অপেক্ষা এবং দেখার মানসিকতা উঠে যেতে চলেছে, হ্যানয়ের পশ্চিমে অ্যাপার্টমেন্টগুলি "বায়ু তরঙ্গের উপর আধিপত্য বিস্তার করছে", সমন্বয়ের পরে হো চি মিন সিটিতে জমির দাম কত বাড়বে?

ধীরে ধীরে উন্নতির ফলাফলের সাথে বাজার ধীরে ধীরে এবং অবিচলভাবে পুনরুদ্ধার করতে থাকে; হ্যানয়ে বিক্রি হওয়া অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা ২০০% এরও বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে, হো চি মিন সিটিতে সামঞ্জস্যপূর্ণ জমির মূল্য তালিকা বাজার মূল্যের মাত্র ৭০%... সর্বশেষ রিয়েল এস্টেট সংবাদ।

২০২৪ সালের শেষ নাগাদ, ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারের পুনরুদ্ধার প্রক্রিয়ার স্পষ্ট অগ্রগতি হবে। (ছবি: লিন আন)

বাজার ধীরে ধীরে পুনরুদ্ধার হচ্ছে।

batdongsan.com.vn এর মতে, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট মার্কেট রিসার্চ অ্যান্ড ইভালুয়েশন ইনস্টিটিউট (ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশন) এর ডেপুটি ডিরেক্টর মিসেস ফাম থি মিয়েন, ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার টেকসইভাবে পুনরুদ্ধার করছে।

মিসেস মিয়েনের মতে, অনেক ইতিবাচক বিষয়ের সমর্থনে, নতুন আইন "শোষণ" করার জন্য অপেক্ষা করার সময়, ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার ধীরে ধীরে আরও ভালো ফলাফলের সাথে টেকসইভাবে পুনরুদ্ধার করতে থাকবে। বছরের শেষ নাগাদ, ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারের পুনরুদ্ধার প্রক্রিয়ার স্পষ্ট অগ্রগতি হবে।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট মার্কেট রিসার্চ অ্যান্ড ইভালুয়েশন ইনস্টিটিউট (ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশন) এর উপ-পরিচালক জোর দিয়ে বলেছেন যে নির্ধারিত পরিস্থিতি অতিক্রম করে অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধির ভিত্তিতে, ঋণ "বিষণ্ণ" পরিস্থিতি থেকে বেরিয়ে এসেছে, ঋণের সুদের হার কম রয়েছে, সরকারি বিনিয়োগ বিতরণ অব্যাহত রয়েছে; ২০২৪ সালের ভূমি আইন, ২০২৩ সালের গৃহায়ন আইন, ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন এবং ঋণ প্রতিষ্ঠান সম্পর্কিত আইনের ধারা ২০৯ এর ধারা ২ ১ আগস্ট থেকে কার্যকর হবে, পূর্ববর্তী সিদ্ধান্তের ৫ মাস আগে, ইতিবাচক প্রভাব ফেলবে, যা রিয়েল এস্টেট বাজারের পুনরুদ্ধার এবং উন্নয়নে অবদান রাখবে।

আইনগুলি কার্যকর হলে, "অপেক্ষার" মানসিকতা দূর হবে। প্রকল্প উন্নয়ন সংস্থাগুলি রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থার সাথে সম্পর্ক ছিন্ন করার জন্য প্রতিযোগিতা শুরু করবে। বিনিয়োগকারীরা তাদের পণ্য চালু করার ক্ষেত্রে আরও আত্মবিশ্বাসী। বিনিয়োগকারীরা আরও আত্মবিশ্বাসী, ব্যাংকগুলিতে বকেয়া নগদ প্রবাহকে রিয়েল এস্টেটে প্রবাহিত করার জন্য প্রচার করে। ব্রোকার এবং ব্রোকারেজ পরিষেবা সংস্থাগুলি সক্রিয়ভাবে তাদের ক্ষমতা উন্নত করে, কর্মী নিয়োগ করে, জ্ঞান উন্নত করে, নতুন নিয়ম মেনে চলে, ইত্যাদি।

মিসেস মিয়েনের মতে, নতুন আইন "শোষণ" করার জন্য অপেক্ষা করার সময়ে, রিয়েল এস্টেট বাজার ধীরে ধীরে এবং টেকসইভাবে পুনরুদ্ধার করতে থাকবে এবং ধীরে ধীরে উন্নতির ফলাফল আসবে। বছরের শেষ নাগাদ, ভিয়েতনামী রিয়েল এস্টেট বাজারের পুনরুদ্ধার প্রক্রিয়ার স্পষ্ট অগ্রগতি হবে। পুনরুদ্ধারের ফলাফলগুলি বিভাগ এবং অঞ্চল অনুসারে পৃথক করা অব্যাহত থাকবে তবে আরও সমান স্তরের পার্থক্য সহ।

হো চি মিন সিটির সমন্বিত জমির মূল্য তালিকা বাজার মূল্যের মাত্র ৭০%।

২৯শে জুলাই বিকেলে, হো চি মিন সিটি প্রেস সেন্টারে (HCMC) ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ২৫৭ ধারার ১ নম্বর ধারা অনুসারে জমির মূল্য তালিকা সমন্বয়ের বিষয়ে তথ্য প্রদানের জন্য একটি সংবাদ সম্মেলন অনুষ্ঠিত হয়।

হো চি মিন সিটির প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের প্রতিনিধির মতে, সিটি পিপলস কমিটির ১৬ জানুয়ারী, ২০২০ তারিখের সিদ্ধান্ত নং ০২/২০২০/QD-UBND-এর জমির মূল্য তালিকার তুলনায় খসড়া সমন্বিত জমির মূল্য তালিকা প্রায় ৭ গুণ বৃদ্ধি পেয়েছে। তবে, ১৬ জানুয়ারী, ২০২০ তারিখের সিদ্ধান্ত ০২/২০২০/QD-UBND অনুসারে জমির মূল্য তালিকা ব্যবহার করার সময়, জমির মূল্য সমন্বয় সহগকে ৩.৫ গুণ দিয়ে গুণ করতে হবে। অতএব, প্রকৃতপক্ষে, এই সমন্বিত জমির মূল্য তালিকাটি মাত্র ২.৫ গুণ বৃদ্ধি পেয়েছে, সেই অনুযায়ী, প্রত্যাশিত সমন্বিত জমির মূল্য তালিকা অনুসারে জমির মূল্য বাজার মূল্য স্তরের মাত্র ৭০% এর সাথে মিলে যায়।

উদাহরণস্বরূপ, ডিসিশন ০২/কিউডি-ইউবিএনডি অনুসারে, নগুয়েন হিউ, জেলা ১-এর ডং খোই স্ট্রিটে জমির দাম ১৬২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মিটার (২০১৩ সালের ভূমি আইন অনুসারে জমির মূল্য কাঠামোর সর্বোচ্চ স্তরের সমান)। ২০২১ সালে, সিটি পিপলস কমিটি একটি নিচতলার বাড়ির জন্য ৬৮০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মিটার (বাজার মূল্য) অনুমোদন করে। ইন্টারপোলেশন দ্বারা গণনা করা হলে, এই এলাকার জমির দাম ৯৭০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মিটার (বর্গমিটার) এর সমতুল্য। এখন, নগুয়েন হিউয়ের ডং খোই স্ট্রিটের জন্য প্রত্যাশিত সামঞ্জস্যপূর্ণ জমির মূল্য তালিকা ৮১০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মিটার (বর্গমিটার), যা এলাকার সাধারণ স্তরের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ।

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের মতে, প্রাথমিক মূল্যায়নের মাধ্যমে, সবচেয়ে বেশি প্রভাবশালী গোষ্ঠী হল ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য রূপান্তর এবং পরিবার এবং ব্যক্তিদের ভূমি ব্যবহারের অধিকার স্বীকৃতির বিষয়। তবে, ২০১৩ সালের ভূমি আইনের সাথে ২০২৪ সালের ভূমি আইনের তুলনা করলে: ১৫ অক্টোবর, ১৯৯৩ সালের আগে স্থিতিশীল ভূমি ব্যবহারের ক্ষেত্রে ভূমি ব্যবহারের ফি দিতে হবে না; যদি এলাকাটি সীমা অতিক্রম করে, তবে ২০০৫ সালের ভূমি মূল্য তালিকা অনুসারে ফি আদায় করা হয়। অবশিষ্ট ভূমি ব্যবহারের মামলাগুলি ভূমি ব্যবহারের উৎপত্তি এবং সময় অনুসারে বিবেচনা করা হয় যাতে উপযুক্ত সংগ্রহের হার থাকে।

সরকার যে ভূমি ব্যবহার ফি এবং ভূমি খাজনা আদায় সংক্রান্ত খসড়া ডিক্রি জারি করতে চলেছে, তাতে প্রত্যাশিত সমন্বিত ভূমি মূল্য তালিকার ১০% থেকে ৫০% সময়সীমার উপর ভিত্তি করে আদায়ের হার বিবেচনা করা হবে। এছাড়াও, নীতিনির্ধারণী পরিবার, মেধাবী ব্যক্তি এবং দরিদ্র পরিবারের ভূমি ব্যবহারকারীদের সরকারি বিধি অনুসারে ভূমি ব্যবহার ফি থেকে অব্যাহতি দেওয়া হবে।

"সুতরাং, সংশোধিত জমির মূল্য তালিকা প্রকৃতপক্ষে নিয়ন্ত্রিত জমির দামকে ধাপে ধাপে সাধারণ বাজার স্তরের কাছাকাছি নিয়ে আসছে, ভূমি ব্যবহারকারীদের জন্য ন্যায্যতা ও স্বচ্ছতার ক্ষেত্রে ইতিবাচক অবদান রাখছে এবং রাজ্য বাজেটের ক্ষতি এড়াচ্ছে। অতএব, ভূমি ব্যবহার আরও সাশ্রয়ী হবে। অদূর ভবিষ্যতে, সরকার বাস্তব পরিস্থিতির সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণভাবে আদায়ের মাত্রা (শতাংশ) সামঞ্জস্য করবে, রাজস্বের আকস্মিক বৃদ্ধি সীমিত করবে," প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের একজন প্রতিনিধি বলেন।

সরবরাহ এবং চাহিদার দিক থেকে হ্যানয়ের অ্যাপার্টমেন্ট বাজারে ইতিবাচক সংকেত রয়েছে

কুশম্যান অ্যান্ড ওয়েকফিল্ড কর্তৃক প্রকাশিত ২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকের হ্যানয় রিয়েল এস্টেট বাজার প্রতিবেদনে বলা হয়েছে যে ২০২৪ সালের প্রথম ৬ মাসে, হ্যানয় অ্যাপার্টমেন্ট বাজারে সরবরাহ এবং চাহিদা উভয় ক্ষেত্রেই ইতিবাচক লক্ষণ দেখা গেছে। প্রায় ১০,৮০০টি নতুন অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রয়ের জন্য খোলা হয়েছে, যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় প্রায় তিনগুণ বেশি।

২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে, প্রায় ৭,৬০০টি অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রয়ের জন্য উন্মুক্ত করা হয়েছিল, যা গত প্রান্তিকের তুলনায় ১৪০% বৃদ্ধি এবং গত প্রান্তিকের তুলনায় ১৫৫% বৃদ্ধি পেয়েছে। এই উল্লেখযোগ্য পরিবর্তন মূলত ভিনহোমস ওশান পার্ক এবং ভিনহোমস স্মার্ট সিটির মতো সমন্বিত নগর এলাকায় নতুন অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্প চালু করার কারণে ঘটেছে। ২০২৪ সালের প্রথম ৬ মাসে পশ্চিমাঞ্চল নতুন অ্যাপার্টমেন্ট সরবরাহের প্রায় ৫৯% সরবরাহ করেছে এবং মধ্য-প্রান্তের প্রকল্পগুলি বাজারে আধিপত্য বজায় রেখেছে, যা নতুন সরবরাহের প্রায় ৯০%।

২০২৪ সালের প্রথমার্ধে প্রায় ১০,৯০০টি অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি হয়েছে, যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ২১৬% বেশি। ২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে, হ্যানয়ে নতুন অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি প্রায় ৭,৪০০ ইউনিটে পৌঁছেছে, যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ১১০% এবং গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ১৪৭% বেশি। গড় প্রাথমিক মূল্য প্রায় ২,৬৪০ মার্কিন ডলার/বর্গমিটারে পৌঁছেছে, যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ১১% এবং গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ৩০% বেশি।

কুশম্যান অ্যান্ড ওয়েকফিল্ডের বিশেষজ্ঞদের মতে, সাম্প্রতিক বছরগুলিতে নতুন সরবরাহের ঘাটতির কারণে ২০২৪ সালের প্রথমার্ধে নতুন বিক্রয় বৃদ্ধি পেয়েছে। স্বচ্ছ আইনি মর্যাদা, সম্মানিত বিনিয়োগকারী, আকর্ষণীয় বিক্রয় নীতি এবং সর্বাত্মক সুযোগ-সুবিধা সহ নতুন চালু হওয়া প্রকল্পগুলি ইতিবাচক বিক্রয় কর্মক্ষমতা রেকর্ড করেছে। এই প্রকল্পগুলির বেশিরভাগই পশ্চিমের বৃহৎ সমন্বিত নগর এলাকা থেকে এসেছে।

হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের ক্রমবর্ধমান চাহিদার কারণ হল শহরের জনসংখ্যা বৃদ্ধি এবং অভিবাসনের সাথে সাথে আবাসনের চাহিদা বৃদ্ধি। এছাড়াও, অর্থনৈতিক অস্থিতিশীলতার প্রেক্ষাপটে বিনিয়োগের চাহিদা ধীরে ধীরে রিয়েল এস্টেট চ্যানেলে ফিরে আসছে।

সরবরাহের অভাবের কারণে প্রাথমিক অ্যাপার্টমেন্টের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে। এই মূল্য বৃদ্ধির কারণ হল মধ্যম এবং উচ্চমানের সরবরাহ, যা নতুন সরবরাহের ৯৮%, যেখানে সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্ট সরবরাহের অভাব রয়েছে।

২০২৪ সালের দ্বিতীয়ার্ধে হ্যানয়ের অ্যাপার্টমেন্ট বাজারে, রিয়েল এস্টেট বাজারে প্রায় ৯,৫০০টি নতুন অ্যাপার্টমেন্ট আসবে বলে আশা করা হচ্ছে। এই সরবরাহের বেশিরভাগই পশ্চিমাঞ্চলে কেন্দ্রীভূত হবে, এর কৌশলগত অবস্থান এবং প্রতিষ্ঠিত অবকাঠামো থেকে উপকৃত হবে। এছাড়াও, ২০২৪ সালের দ্বিতীয়ার্ধে, সরবরাহ ভিনহোমস ওশান পার্ক এবং ভিনহোমস স্মার্ট সিটির মতো সমন্বিত নগর এলাকায় কেন্দ্রীভূত থাকবে বলে পূর্বাভাস দেওয়া হয়েছে।

২০২৫ সাল থেকে, সরকারের অবকাঠামো উন্নয়ন এবং নগর পরিকল্পনা উদ্যোগের কারণে, ডং আন, গিয়া লাম, হা দং, হোয়াই ডুক, হোয়াং মাই, লং বিয়েন এবং থানহ ত্রি সহ শহরতলির জেলাগুলি ভবিষ্যতের অ্যাপার্টমেন্ট সরবরাহে প্রাধান্য পাবে বলে আশা করা হচ্ছে। উল্লেখযোগ্যভাবে, ডং আন এবং গিয়া লাম জেলাগুলি ২০২৫ সালের মধ্যে জেলায় পরিণত হবে বলে আশা করা হচ্ছে, যা ভিনহোমস কো লোয়া, ভিনহোমস ওশান পার্ক এবং বিআরজি স্মার্ট সিটির মতো বৃহৎ সমন্বিত নগর এলাকা থেকে প্রত্যাশিত সরবরাহে অবদান রাখবে।

২০২৪ সালের প্রথম ৬ মাসে, হ্যানয়ের অ্যাপার্টমেন্ট বাজারে সরবরাহ এবং চাহিদা উভয় ক্ষেত্রেই ইতিবাচক লক্ষণ দেখা গেছে। (ছবি: কে তোয়াই)

১ আগস্ট থেকে অ্যাপার্টমেন্ট ভবন থেকে জরুরি স্থানান্তরের ঘটনা

সরকার ১ আগস্ট থেকে কার্যকর, অ্যাপার্টমেন্ট ভবন সংস্কার ও পুনর্গঠন সম্পর্কিত সংশোধিত আবাসন আইনের বেশ কয়েকটি ধারার বিস্তারিত বিবরণ দিয়ে ডিক্রি ৯৮ জারি করেছে।

ডিক্রি অনুসারে, ৫টি মামলা রয়েছে যেখানে অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের মালিক এবং ব্যবহারকারীদের স্থানান্তর করতে হবে। এর মধ্যে ২টি মামলায় জরুরি স্থানান্তর প্রয়োজন এবং ৩টি মামলায় ক্ষতিপূরণ এবং পুনর্বাসন সহায়তা পরিকল্পনা অনুসারে স্থানান্তর প্রয়োজন।

বিশেষ করে, আগুন, বিস্ফোরণ, প্রাকৃতিক দুর্যোগ বা শত্রুর আক্রমণে ক্ষতিগ্রস্ত অ্যাপার্টমেন্ট ভবনগুলির দুটি ক্ষেত্রেই জরুরিভাবে স্থানান্তর করা প্রয়োজন, যা আর ব্যবহারের জন্য সুরক্ষা শর্ত পূরণ করে না।

এই ক্ষেত্রে, প্রাদেশিক ব্যবস্থাপনা সংস্থাকে অ্যাপার্টমেন্ট ভবনটি অব্যাহত ব্যবহারের জন্য যোগ্য নয় এই সিদ্ধান্তে পৌঁছানোর 3 দিনের মধ্যে প্রাদেশিক গণ কমিটির কাছে জরুরি স্থানান্তরের সিদ্ধান্ত জমা দিতে হবে।

সিদ্ধান্তে স্পষ্টভাবে উল্লেখ করতে হবে যে অ্যাপার্টমেন্ট ভবনটি জরুরিভাবে স্থানান্তরিত করতে হবে, অস্থায়ী আবাসন ব্যবস্থা, স্থানান্তরের পদ্ধতি, খরচ এবং সময়কাল এবং সংশ্লিষ্ট সংস্থা এবং ব্যক্তিদের দায়িত্ব। যদি অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের মালিক স্থানান্তর না করেন, তাহলে ব্যবস্থাপনা সংস্থা কার্যকর করার সিদ্ধান্তের তারিখ থেকে সর্বাধিক ৭ কার্যদিবসের মধ্যে সিদ্ধান্তটি কার্যকর করবে।

ক্ষতিপূরণ এবং পুনর্বাসন সহায়তা পরিকল্পনা অনুসারে অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের 3টি ক্ষেত্রেও স্থানান্তর করতে হবে।

প্রথমত, অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের প্রধান ভারবহনকারী কাঠামোগুলি সামগ্রিকভাবে ঝুঁকিপূর্ণ অবস্থায় রয়েছে, ধসের ঝুঁকিতে রয়েছে এবং অব্যাহত ব্যবহারের শর্ত পূরণ করে না।

দ্বিতীয়ত, অ্যাপার্টমেন্ট ভবনটি মারাত্মকভাবে ক্ষতিগ্রস্ত, অগ্নি প্রতিরোধ ও নিয়ন্ত্রণ, জল সরবরাহ ও নিষ্কাশন, বর্জ্য জল পরিশোধন, বিদ্যুৎ, অভ্যন্তরীণ যানবাহনের প্রযুক্তিগত অবকাঠামো ব্যবস্থা বর্তমান প্রযুক্তিগত মান এবং প্রবিধানের প্রয়োজনীয়তা পূরণ করে না অথবা পরিচালনায় অনিরাপদ হওয়ার ঝুঁকিতে রয়েছে। অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের মালিক এবং ব্যবহারকারীদের নিরাপত্তা এবং নগর সংস্কার ও সৌন্দর্যবর্ধনের প্রয়োজনীয়তা নিশ্চিত করার জন্য এই কাজগুলি ভেঙে ফেলা প্রয়োজন।

অবশেষে, অ্যাপার্টমেন্ট ভবনটির একটি কাঠামো ক্ষতিগ্রস্ত হয়েছে, যার মধ্যে রয়েছে ভিত্তি, কলাম, দেয়াল, বিম এবং ছাদ যা স্বাভাবিক ব্যবহারের জন্য প্রয়োজনীয়তা পূরণ করে না। এই ভবনগুলি উপরে উল্লিখিত দুটি ধ্বংসের ক্ষেত্রে পড়ে না, তবে অনুমোদিত পরিকল্পনা অনুসারে সংস্কার এবং নির্মাণ করতে হবে।

অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের মালিক এবং ব্যবহারকারীদের জন্য বিভিন্ন উপায়ে অস্থায়ী আবাসনের ব্যবস্থা করা হবে, যেমন উপলব্ধ পুনর্বাসন আবাসন তহবিল; এলাকার সরকারি সম্পদের আবাসন তহবিল; স্থানীয় বাজেট মূলধন বা উন্নয়ন বিনিয়োগ তহবিল, স্থানীয় আবাসন উন্নয়ন তহবিল (যদি থাকে) থেকে মূলধন দিয়ে বাণিজ্যিক আবাসন ক্রয় বা পুনর্বাসন আবাসন তহবিল নির্মাণে বিনিয়োগ। এছাড়াও, মালিকদের তাদের নিজস্ব আবাসনের ব্যবস্থা করার জন্য অর্থ প্রদান করা যেতে পারে।

সূত্র: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-tam-ly-cho-doi-sap-duoc-thao-bo-can-ho-phia-tay-ha-noi-chiem-song-gia-dat-tphcm-tang-bao-nhieu-sau-dieu-chinh-280646.html