দাম বৃদ্ধির পর বিনিয়োগকারীরা অ্যাপার্টমেন্ট নিয়ে আটকে থাকতে পারেন; কেন বাক গিয়াং ১০২টি প্রকল্প বাতিল করেছেন; ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের শর্তাবলী।

হ্যানয়ের বাজার আর ছোট বিনিয়োগকারীদের জন্য সহজ নয়, ব্যাক গিয়াং ১০০ টিরও বেশি প্রকল্প বাতিল করার সিদ্ধান্ত নিয়েছে, দা নাং প্রায় ৪৪,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং মূল্যের একটি রিসোর্ট নগর এলাকার একটি মেগা-প্রকল্পের পরিকল্পনা সামঞ্জস্য করেছে... এগুলি হল সর্বশেষ রিয়েল এস্টেট খবর।

২০২৪ সালের চতুর্থ প্রান্তিকে, বাজারে ৬০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার নিচে দামের প্রায় কোনও নতুন রিয়েল এস্টেট প্রকল্প ছিল না। এমনকি চালু হওয়া অনেক প্রকল্পের দাম ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার উপরেও ছিল, যা ডং আনের মতো শহরতলিতে অবস্থিত। (ছবি: হাই আন)

দাম বৃদ্ধির পর, হ্যানয়ের রিয়েল এস্টেট বাজার কি ক্ষুদ্র বিনিয়োগকারীদের কাছে কম আকর্ষণীয় হয়ে উঠবে?

২০২৪ সালের রিয়েল এস্টেট বাজারের পারফরম্যান্স রিপোর্টে, নির্মাণ মন্ত্রণালয় জানিয়েছে যে হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে অ্যাপার্টমেন্ট সেগমেন্ট ২০২৩ সালের তুলনায় বৃদ্ধি পেয়েছে। মূল্য বৃদ্ধির হারের দিক থেকে হ্যানয় এগিয়ে রয়েছে।

ক্রমবর্ধমান দামের কারণে, সাশ্রয়ী মূল্যের সেগমেন্ট, যার দাম আগে ৩০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার নিচে ছিল, এখন ৪৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার নিচে পৌঁছেছে। মধ্য-পরিসরের সেগমেন্ট, যার দাম আগে ৩০-৪৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার মধ্যে ছিল, এখন প্রায় ৪৫-৭০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার উপরে বেড়েছে।

আগে, উচ্চমানের সেগমেন্টের দাম ছিল ৫০-৭০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা, কিন্তু এখন তা বেড়ে ৭০-১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা হয়েছে। সামগ্রিকভাবে, এই সেগমেন্টগুলির দামের পরিসর ২৮-৪৪% বৃদ্ধি পেয়েছে।

CBRE-এর তথ্য অনুসারে, ২০২৪ সালের চতুর্থ প্রান্তিকে, হ্যানয়ে প্রাথমিক অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয় মূল্য ৭২ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটারে পৌঁছেছে, যা বহু বছরের মধ্যে রাজধানীর রিয়েল এস্টেট বাজারের ইতিহাসে সর্বোচ্চ স্তর।

বাজার পর্যবেক্ষণে দেখা গেছে যে ৬০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার নিচে দামের প্রায় কোনও নতুন প্রকল্প নেই, এবং বিক্রয়ের জন্য চালু হওয়া অনেক প্রকল্পের দাম এমনকি ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার উপরেও রয়েছে, যা ডং আনের মতো শহরতলিতে অবস্থিত।

প্রাথমিক ও মাধ্যমিক উভয় বাজারেই অ্যাপার্টমেন্টের দাম বেড়েছে, এবং পুরোনো প্রকল্পগুলিও এর ব্যতিক্রম নয়। CBRE অনুসারে, গত বছর হ্যানয়ে সেকেন্ডারি অ্যাপার্টমেন্টের দাম ২৬% এরও বেশি বেড়েছে। এটি এখন পর্যন্ত রেকর্ড করা সর্বোচ্চ স্তর, গড়ে ৪৮ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/ঘণ্টায় পৌঁছেছে।

২০২৪ সালে কেবল অ্যাপার্টমেন্টই নয়, হ্যানয়ের উপকণ্ঠে জমির নিলামও রিয়েল এস্টেট বাজারে একটি "গরম বিষয়" হবে, থানহ ওয়ে এবং হোয়ে ডাকের মতো জেলাগুলিতে নিলামে বিপুল সংখ্যক আবেদন জমা পড়ে, যা রাতভর স্থায়ী হয় এবং দরপত্র জেতার পরিমাণ আকাশছোঁয়া হয়, যা শুরুর দামের চেয়ে কয়েক ডজন গুণ বেশি।

অ্যাপার্টমেন্টের দাম এবং নিলামে তোলা জমির তীব্র বৃদ্ধির সাথে সাথে, হ্যানয়ের শহরতলির এলাকা থেকে শুরু করে শহরের ছোট ছোট গলি পর্যন্ত বাড়ি এবং জমি আকাশছোঁয়া দামে বিক্রির জন্য দেওয়া হচ্ছে, যা মানুষের জন্য বাড়ির মালিকানার স্বপ্নকে আরও কঠিন করে তুলেছে।

স্যাভিলস হ্যানয়ের পরামর্শ ও গবেষণা বিভাগের সিনিয়র পরিচালক মিসেস ডো থু হ্যাং বিশ্বাস করেন যে হ্যানয়ের রিয়েল এস্টেট বাজার, সেইসাথে জাতীয় বাজার, ২০২৫ সালে একটি নতুন উন্নয়ন চক্রে প্রবেশ করবে বলে আশা করা হচ্ছে।

মিস হ্যাং-এর মতে, আইনি কাঠামোর সমাপ্তি এবং শক্তিশালী সামষ্টিক অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধির কারণগুলির শক্তিশালী সমর্থনের কারণে এই চক্রটি টেকসই উন্নয়নের লক্ষ্যে কাজ করবে। বিশেষ করে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা, জমি, আবাসন সম্পর্কিত আইন এবং ২০২১-২০৩০ সময়কালের জন্য হ্যানয় ক্যাপিটাল সিটি পরিকল্পনা, যার লক্ষ্য ২০৫০ সালের জন্য, জনগণ এবং বিনিয়োগকারীদের জন্য হ্যানয়ের নগর উন্নয়নের দিকনির্দেশনা এবং আকৃতি সম্পর্কে আরও স্পষ্ট ধারণা তৈরি করেছে।

"এই নতুন বাজার চক্রে, আইনি কাঠামোর উন্নতি শক্তিশালী প্রতিযোগিতা তৈরি করবে, যার ফলে পণ্য এবং ডেভেলপারদের জন্য একটি নতুন শুদ্ধিকরণ প্রক্রিয়া শুরু হবে। পূর্বে, ডেভেলপারদের বাজারে প্রবেশের জন্য কেবল মূলধন এবং একটি প্রকল্পের প্রয়োজন ছিল; এখন, প্রকল্পগুলি বিকাশের জন্য তাদের খ্যাতি, অভিজ্ঞতা এবং আর্থিক শক্তি তৈরি করতে হবে," বিশেষজ্ঞ মূল্যায়ন করেছেন।

উল্লেখযোগ্যভাবে, বিশেষজ্ঞরা উল্লেখ করেছেন যে এই বাজারে একটি মূল পার্থক্য হল বিদেশী বিনিয়োগকারীদের সরাসরি অংশগ্রহণ।

"বিদেশী বিনিয়োগকারীরা বাজারে আরও গভীর এবং বিস্তৃতভাবে অংশগ্রহণ করবে এবং তাদের বিনিয়োগের ক্ষেত্রগুলিকে বৈচিত্র্যময় করবে। তারা ইতিমধ্যেই বিনিয়োগ সহযোগিতা এবং বৃহৎ দেশীয় বিনিয়োগকারীদের সাথে অংশীদারিত্বের মাধ্যমে প্রকল্পগুলি বিকাশের মাধ্যমে আরও বেশি জড়িত হয়ে উঠেছে। তদুপরি, এই সহযোগিতা চুক্তিগুলির আর্থিক সম্ভাবনা বিদ্যমান বাজারকে উন্নত করবে, ছোট ব্যক্তিগত বিনিয়োগকারীদের প্রবেশের পথকে সংকুচিত করবে," মিসেস হ্যাং মন্তব্য করেন।

এই বছর হ্যানয়ের অ্যাপার্টমেন্ট বাজার মূল্যায়ন করে, সহযোগী অধ্যাপক ডঃ দিন ট্রং থিন বিশ্বাস করেন যে দাম বৃদ্ধির হার কমবে, বাজার আরও স্থিতিশীল থাকবে এবং অতীতের মতো আর "উত্তপ্ত" থাকবে না। ফলস্বরূপ, ক্রেতাদের অর্থ উচ্চ মূল্যের এলাকা থেকে আরও প্রতিযোগিতামূলক মূল্য এবং বৃদ্ধির জন্য আরও জায়গাযুক্ত এলাকায় স্থানান্তরিত হবে।

ইজেড প্রপার্টি ইনভেস্টমেন্ট অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানির সিইও মিঃ ফাম ডুক টোয়ান বিশ্বাস করেন যে হ্যানয়ের অ্যাপার্টমেন্টগুলির দাম কমানো খুব কঠিন হবে না। তবে, তাঁর মতে, অ্যাপার্টমেন্টগুলি কেবল তাদের জন্য উপযুক্ত যাদের থাকার জায়গার প্রয়োজন, যদিও বিনিয়োগ লাভজনক হবে না এবং বিনিয়োগকারীরা আটকে যেতে পারেন।

বিশেষজ্ঞরা মনে করেন যে বিনিয়োগকারীদের জন্য, যেসব ক্ষেত্র ইতিমধ্যেই উচ্চ মূল্যস্তর স্থাপন করেছে, সেগুলি সাবধানতার সাথে মূল্যায়ন করা এবং ভালো অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধির সম্ভাবনা এবং শক্তিশালী শিল্প উন্নয়নের ক্ষেত্রগুলিতে তাদের অনুসন্ধান প্রসারিত করা প্রয়োজন, কারণ এই জায়গাগুলি থেকে বড় মুনাফা অর্জন করা সম্ভব।

বাক গিয়াং ১০০ টিরও বেশি নগর ও আবাসিক এলাকার প্রকল্প বাতিল করেছেন।

বাক গিয়াং প্রদেশ ১০২টি নগর ও আবাসিক এলাকার প্রকল্প বাতিল করার সিদ্ধান্ত নিয়েছে যেগুলো বিনিয়োগ আকর্ষণের জন্য প্রয়োজন ছিল কিন্তু এখনও বিনিয়োগ অনুমোদন পায়নি।

সম্প্রতি বাক গিয়াং প্রদেশের পিপলস কমিটির ভাইস চেয়ারম্যান মিঃ ফান থ তুয়ান এই সিদ্ধান্তে স্বাক্ষর করেছেন এবং জারি করেছেন।

এই ১০২টি প্রকল্প প্রাদেশিক গণ কমিটির ৩টি সিদ্ধান্ত এবং প্রাদেশিক গণ কমিটির চেয়ারম্যানের ২৪টি সিদ্ধান্তে বিনিয়োগ আকর্ষণের জন্য প্রয়োজনীয় নগর ও আবাসিক এলাকার প্রকল্পের তালিকার অনুমোদন পেয়েছে, কিন্তু এখনও বিনিয়োগ নীতি অনুমোদন পায়নি।

এর আগে, ২০২৪ সালের ডিসেম্বরের শেষে, ব্যাক গিয়াং নির্মাণ বিভাগের উপ-পরিচালক, নগুয়েন এনগোক সন, প্রদেশে বিনিয়োগ আকর্ষণের জন্য প্রয়োজনীয় ১০২টি নগর ও আবাসিক এলাকার প্রকল্পের তালিকা বাতিলের জন্য প্রাদেশিক গণ কমিটি এবং প্রাদেশিক গণ কমিটির চেয়ারম্যানের কাছে জমা দেওয়া একটি নথিতে স্বাক্ষর করেছিলেন, যাতে প্রদেশে নগর ও আবাসিক এলাকার প্রকল্প বাস্তবায়ন নিয়ম মেনে করা যায়।

ব্যাক গিয়াং নির্মাণ বিভাগ ১০২টি নগর ও আবাসিক এলাকার প্রকল্প বাতিলের প্রস্তাব করেছে কারণ, বর্তমান নিয়ম অনুসারে, নগর ও আবাসিক এলাকার বিনিয়োগ এবং নির্মাণের পদ্ধতি পরিবর্তিত হয়েছে। অতএব, অনুমোদিত কিন্তু এখনও বিনিয়োগ অনুমোদন পায়নি এমন প্রকল্পের তালিকা বাতিল করা প্রয়োজন।

অধিকন্তু, ব্যাক গিয়াং নির্মাণ বিভাগ প্রস্তাব করেছে যে প্রাদেশিক গণ কমিটি জেলা, শহর এবং শহরের গণ কমিটিগুলিকে বার্ষিক পর্যালোচনা এবং জমি অধিগ্রহণের জন্য প্রয়োজনীয় প্রকল্পগুলির একটি তালিকা এবং ধান চাষের জমিকে অন্য উদ্দেশ্যে রূপান্তর করার প্রকল্পগুলির একটি তালিকা সংকলন করার দায়িত্ব দেবে এবং প্রাদেশিক গণ কমিটিকে বিবেচনার জন্য এবং আইন অনুসারে অনুমোদনের জন্য প্রাদেশিক গণ পরিষদে জমা দেওয়ার জন্য প্রতিবেদন করবে।

বাতিল হওয়া ১০২টি প্রকল্পের তালিকার মধ্যে, অনেকগুলি জেলা, শহর এবং শহরে অবস্থিত যেমন লুক নাম, তান ইয়েন, হিপ হোয়া, ল্যাং গিয়াং, ইয়েন থে, লুক নগান, বাক গিয়াং, ভিয়েত ইয়েন ইত্যাদি, যাদের অনুমোদনের সিদ্ধান্ত ২০২০ থেকে ২০২৪ সালের মধ্যে নেওয়া হয়েছে।

উল্লেখযোগ্য উদাহরণগুলির মধ্যে রয়েছে ইয়েন ডুং জেলার নহাম বিয়েন শহরের নহাম বিয়েন ইকোলজিক্যাল আরবান এরিয়া, যা ২০২০ সালে ৪৫.৩ হেক্টর স্কেলের অনুমোদন পেয়েছিল। ২০২০ সালের বাতিল প্রকল্পগুলির তালিকায় ভিয়েত ইয়েন জেলার কোয়াং চাউ নতুন নগর এলাকা (৩০ হেক্টর) এবং ইয়েন ডুং জেলার তিয়েন ফং কমিউনের কুয়েত তিয়েন - থান কং নতুন আবাসিক এলাকা (১৯.৬ হেক্টর) অন্তর্ভুক্ত রয়েছে...

অথবা কিছু বৃহৎ আকারের প্রকল্প যেমন বাক গিয়াং শহরের দক্ষিণে উচ্চমানের, স্মার্ট, পরিবেশগত পরিষেবা নগর এলাকা (২৮০.২ হেক্টর), নিনহ সন এবং কোয়াং মিন কমিউনের নিনহ সন নগর এলাকা, ভিয়েত ইয়েন জেলা (প্রায় ১৪৪ হেক্টর), বাক গিয়াং মিশ্র-ব্যবহারের নগর এলাকা এবং আন্তর্জাতিক বাজার (২৯৬ হেক্টর)...

দা নাং প্রায় ৪৪,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং মূল্যের একটি মেগা-প্রকল্পের পরিকল্পনা সামঞ্জস্য করে।

৬ই ফেব্রুয়ারী, লিয়েন চিউ জেলার (দা নাং সিটি) পিপলস কমিটি ল্যাং ভ্যান পর্যটন ও রিসোর্ট নগর কমপ্লেক্স প্রকল্পের জন্য ১/৫০০ বিস্তারিত পরিকল্পনার সমন্বয় অনুমোদনের সিদ্ধান্ত ঘোষণা করে।

অনুমোদিত তথ্য অনুসারে, পরিকল্পনা সমীক্ষার আওতাধীন জমির পরিমাণ লিয়েন চিউ জেলার হোয়া হিয়েপ বাক ওয়ার্ডে অবস্থিত। পরিকল্পনা সমন্বয়ের আগে এলাকাটি ছিল ১,০৬৭ হেক্টরের বেশি এবং সমন্বয়ের পরে এটি ৫১২ হেক্টরের বেশি।

মূল পরিকল্পনার তুলনায় সমন্বিত এলাকা প্রায় ৫৫৫.৭ হেক্টর কমিয়ে দেওয়া হয়েছে। এর মধ্যে ৬৩.৩ হেক্টর প্রাকৃতিক বনভূমি প্রকল্প থেকে সরানো হয়েছে। এছাড়াও, ৬.৪ হেক্টর প্রাকৃতিক বালির স্তূপ; লিয়েন চিউ বন্দরের সাথে সংযুক্ত ৬.৬ হেক্টর জমি; প্রত্নতাত্ত্বিক অনুসন্ধান ও খননের জন্য ২.৭ হেক্টর জমি; এবং সমুদ্র পৃষ্ঠের ৪৭৬.৭ হেক্টর জমিও প্রকল্প থেকে বাদ দেওয়া হয়েছে।

প্রকল্পের জনসংখ্যা প্রায় ১৯,০০০ (যার মধ্যে সরকারি জনসংখ্যা প্রায় ১৮,০০০ এবং ক্ষণস্থায়ী জনসংখ্যা প্রায় ১,০০০)।

এই প্রকল্পটি একটি আন্তর্জাতিক মানের ইকো-ট্যুরিজম এবং রিসোর্ট কমপ্লেক্স হিসেবে কল্পনা করা হয়েছে; একটি স্মার্ট সিটি, আবাসন এবং বাণিজ্যিক পরিষেবা, সামাজিক ও প্রযুক্তিগত অবকাঠামোর একটি সম্পূর্ণ ব্যবস্থা সহ, যা প্রাকৃতিক ভূ-প্রকৃতি এবং ভূদৃশ্যের সাথে সুসংহতভাবে সমন্বিত।

এর আগে, ২০২৪ সালের নভেম্বরে, প্রধানমন্ত্রী ল্যাং ভ্যান সমন্বিত রিসোর্ট এবং বিনোদন কমপ্লেক্স প্রকল্পের জন্য বিনিয়োগ নীতির সমন্বয় অনুমোদনের একটি সিদ্ধান্ত জারি করেছিলেন।

এই প্রকল্পের লক্ষ্য হল বাণিজ্যিক ও পরিষেবা সুবিধা, কম ঘনত্বের আবাসনের সাথে ইকোট্যুরিজম উন্নয়ন এবং প্রকৃতি সংরক্ষণের সাথে একীভূত একটি জটিল ব্যবস্থা তৈরি করা।

প্রকল্পের মোট বিনিয়োগ মূলধন প্রায় ৪৪,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং। সমন্বিত বিনিয়োগ নীতি অনুমোদনের তারিখ থেকে প্রকল্পের সময়সীমা ৫ বছর। প্রথম ধাপে প্রথম থেকে দ্বিতীয় বছর পর্যন্ত বিনিয়োগ প্রস্তুতি প্রক্রিয়া সম্পন্ন করা জড়িত; দ্বিতীয় ধাপে বিনিয়োগ বাস্তবায়ন, গ্রহণযোগ্যতা পরীক্ষা এবং দ্বিতীয় থেকে পঞ্চম বছর (২০২৭-২০২৯) পর্যন্ত কমিশনিং অন্তর্ভুক্ত।

ভূমি ব্যবহারের ফি পরিশোধ না করা অবস্থায় জমির মালিকানা হস্তান্তর সম্পর্কে আপনার যে বিষয়গুলি জানা প্রয়োজন।

২০২৪ সালের ভূমি আইন অনুসারে, ভূমি ব্যবহারের অধিকারের সার্টিফিকেট, জমির সাথে সংযুক্ত বাড়ি এবং অন্যান্য সম্পদের মালিকানা (যা জমির মালিকানা সার্টিফিকেট নামেও পরিচিত) অথবা ভূমি ব্যবহারের অধিকার সম্পর্কিত অন্যান্য লেনদেনের মালিকানা হস্তান্তর করতে, ভূমি ব্যবহারকারীকে তাদের আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করতে হবে।

যদি আমার জমি ব্যবহারের ফি এখনও বাকি থাকে, তাহলে কি আমি আমার জমির মালিকানা হস্তান্তর করতে পারব?

২০২৪ সালের ভূমি আইনের ৪৫ অনুচ্ছেদের ৫ নং ধারায় ভূমি ব্যবহারের অধিকার প্রয়োগের শর্তাবলী উল্লেখ করা হয়েছে, যেখানে ভূমি ব্যবহারকারীর ভূমি ব্যবহারের ফি নিম্নরূপ:

যেসব ক্ষেত্রে ভূমি ব্যবহারকারীরা আর্থিক বাধ্যবাধকতা পরিশোধ বিলম্বিত বা স্থগিত করতে পারেন, সেখানে রূপান্তর, হস্তান্তর, ইজারা, সাবলিজা, ভূমি ব্যবহারের অধিকার দান, বন্ধক, অথবা মূলধন হিসেবে ভূমি ব্যবহারের অধিকার অবদান রাখার অধিকার প্রয়োগের আগে তাদের অবশ্যই এই বাধ্যবাধকতাগুলি পূরণ করতে হবে।

অতএব, যদি আপনার ভূমি ব্যবহার ফি বকেয়া থাকে, তাহলে সম্পূর্ণ বকেয়া অর্থ পরিশোধ করার পরেই আপনি জমি হস্তান্তর বা উপহার দিতে পারবেন। মালিকানা হস্তান্তর দ্রুত করার জন্য, অনুগ্রহ করে ভূমি ব্যবহার শংসাপত্র হস্তান্তরের জন্য প্রয়োজনীয় নথি এবং পদ্ধতি সম্পর্কিত নির্দেশাবলী পর্যালোচনা করুন এবং অনুসরণ করুন।

ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের শর্তাবলী

২০২৪ সালের ভূমি আইনে ভূমি ব্যবহারকারীদের অধিকার প্রয়োগের শর্তাবলী স্পষ্টভাবে উল্লেখ করা হয়েছে, যেমন জমি হস্তান্তরের অধিকার, বিশেষ করে:

হস্তান্তরকারীর (বিক্রেতার) শর্তাবলী

২০২৪ সালের ভূমি আইনের ৪৫ অনুচ্ছেদের ১ নম্বর ধারা অনুসারে, ভূমি ব্যবহারকারীরা নিম্নলিখিত শর্তগুলি পূরণ করলে তাদের ভূমি ব্যবহারের অধিকার অন্যদের কাছে হস্তান্তর বা দান করতে পারবেন:

ভূমি ব্যবহারকারীরা নিম্নলিখিত শর্ত পূরণ করলে ভূমি ব্যবহারের অধিকার রূপান্তর, হস্তান্তর, লিজ, সাবলিজ, উত্তরাধিকারসূত্রে প্রদান এবং দান করার অধিকার প্রয়োগ করতে পারেন; বন্ধক এবং মূলধন হিসাবে ভূমি ব্যবহারের অধিকার অবদান রাখতে পারেন:

ক) ভূমি ব্যবহারের অধিকারের সার্টিফিকেট বা গৃহায়ন ও ভূমি ব্যবহারের অধিকারের মালিকানার সার্টিফিকেট বা ভূমির সাথে সংযুক্ত ভূমি ব্যবহারের অধিকার, আবাসন ও অন্যান্য সম্পদের মালিকানার সার্টিফিকেট বা ভূমি ব্যবহারের অধিকার এবং ভূমির সাথে সংযুক্ত সম্পদের মালিকানার সার্টিফিকেট থাকা, ভূমি ব্যবহারের অধিকারের উত্তরাধিকার, ভূমি একত্রীকরণ ও বিনিময়ের সময় কৃষি জমির রূপান্তর, রাষ্ট্র, সম্প্রদায়কে ভূমি ব্যবহারের অধিকার দান এবং এই আইনের ধারা ১২৪ এর ধারা ৭ এবং ধারা ১২৭ এর ধারা ৪ এর দফা ক-এ বর্ণিত মামলা ব্যতীত;

খ) জমিটি বিরোধমুক্ত, অথবা উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় কর্তৃপক্ষ, আদালতের রায় বা সিদ্ধান্ত, অথবা আইনত কার্যকর সালিশী রায় দ্বারা কোনও বিরোধ নিষ্পত্তি করা হয়েছে;

গ) দেওয়ানি রায় কার্যকরকরণ আইন দ্বারা নির্ধারিত রায় কার্যকরকরণ নিশ্চিত করার জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার জব্দ বা অন্যান্য ব্যবস্থার অধীন নয়;

ঘ) ভূমি ব্যবহারের সময়কালে;

ঘ) ভূমি ব্যবহারের অধিকার আইন দ্বারা নির্ধারিত অস্থায়ী জরুরি ব্যবস্থার আওতাভুক্ত নয়।

হস্তান্তরকারীর (ক্রেতা) জন্য শর্তাবলী

২০২৪ সালের ভূমি আইনের ৪৫ অনুচ্ছেদের ৮ নম্বর ধারা অনুসারে, নিম্নলিখিত ক্ষেত্রে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর বা উপহার গ্রহণ নিষিদ্ধ:

নিম্নলিখিত ক্ষেত্রে হস্তান্তর বা দানের মাধ্যমে ভূমি ব্যবহারের অধিকার গ্রহণ নিষিদ্ধ:

ক) অর্থনৈতিক সংস্থাগুলি ব্যক্তিদের কাছ থেকে সুরক্ষা বন এবং বিশেষ ব্যবহারের বনের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর গ্রহণ করতে পারবে না, যদি না উপযুক্ত কর্তৃপক্ষ কর্তৃক অনুমোদিত ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা অনুসারে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তিত হয়;

খ) যেসব ব্যক্তি সুরক্ষা বন বা বিশেষ ব্যবহারের বনে বাস করেন না, তাদের সুরক্ষা বন, কঠোরভাবে সুরক্ষিত অঞ্চল, অথবা বিশেষ ব্যবহারের বনের পরিবেশগত পুনরুদ্ধার অঞ্চলের আবাসিক এবং অন্যান্য জমির জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকারের হস্তান্তর বা উপহার গ্রহণের অনুমতি নেই;

গ) সংস্থা, ব্যক্তি, আবাসিক সম্প্রদায়, ধর্মীয় সংগঠন, অনুমোদিত ধর্মীয় সংগঠন, বিদেশে বসবাসকারী ভিয়েতনামী বংশোদ্ভূত ব্যক্তি এবং বিদেশী বিনিয়োগ মূলধন সহ অর্থনৈতিক সংস্থা যাদের আইন দ্বারা ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর বা দান গ্রহণের অনুমতি নেই।

তদনুসারে, হস্তান্তরকারী যোগ্যতার প্রয়োজনীয়তা পূরণ করলেও, হস্তান্তরকারী যোগ্যতার প্রয়োজনীয়তা পূরণ না করলে হস্তান্তর বা উপহার অবৈধ হবে। অন্য কথায়, হস্তান্তরকারী যদি হস্তান্তর বা উপহার গ্রহণের জন্য নিষিদ্ধ বিভাগের মধ্যে পড়ে, তাহলে মালিকানা হস্তান্তর করা যাবে না।

সূত্র: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-nha-dau-tu-co-the-mac-ket-voi-chung-cu-sau-sot-gia-ly-do-bac-giang-huy-102-du-an-dieu-kien-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-303564.html