রিয়েল এস্টেট বাজার পুনর্গঠন, কার জন্য সুযোগ?

সরবরাহের অভাব এবং ক্রমবর্ধমান আবাসন মূল্য বাজারকে সরবরাহ ও চাহিদা পুনর্গঠন এবং নিয়ন্ত্রণ করতে বাধ্য করে। এই প্রেক্ষাপট উচ্চ স্তরের সমাপ্তি এবং শহরের কেন্দ্রস্থলের সাথে ভাল সংযোগ সহ প্রকল্পগুলির জন্য সুযোগ উন্মুক্ত করে।

নতুন চক্রে বাজার

২০২১-২০২৬ সাল পর্যন্ত রিয়েল এস্টেট বাজার তার পঞ্চম চক্রে রয়েছে।

এই চক্রে, অর্থনীতি তলানিতে নেমে এসেছে এবং ২০২৩ সালের জুন থেকে ধীরে ধীরে পুনরুদ্ধার হচ্ছে। আগামী বছরগুলিতে বৃদ্ধির সম্পদের (স্টক, বন্ড, ইক্যুইটি ফান্ড) ইতিবাচক সম্ভাবনা রয়েছে বলে পূর্বাভাস দেওয়া হয়েছে। রিয়েল এস্টেট সম্পদের জন্য, যা সাধারণত শেয়ার বাজারের পরে প্রায় ১২-১৮ মাস পরে পুনরুদ্ধার হয়, ২০২৫-২০২৬ সময়কালে পুনরুদ্ধার এবং বৃদ্ধি শুরু হওয়ার পূর্বাভাস দেওয়া হয়েছে।

বর্তমানে, পরিসংখ্যান দেখায় যে বিগত সময়ে বাজারে সরবরাহ আনার জন্য বিনিয়োগ এবং আইনি অনুমোদনের জন্য অনুমোদিত প্রকল্পের সংখ্যা খুবই সীমিত। এমনকি ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলির জন্যও হো চি মিন সিটিতে প্রকল্প তৈরির জন্য জমি খুঁজে পাওয়া কঠিন, তাই সরবরাহের ঘাটতি এখনও অব্যাহত রয়েছে।

CBRE-এর সাম্প্রতিক বাজার প্রতিবেদনে আরও বলা হয়েছে যে হো চি মিন সিটির বাজারে বিনিয়োগকারীরা এই সময়ের মধ্যে নতুন পণ্যের ঝুড়ি চালু করার ক্ষেত্রে আরও সতর্ক। নতুন সরবরাহ খুবই কম, হো চি মিন সিটিতে লেনদেনের পরিমাণ মূলত পূর্ববর্তী পর্যায়ের তালিকা থেকে আসে। তৃতীয় ত্রৈমাসিকে প্রায় 2,000 অবিক্রীত অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি হয়েছে, যা এই বছরের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকের তুলনায় প্রায় দ্বিগুণ। বর্তমানে, বিনিয়োগকারীরা এখনও নতুন পণ্যের ঝুড়ি চালু করার জন্য সঠিক সময় বেছে নেওয়ার জন্য পরিস্থিতি বিবেচনা এবং মূল্যায়ন করছেন, কারণ চতুর্থ ত্রৈমাসিক পরবর্তী পর্যায়ের নির্ধারক ফ্যাক্টর।

এদিকে, ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস (VARS) এর গবেষণা তথ্যে একই রকম পয়েন্ট পাওয়া গেছে, তৃতীয় প্রান্তিকে লেনদেনের পরিমাণ এবং শোষণের হার আগের প্রান্তিকের তুলনায় যথাক্রমে ২৫% এবং এক শতাংশ পয়েন্ট কমেছে। যার মধ্যে, অ্যাপার্টমেন্ট লেনদেনের পরিমাণ এখনও প্রাধান্য পেয়েছে, যা তৃতীয় প্রান্তিকে মোট আবাসন লেনদেনের ৭১%, নতুন অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলির গড় শোষণের হার ৭৫% রেকর্ড করা হয়েছে।

প্রাথমিক ও মাধ্যমিক উভয় বাজারেই, বিশেষ করে অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগে, আবাসনের দাম এখনও উচ্চ পর্যায়ে রয়েছে। সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতা ক্রমশ গুরুতর হয়ে উঠছে কারণ সরবরাহ উন্নত হলেও, চাহিদা পূরণ করা এখনও কঠিন।

হো চি মিন সিটির জন্য, প্রাথমিক মূল্য স্তর উচ্চ স্তরে স্থিতিশীল ছিল কারণ মূলত চলমান প্রকল্পগুলি থেকে সরবরাহ আসছিল। ইতিমধ্যে, হো চি মিন সিটির আশেপাশের প্রদেশ এবং শহরগুলিতে প্রাথমিক মূল্য স্তর সামান্য বৃদ্ধি পেয়েছে, 3-5% থেকে ওঠানামা করছে, নতুন সরবরাহের বিক্রয় মূল্য বেশি রয়েছে।

VARS-এর অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য সূচকও পরিবর্তিত হয়েছে। ২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে, হ্যানয়ে প্রকল্প ক্লাস্টারের গড় বিক্রয় মূল্য ছিল ৬০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার কাছাকাছি, যা ২০১৯ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকের তুলনায় ৬৪.০% বৃদ্ধি পেয়েছে। এদিকে, একই সময়ে, হো চি মিন সিটিতে প্রকল্প ক্লাস্টারের গড় বিক্রয় মূল্য ৪৯.২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার থেকে বেড়ে ৬৪.২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টায় পৌঁছেছে, যা ভিত্তি সময়ের তুলনায় ৩০.৬% বৃদ্ধি প্রতিফলিত করে।

আগামী বছরগুলিতে সরবরাহ দুষ্প্রাপ্য হবে বলে আশা করা হচ্ছে, যার ফলে সংশোধিত আইন কার্যকর হওয়ার ফলে রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধি পাবে, যা বিনিয়োগকারীদের সুরক্ষার জন্য একটি স্বচ্ছ আইনি পরিবেশ তৈরি করবে। এটি এমন একটি বিষয় যা বাজারকে প্রকল্প বাস্তবায়ন এবং উন্নয়নে প্রকৃত আর্থিক ক্ষমতা সম্পন্ন বিনিয়োগকারীদের বেছে নিতে সহায়তা করে।

বাজার পরীক্ষা, সুযোগ কার জন্য?

হো চি মিন সিটির রিয়েল এস্টেট বাজার সবচেয়ে কঠিন তলানি অতিক্রম করেছে। ২০২৩ সালে নেতিবাচক প্রবৃদ্ধির হার থেকে, ২০২৪ সালের প্রথম ৯ মাসে, রিয়েল এস্টেট রাজস্ব ধীরে ধীরে পুনরুদ্ধার হয়েছে, একই সময়ের তুলনায় প্রায় ৭% বৃদ্ধি পেয়েছে, যা আনুমানিক ১৯৯,১৫৬ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং। পুনরুদ্ধার এমন একটি প্রবণতা যা বিপরীত হবে না, তবে উন্নয়ন সম্পর্কে কথা বলা এখনও খুব তাড়াতাড়ি।

হো চি মিন সিটি ডিপার্টমেন্ট অফ কনস্ট্রাকশনের একটি প্রতিবেদন অনুসারে, বছরের প্রথম ৮ মাসে, শহরে মাত্র ৯টি বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বিনিয়োগের জন্য অনুমোদিত হয়েছিল কিন্তু তা ছিল ছোট পরিসরে; মাত্র ৪টি বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প মূলধন সংগ্রহের যোগ্য ছিল, তবে ১০০% অ্যাপার্টমেন্ট ছিল উচ্চমানের এবং অভাবীদের ক্রয়ক্ষমতার বাইরে।  

এই বিষয়টি সম্পর্কে, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) বিশ্বাস করে যে আবাসনের দাম কমানোর সমস্যা সমাধানের জন্য প্রথমে সরবরাহ এবং চাহিদার সমস্যা সমাধান করা প্রয়োজন। আবাসন সরবরাহ বাড়ানোর জন্য, বাণিজ্যিক আবাসন সরবরাহের বাধা দূর করা প্রয়োজন, বিশেষ করে, শহরে বর্তমানে ১৪৮টিরও বেশি প্রকল্পে আইনি সমস্যা রয়েছে। চাহিদা বেশি থাকা সত্ত্বেও সরবরাহের অভাব সাম্প্রতিক সময়ে আবাসনের দাম ১৫-২০% বৃদ্ধি পেয়েছে।

যেসব আবাসন প্রকল্প সম্পন্ন হচ্ছে এবং কেন্দ্রের সাথে যোগাযোগের জন্য ভালো পরিবহন অবকাঠামো রয়েছে, সেগুলোর জন্য চাহিদা আকর্ষণের সুযোগ তৈরি হবে।

নতুন আইন কার্যকর হওয়ার এবং বাস্তবে বাস্তবায়িত হওয়ার প্রেক্ষাপটে, এর ফলে আগামী বছর প্রাথমিক বাড়ির দাম বাড়তে পারে। অতএব, এই সময়ে, যেসব আবাসন প্রকল্প সম্পন্ন হচ্ছে এবং কেন্দ্রের সাথে সংযুক্ত ভালো ট্র্যাফিক অবকাঠামো রয়েছে, তাদের জন্য চাহিদা আকর্ষণের সুযোগ উন্মুক্ত হবে। বিশেষ করে, হো চি মিন সিটির পূর্বাঞ্চল ট্র্যাফিক সমস্যা সমাধান এবং আবাসন সরবরাহে তার কার্যকারিতা প্রমাণ করছে।

কেবল মেট্রো লাইনই চালু হতে চলেছে না, বরং বেল্টওয়ে প্রকল্প এবং জাতীয় মহাসড়ক ১৩ সম্প্রসারণ প্রকল্পও এই অক্ষ বরাবর প্রকল্পগুলির জন্য দুর্দান্ত সুযোগের দ্বার উন্মোচন করছে। আঞ্চলিক অবকাঠামো প্রকল্পগুলিকে সংযুক্ত করার কেন্দ্রবিন্দু হিসাবে, বিনিয়োগকারী কুস্টো হোমের আরবান গ্রিন অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পটি চাহিদার পক্ষে "আকর্ষণীয়" শক্তি তৈরি করার জন্য অসামান্য মূল্যবোধের অধিকারী।

প্রকৃতপক্ষে, এটি একটি বিরল প্রকল্প যা সমাপ্তির পর্যায়ে প্রবেশ করেছে, যা ক্রেতাদের সহজেই প্রকল্পের গুণমান এবং বৈধতা কল্পনা করতে সাহায্য করবে। ক্রমবর্ধমান জাতীয় মহাসড়ক ১৩-এ অবস্থিত, প্রকল্পটি গ্রাহকদের গতিশীল এবং ব্যস্ত থু ডাক সিটিতে চাহিদা এবং রিয়েল এস্টেটের মূল্যের সম্ভাব্য বিকাশ থেকে সম্পূর্ণরূপে উপকৃত হতে সহায়তা করে।

সীমিত অ্যাপার্টমেন্ট সরবরাহের প্রেক্ষাপটে, উচ্চ সমাপ্তির স্তর এবং বহু-পয়েন্ট সংযোগ অবস্থান সহ প্রকল্পগুলিকে চাহিদা আকর্ষণ এবং বাজার পুনরুদ্ধার প্রক্রিয়াকে উৎসাহিত করার জন্য গুরুত্বপূর্ণ কারণ হিসাবে বিবেচনা করা হয়। এছাড়াও, ইউটিলিটি সিস্টেম এবং বৃহৎ প্রাকৃতিক সবুজ স্থান বহু-প্রজন্মের পরিবার এবং যাদের স্বাস্থ্য এবং সুবিধাজনক পরিবহনকে অগ্রাধিকার দেয় এমন একটি বসবাসের জায়গার প্রকৃত প্রয়োজন রয়েছে তাদের জন্য উপযুক্ত স্থান।

অবস্থান, সুযোগ-সুবিধা এবং সমাপ্তির স্তরের শর্ত পূরণের সময়, চাহিদাকে উদ্দীপিত করার জন্য নমনীয় অর্থপ্রদান নীতিও একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয়। আরবান গ্রিন সম্ভবত এমন কয়েকটি প্রকল্পের মধ্যে একটি যা বছরের শেষে বাজারের জন্য সরবরাহ তৈরি করার জন্য পুনরুদ্ধারের "পতনশীল বিন্দু" অর্জন করবে। এই কারণেই প্রকল্প বিনিয়োগকারী একটি নমনীয় এবং অগ্রাধিকারমূলক অর্থপ্রদান নীতি বাস্তবায়ন করেছেন। বিশেষ করে, গ্রাহকরা বর্তমানে বাড়ি পাওয়ার আগে পর্যন্ত কেবল 30% প্রদান করেন, মূলধন এবং সুদের জন্য 24 মাসের গ্রেস পিরিয়ড এবং 500 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং পর্যন্ত মূল্যের অভ্যন্তরীণ প্যাকেজের উপহার সহ।

সাম্প্রতিক নীতিগত পরিবর্তনের সাথে সাথে, সরকার বাজার তত্ত্বাবধান এবং নিয়ন্ত্রণ জোরদার করবে, স্থিতিশীলতা এবং সঠিক উন্নয়ন নিশ্চিত করবে। একই সাথে, সবুজ রিয়েল এস্টেট প্রবণতা উদ্ভূত হচ্ছে, যা নতুন চক্রে বাজারকে নেতৃত্ব দেবে বলে আশা করা হচ্ছে। এটি উচ্চ স্তরের সমাপ্তি সহ প্রকল্পগুলির জন্য আগামী সময়ে বাজার পুনরুদ্ধার চক্রের সাথে "ধরা" পড়ার একটি সুযোগ হতে পারে।

সূত্র: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html