হ্যানয় ক্রমাগত জমি নিলাম স্থগিত করছে, বিনিয়োগকারীরা জমির প্লটের আগে 'দ্বিধাগ্রস্ত', বাড়ির মালিকানা স্বীকৃতির শর্তাবলী

হ্যানয় হঠাৎ করে অনেক জমির নিলাম স্থগিত করেছে, ক্রেতাদের আস্থা জমির অংশকে হতাশাগ্রস্ত করে তুলেছে, জমির দামের উপর "K সহগ" প্রয়োগ করলে অনেক বৃহৎ প্রকল্প 'মিস' হতে পারে... সর্বশেষ রিয়েল এস্টেট খবর।

সম্প্রতি অনেক রিয়েল এস্টেট গবেষণা ইউনিটের প্রকাশিত প্রতিবেদন থেকে দেখা যাচ্ছে যে ২০২২ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিক থেকে ২০২৩ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিক পর্যন্ত, জমির অংশটি এখনও আগ্রহের একটি অত্যন্ত হতাশাজনক স্তরের সাক্ষী। (সূত্র: তিয়েন ফং)

জমি নিলামের ধারাবাহিক স্থগিতাদেশ

সম্প্রতি, ডং আন জেলা (হ্যানয় শহর) দং আন জেলার ভ্যান হা কমিউনে ভূমি ব্যবহার অধিকার নিলাম এলাকার জন্য প্রযুক্তিগত অবকাঠামো নির্মাণ প্রকল্পের আওতায় ভূমি ব্যবহার অধিকার নিলামের আয়োজন সাময়িকভাবে স্থগিত করার জন্য ধারাবাহিকভাবে নোটিশ পোস্ট করেছে।

বিশেষ করে, ২১শে জুলাই, ল্যাক ভিয়েতনাম নিলাম জয়েন্ট স্টক কোম্পানি এবং ভিয়েতনাম নিলাম জয়েন্ট স্টক কোম্পানি একযোগে ডং আন জেলার ভ্যান হা কমিউনে ভূমি ব্যবহার অধিকার নিলাম এলাকার জন্য প্রযুক্তিগত অবকাঠামো নির্মাণের প্রকল্পের ব্লক LK1-এর ২৮টি জমি এবং ব্লক LK3-এর ২০টি জমির জন্য ভূমি ব্যবহার অধিকার নিলাম সাময়িকভাবে স্থগিত করার নোটিশ পোস্ট করেছে।

স্থগিতের কারণ হল LK1 এবং LK3 প্লটের ভূমি ব্যবহারের অধিকারের নিলাম স্থগিতের বিষয়ে ডং আন জেলার পিপলস কমিটি এবং ডং আন জেলা নির্মাণ বিনিয়োগ প্রকল্প ব্যবস্থাপনা বোর্ডের অফিসিয়াল ডিসপ্যাচ নং 1778/UBND - TNMT তারিখের 21 জুলাই এবং অফিসিয়াল ডিসপ্যাচ নং 755/QLDA - KHTH।

পূর্বে, ২২ জুলাই LK1 ব্লকের ২৮টি জমি নিলামের জন্য ঘোষণা করা হয়েছিল যার আয়তন ১৩০.৮ - ২৭৬.৬৫ বর্গমিটার এবং নিলামের জন্য প্রস্তাব করা হয়েছিল ২৯.৭ - ৩৪.৪ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার প্রারম্ভিক মূল্যে। সুতরাং, পূর্বে ঘোষিত আনুষ্ঠানিক তারিখের ঠিক ১ দিন আগে হঠাৎ করে নিলাম স্থগিত করা হয়েছিল।

LK3 ব্লকের বাকি ২০টি জমি ২৯ জুলাই নিলামের জন্য ঘোষণা করা হয়েছিল যার আয়তন ১২৬ - ২৭০ বর্গমিটার/প্লট এবং প্রারম্ভিক মূল্য ২৯.৭ - ৩৪.৪ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মিটার থেকে।

ঘোষণা অনুসারে, যেসব গ্রাহক নিলামের নথি কিনেছেন এবং অগ্রিম অর্থ প্রদান করেছেন (যদি থাকে) তাদের নথি ঘোষণার তারিখ থেকে (২১ জুলাই) দুই কর্মদিবসের মধ্যে ফেরত দেওয়া হবে।

এই বছরের এপ্রিলের শেষে, ডং আন জেলা লিয়েন হা কমিউনের হা লো গ্রামের X6 এলাকার ৪৪টি জমির নিলাম সাময়িকভাবে স্থগিত করার ঘোষণা দিয়েছে।

সেই অনুযায়ী, ৪৪টি জমি ২টি ধাপে সংগঠিত হবে, প্রতিটি ধাপে জেলা ২২টি করে প্লট নিলাম করবে। পূর্ব পরিকল্পনা অনুযায়ী, প্রথম ধাপ ২৩ এপ্রিল এবং দ্বিতীয় ধাপ ৬ মে অনুষ্ঠিত হবে। যেখানে, জমির প্লটগুলির আয়তন ৯০ - ১৫৪ বর্গমিটার / প্লট হবে এবং প্রারম্ভিক মূল্য ৩০.৩ - ৩৩.৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং / বর্গমিটার থেকে শুরু হবে।

পূর্বে, নিলাম স্থগিত করা ৪৪টি জমির প্লট ১৮ মার্চ নিলামে তোলার ঘোষণা করা হয়েছিল। তবে, এপ্রিলের শেষের দিকে এবং মে মাসের শুরুতে আবার প্লট নিলামে তোলার ঘোষণা দেওয়া হয়েছিল এবং তারপরে আবার স্থগিত করার ঘোষণা দেওয়া হয়েছিল।

ক্রেতার আস্থার কারণে জমির দাম মন্থর রয়ে গেছে

সম্প্রতি অনেক রিয়েল এস্টেট গবেষণা ইউনিটের প্রকাশিত প্রতিবেদন থেকে দেখা যায় যে, ২০২২ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিক থেকে এখন পর্যন্ত, জমির অংশটি এখনও আগ্রহের একটি অত্যন্ত হতাশাজনক স্তরের সাক্ষী।

যখন বাজার "গরম" থাকে, তখন জমি হল সেই অংশ যা অনেক মনোযোগ পায় এবং খুব দ্রুত শোষিত হয়, কিন্তু যখন বাজার ধীর হয়ে যায়, তখন জমির সবচেয়ে গভীর পতন ঘটে। কারণ, জমি হল এমন একটি অংশ যা নগদ প্রবাহকে কাজে লাগানোর প্রয়োজনের চেয়ে বেশি অনুমানমূলক।

কিছু রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ মূল্যায়ন করেন যে ক্রেতাদের আস্থার কারণে জমির বাজার এখনও শান্ত রয়েছে। ঋণ সীমা এবং সুদের হারের সমস্যাগুলি সম্পূর্ণরূপে সমাধান করা হয়নি, যার ফলে ক্রেতারা "দ্বিধাগ্রস্ত" হচ্ছেন।

Batdongsan.com.vn-এর ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ নগুয়েন কোক আন-এর মতে, রিয়েল এস্টেট লেনদেন সফল হওয়া কঠিন কারণ বিক্রেতা এবং ক্রেতাদের মধ্যে প্রত্যাশা এখনও অনেক দূরে।

বিশেষ করে, জরিপ অনুসারে, বিনিয়োগকারীদের রিয়েল এস্টেট বিক্রি করার প্রয়োজনীয় কারণগুলির মধ্যে ৪৯% হল তাদের বিনিয়োগ পোর্টফোলিও পুনর্গঠন করা; ২৩% হল কারণ তাদের এটি ব্যবহার করার প্রয়োজন নেই, তাই তারা এটি পুনরায় বিক্রি করে; মাত্র ২২% হল আর্থিক সমস্যার কারণে, অর্থনৈতিক সমস্যা সমাধানের জন্য স্থানান্তর করতে হয়।

"যেহেতু আর্থিক সমস্যার কারণে "তাদের সম্পত্তি ছেড়ে দিতে" প্রয়োজন এমন বিক্রেতাদের সংখ্যা খুব বেশি নয়, তাদের বেশিরভাগই এখনও লাভের আশা করেন, যেখানে লাভের হার প্রায় ১০% এর কাছাকাছি থাকে," মিঃ কোওক আনহ শেয়ার করেছেন।

তরলতার বিষয়ে, অনেক বিশেষজ্ঞ বিশ্বাস করেন যে যদি সুদের হার প্রতি বছর ১০% এর নিচে নেমে যায় এবং বাজার উষ্ণ হয়, তাহলে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের তরঙ্গ পুনরায় জাগ্রত হতে পারে এবং ব্যবসার জন্য নগদ প্রবাহ আরও প্রচুর হতে পারে।

বিপরীতে, যদি ঋণের সুদের হার বেশি থাকে এবং রিয়েল এস্টেট বাজার স্থবির হতে থাকে, তাহলে নগদ প্রবাহ সম্ভবত ব্যাংকে থাকবে।

জমির দামের উপর 'K সহগ' প্রয়োগ করলে অনেক বৃহৎ প্রকল্প 'মিস' হতে পারে?

জমির দাম নিয়ন্ত্রণকারী ডিক্রি নং 44/2014/ND-CP সংশোধন ও পরিপূরক খসড়া ডিক্রির মন্তব্য এবং সমাপ্তির জন্য প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের অনুরোধের জবাবে, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) বলেছে যে জমির মূল্য তালিকার তুলনায় 200 বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এর কম মূল্যের জমির প্লট এবং জমির ক্ষেত্রে জমির মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি (সহগ K) প্রয়োগের নিয়ম বাস্তবতার কাছাকাছি নয়।

হোরিয়ার চেয়ারম্যান লে হোয়াং চাউ বলেন, অ্যাসোসিয়েশন সবেমাত্র প্রধানমন্ত্রী, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় এবং জাতীয় পরিষদের অর্থনৈতিক কমিটির কাছে একটি নথি পাঠিয়েছে, যেখানে "২০০ বিলিয়ন ভিয়ানডে-এর নিচে জমির মূল্য তালিকায় জমির মূল্য অনুসারে গণনা করা মূল্যের জমির প্লট" সীমাবদ্ধ না রেখে সমস্ত রিয়েল এস্টেট এবং নগর প্রকল্পের জন্য জমির ব্যবহার ফি এবং জমির ভাড়া গণনা করার জন্য "ভূমি মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি" প্রয়োগের প্রস্তাব করা হয়েছে।

মিঃ চাউ-এর মতে, ডিক্রি নং 44/2014/ND-CP (খসড়া ডিক্রি নং 44) সংশোধন ও পরিপূরক খসড়া ডিক্রির 4 অনুচ্ছেদে জমি মূল্যায়নের 3টি পদ্ধতি নির্ধারণ করা হয়েছে, যার মধ্যে রয়েছে: তুলনা পদ্ধতি, আয় পদ্ধতি, জমির মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি, এবং খসড়া ডিক্রিতে আর "উদ্বৃত্ত পদ্ধতি" উল্লেখ করা হয়নি।

যেখানে, খসড়ার ৫ নং ধারার ৩ নং ধারায় বলা হয়েছে যে, "ভূমির মূল্য নির্ধারণের জন্য জমির মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি প্রয়োগ করা হয়" নিম্নলিখিত ক্ষেত্রে: জমির প্লট এবং জমির এলাকার জমির দাম নির্ধারণ করা যেখানে জমির প্লট এবং জমির এলাকার মূল্য ২০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এর কম জমির মূল্য তালিকার জমির মূল্য অনুসারে গণনা করা হয়।

তবে, HoREA দেখেছে যে জমির মূল্য তালিকার তুলনায় "200 বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর কম" মূল্যের জমি এবং জমির ক্ষেত্রে "ভূমি মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি" প্রয়োগের নিয়ন্ত্রণ বাস্তবতার কাছাকাছি নয় কারণ এটি অনেক রিয়েল এস্টেট প্রকল্প, আবাসন এবং বৃহত্তর স্কেল সহ নগর এলাকা "বাদ দেয়"।

"কারণ উপরের মামলাগুলির জন্য জমির মূল্যায়ন প্রয়োগের জন্য কোনও উপযুক্ত পদ্ধতি নেই কারণ খসড়া ডিক্রি 44-এ কেবল 3টি জমির মূল্যায়ন পদ্ধতি নির্ধারণ করা হয়েছে, যেখানে 200 বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডঙ্গের বেশি মূল্যের প্লট এবং জমির ক্ষেত্রের জন্য ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমির ভাড়া গণনা করার জন্য তুলনামূলক পদ্ধতি বা আয়ের পদ্ধতি প্রয়োগ করা যাবে না," মিঃ চাউ শেয়ার করেছেন।

অতএব, মিঃ চাউ-এর মতে, "২০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর নিচে জমির মূল্য তালিকার জমির মূল্য অনুসারে গণনা করা জমির প্লট এবং জমির এলাকা" বা "২০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর বেশি" নির্বিশেষে সকল প্রকল্পে জমির মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি প্রয়োগের নিয়ন্ত্রণ স্বচ্ছতা, ন্যায্যতা নিশ্চিত করতে এবং রাষ্ট্রীয় বাজেট রাজস্বের ক্ষতি না করতে অবদান রাখবে।

বিশ্লেষণের উপর ভিত্তি করে, HoREA-এর চেয়ারম্যান জোর দিয়ে বলেন যে বাস্তব প্রয়োজনীয়তা পূরণ করতে এবং সমস্ত রিয়েল এস্টেট প্রকল্প, বাণিজ্যিক আবাসন এবং শহরাঞ্চলে জমির মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি প্রয়োগ করার জন্য, খসড়ায় "২০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এর নিচে" প্রবিধানটি অপসারণ করতে হবে যাতে "২০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এর নিচে জমির মূল্য তালিকার জমির মূল্য অনুসারে গণনা করা মূল্য সহ জমির প্লট এবং জমির এলাকা" নির্বিশেষে সমস্ত প্রকল্পে জমির মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি প্রয়োগ করা যায়।

"যদি জমির মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি এখনও ২০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এর কম মূল্যের জমির প্লট এবং জমির ক্ষেত্রে প্রয়োগ করা হয়, তাহলে নির্দিষ্ট জমির দাম নির্ধারণের জন্য উদ্বৃত্ত পদ্ধতি বজায় রাখা এবং উন্নয়ন সম্ভাবনা এবং বৃহৎ পরিসরে জমির প্লট এবং জমির জন্য জমির ব্যবহার ফি এবং জমির ভাড়া গণনা করা প্রয়োজন, যার মূল্য ২০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এর বেশি জমির মূল্য তালিকার জমির দাম অনুসারে গণনা করা হয়," মিঃ চাউ প্রস্তাব করেন।

২০১৪ সালের গৃহায়ন আইনের ৭ নম্বর ধারায় স্পষ্টভাবে বলা হয়েছে যে ভিয়েতনামে ৩টি বিষয়ের জন্য বাড়ি মালিকানার অনুমতি রয়েছে, যথা: দেশীয় প্রতিষ্ঠান, পরিবার এবং ব্যক্তি; বিদেশে বসবাসকারী ভিয়েতনামী ব্যক্তি; এই আইনের ১৫৯ নম্বর ধারার ১ নম্বর ধারায় উল্লেখিত বিদেশী প্রতিষ্ঠান এবং ব্যক্তি। (সূত্র: BXD)

বাড়ির মালিকানা স্বীকৃতির শর্তাবলী

২০১৪ সালের গৃহায়ন আইনের ৮ নম্বর ধারায় বাড়ির মালিকানার অধিকার স্বীকৃতির শর্তাবলী স্পষ্টভাবে উল্লেখ করা হয়েছে।

ভিয়েতনামে আবাসনের মালিকানার যোগ্য ব্যক্তিরা

২০১৪ সালের গৃহায়ন আইনের ৭ নং ধারায় স্পষ্টভাবে বলা হয়েছে যে ভিয়েতনামে ৩টি বিষয়ের জন্য বাড়ি মালিকানার অনুমতি রয়েছে, যথা: দেশীয় প্রতিষ্ঠান, পরিবার এবং ব্যক্তি; বিদেশে বসবাসকারী ভিয়েতনামী ব্যক্তি; এই আইনের ১৫৯ নং ধারার ১ নং ধারায় উল্লেখিত বিদেশী প্রতিষ্ঠান এবং ব্যক্তি।

বাড়ির মালিকানা স্বীকৃতির শর্তাবলী

বাড়ির মালিকানার স্বীকৃতি পেতে হলে, প্রথম শর্ত হল প্রতিষ্ঠান, পরিবার বা ব্যক্তিকে অবশ্যই গৃহপালিত হতে হবে। বিদেশে বসবাসকারী ভিয়েতনামিদের জন্য, তাদের ভিয়েতনামে প্রবেশের অনুমতি দিতে হবে; বিদেশী সংস্থা এবং ব্যক্তিদের জন্য, তাদের ২০১৪ সালের আবাসন আইনের ১৬০ ধারায় উল্লেখিত শর্তাবলী পূরণ করতে হবে।

এছাড়াও, নিম্নলিখিত ফর্মগুলির মাধ্যমে বৈধ আবাসন থাকা আবশ্যক: গার্হস্থ্য সংস্থা, পরিবার এবং ব্যক্তিদের জন্য, এটি নির্মাণ, ক্রয়, ভাড়া-ক্রয়, উপহার গ্রহণ, উত্তরাধিকার গ্রহণ, মূলধন অবদান গ্রহণ, আবাসন বিনিময় গ্রহণ এবং আইনের বিধান অনুসারে অন্যান্য ফর্মগুলিতে বিনিয়োগের মাধ্যমে।

বিদেশে বসবাসকারী ভিয়েতনামী নাগরিকদের জন্য, রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক উদ্যোগ এবং সমবায় (এরপরে রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক উদ্যোগ হিসাবে উল্লেখ করা হয়েছে) থেকে বাণিজ্যিক আবাসন ক্রয় বা লিজ দেওয়ার মাধ্যমে; ক্রয়, উপহার হিসাবে গ্রহণ, বিনিময়ে গ্রহণ, পরিবার এবং ব্যক্তিদের কাছ থেকে আবাসনের উত্তরাধিকার গ্রহণ; বাণিজ্যিক আবাসন নির্মাণ বিনিয়োগ প্রকল্পে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর গ্রহণ যা আইনের বিধান অনুসারে নিজেরাই আবাসন নির্মাণ সংগঠিত করার জন্য জমি বিক্রি করার অনুমতিপ্রাপ্ত।

বিদেশী সংস্থা এবং ব্যক্তিদের জন্য, এটি ২০১৪ সালের গৃহায়ন আইনের ১৫৯ অনুচ্ছেদের ধারা ২-এ নির্ধারিত ফর্মগুলির মাধ্যমে।

ভিনগ্রুপ এনঘে আন-এ ১,২০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি চার্টার মূলধনের একটি সহায়ক সংস্থা প্রতিষ্ঠা করেছে

ভিনগ্রুপ কর্পোরেশন (স্টক কোড: ভিআইসি) সবেমাত্র একটি সহায়ক সংস্থা পৃথক করে একটি নতুন কোম্পানি প্রতিষ্ঠার সিদ্ধান্ত ঘোষণা করেছে।

বিশেষ করে, ভিনগ্রুপের পরিচালনা পর্ষদ অভ্যন্তরীণ মালিকানা পুনর্গঠনের উদ্দেশ্যে, গ্রুপের একটি সহায়ক প্রতিষ্ঠান ভিনপার্ল জয়েন্ট স্টক কোম্পানিকে পৃথকীকরণ এবং উপরোক্ত উদ্যোগের পৃথকীকরণের ভিত্তিতে একটি নতুন সহায়ক প্রতিষ্ঠান প্রতিষ্ঠার অনুমোদন দিয়েছে।

নতুন প্রতিষ্ঠিত কোম্পানিটি হল ভিনপার্ল কুয়া হোই জয়েন্ট স্টক কোম্পানি, যার প্রধান কার্যালয় বিন মিন স্ট্রিট, এনঘি হাই ওয়ার্ড, কুয়া লো টাউন, এনঘে আন প্রদেশে অবস্থিত।

ভিনপার্ল কুয়া হোইয়ের প্রত্যাশিত চার্টার মূলধন ১,২৬৩.৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং। যার মধ্যে, ভিনগ্রুপের মূলধন অবদান অনুপাত চার্টার মূলধনের ৯৯.৯৯%। এই উদ্যোগের প্রধান ব্যবসায়িক লাইন হল হোটেল এবং পর্যটন পরিষেবা।

আলাদা হয়ে নতুন কোম্পানি প্রতিষ্ঠার আগে, ভিনপার্ল জয়েন্ট স্টক কোম্পানির Nghe An শাখা ২০১৭ সালে প্রতিষ্ঠিত হয়েছিল। শাখার প্রতিনিধি হলেন মিসেস ভো থি ফুওং থাও।

এনঘে আন-এ, ভিনগ্রুপ ভিনপার্ল কুয়া হোই, ভিনকম শপহাউস ভিনহের মতো রিয়েল এস্টেট প্রকল্প এবং ভিনহ শহরের বি - কোয়াং ট্রুং অ্যাপার্টমেন্ট কমপ্লেক্সের সংস্কার প্রকল্পের মতো রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলি বিকাশ করে।

২০২২ সালে, ভিনপার্ল জয়েন্ট স্টক কোম্পানি মেলিয়া হোটেলস ইন্টারন্যাশনাল গ্রুপের সাথে সহযোগিতা করে একটি কৌশলগত সহযোগিতা রোডম্যাপ ঘোষণা করে। মেলিয়া ভিনপার্ল কুয়া হোই হল ১২টি প্রকল্পের মধ্যে একটি যেখানে ভিনপার্ল কমপক্ষে ১০ বছরের জন্য মেলিয়ার কাছে ব্যবস্থাপনার অধিকার হস্তান্তর করার জন্য সহযোগিতা করেছিল।

এই রিসোর্টটি ৩৮.৭ হেক্টর আয়তনের ভিলা এবং হোটেলের একটি জটিল এলাকা, যার মধ্যে ৫,০০০ বর্গমিটার এলাকা জুড়ে ১৮৪টি হোটেল কক্ষ রয়েছে। প্রকল্পটির মোট বিনিয়োগ মূলধন প্রায় ৯০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং। প্রকল্পটি ২০১৬ সালের জুন মাসে শুরু হয়েছিল এবং ২০১৭ সালের এপ্রিল মাসে উদ্বোধন করা হয়েছিল।

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস