বাজারে দোকান কেনার সময় কী কী বিষয় মনে রাখা উচিত?

৪০০ মিলিয়ন VND মূলধন নিয়ে একটি কিয়স্ক কেনার জন্য বিশেষজ্ঞরা মর্টগেজ নেওয়ার পরামর্শ দেন, তবে দাম, অবস্থান এবং ব্যবসায়িক পরিকল্পনার সতর্ক মূল্যায়ন প্রয়োজন।

হ্যালো বিশেষজ্ঞ, আমার বয়স ৩১ বছর, আমি অবিবাহিত এবং মধ্য ভিয়েতনামের একটি গ্রামীণ প্রদেশে বাস করি। বর্তমানে আমার সঞ্চয় মাত্র ৪০০ মিলিয়ন VND। যেহেতু আমি আমার বাবা-মায়ের সাথে থাকি, আমার মাসিক খরচ প্রায় ৫ মিলিয়ন VND। আমার গড় মাসিক আয় ২০ মিলিয়ন VND।

আমি বর্তমানে যেখানে থাকি, সেই প্রাদেশিক রাজধানীর উপকণ্ঠের একটি জেলায় প্রায় ৮০০ মিলিয়ন VND দিয়ে এক খণ্ড জমি কেনার পরিকল্পনা করছি। বাকি টাকাটা আমি ব্যাংক থেকে ঋণ নেব। আমি বর্তমানে জমি নিয়ে গবেষণা ও খোঁজখবর করছি।

উপরের বিকল্পটি ছাড়াও, আমি যে শহরে থাকি সেখানে একটি বাজার প্রকল্প দেখেছি যেখানে প্রায় ৮০০ মিলিয়ন VND-তে দোতলা কিয়স্ক বিক্রি হচ্ছে। আমার কোনো ব্যবসায়িক অভিজ্ঞতা নেই, এবং যদি আমি একটি কিয়স্ক কিনি, তবে আমি মূলত এটি নিজের জন্য রাখব, ভাড়া দেব, অথবা পরিবারের সদস্যদের চাইলে ব্যবসার জন্য ব্যবহার করতে দেব।

আমি লক্ষ্য করেছি যে অনলাইন শপিংয়ের প্রসারের কারণে ঐতিহ্যবাহী বাজারের দোকানগুলোতে ক্রেতা প্রায় নেই বললেই চলে। আমার কোনো পূর্ব ব্যবসায়িক অভিজ্ঞতাও নেই এবং বর্তমানে আমি একটি প্রশাসনিক পদে কর্মরত। একটি দোকান কেনার সাথে জড়িত ঝুঁকিগুলো সম্পর্কে আমি নিশ্চিত নই। কোনো বিশেষজ্ঞের পরামর্শ পেলে আমি কৃতজ্ঞ থাকব। আন্তরিক ধন্যবাদ!

ভিনহ২২৯৩

পরামর্শদাতা:

দ্রুত উন্নয়নশীল অর্থনীতির প্রেক্ষাপটে, বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ একটি আকর্ষণীয় বিনিয়োগ প্রবণতা হয়ে উঠেছে। তবে, পরিস্থিতি কীভাবে কার্যকরভাবে মোকাবেলা করতে হয়, তা সবাই জানেন না। আপনার নির্দিষ্ট পরিস্থিতির উপর ভিত্তি করে, এলাকায় একটি কিয়স্কে বিনিয়োগের কথা বিবেচনা করার সময় ব্যক্তিগত আর্থিক ব্যবস্থাপনার প্রয়োজনীয় দিকগুলো সম্পর্কে আমরা নিম্নলিখিত সিদ্ধান্তে আসতে পারি।

আয় এবং উদ্বৃত্তের সম্ভাবনার বিষয়ে বলতে গেলে, আপনার মাসিক আয় ২০ মিলিয়ন VND এবং সঞ্চয় ৪০০ মিলিয়ন VND, আর মাসিক জীবনযাত্রার খরচ ৫ মিলিয়ন VND। আপনার মাসিক উদ্বৃত্ত হলো ১৫ মিলিয়ন VND, যা আপনার আয়ের ৭৫% এর সমতুল্য। এটি একটি চমৎকার সূচক এবং যেকোনো বিনিয়োগ সিদ্ধান্তের জন্য একটি মৌলিক আর্থিক সম্পদ।

এরপরে, আমরা বিনিয়োগের উদ্দেশ্য এবং ঋণ ব্যবস্থাপনা ও ঝুঁকি ব্যবস্থাপনা সম্পর্কিত বিষয়গুলো মূল্যায়ন করব। আপনি স্থিতিশীলতা ও সম্ভাব্য পরোক্ষ আয়ের পাশাপাশি সম্পত্তির মূল্যবৃদ্ধি থেকে আয়ের লক্ষ্যে ব্যবসায়িক উদ্দেশ্যে এই এলাকায় জমি বা একটি কিয়স্ক কিনতে চান। কিয়স্কের জন্য আপনার বাজেট হলো ৮০০ মিলিয়ন VND। সুতরাং, আপনার বর্তমান আর্থিক পরিস্থিতি বিবেচনায়, আপনাকে ব্যাংক থেকে ৪০০ মিলিয়ন VND ঋণ নিতে হবে।

ব্যাংকে আর্থিক সুবিধা ব্যবহারের বিষয়ে, আমি আপনাকে যে সম্পত্তিটি কিনতে চান সেটিকে জামানত হিসেবে ব্যবহার করে একটি রিয়েল এস্টেট মর্টগেজ লোন নেওয়ার কথা বিবেচনা করার পরামর্শ দিচ্ছি। বর্তমানে, আইন অনুযায়ী, কিয়স্কগুলোকে ভূমি ব্যবহারের অধিকারের সনদপত্র প্রদান করা যেতে পারে। আইনি বিষয়গুলো ছাড়াও, ব্যাংক থেকে ঋণ নেওয়ার সময় অনুগ্রহ করে নিম্নলিখিত নীতিগুলো মনে রাখবেন।

আপনার ঋণের সুদ এবং মূলধন পরিশোধের পরিমাণ আপনার আয়ের প্রায় ৩০%। আপনার প্রয়োজন অনুযায়ী এই অঙ্কটি একটি উপযুক্ত সীমার মধ্যে বাড়তে পারে, কারণ আপনার বর্তমান উদ্বৃত্তের হার প্রায় ৭৫%, যা বেশ উচ্চ।

আপনাকে সুদের হার এবং ঋণের মেয়াদের মতো নিয়মকানুনের দিকেও মনোযোগ দিতে হবে। দীর্ঘমেয়াদী ঋণে মাসিক আসল ও সুদের কিস্তি কম হয়; স্বল্পমেয়াদী ঋণে ব্যাংকের সুদের পরিমাণ কমে, কিন্তু তা আপনার মাসিক নগদ প্রবাহের উপর চাপ সৃষ্টি করে। এছাড়াও, ব্যাংকের পরিবর্তনশীল সুদের হারের নিয়মকানুন (যা সুদের হার বাড়লে ঋণের উপর উল্লেখযোগ্যভাবে প্রভাব ফেলবে) এবং মেয়াদপূর্তির আগে ঋণ পরিশোধের জরিমানা সম্পর্কে আপনার সচেতন থাকা উচিত।

এছাড়াও, অসুস্থতা, চিকিৎসা, দুর্ঘটনা বা চাকরি হারানোর মতো অপ্রত্যাশিত পরিস্থিতিতে বড় অঙ্কের টাকার প্রয়োজন হলে ঋণের ঝুঁকি সামাল দেওয়ার জন্য আপনার ৩-৬ মাসের আয়ের সমপরিমাণ একটি জরুরি তহবিল এবং একটি জীবন বীমা পলিসি প্রস্তুত রাখা উচিত।

আমি নিচে যে সারণিটি সংকলন করেছি, সেখান থেকে আপনি কয়েকটি সাম্প্রতিক বেসরকারি ব্যাংকের ঋণের সুদের হার দেখে নিতে পারেন।

ব্যাংক	অসুরক্ষিত ঋণ (শতাংশ/বছর)	বন্ধকী ঋণ (শতাংশ/বছর)
কৃষি ব্যাংক	৭.০ - ১৭	৬.৫ - ৭.৫
টেককমব্যাঙ্ক	১৩.৭৮ - ১৬	৫.৯৯ - ১২.৯৯
ভিপি ব্যাংক	১৪ - ২০	৬.৯ - ৮.৬
এসিবি	১২.৫ - ২০	৬.৯ - ১২
টিপি-ব্যাংক	৮,৭ - ১৭	৬.৪ - ১২.০৩
এইচডি ব্যাংক	১৩ - ২৪	৬.৬ - ১০.৬
স্যাকোব্যাঙ্ক	৯.৬ - ১৮	৭.৪৯ - ১২
ভিআইবি	১৬ - ১৮	৭.৮ - ১১.৪
এসএইচবি	৮.৫ - ১৭	৬.৯৯ - ১০
ওসিবি	২০.২ থেকে	৫.৯৯ - ৯.৫
এমএসবি	৯.৬ - ১৮	৫.৯৯ - ৯.১
ভিয়েতকমব্যাংক	১০.৮ - ১৪.৪	৭ - ৯
ভিয়েটিনব্যাংক	৯.৬	৭.৭ - ৮.৫
ভিয়েতনামী সংস্করণ	১৪.৯ - ২০.৫	৮.৪৯ - ১৪.৮
এমবি	১১.৯	৭ - ৯
এমবি ব্যাংক	১২.৫ - ২০	৬ - ৯.৫

দ্রষ্টব্য: ব্যাংক ঋণের সুদের হারের উপরের তুলনামূলক সারণীটি শুধুমাত্র তথ্যসূত্র হিসেবে দেওয়া হয়েছে। ব্যাংকের ঋণ প্রদান নীতির উপর নির্ভর করে সময়ের সাথে সাথে ব্যাংক ঋণের সুদের হার পরিবর্তিত হতে পারে। ঋণ প্যাকেজ এবং নীতিমালা সম্পর্কে বিস্তারিত পরামর্শের জন্য, অনুগ্রহ করে সরাসরি ব্যাংকগুলোর সাথে যোগাযোগ করুন।

সম্পত্তি মূল্যায়ন, আইনি পর্যালোচনা এবং বিনিয়োগ/ব্যবসায়িক পরিকল্পনা।

প্রত্যক্ষ বা অনলাইন ব্যবসায় আপনার অভিজ্ঞতার অভাব রয়েছে, যা এই ক্ষেত্রে বিনিয়োগের ঝুঁকি বাড়িয়ে দেয়। সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে আপনাকে কিছু গুরুত্বপূর্ণ বিষয় সতর্কতার সাথে বিবেচনা করতে হবে:

প্রথমত, আপনাকে সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণ করতে হবে। আপনাকে কিয়স্কগুলোর অতীত ও বর্তমান দাম নিয়ে গবেষণা করতে হবে এবং ভবিষ্যতে সেগুলোর দাম বাড়ার সম্ভাবনা নির্ধারণকারী বিষয়গুলো চিহ্নিত করতে হবে। এছাড়াও, কিয়স্কগুলোর ব্যবসায়িক কার্যক্রম বা ভাড়া থেকে মাসিক নগদ প্রবাহের মূল্যায়ন করতে হবে। যদি কিয়স্কগুলো এখনো চালু না হয়ে থাকে, তবে আপনাকে সেগুলোর প্রত্যাশিত আয় ও মুনাফা অবশ্যই মূল্যায়ন করতে হবে।

দ্বিতীয়ত, আপনাকে সামষ্টিক অর্থনৈতিক পরিস্থিতি মূল্যায়ন করতে হবে। আপনার বিনিয়োগের সিদ্ধান্তের সময়টি সঠিক কিনা, তা নির্ধারণ করার জন্য এটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। উদাহরণস্বরূপ, যদি আপনি কোনো তেজি বাজারের সময়ে রিয়েল এস্টেটের মালিক হন, তাহলে দাম হয়তো খুব দ্রুত বেড়ে যেতে পারে, এবং আর্থিক লিভারেজ ব্যবহারের ফলে সুদের হার বেড়ে যাবে ও পূর্ববর্তী মূল্যবৃদ্ধির কারণে সম্পত্তিটি তার বৃদ্ধির সম্ভাবনা হারাতে পারে। এই বিনিয়োগটি অকার্যকর হয়ে পড়বে। আপনার যদি অভিজ্ঞতার অভাব থাকে, তবে একটি সামগ্রিক দৃষ্টিভঙ্গির জন্য আপনি ব্যক্তিগত অর্থায়ন বিশেষজ্ঞদের সাথে পরামর্শ করতে পারেন।

তৃতীয়ত, সম্পত্তির অবস্থান এবং সম্ভাবনা মূল্যায়ন করুন। একটি ঘনবসতিপূর্ণ এলাকার কিয়স্ক একটি নতুন এলাকার কিয়স্ক থেকে সম্পূর্ণ ভিন্ন হবে, কারণ কিয়স্ক স্থাপনের প্রাথমিক উদ্দেশ্যই হলো ব্যবসায়িক কার্যকলাপ। বাসিন্দা না থাকলে, মূলধনী লাভ (সম্পত্তির মূল্যবৃদ্ধি থেকে প্রাপ্ত মুনাফা) এবং নগদ প্রবাহ (জমিতে ব্যবসায়িক কার্যক্রম থেকে প্রাপ্ত মুনাফা) কার্যকর হবে না। অতএব, কিয়স্কের অবস্থান, সম্ভাবনা, জনসংখ্যার ঘনত্ব, এবং আশেপাশের এলাকার পরিষেবা (বিদ্যুৎ, রাস্তা, স্কুল এবং অন্যান্য সুযোগ-সুবিধা) সম্পর্কে পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে গবেষণা করা আপনাকে আরও সঠিক বিনিয়োগ সিদ্ধান্ত নিতে সাহায্য করবে।

চতুর্থত, সম্পত্তির আইনি মূল্যায়ন। অভিজ্ঞ বিনিয়োগকারীদের জন্য এটি তুলনামূলকভাবে সহজ। তবে, যাদের অভিজ্ঞতা কম, তাদের অপ্রয়োজনীয় ঝুঁকি এড়াতে রিয়েল এস্টেটের মালিকানার ক্ষেত্রে প্রদেয় কর সংক্রান্ত প্রয়োজনীয় আইনি প্রক্রিয়া এবং নিয়মকানুন নিয়ে গবেষণা করার জন্য সময় নেওয়া উচিত। বর্তমানে, রিয়েল এস্টেটের মালিকানার জন্য রেজিস্ট্রেশন ফি এবং বার্ষিক ভূমি ব্যবহার করের দিকে মনোযোগ দিতে হয়। যদি এটি একটি কিয়স্ক হয়, তবে আপনাকে খুঁজে বের করতে হবে যে এলাকাটি পরিষেবা ফি বা রক্ষণাবেক্ষণ ফি ধার্য করে কিনা। ভূমি ব্যবহারের অধিকার ফি-ও বিবেচনা করা উচিত।

অবশেষে, আপনার বিনিয়োগ এবং ব্যবসায়িক পরিকল্পনা মূল্যায়ন করুন। আমি এই কাজের জন্য একটি বিস্তারিত পরিকল্পনা রাখার পরামর্শ দিচ্ছি, কারণ এটি আপনার সঞ্চয়ের প্রায় পুরোটাই এবং আপনার মাসিক উদ্বৃত্তের একটি অংশ ব্যয় করবে। সুতরাং, একটি বিস্তারিত পরিকল্পনা তৈরি করা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। আপনি নিম্নলিখিত তিনটি বিষয়ের উপর মনোযোগ দিতে পারেন: আপনার আর্থিক সক্ষমতা মূল্যায়ন, বাজেট তৈরি এবং নগদ প্রবাহ (আয় ও ব্যয়) ব্যবস্থাপনা।

ট্রান মান হোয়াং ভিয়েত
ব্যক্তিগত আর্থিক পরিকল্পনা বিশেষজ্ঞ
এফআইডিটি বিনিয়োগ পরামর্শ এবং সম্পদ ব্যবস্থাপনা কোম্পানি

উৎস লিঙ্ক: https://vnexpress.net/luu-y-gi-khi-mua-ki-ot-cho-4715354.html