২০২৪ সালের ভূমি আইনের উল্লেখযোগ্য দিকগুলি

২৫ জানুয়ারী, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) জাতীয় পরিষদের স্থায়ী কমিটিতে একটি নথি পাঠিয়েছে, যেখানে ২০২৪ সালের ভূমি আইন পাসের জন্য জাতীয় পরিষদের ভোটকে স্বাগত জানানো হয়েছে, যা ভূমি ব্যবস্থাপনা এবং ব্যবহারের কার্যকারিতা এবং দক্ষতা উন্নত করার জন্য একটি সমকালীন আইনি ব্যবস্থাকে নিখুঁত করে, ২০৪৫ সালের মধ্যে আমাদের দেশকে একটি উচ্চ-আয়ের উন্নত দেশে পরিণত করার গতি তৈরি করে।

ভূমি ব্যবহারকারীদের "লাল বই" জারি করার দায়িত্ব রাষ্ট্রের।

HoREA-এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ-এর মতে, ২০২৪ সালের ভূমি আইন, যা পাস হয়েছে এবং ১ জানুয়ারী, ২০২৫ থেকে কার্যকর হবে, এর ৯টি অসামান্য "হাইলাইট" রয়েছে।

২০২৪ সালের ভূমি আইন পাস হয় এবং ১ জানুয়ারী, ২০২৫ থেকে কার্যকর হয়, যার মধ্যে ৯টি উল্লেখযোগ্য হাইলাইট ছিল।

প্রথমত, ২০২৪ সালের ভূমি আইনে কৃষিক্ষেত্রের দ্রুত, টেকসই, কার্যকর এবং দৃঢ়ভাবে জাতীয় খাদ্য নিরাপত্তা নিশ্চিত করার জন্য পরিস্থিতি তৈরি করার জন্য ধারা ১, ১৭৭-এর ধারা ১-এ "প্রতিটি ধরণের জমির জন্য ব্যক্তিদের কৃষিভূমি বরাদ্দের সীমা ১৫ গুণের বেশি নয়" এবং ধারা ১৯২ এবং ১৯৩-এ "কৃষিভূমির ঘনত্ব" এবং "কৃষিভূমির সঞ্চয়" সংক্রান্ত প্রবিধান সম্প্রসারণের অনুমতি দেওয়া হয়েছে...

তদনুসারে, ২০২৪ সালের ভূমি আইন কৃষি জমির আরও কার্যকর ব্যবহারের জন্য পরিস্থিতি তৈরি করবে যাতে কৃষি খাত আরও বেশি করে বিকশিত হতে পারে, কৃষকরা আরও ধনী হতে পারে এবং গ্রামাঞ্চলের চেহারা আরও বেশি করে উদ্ভাবনী হয়ে উঠতে পারে, যা নগরায়ণ এবং গ্রামীণ আবাসিক এলাকার উন্নয়নের প্রক্রিয়ায় অর্থনীতি এবং রিয়েল এস্টেট বাজার উভয়ের উপর ইতিবাচক প্রভাব ফেলবে, গ্রামীণ মানুষের, বিশেষ করে কোটিপতি কৃষকদের আবাসনের চাহিদা বৃদ্ধি করবে।

দ্বিতীয়ত, ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ১৩৮ অনুচ্ছেদের ৯ নং ধারায় নিম্নলিখিত বিধান যুক্ত করা হয়েছে: “৯. এই অনুচ্ছেদে নির্ধারিত শর্ত পূরণ করে নিবন্ধিত মামলাগুলিকে ভূমি ব্যবহারের অধিকার এবং জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদের মালিকানার সার্টিফিকেট প্রদানের জন্য রাষ্ট্র দায়ী”।

এটি রাজ্যের দায়িত্বের উপর একটি উদ্ভাবনী নিয়ন্ত্রণ যা অনুরোধের ভিত্তিতে (অনুরোধের মাধ্যমে) অথবা এমনকি যেখানে ভূমি ব্যবহারকারী অনুরোধ করেন না (অনুরোধ ছাড়াই) সমস্ত ভূমি ব্যবহারকারীকে ভূমি ব্যবহারের অধিকার শংসাপত্র প্রদান করে।

"এটি রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনায় একটি খুব বড় এবং মৌলিক পরিবর্তন। ২০২৪ সালের ভূমি আইন কেবল ভূমি ব্যবহারকারীদের বৈধ অধিকার এবং স্বার্থ নিশ্চিত করে না, বরং ভূমি ব্যবহারকারীদের প্রতি রাষ্ট্রের দায়িত্বকেও সম্পূর্ণরূপে প্রদর্শন করে এবং ভূমির রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনার মান উন্নত করে," মিঃ লে হোয়াং চাউ জোর দিয়ে বলেন।

তৃতীয় হাইলাইট, ২০২৪ সালের ভূমি আইন (ধারা ৭৯) বিশেষভাবে ৩১টি ক্ষেত্রে উল্লেখ করেছে যেখানে রাষ্ট্র "জাতীয় ও জনস্বার্থে আর্থ-সামাজিক উন্নয়নের জন্য জমি পুনরুদ্ধার করে" এবং ধারা ৩২, ধারা ৭৯ এ আরও উল্লেখ করেছে "জাতীয় ও জনস্বার্থে প্রকল্প এবং কাজ বাস্তবায়নের জন্য জমি পুনরুদ্ধারের ক্ষেত্রে যা এই অনুচ্ছেদের ধারা ১ থেকে ৩১ পর্যন্ত নির্ধারিত মামলার আওতায় আসে না, জাতীয় পরিষদ এই অনুচ্ছেদে জমি পুনরুদ্ধারের মামলাগুলি সংশোধন এবং পরিপূরক করবে" যাতে প্রচার, স্বচ্ছতা, তদারকির সহজতা নিশ্চিত করা যায় এবং পরিস্থিতি কাটিয়ে ওঠা যায় যেখানে কিছু এলাকা আগের মতো ব্যাপকভাবে জমি পুনরুদ্ধার করেছে।

একই সময়ে, ২০২৪ সালের ভূমি আইনের সপ্তম অধ্যায়ে "রাজ্য যখন জমি পুনরুদ্ধার করে তখন ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসনের" বিষয়ে কঠোর নিয়ম রয়েছে যাতে জমি পুনরুদ্ধার করা হয়েছে এমন লোকেদের বৈধ এবং আইনি অধিকার এবং স্বার্থ নিশ্চিত করা যায়।

পরবর্তী উল্লেখযোগ্য দিক হলো, ২০২৪ সালের ভূমি আইনে জমির মূল্য কাঠামো সরিয়ে ১৫৯ ধারায় জমির মূল্য তালিকা নির্ধারণ করা হয়েছে, যার অনুচ্ছেদ ১৫৯ অনুচ্ছেদে জমির মূল্য তালিকা নির্ধারণ করা হয়েছে। এই ধারা অনুযায়ী, জমির মূল্য তালিকা প্রতি বছর তৈরি করা হয় এবং প্রথম জমির মূল্য তালিকা ঘোষণা করা হয় এবং ১ জানুয়ারী, ২০২৬ থেকে প্রয়োগ করা হয় এবং পরবর্তী বছরের ১ জানুয়ারী থেকে তা সামঞ্জস্য করা হয়। এটি জমির মূল্য তালিকাকে বাজার জমির মূল্যের সাথে তুলনা করতে সাহায্য করবে, তবে এই প্রবিধানটি এলাকার কাজের চাপও বৃদ্ধি করবে।

একই সাথে, ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ধারা ৫, ধারা ১৫৮ এবং ধারা ১৬০-এ নির্দিষ্ট জমির দাম নির্ধারণের জন্য তুলনা পদ্ধতি, আয় পদ্ধতি, উদ্বৃত্ত পদ্ধতি এবং জমির মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি সহ ৪টি জমি মূল্যায়ন পদ্ধতি নির্ধারণ করা হয়েছে। যদি নির্ধারিত না হওয়া অন্যান্য জমি মূল্যায়ন পদ্ধতি নির্ধারণের প্রয়োজন হয়, তাহলে সরকার আর্থ-সামাজিক উন্নয়নের জন্য জমি মূল্যায়নের সুষ্ঠু পরিচালনা নিশ্চিত করার জন্য জাতীয় পরিষদের স্থায়ী কমিটির প্রস্তাব করবে এবং সম্মতি গ্রহণ করবে।

পঞ্চম হাইলাইট, ২০২৪ সালের ভূমি আইনে "ভূমি তহবিলের উন্নয়ন, ব্যবস্থাপনা এবং শোষণ" সম্পর্কিত অষ্টম অধ্যায় যুক্ত করা হয়েছে। যদি ভূমি তহবিলের উন্নয়ন, ব্যবস্থাপনা এবং শোষণের নীতিগুলি বাস্তবায়িত হয়, তাহলে রাষ্ট্রীয় ভূমি তহবিল উন্নয়ন সংস্থা আর্থ-সামাজিক উন্নয়নে বিনিয়োগের জন্য প্রাথমিক ভূমি বাজারে বৃহত্তম ভূমি তহবিল সরবরাহকারী হয়ে উঠবে এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম এবং জমি ব্যবহার করে প্রকল্পগুলির জন্য দরপত্র বাস্তবায়নের মাধ্যমে, জনস্বার্থে পরিবেশন করার জন্য সম্পূর্ণ ডিফারেনশিয়াল ভূমি ভাড়া রাজ্য বাজেটে সংগ্রহ করা হবে এবং যাদের জমি পুনরুদ্ধার করা হয়েছে এবং সমাজ তাদের দ্বারা সমর্থিত এবং সম্মত হবে।

যাদের জমি পুনরুদ্ধার করা হয়েছে তাদের বৈধ স্বার্থ নিশ্চিত করুন।

২০২৪ সালের ভূমি আইনের ষষ্ঠ অধ্যায়, নবম, বিশেষভাবে "ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের মাধ্যমে জমি বরাদ্দ এবং জমি ইজারা" (ধারা ১২৫) নিয়ন্ত্রণ করে, অথবা "ভূমি ব্যবহার করে বিনিয়োগ প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য বিনিয়োগকারীদের নির্বাচনের জন্য দরপত্রের মাধ্যমে জমি বরাদ্দ এবং জমি ইজারা" (ধারা ১২৬) নিয়ন্ত্রিত করে, যা ভূমি তহবিলের উন্নয়ন, ব্যবস্থাপনা এবং শোষণ সম্পর্কিত অধ্যায় অষ্টম-এর বিধানগুলির সাথে সামঞ্জস্য এবং ঐক্য নিশ্চিত করে।

"ভূমি ব্যবহার অধিকার নিলামের মাধ্যমে জমি বরাদ্দ এবং ইজারা" ভূমি তহবিল উন্নয়ন, ব্যবস্থাপনা এবং শোষণ সম্পর্কিত অষ্টম অধ্যায়ের বিধানগুলির সাথে সামঞ্জস্য এবং অভিন্নতা নিশ্চিত করে।

বিশেষ করে, ১২৬ অনুচ্ছেদে "বিনিয়োগকারীদের নির্বাচনের জন্য দরপত্র" বাস্তবায়নের প্রক্রিয়া নির্ধারণ করা হয়েছে যা খালাস করা হয়নি এবং "বিজয়ী বিনিয়োগকারী উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থার প্রয়োজন অনুসারে ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসন সম্পাদনের জন্য মূলধন সরবরাহ করার জন্য দায়ী"...

এই বিষয়বস্তু নিশ্চিত করে যে, যেসব ভূমি ব্যবহারকারীর জমি উদ্ধার করা হয়েছে, তাদের বৈধ ও আইনি স্বার্থ সঠিক বাজার মূল্যে ক্ষতিপূরণ দেওয়া হয় এবং স্থানীয় পুনর্বাসনের উপর অগ্রাধিকার দিয়ে পুনর্বাসিত করা হয়, এবং এমন পরিস্থিতি আর থাকবে না যেখানে বিনিয়োগকারীদের "সস্তায়" মানুষের কাছ থেকে জমি কিনতে কেউ "সমর্থিত" করবে।

একই সাথে, এটি বিনিয়োগকারীদের আইনি ও বৈধ স্বার্থ নিশ্চিত করে যাতে সাইট ক্লিয়ারেন্সের জন্য ক্ষতিপূরণ সম্পূর্ণ করার খরচ এবং সময় স্পষ্টভাবে জানা যায় এবং প্রকল্পটি বাস্তবায়নের জন্য জমি বরাদ্দ করা হয়, এবং "ভূমি মালিকদের" পিছনে লুকিয়ে থাকা "দালালদের" আর বিনিয়োগকারীদের জন্য অসুবিধা সৃষ্টি করার পরিস্থিতি থাকবে না।

অধিকন্তু, জনস্বার্থে রাষ্ট্রীয় বাজেটে সংগৃহীত সম্পূর্ণ "ডিফারেনশিয়াল রেন্ট" সেইসব মানুষদের সমর্থন এবং ঐক্যমত্য পাবে যাদের জমি পুনরুদ্ধার করা হয়েছে এবং সমাজের।

৭ম হাইলাইটে, অ্যাসোসিয়েশন মন্তব্য করেছে যে ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ১২৭ অনুচ্ছেদে "ভূমি ব্যবহারের অধিকার প্রাপ্তির চুক্তির মাধ্যমে আর্থ-সামাজিক উন্নয়ন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ভূমির ব্যবহার" অথবা সামাজিক আবাসন প্রকল্প সহ বেশিরভাগ আর্থ-সামাজিক উন্নয়ন প্রকল্পের জন্য "ভূমি ব্যবহারের অধিকার থাকা" খুব শিথিলভাবে উল্লেখ করা হয়েছে, ধারা ১২৭ এর ধারা ১ এর বি অনুচ্ছেদ অনুসারে বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের উপর কিছু বিধিনিষেধ ব্যতীত।

অষ্টম, HoRER ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ৩০ নম্বর ধারাকে স্বাগত জানায়, যেখানে বলা হয়েছে যে ভূমি ব্যবহারকারীদের "জমি ভাড়া পরিশোধের ধরণ বেছে নেওয়ার অধিকার" আছে, হয় "বার্ষিক ভূমি ভাড়া প্রদান" অথবা "পুরো ইজারা মেয়াদের জন্য একবারে জমি ভাড়া প্রদান"। ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ৩৪ নম্বর ধারার ১ নম্বর ধারা অনুসারে, যেসব প্রতিষ্ঠান রাজ্য কর্তৃক জমি লিজ নিয়েছে এবং বার্ষিক ভূমি ভাড়া আদায় করছে, তাদের "জমির সাথে সংযুক্ত তাদের নিজস্ব সম্পদ বন্ধক রাখার" অধিকার রয়েছে।

এটি ভূমি ব্যবহারকারীদের রেজোলিউশন ১৮-এনকিউ/টিডব্লিউ-এর নীতি অনুসারে "রাষ্ট্রীয় জমি লিজ দেওয়া এবং বার্ষিক ভাড়া আদায়" পদ্ধতি বেছে নিতে "উৎসাহিত" করবে, কারণ বিনিয়োগকারীদের আরও সহজে ঋণ পাওয়ার জন্য "ক্রেডিট প্রতিষ্ঠানে জমির সাথে সংযুক্ত তাদের নিজস্ব সম্পদ বন্ধক রাখার" অধিকার রয়েছে।

বিশেষ করে, HOREA প্রতিনিধির মতে, নবম হাইলাইট হল যে জাতীয় পরিষদ বাস্তব বাধা দূর করার জন্য 2024 সালের ভূমি আইনের বেশ কয়েকটি বিধান যেমন ভূমি মূল্যায়ন সংক্রান্ত বিধান বা সমুদ্র দখল প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ভূমি ব্যবহারের বিধানগুলির তাৎক্ষণিক প্রয়োগের অনুমতি দেয়, বিশেষ করে ভূমি মূল্যায়ন সংক্রান্ত বিধানগুলির তাৎক্ষণিক প্রয়োগের অনুমতি দেওয়ার ফলে সরকার "জমির মূল্য নিয়ন্ত্রণকারী ডিক্রি" তৈরি এবং জারি করার জন্য পরিস্থিতি তৈরি করবে, "জমির মূল্য নিয়ন্ত্রণকারী ডিক্রি নং 44/2014/ND-CP এর বেশ কয়েকটি ধারা সংশোধন এবং পরিপূরক ডিক্রি" জারি করার পরিবর্তে।

উৎস: https://www.nguoiduatin.vn/nhung-diem-nhan-noi-bat-cua-luat-dat-dai-2024-a647252.html