঘোষণা করা হয়েছিল, যার ক্ষেত্রফল প্রতি প্লটের জন্য ১২৬ থেকে ২৭০ বর্গমিটার এবং প্রারম্ভিক মূল্য ২৯.৭ থেকে ৩৪.৪ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার পর্যন্ত।

ঘোষণা অনুসারে, যে গ্রাহকরা নিলামে অংশগ্রহণের নথি কিনেছেন এবং জমা (যদি থাকে) প্রদান করেছেন, তাদের নথি ফি ঘোষণার তারিখ থেকে (২১ জুলাই) দুই কর্মদিবসের মধ্যে ফেরত দেওয়া হবে।

এই বছরের এপ্রিলের শেষের দিকে, ডং আন জেলা লিয়েন হা কমিউনের হা লো গ্রামের X6 এলাকার ৪৪টি জমির নিলাম সাময়িকভাবে স্থগিত করার ঘোষণা দেয়।

সেই অনুযায়ী, দুটি ধাপে ৪৪টি জমি নিলাম করা হবে, প্রতিটি ধাপে জেলা ২২টি করে প্লট নিলাম করবে। পূর্ব পরিকল্পনা অনুযায়ী, জমি নিলামের প্রথম ধাপ ২৩শে এপ্রিল এবং দ্বিতীয় ধাপ ৬ই মে অনুষ্ঠিত হবে। জমির প্লটের আকার ৯০ থেকে ১৫৪ বর্গমিটার প্রতি প্লটের মধ্যে, যার প্রাথমিক মূল্য ৩০.৩ থেকে ৩৩.৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার।

এর আগে, সাময়িকভাবে স্থগিত ৪৪টি জমির নিলাম ১৮ মার্চ ঘোষণা করা হয়েছিল। তবে, এপ্রিলের শেষের দিকে এবং মে মাসের শুরুতে এই জমিগুলি আবার নিলামের জন্য ঘোষণা করা হয়েছিল এবং আবারও স্থগিত করা হয়েছিল।

ক্রেতাদের আস্থার কারণে রিয়েল এস্টেট বাজার মন্থর রয়ে গেছে।

বেশ কয়েকটি রিয়েল এস্টেট গবেষণা সংস্থার সাম্প্রতিক প্রতিবেদন থেকে জানা যায় যে, ২০২২ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিক থেকে এখন পর্যন্ত, জমির প্লট বিভাগে খুব মন্থর আগ্রহ অব্যাহত রয়েছে।

যখন বাজার ক্রমবর্ধমান হয়, তখন জমির প্লটগুলি প্রচুর মনোযোগ পায় এবং খুব দ্রুত তা শোষিত হয়, কিন্তু যখন বাজার ধীর হয়ে যায়, তখন জমির প্লটগুলি সবচেয়ে গভীর পতনের সম্মুখীন হয়। এর কারণ হল জমির প্লটগুলি এমন একটি অংশ যেখানে নগদ প্রবাহ তৈরির প্রয়োজনের চেয়ে বেশি অনুমানমূলক সম্ভাবনা রয়েছে।

কিছু রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ মূল্যায়ন করেন যে ক্রেতাদের আস্থার কারণে জমির বাজারে লেনদেন ধীরগতিতে রয়ে গেছে। ঋণের সীমা এবং ঋণের সুদের হার সংক্রান্ত সমস্যাগুলি সম্পূর্ণরূপে সমাধান করা হয়নি, যার ফলে ক্রেতারা দ্বিধাগ্রস্ত।

Batdongsan.com.vn-এর ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ নগুয়েন কোক আন-এর মতে, রিয়েল এস্টেট লেনদেন সফল হওয়া কঠিন কারণ বিক্রেতা এবং ক্রেতাদের মধ্যে প্রত্যাশার ক্ষেত্রে এখনও উল্লেখযোগ্য ব্যবধান রয়েছে।

বিশেষ করে, জরিপ অনুসারে, বিনিয়োগকারীদের রিয়েল এস্টেট বিক্রি করার প্রয়োজনীয় কারণগুলির মধ্যে ৪৯% হল তাদের বিনিয়োগ পোর্টফোলিও পুনর্গঠন করা; ২৩% হল কারণ তাদের আর সম্পত্তির প্রয়োজন নেই এবং তাই তারা এটি বিক্রি করছে; এবং মাত্র ২২% হল আর্থিক সমস্যার কারণে, যার ফলে অর্থনৈতিক সমস্যা সমাধানের জন্য তাদের মালিকানা হস্তান্তর করতে হয়।

"যেহেতু আর্থিক সমস্যার কারণে তাদের সম্পত্তি 'পরিত্রাণ' পেতে বাধ্য বিক্রেতাদের সংখ্যা খুব বেশি নয়, তবুও বেশিরভাগই তাদের রিয়েল এস্টেট লাভের আশা করেন, যার রিটার্ন প্রায় ১০% থেকে শুরু করে," মিঃ কোওক আন শেয়ার করেছেন।

তরলতার বিষয়ে, অনেক বিশেষজ্ঞ বিশ্বাস করেন যে যদি সুদের হার প্রতি বছর ১০% এর নিচে নেমে যায় এবং বাজার উষ্ণ হয়, তাহলে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের ঢেউ আবার উত্থিত হতে পারে এবং ব্যবসাগুলিতে আরও বেশি নগদ প্রবাহ থাকতে পারে।

বিপরীতে, যদি ঋণের সুদের হার বেশি থাকে এবং রিয়েল এস্টেট বাজার মন্থর থাকে, তাহলে সম্ভবত ব্যাংকগুলিতে টাকা থেকে যাবে।

জমির দামের উপর 'K সহগ' প্রয়োগ করলে কি অনেক বৃহৎ প্রকল্প 'অনুপস্থিত' হতে পারে?

জমির দামের উপর ডিক্রি নং 44/2014/ND-CP সংশোধন ও পরিপূরক খসড়া ডিক্রির উপর মন্তব্য এবং উন্নতির জন্য প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের অনুরোধের জবাবে, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) জানিয়েছে যে জমির মূল্য তালিকার তুলনায় 200 বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং এর নিচে মূল্যায়ন মূল্য সহ জমির পার্সেল এবং এলাকায় জমির মূল্য সমন্বয় সহগ (K সহগ) পদ্ধতি প্রয়োগের প্রয়োজনীয়তার নিয়ন্ত্রণ বাস্তবসম্মত নয়।

HoREA-এর চেয়ারম্যান লে হোয়াং চাউ বলেছেন যে অ্যাসোসিয়েশন সবেমাত্র প্রধানমন্ত্রী, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় এবং জাতীয় পরিষদের অর্থনৈতিক কমিটির কাছে একটি নথি পাঠিয়েছে যাতে সমস্ত রিয়েল এস্টেট এবং নগর প্রকল্পের জন্য ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমি ইজারা ফি গণনা করার জন্য "ভূমি মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি" প্রয়োগের প্রস্তাব করা হয়েছে, এটি "200 বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর নিচে জমির মূল্য সারণী অনুসারে গণনা করা মূল্য সহ জমির প্লট"-এর মধ্যে সীমাবদ্ধ নয়।

মিঃ চাউ-এর মতে, ডিক্রি নং 44/2014/ND-CP (খসড়া ডিক্রি নং 44) সংশোধন ও পরিপূরক খসড়া ডিক্রির 4 অনুচ্ছেদে জমি মূল্যায়নের জন্য তিনটি পদ্ধতি নির্ধারণ করা হয়েছে, যার মধ্যে রয়েছে: তুলনামূলক পদ্ধতি, আয় পদ্ধতি এবং জমির মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি। অধিকন্তু, খসড়া ডিক্রিতে আর "উদ্বৃত্ত পদ্ধতি" অন্তর্ভুক্ত নেই।

বিশেষ করে, খসড়ার ৫ নম্বর ধারার ৩ নম্বর ধারায় বলা হয়েছে যে, "ভূমির মূল্য নির্ধারণের ক্ষেত্রে জমির মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি প্রয়োগ করা হবে" নিম্নলিখিত ক্ষেত্রে: একটি জমির জমির মূল্য নির্ধারণ করা যেখানে জমির মূল্য তালিকা অনুসারে গণনা করা মূল্য ২০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডঙ্গের কম।

তবে, HoREA দেখেছে যে জমির মূল্য তালিকার তুলনায় "200 বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর কম" মূল্যায়নের জন্য প্রয়োজনীয় জমির অংশ এবং এলাকায় "ভূমি মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি" প্রয়োগের নিয়ম অবাস্তব কারণ এটি অনেক বৃহত্তর স্কেলের রিয়েল এস্টেট, আবাসন এবং নগর উন্নয়ন প্রকল্প "বাদ দেয়"।

"কারণ উপরের ক্ষেত্রে জমির মূল্যায়ন প্রয়োগের জন্য কোনও উপযুক্ত পদ্ধতি নেই, কারণ খসড়া ডিক্রি ৪৪-এ কেবল ৩টি জমির মূল্যায়ন পদ্ধতি নির্ধারণ করা হয়েছে, এবং ২০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডঙ্গের বেশি মূল্যের জমির পার্সেল এবং এলাকার জন্য জমির ব্যবহার ফি এবং জমির ইজারা ফি গণনা করার জন্য তুলনামূলক পদ্ধতি বা আয় পদ্ধতি প্রয়োগ করা সম্ভব নয়," মিঃ চাউ শেয়ার করেছেন।

অতএব, মিঃ চাউ-এর দৃষ্টিতে, সমস্ত প্রকল্পে জমির মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতির প্রয়োগ নিয়ন্ত্রণ করা, তা জমির প্লট বা এলাকার মূল্য "জমির মূল্য সারণী অনুসারে ২০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর কম" বা "২০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর বেশি" যাই হোক না কেন, স্বচ্ছতা, ন্যায্যতা নিশ্চিত করতে এবং রাজ্য বাজেটের জন্য রাজস্ব ক্ষতি রোধে অবদান রাখবে।

বিশ্লেষণের উপর ভিত্তি করে, HoREA-এর চেয়ারম্যান জোর দিয়ে বলেন যে বাস্তব প্রয়োজনীয়তা পূরণ করতে এবং সমস্ত রিয়েল এস্টেট প্রকল্প, বাণিজ্যিক আবাসন এবং শহরাঞ্চলে জমির মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি প্রয়োগ করার জন্য, খসড়া থেকে "২০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর নিচে" নিয়ন্ত্রণটি সরিয়ে সমস্ত প্রকল্পে জমির মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি প্রয়োগ করতে হবে, "জমির মূল্য সারণী অনুসারে গণনা করা মূল্য সহ জমির প্লট বা এলাকা ২০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর নিচে" বা "২০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর বেশি" যাই হোক না কেন।

"যদি প্রবিধানে এখনও উল্লেখ থাকে যে জমির মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতিটি ২০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এর কম মূল্যের জমির অংশ এবং এলাকায় প্রয়োগ করতে হবে, তাহলে জমির মূল্য নির্ধারণের জন্য উদ্বৃত্ত পদ্ধতিটি বজায় রাখা উচিত এবং জমির ব্যবহার ফি এবং জমির লিজ ফি গণনা করা উচিত, জমির মূল্য সারণীতে জমির মূল্যের উপর ভিত্তি করে ২০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এর বেশি মূল্যের জমির অংশ এবং এলাকা," মিঃ চাউ প্রস্তাব করেন।

২০১৪ সালের গৃহায়ন আইনের ৭ নম্বর ধারায় স্পষ্টভাবে বলা হয়েছে যে ভিয়েতনামে আবাসনের মালিকানার অধিকারী তিন শ্রেণীর সত্তা রয়েছে: গার্হস্থ্য সংস্থা, পরিবার এবং ব্যক্তি; বিদেশে বসবাসকারী ভিয়েতনামী ব্যক্তি; এবং এই আইনের ১৫৯ নম্বর ধারার ১ নম্বর ধারায় উল্লেখিত বিদেশী সংস্থা এবং ব্যক্তি। (সূত্র: নির্মাণ মন্ত্রণালয়)

আবাসনের মালিকানা স্বীকৃতির শর্তাবলী

২০১৪ সালের গৃহায়ন আইনের ৮ নম্বর ধারায় আবাসনের মালিকানা অধিকার স্বীকৃতির শর্তাবলী স্পষ্টভাবে উল্লেখ করা হয়েছে।

ভিয়েতনামে কারা বাড়ি মালিকানার যোগ্য?

বাড়ির মালিকানা অধিকার হিসেবে স্বীকৃতি পাওয়ার শর্তাবলী।

বাড়ির মালিক হিসেবে স্বীকৃতি পেতে হলে, প্রথম শর্ত হল আবেদনকারীকে অবশ্যই একটি দেশীয় প্রতিষ্ঠান, পরিবার বা ব্যক্তি হতে হবে। বিদেশে বসবাসকারী ভিয়েতনামী নাগরিকদের ভিয়েতনামে প্রবেশের অনুমতি থাকতে হবে; বিদেশী সংস্থা এবং ব্যক্তিদের জন্য, তাদের ২০১৪ সালের গৃহায়ন আইনের ১৬০ ধারায় বর্ণিত শর্ত পূরণ করতে হবে।

এছাড়াও, নিম্নলিখিত ফর্মগুলির মাধ্যমে বৈধ আবাসন পেতে হবে: গার্হস্থ্য সংস্থা, পরিবার এবং ব্যক্তিদের জন্য, এটি নির্মাণ, ক্রয়, ইজারা-ক্রয়, উপহার হিসাবে গ্রহণ, উত্তরাধিকার, মূলধন অবদান, আবাসন বিনিময় এবং আইন দ্বারা নির্ধারিত অন্যান্য ফর্মগুলিতে বিনিয়োগের মাধ্যমে হতে পারে।

বিদেশে বসবাসকারী ভিয়েতনামী নাগরিকদের জন্য, এটি রিয়েল এস্টেট ব্যবসা বা সমবায় (এরপরে রিয়েল এস্টেট ব্যবসা হিসাবে উল্লেখ করা হয়েছে) থেকে বাণিজ্যিক আবাসন ক্রয় বা লিজ-ক্রয়ের মাধ্যমে করা যেতে পারে; পরিবার বা ব্যক্তিদের কাছ থেকে আবাসন ক্রয়, উপহার হিসাবে গ্রহণ, বিনিময়, বা উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্তি; অথবা বাণিজ্যিক আবাসন নির্মাণ বিনিয়োগ প্রকল্পগুলিতে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর গ্রহণ করা যা আইন অনুসারে আবাসনের স্ব-নির্মাণের জন্য জমির প্লট বিক্রি করার অনুমতি রয়েছে।

বিদেশী সংস্থা এবং ব্যক্তিদের জন্য, পদ্ধতিগুলি ২০১৪ সালের আবাসন আইনের ১৫৯ অনুচ্ছেদের ধারা ২-এ বর্ণিত।

ভিনগ্রুপ এনঘে আন-এ ১.২ ট্রিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এরও বেশি চার্টার মূলধনের সাথে একটি সহায়ক সংস্থা প্রতিষ্ঠা করে।

ভিনগ্রুপ কর্পোরেশন (স্টক কোড: ভিআইসি) সবেমাত্র একটি সহায়ক সংস্থা পৃথকীকরণ এবং একটি নতুন কোম্পানি প্রতিষ্ঠার বিষয়ে একটি প্রস্তাব ঘোষণা করেছে।

বিশেষ করে, ভিনগ্রুপের পরিচালনা পর্ষদ অভ্যন্তরীণ মালিকানা পুনর্গঠনের লক্ষ্যে গ্রুপের একটি সহায়ক প্রতিষ্ঠান ভিনপার্ল জয়েন্ট স্টক কোম্পানিকে পৃথকীকরণ এবং পূর্বোক্ত ব্যবসার পৃথকীকরণের উপর ভিত্তি করে একটি নতুন সহায়ক প্রতিষ্ঠান প্রতিষ্ঠার অনুমোদন দিয়েছে।

নতুন প্রতিষ্ঠিত কোম্পানিটি হল ভিনপার্ল কুয়া হোই জয়েন্ট স্টক কোম্পানি, যার প্রধান কার্যালয় বিন মিন স্ট্রিট, এনঘি হাই ওয়ার্ড, কুয়া লো টাউন, এনঘে আন প্রদেশে অবস্থিত।

Vinpearl Cửa Hội এর প্রস্তাবিত চার্টার মূলধন হল VND 1,263.8 বিলিয়ন। এর মধ্যে Vingroup এর মূলধন অবদান 99.99%। কোম্পানির প্রধান ব্যবসা হল হোটেল এবং পর্যটন পরিষেবা।

নতুন কোম্পানির বিচ্ছেদ এবং প্রতিষ্ঠার আগে, ভিনপার্ল জয়েন্ট স্টক কোম্পানির এনঘে আন শাখা ২০১৭ সালে প্রতিষ্ঠিত হয়েছিল। শাখার প্রতিনিধি ছিলেন মিসেস ভো থি ফুওং থাও।

এনঘে আন-এ, ভিনগ্রুপ ভিনপার্ল কুয়া হোই, ভিনকম শপহাউস ভিন-এর মতো রিয়েল এস্টেট প্রকল্প এবং ভিন সিটির জোন বি - কোয়াং ট্রুং অ্যাপার্টমেন্ট কমপ্লেক্সের সংস্কার প্রকল্প তৈরি করছে।

২০২২ সালে, ভিনপার্ল জয়েন্ট স্টক কোম্পানি মেলিয়া হোটেলস ইন্টারন্যাশনালের সাথে সহযোগিতা করে একটি কৌশলগত সহযোগিতা রোডম্যাপ ঘোষণা করে। মেলিয়া ভিনপার্ল সিএ হোই হল ১২টি প্রকল্পের মধ্যে একটি যেখানে ভিনপার্ল কমপক্ষে ১০ বছরের জন্য মেলিয়ার কাছে ব্যবস্থাপনার অধিকার হস্তান্তর করেছে।

এই রিসোর্টটি ৩৮.৭ হেক্টর জমির উপর বিস্তৃত ভিলা এবং হোটেলের একটি জটিল, যার মধ্যে ৫,০০০ বর্গমিটার এলাকা জুড়ে ১৮৪টি হোটেল কক্ষ রয়েছে। প্রকল্পটির মোট বিনিয়োগ প্রায় ৯০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং। নির্মাণ কাজ ২০১৬ সালের জুন মাসে শুরু হয়েছিল এবং ২০১৭ সালের এপ্রিল মাসে প্রকল্পটির উদ্বোধন করা হয়েছিল।

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস