ভিয়েতনামের আবাসন 'সঙ্কটের' সমাধান কি জাতীয় আবাসন তহবিল?

(CLO) সরকার সম্প্রতি জাতীয় গৃহায়ন তহবিল প্রতিষ্ঠা করেছে গুরুতর আবাসন ঘাটতি মোকাবেলা করার জন্য, যখন বাড়ির দাম আয়ের চেয়ে অনেক বেশি এবং সরবরাহ ক্রমশ হ্রাস পাচ্ছে।

মাত্র ৬ বছরে হ্যানয়ে আবাসনের দাম প্রায় দ্বিগুণ হয়েছে

সাম্প্রতিক বছরগুলিতে, আবাসনের দাম ক্রমাগত "চূড়ান্ত সীমা অতিক্রম" করেছে এবং নতুন মূল্যস্তর স্থাপন করেছে, যা জাতীয় পরিষদের এজেন্ডা থেকে শুরু করে সামাজিক ফোরাম পর্যন্ত একটি আলোচিত বিষয় হয়ে উঠেছে।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট মার্কেট রিসার্চ অ্যান্ড ইভালুয়েশন ইনস্টিটিউট (VARS IRE) এর গবেষণা তথ্য অনুসারে, ২০২৫ সালের তৃতীয় ত্রৈমাসিকের শেষ নাগাদ, হ্যানয়, দা নাং এবং হো চি মিন সিটিতে অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য সূচক ২০১৯ সালের তুলনায় যথাক্রমে ৯৬.২%, ৭২.৬% এবং ৫৬.৯% বৃদ্ধি পেয়েছে।

এই তিনটি শহরে নমুনা সেটে প্রকল্পগুলির গড় বিক্রয় মূল্য হ্যানয়ে ৭৮.৯ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা, দা নাংয়ে ৬৭.৪ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা এবং হো চি মিন সিটিতে ৮১.৬ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা পৌঁছেছে।

অনেক এলাকায় আবাসনের দাম বৃদ্ধি অব্যাহত রয়েছে। (ছবি: ছবি/ডিএন)

এখন পর্যন্ত, হো চি মিন সিটিতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম দীর্ঘ সময় ধরে সঞ্চয়ের পর উচ্চ মূল্যের দিকে এগিয়ে যাচ্ছে, অন্যদিকে দা নাং এবং হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের দাম উচ্চ মূল্যে বিপরীতমুখী প্রবণতা শুরু করেছে কারণ বিনিয়োগকারীরা এখনও খুব বেশি আর্থিক চাপের মধ্যে নেই এবং দাম বৃদ্ধির প্রত্যাশা এখনও বজায় রয়েছে।

এদিকে, শ্রমিকদের গড় আয় মাত্র ১ কোটি ৫০ লক্ষ ভিয়েতনামি ডং/মাস, যা আবাসনের মূল্য/আয়ের অনুপাতকে ক্রয়ক্ষমতার বাইরে করে তোলে।

একটি বাড়ি কেনার জন্য পর্যাপ্ত মূলধন সঞ্চয় করতে একটি তরুণ দম্পতির প্রায় ১০ বছর সময় লাগে, কিন্তু সেই সময়ে, বাড়ির দাম সঞ্চয়ের চেয়ে দ্রুত বৃদ্ধি পায়, যার ফলে এমন পরিস্থিতির সৃষ্টি হয় যেখানে "সঞ্চয় কখনও বাড়ির দামের সাথে তাল মিলিয়ে চলতে পারে না।"

বাস্তবতা হলো, দীর্ঘদিন ধরে বাড়ি ভাড়া নেওয়া ক্রমশ জনপ্রিয় একটি প্রবণতা হয়ে উঠছে। তবে, ভিয়েতনামের আবাসন ভাড়া বাজারে এখনও পেশাদারিত্ব এবং স্থিতিশীলতার অভাব রয়েছে, এমন প্রেক্ষাপটে, বাড়ি ভাড়া শুধুমাত্র স্বল্পমেয়াদে আর্থিক চাপ কমাতে সাহায্য করতে পারে, কিন্তু মানুষের টেকসই আবাসন চাহিদা পূরণ করতে পারে না।

যদিও রাজ্য সামাজিক আবাসন (NƠXH) উন্নয়নের জন্য অনেক নীতিমালা জারি করেছে, যা NƠXH প্রকল্প বাস্তবায়নের গতি উন্নত করতে সাহায্য করেছে, তবুও ফলাফল প্রত্যাশা পূরণ করতে পারেনি।

যেহেতু সামাজিক আবাসনের বর্তমান উন্নয়ন মূলত ব্যবসাকে উৎসাহিত করার নীতির উপর নির্ভর করে, তবে কম লাভের মার্জিন, জটিল পদ্ধতি, পরিষ্কার জমি তহবিলের অভাব এবং অস্থির প্রণোদনা ব্যবস্থার কারণে ব্যবসাগুলিতে অংশগ্রহণের অনুপ্রেরণার অভাব রয়েছে।

এই পরিস্থিতির মুখোমুখি হয়ে, অনেক বিশেষজ্ঞ সামাজিক আবাসন উন্নয়ন মডেল পরিবর্তনের সুপারিশ করেছেন যাতে রাষ্ট্র একটি অগ্রণী ভূমিকা পালন করে, নীতি পরিকল্পনা, জমি বরাদ্দ, মূলধন উৎস থেকে শুরু করে বাস্তবায়ন সংস্থা পর্যন্ত।

জাতীয় গৃহায়ন তহবিল প্রয়োজন

সম্প্রতি, সরকার ডিক্রি 302/2025 জারি করেছে, জাতীয় গৃহায়ন তহবিল প্রতিষ্ঠা করে, যা দুটি স্তরে পরিচালিত হয়: কেন্দ্রীয় তহবিল নির্মাণ মন্ত্রণালয় দ্বারা প্রতিষ্ঠিত এবং পরিচালিত হয়, যখন স্থানীয় তহবিল প্রাদেশিক গণ কমিটি দ্বারা প্রতিষ্ঠিত এবং পরিচালিত হয়।

তহবিলের উৎসগুলি বিভিন্ন, যার মধ্যে রয়েছে রাজ্য বাজেট, সামাজিক আবাসন অবকাঠামোর জন্য ভূমি তহবিলের মূল্য, সরকারি সম্পত্তি বিক্রি থেকে প্রাপ্ত আয়, ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম থেকে প্রাপ্ত আয় এবং দেশের ভেতরে ও বাইরে থেকে স্বেচ্ছাসেবী অবদানের পাশাপাশি অন্যান্য আইনি উৎস।

উল্লেখযোগ্যভাবে, তহবিলের মূল উদ্দেশ্য হল ভাড়ার জন্য সামাজিক আবাসন তৈরি এবং বিকাশ করা, এবং এটি কর্মকর্তা, বেসামরিক কর্মচারী, সরকারি কর্মচারী এবং কর্মীদের জন্য ভাড়ার জন্য বাণিজ্যিক আবাসন কেনার অনুমতিও দেয়।

এই বিষয়ে মন্তব্য করে, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট মার্কেট রিসার্চ অ্যান্ড ইভালুয়েশন ইনস্টিটিউট (VARS IRE) বিশ্বাস করে যে সামাজিক আবাসন, বিশেষ করে ভাড়ার জন্য সামাজিক আবাসন তৈরিতে রাজ্যের সরাসরি অংশগ্রহণ, আন্তর্জাতিক প্রবণতার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ একটি কৌশলগত আবাসন সমাধান।

অনেক বিশেষজ্ঞ মনে করেন যে একটি জাতীয় গৃহায়ন তহবিল প্রতিষ্ঠা করা প্রয়োজন। (ছবি: চিত্র/সিডি)

প্রকৃতপক্ষে, অনেক দেশ এই মডেলটি সফলভাবে বাস্তবায়ন করেছে। উদাহরণস্বরূপ, সিঙ্গাপুরে, জনসংখ্যার ৮০% এরও বেশি HDB দ্বারা নির্মিত বাড়িতে বাস করে, দক্ষিণ কোরিয়া সামাজিক আবাসন উন্নয়নে বিশেষজ্ঞ রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন উদ্যোগ প্রতিষ্ঠা করেছে, জার্মানির স্বল্পমূল্যের আবাসনের জন্য দীর্ঘমেয়াদী সহায়তা নীতি রয়েছে যেখানে ১৫-২৫ বছরের জন্য বাজারের চেয়ে কম ভাড়া দেওয়ার প্রতিশ্রুতি রয়েছে।

ভিয়েতনামে, ভাড়া আবাসন বাজারের উন্নয়ন একটি প্রয়োজনীয় পদক্ষেপ। সামাজিক আবাসনের দাম বৃদ্ধির প্রেক্ষাপটে, অনেক মধ্যম আয়ের গোষ্ঠীর আর্থিক সক্ষমতার বাইরে এবং নীতি বাস্তবায়নের প্রক্রিয়ায় উদ্ভূত অনেক সমস্যার প্রেক্ষাপটে, বিক্রয়ের জন্য নয়, কেবল ভাড়া-ভিত্তিক মডেলের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করা স্থিতিশীল সরবরাহ নিশ্চিত করতে, জল্পনা-কল্পনা সীমিত করতে এবং যুক্তিসঙ্গত এবং টেকসই স্তরে ভাড়া খরচ বজায় রাখতে সহায়তা করবে।

"এর ফলে, মানুষ, বিশেষ করে নিম্ন ও মধ্যম আয়ের গোষ্ঠীর, বসতি স্থাপনের একটি বাস্তব সুযোগ থাকবে, একই সাথে ধীরে ধীরে বাড়ির মালিকানার উপর চাপ কমবে," VARS IRE জোর দিয়ে বলেন।

তবে, ভাড়াকে সত্যিকার অর্থে একটি টেকসই সমাধানে পরিণত করার জন্য, VARS IRE বিশ্বাস করে যে পাবলিক-প্রাইভেট পার্টনারশিপ (PPP) প্রচার করা প্রয়োজন, যেখানে ব্যবসাগুলি প্রকল্প নির্মাণে অংশগ্রহণ করে এবং রাষ্ট্র মালিকানা ফিরিয়ে নেয় বা পরিচালনার জন্য লিজ দেয়।

একই সাথে, ভাড়া আবাসনের মানদণ্ডের উপর গবেষণা এবং প্রবিধান জারি করা প্রয়োজন, যার মধ্যে রয়েছে বার্ষিক মূল্য বৃদ্ধি সীমিত করা, দীর্ঘমেয়াদী লিজ চুক্তি প্রয়োগ করা এবং সমন্বয়ের শর্তাবলী স্বচ্ছ করা, এবং ভাড়া আবাসন নির্মাণের প্রচারে সামাজিক অংশগ্রহণকে উৎসাহিত করার জন্য প্রণোদনামূলক ব্যবস্থা এবং নীতিমালা প্রস্তাব করা।

দীর্ঘমেয়াদে, যখন আবাসনের সরবরাহ, বিশেষ করে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন এবং ভাড়া আবাসনের সরবরাহ উন্নত হবে, তখন বাজারে সরবরাহ এবং চাহিদার ভারসাম্য ধীরে ধীরে স্থিতিশীল হবে। মালিকানার চাহিদার একটি অংশ ভাড়ার চাহিদা দ্বারা প্রতিস্থাপিত হবে, যা মূল্য বৃদ্ধির চাপ কমাতে সাহায্য করবে এবং রিয়েল এস্টেট বাজারকে আরও স্বচ্ছভাবে এবং টেকসইভাবে পরিচালনা করার জন্য পরিস্থিতি তৈরি করবে, একই সাথে বেশিরভাগ মানুষের জন্য বাস্তব আবাসনের সুযোগ উন্মুক্ত করবে।

এদিকে, প্রপার্টিগুরু ভিয়েতনামের ব্যবসায়িক পরিচালক মিঃ দিন মিন তুয়ানও বিশ্লেষণ করেছেন: ২০৩০ সালের আগে ১০ লক্ষ সামাজিক গৃহ নির্মাণ একটি অত্যন্ত উচ্চাভিলাষী প্রকল্প। তবে, যদি আমরা পুরনো পদ্ধতি অনুসরণ করে ব্যবসা এবং ব্যাংকগুলিকে অবদানের দিকে অংশগ্রহণের জন্য উৎসাহিত করি, তাহলে লক্ষ্য অর্জন করা কঠিন হবে।

"যদি আমাদের এমন একটি তহবিল থাকে যা সামাজিক আবাসন কেনার জন্য জনগণের জন্য মূলধন তৈরিতে এবং নির্মাণের জন্য বিনিয়োগকারীদের মূলধন দিয়ে সহায়তা করার ক্ষেত্রে রাষ্ট্রের সক্রিয় ভূমিকা প্রদর্শন করে, তাহলে সামাজিক আবাসন বাজারকে দ্রুত উন্নীত করার জন্য এটি একটি দ্বৈত পদক্ষেপ হবে," মিঃ তুয়ান বলেন।

মিঃ তুয়ানের মতে, জাতীয় গৃহায়ন তহবিলের প্রথম প্রভাব অবশ্যই বিনিয়োগকারীদের আরও উপযুক্ত মূল্যে সামাজিক গৃহায়ন প্রকল্পের নির্মাণ অগ্রগতি ত্বরান্বিত করার জন্য মূলধন জোগাতে সাহায্য করবে।

দ্বিতীয় প্রভাব হলো জনগণকে সহায়তা করা। বর্তমানে, যারা বাড়ি কিনতে ঋণ নেন তাদের আয়ের একটি বড় অংশ দিয়ে সুদ দিতে হয়। তবে, জাতীয় গৃহায়ন তহবিলের নতুন ঋণ প্যাকেজের ফলে, ঋণের সময়কাল দীর্ঘ, পরিশোধ কম, তাই বাড়ি কেনা সহজ হতে পারে।

সূত্র: https://congluan.vn/quy-nha-o-quoc-gia-lieu-co-phai-la-giai-phap-cho-khung-hoang-nha-o-tai-viet-nam-10320069.html