রিয়েল এস্টেট ঋণের "হঠাৎ ব্রেক" আবাসনের দাম কমাতে পারে না

ঐতিহাসিকভাবে, রিয়েল এস্টেট ঋণ অনেকবার কঠোর এবং তারপর শিথিল করা হয়েছে, যার ফলে বাজার ওঠানামা করছে। বিশেষজ্ঞদের মতে, আবাসনের দাম নিয়ন্ত্রণ করা বাজার সমাধানের মাধ্যমেই করা উচিত, এবং হঠাৎ করে রিয়েল এস্টেট ঋণ বন্ধ করলে বাজার ভেঙে পড়তে পারে।

নির্মাণ মন্ত্রণালয় রিয়েল এস্টেটের দাম নিয়ন্ত্রণ ও নিয়ন্ত্রণের জন্য সরকারের খসড়া প্রস্তাবের উপর মন্তব্য চাইছে। খসড়াটিতে দ্বিতীয় বা তার বেশি বাড়ি কেনার জন্য ঋণের সীমা প্রয়োগের প্রস্তাব করা হয়েছে (দ্বিতীয় বাড়ির জন্য ক্রয় চুক্তি মূল্যের সর্বোচ্চ ৫০% ঋণ এবং তৃতীয় বাড়ির জন্য ৩০% এর বেশি নয়)।

ইনভেস্টমেন্ট ইলেকট্রনিক নিউজপেপার - Baodautu.vn এর সাথে কথা বলতে গিয়ে একজন অর্থনৈতিক বিশেষজ্ঞ বলেছেন যে দ্বিতীয় এবং তৃতীয়বারের জন্য রিয়েল এস্টেট ঋণ কঠোর করা রিয়েল এস্টেট ঋণের উপর হঠাৎ করেই প্রভাব ফেলবে, যার ফলে তারল্যের হঠাৎ পতন এবং বাজার হিমায়িত হতে পারে। অতীতে, ঋণ কঠোর করার ফলে রিয়েল এস্টেট বাজারের সংকটও দেখা দিয়েছে।

"এক দশকেরও বেশি সময় আগে, ২০১১-২০১৩ সময়কালে, রিয়েল এস্টেট বাজারও সংকটে পড়েছিল, যার আংশিক কারণ ছিল ব্যাংকগুলি রিয়েল এস্টেট ঋণ কঠোর করার সময় ২০০৯-২০১০ সালে রিয়েল এস্টেট বুদবুদ ফেটে যায়। সেই সময়কালে, স্টেট ব্যাংক কর্তৃক রিয়েল এস্টেট ঋণকে "অ-উৎপাদন খাত" হিসাবে শ্রেণীবদ্ধ করা হয়েছিল এবং ঋণ সীমিত করতে বাধ্য করা হয়েছিল। ফলস্বরূপ, রিয়েল এস্টেটের দাম কমে গিয়েছিল, কিন্তু তারল্যও খুব শান্ত ছিল, বাজার প্রায় স্থবির হয়ে পড়েছিল। রিয়েল এস্টেট ঋণের দ্বিতীয় এবং তৃতীয় কঠোরীকরণ, যদি বর্তমান সময়ে বাস্তবায়িত হয়, তবে সরবরাহের অভাবের কারণে আবাসনের দাম অগত্যা কমবে না, বরং বাজার সম্পূর্ণরূপে পুনরুদ্ধারের আগেই একটি তারল্য সংকটে পড়বে," এই বিশেষজ্ঞ বলেন।

ড. Le Xuan Nghia, অর্থনৈতিক বিশেষজ্ঞ।

প্রধানমন্ত্রীর নীতি উপদেষ্টা পরিষদের সদস্য ডঃ লে জুয়ান এনঘিয়াও বলেছেন যে এই ব্যবস্থা প্রয়োগ করা উচিত নয়। বছরের শুরু থেকে, দল এবং সরকার প্রশাসনিক ব্যবস্থাপনা থেকে সক্রিয় সৃষ্টির দিকে মনোভাব পরিবর্তন করে, জনগণ এবং ব্যবসার সেবা করে একাধিক প্রস্তাব জারি করেছে। ঋণের বিষয়ে, প্রধানমন্ত্রী স্টেট ব্যাংককে ২০২৬ সালে ক্রেডিট রুম নির্মূল করার জন্য পাইলট পদ্ধতিতে অনুরোধ করেছেন। এই প্রেক্ষাপটে, এক সেকেন্ড বা তার বেশি রিয়েল এস্টেটের জন্য ঋণ সীমা প্রয়োগ করা বাজারের বাইরে।

তদুপরি, এই বিশেষজ্ঞের মতে, বর্তমান আইনি বিধিবিধানের অধীনে, বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলির গ্রাহকদের জন্য তাদের নিজস্ব ঋণের সীমা নির্ধারণের অধিকার রয়েছে, স্টেট ব্যাংক বা কোনও ব্যবস্থাপনা সংস্থা উদ্যোগের ব্যবসার স্বাধীনতায় হস্তক্ষেপ করতে পারে না। স্টেট ব্যাংক কেবলমাত্র প্রযুক্তিগত সরঞ্জাম সরবরাহ করতে পারে যাতে ব্যাংকগুলি নিরাপদে এবং স্বাস্থ্যকরভাবে কাজ করে (উদাহরণস্বরূপ, মূলধন সুরক্ষা অনুপাত, ঋণ সীমা, ঋণ শ্রেণীবিভাগ ইত্যাদি সংক্রান্ত নিয়ম)।

গত কয়েক দশক ধরে, স্টেট ব্যাংক রিয়েল এস্টেট ঋণ ঝুঁকি নিয়ন্ত্রণের জন্য অনেক সমাধান পেয়েছে, উদাহরণস্বরূপ, রিয়েল এস্টেট ঝুঁকি সহগ (কখনও কখনও 250% পর্যন্ত) বৃদ্ধি/কমানো, মাঝারি ও দীর্ঘমেয়াদী ঋণের জন্য ব্যবহৃত স্বল্পমেয়াদী মূলধনের অনুপাত 60% থেকে 30% এ কমিয়ে আনা... প্রকৃতপক্ষে, রিয়েল এস্টেট ঋণ নিয়ন্ত্রণের অনেক সরঞ্জাম অকার্যকর, এবং ব্যাংক মূলধন এখনও এই ক্ষেত্রে প্রবলভাবে প্রবাহিত হচ্ছে।

তবে, ডঃ লে জুয়ান এনঘিয়ার মতে, প্রায় কোনও দেশই ঋণ নীতি কঠোর করে রিয়েল এস্টেট ফটকাবাজি রোধ করে না, বরং মূলত কর নীতি দ্বারা। দ্বিতীয় রিয়েল এস্টেটে কর আরোপ কেবল তখনই প্রয়োগ করা যেতে পারে যখন একটি সম্পূর্ণ রিয়েল এস্টেট ডাটাবেস থাকে। ভিয়েতনামের বর্তমান পরিস্থিতির সাথে, এটি অসম্ভব।

"ব্যাংক কর্তৃপক্ষ নয়, তাই তারা জানতে পারে না যে ঋণগ্রহীতাদের কত সম্পত্তি আছে। এমনকি দ্বিতীয় সম্পত্তির উপর কর আরোপ করাও সহজ নয়। চীন একবার দ্বিতীয় বাড়ির উপর কর প্রয়োগ করেছিল, কিন্তু এটি ব্যর্থ হয়েছিল কারণ এটি তথ্য নিয়ন্ত্রণ করতে পারেনি এবং আবাসনের দাম কমাতে পারেনি," ডঃ লে জুয়ান এনঘিয়া বলেন।

এই বিশেষজ্ঞের মতে, রিয়েল এস্টেটের তথ্য সংগ্রহ এবং কোন রিয়েল এস্টেট প্রথম, দ্বিতীয় বা তৃতীয় শ্রেণীর তা শ্রেণীবদ্ধ করার প্রক্রিয়াটির জন্য প্রচুর পরিমাণে মানবসম্পদ, প্রযুক্তি এবং সময় প্রয়োজন এবং এটি তাৎক্ষণিকভাবে করা সম্ভব নয়।

তাছাড়া, আমাদের দেশে রিয়েল এস্টেট ঋণের পরিমাণ (প্রায় ৪ মিলিয়ন বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, যা সমগ্র ব্যবস্থার মোট বকেয়া ঋণের ২৪%) খুব বেশি নয়। অনেক উন্নত দেশে এই অনুপাত ৪০% পর্যন্ত হতে পারে। অবশ্যই, অন্যান্য দেশে, রিয়েল এস্টেট ঋণ মূলত ব্যক্তিদের বাড়ি কেনার জন্য ঋণ নেওয়ার জন্য, বিনিয়োগকারীরা প্রায়শই বন্ড এবং শেয়ার বাজারে মূলধন খুঁজে পান।

সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল, এই বিশেষজ্ঞের মতে, রিয়েল এস্টেট ঋণ কঠোর করা হলেও বা সেকেন্ড হোমের উপর কর আরোপ করা হলেও, যদি সরবরাহ এখনকার মতো দুষ্প্রাপ্য থাকে তবে রিয়েল এস্টেটের দাম কমতে পারবে না।

অতএব, বিশেষজ্ঞরা সুপারিশ করেন যে দ্বিতীয় এবং তৃতীয় বাড়ির জন্য ঋণ কঠোর করার পরিবর্তে, আমাদের সমস্যার সবচেয়ে সম্ভাব্য এবং মৌলিক সমাধানের দিকে মনোনিবেশ করা উচিত, যা হল রিয়েল এস্টেটের সরবরাহ বৃদ্ধি করা, বিশেষ করে সামাজিক আবাসন এবং নিম্ন আয়ের মানুষের জন্য সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন।

সামাজিক আবাসন এবং কম খরচের আবাসনের সরবরাহ বৃদ্ধির জন্য, সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল আইনি বাধা দূর করা এবং বাড়ি ক্রেতাদের সহায়তা করার জন্য নীতিমালা তৈরি করা। বর্তমানে, স্টেট ব্যাংকের সামাজিক আবাসন ঋণের জন্য ১৪৫,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং প্যাকেজ রয়েছে, তবে বিতরণ এখনও খুব কম। কঠোর শর্ত এবং ঋণ প্রদানের বিষয় ছাড়াও, প্রকল্পের সংখ্যা কম এবং উচ্চ সুদের হার (বাজেট সহায়তার অভাবে) এই পরিস্থিতির কারণগুলির মধ্যে একটি।

সূত্র: https://baodautu.vn/phanh-gap-tin-dung-bat-dong-san-cung-khong-the-lam-giam-gia-nha-d408655.html