দামের তীব্রতার পরে বিনিয়োগকারীরা অ্যাপার্টমেন্ট নিয়ে আটকে থাকতে পারেন, কেন বাক গিয়াং ১০২টি প্রকল্প বাতিল করেছেন, ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের শর্তাবলী

হ্যানয়ের বাজার আর ছোট বিনিয়োগকারীদের জন্য সহজ নয়, ব্যাক গিয়াং ১০০ টিরও বেশি প্রকল্প বাতিল করার সিদ্ধান্ত নিয়েছে, দা নাং প্রায় ৪৪,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং মূল্যের একটি সুপার রিসোর্ট নগর অঞ্চল প্রকল্পের পরিকল্পনা সামঞ্জস্য করেছে... এই হল সর্বশেষ রিয়েল এস্টেট খবর।

২০২৪ সালের চতুর্থ প্রান্তিকে, রিয়েল এস্টেট বাজারে ৬০ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/বর্গমিটারের নিচে দামের প্রায় কোনও নতুন প্রকল্প নেই, এমনকি দং আনের মতো শহরতলিতে অবস্থিত অনেক প্রকল্পের দাম ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/বর্গমিটারের উপরেও রয়েছে। (ছবি: হাই আন)

মূল্যবৃদ্ধির পর, হ্যানয় রিয়েল এস্টেট কি ছোট বিনিয়োগকারীদের জন্য 'সংকীর্ণ দরজা' হয়ে উঠবে?

২০২৪ সালের রিয়েল এস্টেট বাজারের পারফরম্যান্স রিপোর্টে, নির্মাণ মন্ত্রণালয় বলেছে যে হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে অ্যাপার্টমেন্ট সেগমেন্ট ২০২৩ সালের তুলনায় বৃদ্ধি পেয়েছে। বিশেষ করে, দাম বৃদ্ধির হারে হ্যানয় এগিয়ে রয়েছে।

দাম বৃদ্ধির ফলে নিম্নমানের সেগমেন্ট, যা আগে ৩০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার কম ছিল, এখন ৪৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার কম হয়েছে। মধ্যম পরিসরের সেগমেন্ট, যার আগে দাম ছিল ৩০-৪৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা, এখন প্রায় ৪৫-৭০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার কম হয়েছে।

উচ্চমানের সেগমেন্টটি আগে ৫০-৭০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা ছিল, এখন তা বেড়ে ৭০-১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা হয়েছে। প্রকৃতপক্ষে, প্রতিটি সেগমেন্টের মানদণ্ড ২৮-৪৪% বৃদ্ধি পেয়েছে।

CBRE তথ্য অনুসারে, ২০২৪ সালের চতুর্থ প্রান্তিকে, হ্যানয়ে প্রাথমিক অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয় মূল্য ৭২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টায় পৌঁছেছে, যা বহু বছরের মধ্যে রাজধানীর রিয়েল এস্টেট বাজারের ইতিহাসে সর্বোচ্চ স্তর।

উল্লেখ্য যে বাজারে ৬০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার কম দামের প্রায় কোনও নতুন প্রকল্প নেই, এমনকি দং আনহের মতো শহরতলিতে অবস্থিত অনেক প্রকল্পের দাম ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার বেশি।

প্রাথমিক ও মাধ্যমিক উভয় বাজারেই অ্যাপার্টমেন্টের দাম বেড়েছে, এবং পুরাতন প্রকল্পগুলিও এর ব্যতিক্রম নয়। CBRE অনুসারে, গত বছর হ্যানয়ে সেকেন্ডারি অ্যাপার্টমেন্টের দাম ২৬% এরও বেশি বেড়েছে। এটি এখন পর্যন্ত রেকর্ড করা সর্বোচ্চ স্তর, গড়ে ৪৮ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/ঘণ্টায় পৌঁছেছে।

শুধু অ্যাপার্টমেন্টই নয়, হ্যানয়ের শহরতলিতে জমির নিলামও ২০২৪ সালে রিয়েল এস্টেট বাজারে একটি "হট স্পট" ছিল যখন থানহ ওয়ে এবং হোয়ে ডুক জেলায় নিলামে প্রচুর সংখ্যক নিবন্ধন আবেদন জমা পড়েছিল, নিলাম সারা রাত ধরে চলেছিল এবং বিজয়ী নিলামের দাম আকাশছোঁয়া ছিল, যা শুরুর দামের চেয়ে কয়েক ডজন গুণ বেশি ছিল।

অ্যাপার্টমেন্ট এবং নিলামে তোলা জমির তীব্র বৃদ্ধির পর, হ্যানয়ের শহরতলির এলাকা থেকে শুরু করে অভ্যন্তরীণ শহরের ছোট ছোট গলি পর্যন্ত রিয়েল এস্টেটগুলি তীব্র বৃদ্ধিতে বিক্রয়ের জন্য বিজ্ঞাপন দেওয়া হচ্ছে, যা মানুষের বসতি স্থাপনের স্বপ্নকে আরও কঠিন করে তুলেছে।

স্যাভিলস হ্যানয়ের পরামর্শ ও গবেষণা বিভাগের সিনিয়র ডিরেক্টর মিসেস ডো থু হ্যাং মন্তব্য করেছেন যে ২০২৫ সালে হ্যানয়ের রিয়েল এস্টেট বাজারের পাশাপাশি জাতীয় বাজারও একটি নতুন উন্নয়ন চক্রে প্রবেশ করবে বলে আশা করা হচ্ছে।

মিস হ্যাং-এর মতে, আইনি কাঠামোর সমাপ্তি এবং শক্তিশালী সামষ্টিক অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধির কারণগুলির শক্তিশালী সমর্থনের কারণে এই চক্রটি টেকসই উন্নয়নের দিকে এগিয়ে যাবে। বিশেষ করে, আইনগুলির পাশাপাশি: রিয়েল এস্টেট ব্যবসা, জমি, আবাসন, ২০২১-২০৩০ সময়ের জন্য হ্যানয় মূলধন পরিকল্পনা, ভিশন ২০৫০ জনগণ এবং বিনিয়োগকারীদের জন্য হ্যানয়ের নগর মহাকাশ উন্নয়নের অভিমুখ এবং আকৃতি আরও স্পষ্টভাবে দেখার জন্য পরিস্থিতি তৈরি করেছে।

"এই নতুন বাজার চক্রে, আইনি কাঠামোর সমাপ্তি শক্তিশালী প্রতিযোগিতা তৈরি করবে, যার ফলে পণ্য এবং বিনিয়োগকারীদের এক নতুন ধরণের অপসারণের সৃষ্টি হবে। অতীতে যদি বিনিয়োগকারীদের বাজারে অংশগ্রহণের জন্য কেবল মূলধন এবং প্রকল্পের প্রয়োজন হত, তবে এখন বিনিয়োগকারীদের প্রকল্পগুলি বিকাশের জন্য খ্যাতি, অভিজ্ঞতা এবং আর্থিক সম্ভাবনা তৈরি করতে হবে," বিশেষজ্ঞ মূল্যায়ন করেছেন।

উল্লেখযোগ্যভাবে, বিশেষজ্ঞরা উল্লেখ করেছেন যে এই বাজারে পার্থক্য হল বিদেশী বিনিয়োগকারীদের সরাসরি অংশগ্রহণ।

"বিদেশী বিনিয়োগকারীরা বাজারে আরও গভীরভাবে এবং ব্যাপকভাবে অংশগ্রহণ করবে এবং তাদের বিনিয়োগের ক্ষেত্রগুলিকে বৈচিত্র্যময় করবে। তারা বিনিয়োগ সহযোগিতা কার্যক্রমের মাধ্যমে আরও গভীরভাবে অংশগ্রহণ করেছে এবং প্রকল্পগুলি বিকাশের জন্য বৃহৎ দেশীয় বিনিয়োগকারীদের সাথে হাত মিলিয়েছে। তাছাড়া, এই সহযোগিতা চুক্তিগুলির আর্থিক সম্ভাবনা বিদ্যমান বাজারকে উন্নত করবে, ছোট বিনিয়োগকারীদের জন্য বাজারে অংশগ্রহণের দরজা সংকুচিত করবে," মিস হ্যাং মন্তব্য করেন।

এই বছর হ্যানয়ের অ্যাপার্টমেন্টগুলির মূল্যায়ন করে, সহযোগী অধ্যাপক ডঃ দিন ট্রং থিন বলেন যে দাম বৃদ্ধির হার কমবে, বাজার আরও স্থিতিশীল থাকবে, অতীতের মতো আর "গরম" থাকবে না। তদনুসারে, ক্রেতাদের নগদ প্রবাহ উচ্চ মূল্যের এলাকা থেকে আরও প্রতিযোগিতামূলক মূল্য এবং বৃদ্ধির জন্য আরও জায়গাযুক্ত এলাকায় স্থানান্তরিত হবে।

ইজেড প্রপার্টি ইনভেস্টমেন্ট অ্যান্ড রিয়েল এস্টেট ডেভেলপমেন্ট জেএসসির সিইও মিঃ ফাম ডুক টোয়ান বিশ্বাস করেন যে হ্যানয়ের অ্যাপার্টমেন্টগুলির দাম কমানো খুব কঠিন হবে না বা হবে। তবে, তাঁর মতে, অ্যাপার্টমেন্টগুলি কেবল তাদের জন্য উপযুক্ত যাদের বসবাসের প্রয়োজন, এবং বিনিয়োগ কার্যকর হবে না, এবং বিনিয়োগকারীরা এমনকি আটকে যাবেন।

বিনিয়োগকারীদের জন্য, বিশেষজ্ঞরা মনে করেন যে উচ্চ মূল্য স্তর স্থাপনকারী ক্ষেত্রগুলি সাবধানতার সাথে বিবেচনা করা এবং মূল্যায়ন করা প্রয়োজন, এবং ভাল অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধির সম্ভাবনা এবং শক্তিশালী শিল্প বিকাশের ক্ষেত্রগুলিতে প্রসারিত হতে পারে, কারণ এই জায়গাগুলি যেখানে বড় লাভের মার্জিন অর্জন করা যেতে পারে।

বাক গিয়াং ১০০ টিরও বেশি নগর ও আবাসিক এলাকার প্রকল্প বাতিল করেছেন।

ব্যাক গিয়াং ১০২টি নগর ও আবাসিক এলাকার প্রকল্প বাতিল করার সিদ্ধান্ত নিয়েছে যেগুলো বিনিয়োগ আকর্ষণের জন্য প্রয়োজনীয় এবং অনুমোদিত হয়েছে কিন্তু এখনও তাদের বিনিয়োগ নীতিমালা নির্ধারণ করা হয়নি।

সিদ্ধান্তটি সবেমাত্র বাক গিয়াং প্রাদেশিক গণ কমিটির ভাইস চেয়ারম্যান মিঃ ফান দ্য তুয়ান স্বাক্ষর করেছেন এবং জারি করেছেন।

এই ১০২টি প্রকল্পে প্রাদেশিক গণ কমিটির ৩টি সিদ্ধান্ত এবং প্রাদেশিক গণ কমিটির চেয়ারম্যানের ২৪টি সিদ্ধান্তে বিনিয়োগ আকর্ষণের জন্য প্রয়োজনীয় নগর ও আবাসিক এলাকার প্রকল্পগুলির তালিকা অনুমোদনের সিদ্ধান্ত নেওয়া হয়েছে, কিন্তু এখনও তাদের বিনিয়োগ নীতিমালা নির্ধারণ করা হয়নি।

এর আগে, ২০২৪ সালের ডিসেম্বরের শেষে, বাক গিয়াং নুয়েন নোক সন-এর নির্মাণ বিভাগের উপ-পরিচালক প্রাদেশিক গণ কমিটি এবং প্রাদেশিক গণ কমিটির চেয়ারম্যানের কাছে জমা দেওয়া একটি নথিতে স্বাক্ষর করেছিলেন যাতে ১০২টি নগর ও আবাসিক এলাকার প্রকল্পের তালিকা বাতিল করার কথা বিবেচনা করা হয় যেগুলো এলাকায় বিনিয়োগ আকর্ষণ করতে হবে যাতে প্রদেশে নগর ও আবাসিক এলাকার প্রকল্প বাস্তবায়ন নিয়ম মেনে করা যায়।

ব্যাক গিয়াং নির্মাণ বিভাগ ১০২টি নগর ও আবাসিক এলাকার প্রকল্প বাতিলের প্রস্তাব দিয়েছে কারণ বর্তমান নিয়ম অনুসারে, নগর ও আবাসিক এলাকা নির্মাণের বিনিয়োগ পদ্ধতি পরিবর্তিত হয়েছে। অতএব, অনুমোদিত প্রকল্পের তালিকা বাতিল করা প্রয়োজন কিন্তু বিনিয়োগ নীতি অনুমোদিত হয়নি।

এছাড়াও, বক গিয়াং প্রদেশের নির্মাণ বিভাগ প্রাদেশিক গণ কমিটিকে অনুরোধ করেছে যে তারা জেলা, শহর এবং শহরের গণ কমিটিগুলিকে বার্ষিক পর্যালোচনা এবং জমি পুনরুদ্ধারের জন্য প্রয়োজনীয় প্রকল্পগুলির একটি তালিকা তৈরি করতে, ধান চাষের জমির ব্যবহারকে অন্য উদ্দেশ্যে রূপান্তরিত করার প্রকল্পগুলি, বিবেচনার জন্য প্রাদেশিক গণ কমিটিতে প্রতিবেদন করতে এবং আইনের বিধান অনুসারে অনুমোদনের জন্য প্রাদেশিক গণ পরিষদে জমা দিতে।

বাতিল হওয়া ১০২টি প্রকল্পের তালিকায়, জেলা, শহর এবং শহরে অবস্থিত অনেক প্রকল্প রয়েছে: লুক নাম, তান ইয়েন, হিয়েপ হোয়া, ল্যাং গিয়াং, ইয়েন দ্য, লুক নগান, বাক গিয়াং, ভিয়েত ইয়েন... যেখানে ২০২০-২০২৪ সালের তালিকা অনুমোদনের সিদ্ধান্ত নেওয়া হয়েছে।

ইয়েন দুং জেলার নাহম বিয়েন ইকোলজিক্যাল আরবান এরিয়া উল্লেখ করার মতো, যার ২০২০ সালে ৪৫.৩ হেক্টর স্কেলের তালিকা অনুমোদনের সিদ্ধান্ত রয়েছে। ২০২০ সালেও একটি সিদ্ধান্ত রয়েছে, বাতিল প্রকল্পের তালিকায় রয়েছে কোয়াং চাউ নিউ আরবান এরিয়া, ভিয়েত ইয়েন জেলা (৩০ হেক্টর), কুয়েট তিয়েন - থান কং নিউ আবাসিক এলাকা, তিয়েন ফং কমিউন, ইয়েন দুং জেলা (১৯.৬ হেক্টর)...

অথবা কিছু বৃহৎ আকারের প্রকল্প যেমন বাক গিয়াং শহরের দক্ষিণে উচ্চমানের, স্মার্ট পরিবেশগত এবং পরিষেবা নগর এলাকা (২৮০.২ হেক্টর), নিনহ সন নগর এলাকা, নিনহ সন কমিউন এবং কোয়াং মিন কমিউন, ভিয়েত ইয়েন জেলা (প্রায় ১৪৪ হেক্টর), বাক গিয়াং মিশ্র-ব্যবহারের নগর এলাকা এবং আন্তর্জাতিক বাজার (২৯৬ হেক্টর)...

দা নাং প্রায় ৪৪,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং মূল্যের সুপার প্রকল্পের পরিকল্পনা সামঞ্জস্য করেছে

৬ ফেব্রুয়ারী, লিয়েন চিউ জেলার (দা নাং সিটি) পিপলস কমিটি ল্যাং ভ্যান পর্যটন কমপ্লেক্স এবং রিসোর্ট নগর এলাকা প্রকল্পের ১/৫০০ বিস্তারিত পরিকল্পনার সমন্বয় অনুমোদনের সিদ্ধান্ত ঘোষণা করে।

অনুমোদিত তথ্য অনুসারে, পরিকল্পনা গবেষণার জন্য জমিটি লিয়েন চিউ জেলার হোয়া হিয়েপ বাক ওয়ার্ডের অন্তর্গত। পরিকল্পনা সমন্বয়ের আগে এলাকা ১,০৬৭ হেক্টরের বেশি, সমন্বয়ের পরে এলাকা ৫১২ হেক্টরের বেশি।

মূল পরিকল্পনার তুলনায় সমন্বিত এলাকা প্রায় ৫৫৫.৭ হেক্টর হ্রাস করা হয়েছে। যার মধ্যে ৬৩.৩ হেক্টর প্রাকৃতিক বনভূমি প্রকল্প থেকে সরানো হয়েছে। এছাড়াও, ৬.৪ হেক্টর প্রাকৃতিক বালির তীরবর্তী জমি; লিয়েন চিউ বন্দরের সাথে সংযুক্ত ৬.৬ হেক্টর জমি; প্রত্নতাত্ত্বিক অনুসন্ধান ও খননের জন্য ২.৭ হেক্টর জমি এবং সমুদ্রপৃষ্ঠের ৪৭৬.৭ হেক্টর জমিও প্রকল্প থেকে সরানো হয়েছে।

প্রকল্পের জনসংখ্যা প্রায় ১৯,০০০ জন (যার মধ্যে সরকারি জনসংখ্যা প্রায় ১৮,০০০ জন, এবং ক্ষণস্থায়ী জনসংখ্যা প্রায় ১,০০০ জন)।

এই প্রকল্পটি একটি আন্তর্জাতিক মানের ইকো-ট্যুরিজম এবং রিসোর্ট কমপ্লেক্স হিসেবে গঠিত; একটি স্মার্ট নগর এলাকা, আবাসন এবং বাণিজ্যিক পরিষেবা, ভূখণ্ড এবং প্রাকৃতিক ভূদৃশ্যের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ সামাজিক ও প্রযুক্তিগত অবকাঠামো ব্যবস্থার একটি সম্পূর্ণ পরিসর সহ।

এর আগে, ২০২৪ সালের নভেম্বরে, প্রধানমন্ত্রী ল্যাং ভ্যান রিসোর্ট এবং বিনোদন কমপ্লেক্স প্রকল্পের জন্য বিনিয়োগ নীতির সমন্বয় অনুমোদনের একটি সিদ্ধান্ত জারি করেছিলেন।

প্রকল্পের উদ্দেশ্য হল প্রকৃতি সংরক্ষণের সাথে সম্পর্কিত বাণিজ্যিক পরিষেবা সুবিধা, ইকো-ট্যুরিজম উন্নয়নের সাথে মিলিত হয়ে কম ঘনত্বের আবাসন সহ একটি জটিল গঠন করা।

প্রকল্পের মোট বিনিয়োগ মূলধন প্রায় ৪৪,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং। বিনিয়োগ নীতি সমন্বয় অনুমোদনের তারিখ থেকে প্রকল্পের অগ্রগতি ৫ বছর। যার মধ্যে, প্রথম ধাপে প্রথম বছর থেকে দ্বিতীয় বছর পর্যন্ত বিনিয়োগ প্রস্তুতির প্রক্রিয়া সম্পন্ন করা হয়; দ্বিতীয় ধাপে বিনিয়োগ, গ্রহণযোগ্যতা বাস্তবায়ন করা হয় এবং দ্বিতীয় থেকে পঞ্চম বছর (২০২৭-২০২৯) পর্যন্ত ব্যবহার করা হয়।

ভূমি ব্যবহার ফি পরিশোধ না করলে লাল বই স্থানান্তর সম্পর্কে জানার বিষয়গুলি

২০২৪ সালের ভূমি আইন অনুসারে, ভূমি ব্যবহারের অধিকার, বাড়ির মালিকানার অধিকার এবং জমির সাথে সংযুক্ত অন্যান্য সম্পদ (যা লাল বই নামেও পরিচিত) বা ভূমি ব্যবহারের অধিকার সম্পর্কিত অন্যান্য লেনদেনের শংসাপত্রের নামে স্থানান্তর করতে, ভূমি ব্যবহারকারীকে অবশ্যই আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করতে হবে।

ভূমি ব্যবহারের ফি দিতে হলে আমি কি লাল বইটি স্থানান্তর করতে পারি?

২০২৪ সালের ভূমি আইনের ৪৫ অনুচ্ছেদের ৫ নম্বর ধারায় ভূমি ব্যবহারকারীদের ভূমি ব্যবহারের ফি প্রদানের ক্ষেত্রে ভূমি ব্যবহারের অধিকার প্রয়োগের শর্তাবলী নিম্নরূপ উল্লেখ করা হয়েছে:

যদি ভূমি ব্যবহারকারীকে আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণে বিলম্ব করার অনুমতি দেওয়া হয় অথবা আর্থিক বাধ্যবাধকতা বহন করার অনুমতি দেওয়া হয়, তাহলে তাকে ভূমি ব্যবহারের অধিকার ব্যবহার করে রূপান্তর, হস্তান্তর, ইজারা, উপ-ইজারা, ভূমি ব্যবহারের অধিকার দান, বন্ধক বা মূলধন অবদানের অধিকার প্রয়োগের আগে আর্থিক বাধ্যবাধকতাগুলি সম্পূর্ণ করতে হবে।

সুতরাং, ভূমি ব্যবহার ফি ঋণের ক্ষেত্রে, জমিটি কেবলমাত্র ঋণের সম্পূর্ণ পরিমাণ পরিশোধ করা হলেই হস্তান্তর, দান করা যেতে পারে... দ্রুত নাম পরিবর্তন করতে, অনুগ্রহ করে সার্টিফিকেটে নাম পরিবর্তনের জন্য নথি এবং পদ্ধতির নির্দেশাবলী দেখুন এবং অনুসরণ করুন।

ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের শর্তাবলী

২০২৪ সালের ভূমি আইনে ভূমি ব্যবহারকারীদের অধিকার প্রয়োগের শর্তাবলী স্পষ্টভাবে উল্লেখ করা হয়েছে, যেমন হস্তান্তর অধিকার, বিশেষ করে:

হস্তান্তরকারীর (বিক্রেতার) শর্তাবলী

২০২৪ সালের ভূমি আইনের ৪৫ অনুচ্ছেদের ১ নম্বর ধারা অনুসারে, ভূমি ব্যবহারকারীরা নিম্নলিখিত শর্ত পূরণ করলে তাদের ভূমি ব্যবহারের অধিকার অন্যদের কাছে হস্তান্তর বা দান করার অনুমতি পান:

ভূমি ব্যবহারকারীরা নিম্নলিখিত শর্ত পূরণ করলে ভূমি ব্যবহারের অধিকার ব্যবহার করে রূপান্তর, হস্তান্তর, লিজ, সাবলিজ, উত্তরাধিকারসূত্রে ভূমি ব্যবহারের অধিকার দান; বন্ধক এবং মূলধন অবদানের অধিকার প্রয়োগ করতে পারবেন:

ক) ভূমি ব্যবহারের অধিকারের একটি সার্টিফিকেট অথবা গৃহ মালিকানা ও ভূমি ব্যবহারের অধিকারের সার্টিফিকেট অথবা ভূমি ব্যবহারের অধিকার, গৃহ মালিকানা এবং জমির সাথে সংযুক্ত অন্যান্য সম্পদের সার্টিফিকেট অথবা ভূমি ব্যবহারের অধিকারের সার্টিফিকেট, জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদের মালিকানা, ভূমি ব্যবহারের অধিকারের সার্টিফিকেট থাকতে হবে, ভূমি ব্যবহারের অধিকারের উত্তরাধিকার, জমি একত্রীকরণের সময় কৃষি জমির রূপান্তর, প্লট বিনিময়, রাষ্ট্র, আবাসিক সম্প্রদায়কে ভূমি ব্যবহারের অধিকার দান এবং এই আইনের ধারা ৭, ধারা ১২৪ এবং ধারা ১২৭, ধারা ৪-এ উল্লেখিত মামলা ব্যতীত;

খ) জমি বিরোধপূর্ণ নয় অথবা বিরোধটি কোনও উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থা, আদালতের রায় বা সিদ্ধান্ত, অথবা কোনও সালিশ সিদ্ধান্ত বা রায় দ্বারা নিষ্পত্তি করা হয়েছে যা আইনত কার্যকর হয়েছে;

গ) দেওয়ানি রায় কার্যকরকরণ আইনের বিধান অনুসারে রায় কার্যকরকরণ নিশ্চিত করার জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার জব্দ বা অন্যান্য ব্যবস্থার আওতাভুক্ত নয়;

ঘ) ভূমি ব্যবহারের সময়কালে;

ঘ) ভূমি ব্যবহারের অধিকার আইন দ্বারা নির্ধারিত অস্থায়ী জরুরি ব্যবস্থার আওতাভুক্ত নয়।

হস্তান্তরকারীর (ক্রেতা) জন্য শর্তাবলী

২০২৪ সালের ভূমি আইনের ৪৫ অনুচ্ছেদের ৮ নম্বর ধারা অনুসারে, নিম্নলিখিত ক্ষেত্রে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর বা দান গ্রহণের অনুমতি নেই:

যেসব ক্ষেত্রে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর বা দান করা যাবে না, সেগুলি নিম্নরূপ:

ক) অর্থনৈতিক সংস্থাগুলি ব্যক্তিদের কাছ থেকে প্রতিরক্ষামূলক বন এবং বিশেষ ব্যবহারের বনের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর গ্রহণ করতে পারবে না, যদি না উপযুক্ত কর্তৃপক্ষ কর্তৃক অনুমোদিত ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা এবং পরিকল্পনা অনুসারে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তিত হয়;

খ) যেসব ব্যক্তি সুরক্ষিত বন বা বিশেষ ব্যবহারের বনে বাস করেন না, তাদের সুরক্ষিত বন, কঠোরভাবে সুরক্ষিত অঞ্চলে, অথবা বিশেষ ব্যবহারের বনের পরিবেশগত পুনরুদ্ধার অঞ্চলে আবাসিক জমি এবং অন্যান্য জমির জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকারের হস্তান্তর বা উপহার গ্রহণের অনুমতি নেই;

গ) সংস্থা, ব্যক্তি, আবাসিক সম্প্রদায়, ধর্মীয় সংগঠন, অনুমোদিত ধর্মীয় সংগঠন, বিদেশে বসবাসকারী ভিয়েতনামী বংশোদ্ভূত ব্যক্তি এবং বিদেশী বিনিয়োগ মূলধন সহ অর্থনৈতিক সংস্থা যাদের আইন দ্বারা ভূমি ব্যবহারের অধিকারের স্থানান্তর বা অনুদান গ্রহণের অনুমতি নেই।

তদনুসারে, হস্তান্তরকারী শর্ত পূরণ করলেও, হস্তান্তরকারী শর্ত পূরণ না করলে হস্তান্তর বা দান বৈধ হবে না। অন্য কথায়, হস্তান্তরকারী যদি হস্তান্তর বা দান গ্রহণ নিষিদ্ধ মামলার একটিতে পড়ে, তাহলে হস্তান্তরকারী নাম পরিবর্তন করতে পারবেন না।

সূত্র: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-nha-dau-tu-co-the-mac-ket-voi-chung-cu-sau-sot-gia-ly-do-bac-giang-huy-102-du-an-dieu-kien-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-303564.html