শিল্প রিয়েল এস্টেট বাজারের সম্ভাবনা: স্থিতিশীল প্রবৃদ্ধি

২০২৩ সালে, দেশীয় ও বিদেশী অর্থনীতির নানা প্রতিকূলতা সত্ত্বেও, ভিয়েতনামের শিল্প রিয়েল এস্টেট বাজার এখনও বেশ জোরালোভাবে বৃদ্ধি পাচ্ছে। আগামী সময়ে, ভিয়েতনামের শিল্প রিয়েল এস্টেট বাজার যে অনেক চ্যালেঞ্জের মুখোমুখি হচ্ছে তার দিকে ইঙ্গিত করলেও, বেশিরভাগ বিশেষজ্ঞ মধ্যম ও দীর্ঘমেয়াদে এই বাজারের সম্ভাবনার প্রতি অত্যন্ত কৃতজ্ঞ।

ভিয়েতনামের শিল্প রিয়েল এস্টেট বাজার এখনও বেশ জোরালোভাবে বৃদ্ধি পাচ্ছে। চিত্রের ছবি: ভিএনএ

দখলের হার ভালো।

৩ নভেম্বর প্রকাশিত "ভিয়েতনাম ইন্ডাস্ট্রিয়াল রিয়েল এস্টেট হাইলাইটস: স্টেডি গ্রোথ" প্রতিবেদনে, স্যাভিলস ভিয়েতনাম বলেছেন: "বছরের প্রথমার্ধে অস্থিরতার পরে, মূল বাজার চালকদের কারণে ভিয়েতনাম স্থিতিশীল প্রবৃদ্ধি দেখিয়েছে। এর মধ্যে, একটি তরুণ এবং গতিশীল কর্মীবাহিনী, প্রতিযোগিতামূলক শ্রম ব্যয়, একটি রপ্তানিমুখী অর্থনীতি, একটি স্থিতিশীল ব্যবসায়িক পরিবেশ, ভৌগোলিক অবস্থান এবং মুক্ত বাণিজ্য চুক্তিতে (FTA) ভিয়েতনামের সক্রিয় অংশগ্রহণ গুরুত্বপূর্ণ কারণ।"

স্যাভিলস ভিয়েতনামের মতে, ২০২৩ সালে, ৩৯৭টি শিল্প উদ্যান স্থাপন করা হবে যার মোট জমির পরিমাণ ১২২,৯০০ হেক্টর, যার মধ্যে ২৯২টি শিল্প উদ্যান চালু রয়েছে যার মোট জমির পরিমাণ ৮৭,১০০ হেক্টরেরও বেশি। এছাড়াও, আরও ১০৬টি শিল্প উদ্যান নির্মাণাধীন রয়েছে যার মোট জমির পরিমাণ ৩৫,৭০০ হেক্টর। দেশব্যাপী শিল্প উদ্যানগুলির দখলের হার ৮০% এরও বেশি, যার মধ্যে মূল উত্তর প্রদেশগুলি ৮৩% এবং প্রধান দক্ষিণ প্রদেশগুলি ৯১%।

নর্দার্ন কি ইকোনমিক জোনে ১২,০০০ হেক্টর জমির ইজারা নিয়ে ৬৮টি শিল্প পার্ক প্রকল্প রেকর্ড করা হয়েছে। জমির ভাড়ার দাম বছরে ৩০% বৃদ্ধি পেয়েছে, যা গড়ে ১৩৮ মার্কিন ডলার/বর্গমিটার/ইজারা সময়ের মধ্যে পৌঁছেছে। এই এলাকার ভাড়াটেরা মূলত ইলেকট্রনিক্স এবং কম্পিউটার, অটোমোবাইল অ্যাসেম্বলি, যন্ত্রপাতি ও সরঞ্জামের পাশাপাশি সৌরশক্তি-সম্পর্কিত উপাদানের ক্ষেত্রে কাজ করে। উত্তরে পরিচালিত কিছু বিশিষ্ট উদ্যোগের মধ্যে রয়েছে স্যামসাং, এলজি ইলেকট্রনিক্স, ক্যানন, হুন্ডাই, হোন্ডা এবং ভিনফাস্ট ।

সাউদার্ন কি ইকোনমিক জোনে ১২২টি শিল্প পার্ক প্রকল্প রেকর্ড করা হয়েছে যার লিজ নেওয়া জমির পরিমাণ ২৪,৮৮৩ হেক্টর। জমির ভাড়ার দাম বছরে ১৫% বৃদ্ধি পেয়েছে এবং গড়ে ১৭৪ মার্কিন ডলার/বর্গমিটার/লিজ মেয়াদে পৌঁছেছে। ভাড়াটেরা মূলত খাদ্য ও পানীয় প্রক্রিয়াকরণ, নির্মাণ সামগ্রী, টেক্সটাইল এবং রাবার ও প্লাস্টিক পণ্যের ক্ষেত্রে কাজ করে। কিছু উল্লেখযোগ্য ভাড়াটেদের মধ্যে রয়েছে LEGO, Suntory PepsiCo , Intel, Unilever, Coca-Cola এবং Kumho Tires।

একই মতামত ভাগ করে, নাইট ফ্র্যাঙ্ক ভিয়েতনাম কোম্পানি তাদের সর্বশেষ প্রতিবেদনে বলেছে যে শিল্প পার্কগুলির দখলের হার বর্তমানে খুবই ইতিবাচক, হ্যানয়ের শহরতলিতে ৭৮% এবং হো চি মিন সিটিতে ৯২%। দেশের দুটি বৃহত্তম শহরে শিল্প পার্কের জমির ভাড়ার দামও ২০২২-২০২৩ সময়কালে বৃদ্ধি পেয়েছে, বিশেষ করে হ্যানয়ের শহরতলিতে ১৪% এবং হো চি মিন সিটির শহরতলিতে ৫৮% বৃদ্ধি পেয়েছে।

নাইট ফ্রাঙ্ক ভিয়েতনামের মতে, ২০১৮ সাল থেকে প্রস্তুত কারখানা এবং গুদাম (RBF এবং RBW) বাজার শক্তিশালী বিদেশী বিনিয়োগ মূলধন আকর্ষণ করছে এবং বিনিয়োগকারীদের সংখ্যা আজ অবধি পাঁচগুণ বৃদ্ধি পেয়েছে। এই উত্থানের ফলে উদ্ভূত চ্যালেঞ্জগুলি, বিশেষ করে হো চি মিন সিটির শহরতলির এলাকায়, যেখানে প্রস্তুত গুদামের সরবরাহ ২.১ মিলিয়ন বর্গমিটারে পৌঁছেছে, ভাড়াটেদের পক্ষে একটি বাজার তৈরিতে অবদান রেখেছে, যেখানে গড় ভাড়া মূল্য দক্ষিণে প্রায় ৪.৫ USD/m2/মাস এবং উত্তরে ৪.৭ USD/m2/মাস।

"এই প্রবণতাটি প্রত্যাশিত ছিল এবং শিল্প রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য কোনও হুমকি সৃষ্টি করে না। এটি অদূর ভবিষ্যতে প্রতিযোগিতামূলক ভাড়ার হার বজায় রাখতে সাহায্য করবে, যখন বাজারটি পরিপক্ক হবে এবং অঞ্চলের অন্যান্য দেশগুলির সাথে প্রতিযোগিতা করার জন্য প্রসারিত হবে, বিশেষ করে থাইল্যান্ড যেখানে প্রস্তুত গুদাম সরবরাহের ২০২১ থেকে ২০২৪ সাল পর্যন্ত চক্রবৃদ্ধি বার্ষিক বৃদ্ধির হার (CAGR) ৬.৬%, যেখানে ভিয়েতনামে ১৫% ছিল," নাইট ফ্র্যাঙ্ক ভিয়েতনামের ব্যবস্থাপনা পরিচালক অ্যালেক্স ক্রেন বলেন।

এদিকে, রিয়েল এস্টেট পরিষেবা সংস্থা সিবিআরই ভিয়েতনামের মতে, মার্কিন, ইউরোপীয় এবং জাপানি কোম্পানিগুলির চাহিদার কারণে ২০২৩ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে তৈরি কারখানা এবং তৈরি গুদামগুলিতে শোষণের হার বৃদ্ধি পেয়েছে। ২০২৩ সালের প্রথম নয় মাসে, দক্ষিণের বাজারে ৪৫০,০০০ বর্গমিটার নতুন কারখানা এবং গুদাম রেকর্ড করা হয়েছে। প্রচুর নতুন সরবরাহের সাথে, দক্ষিণের টিয়ার-১ প্রদেশ এবং শহরগুলিতে (হো চি মিন সিটি, বিন ডুওং, ডং নাই, লং আন) উভয় ধরণের ভবনের ভাড়ার দাম তুলনামূলকভাবে স্থিতিশীল; গড় গুদাম ভাড়া মূল্য ৪.৫ মার্কিন ডলার/বর্গমিটার/মাস এবং কারখানার ভাড়া মূল্য ৪.৯ মার্কিন ডলার/বর্গমিটার/মাস।

এর সাথে, প্রস্তুত-নির্মিত গুদামগুলির (পরিষেবা গুদাম ব্যতীত) দখলের হার ছিল ৫৬%, যা নতুন সরবরাহ যোগ হওয়ার কারণে নিম্নমুখী প্রবণতা অব্যাহত রেখেছে। ইতিমধ্যে, প্রস্তুত-নির্মিত কারখানাগুলির দখলের হার একটি ভাল স্তরে রয়ে গেছে, ৯১% এ পৌঁছেছে। চীন, ভিয়েতনাম, জাপান, মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র এবং ইউরোপীয় ইউনিয়নের ভাড়াটেরা ভিয়েতনামের বাজারে শিল্প জমি, গুদাম এবং কারখানা খুঁজছেন, যা CBRE-এর অনুসন্ধানের প্রায় ৭০-৮০%।

"সাম্প্রতিক সময়ে ভিয়েতনাম মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র, দক্ষিণ কোরিয়া এবং চীনের মতো ব্যাপক কৌশলগত অংশীদারদের সাথে সহযোগিতা জোরদার করে চলেছে, ভবিষ্যতে এই দেশগুলির ভাড়াটেরা ভিয়েতনামের শিল্প রিয়েল এস্টেট বাজারের চাহিদার নেতৃত্ব দেবে বলে আশা করা হচ্ছে," সিবিআরই ভিয়েতনামের একজন প্রতিনিধি বলেন।

দীর্ঘমেয়াদী সম্ভাবনা

স্যাভিলস ভিয়েতনামের মতে, উৎপাদন পিএমআই এবং শিল্প উৎপাদন সূচকের বৃদ্ধি ভিয়েতনামের শিল্প রিয়েল এস্টেট বাজারের প্রতিশ্রুতির প্রতিফলন। এছাড়াও, স্যাভিলসের মতো পরামর্শদাতা সংস্থাগুলি বহুজাতিক উৎপাদন, সরবরাহ এবং ই-কমার্স উদ্যোগগুলি থেকে ক্রমবর্ধমান সংখ্যক অনুসন্ধান এবং সাইট জরিপ রেকর্ড করেছে, যা শিল্প পণ্যের ক্রমবর্ধমান চাহিদা প্রতিফলিত করে।

বাক তান উয়েন জেলার (বিন ডুওং) শিল্প পার্ক। ছবি: হং ডাট - ভিএনএ

তবে, স্যাভিলস ভিয়েতনামের ইন্ডাস্ট্রিয়াল সার্ভিসেসের প্রধান, উপ-পরিচালক জন ক্যাম্পবেল, আগামী সময়ে ভিয়েতনামের শিল্প রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য কিছু চ্যালেঞ্জের কথাও উল্লেখ করেছেন।

বিশেষ করে, মিঃ ক্যাম্পবেলের মতে, ভিয়েতনামের সকল পরিবহন অবকাঠামোর সুষ্ঠু পরিচালনা নিশ্চিত করার মান এখনও এই অঞ্চলের অন্যান্য দেশের তুলনায় নিম্নমানের। যদিও পরিবহন অবকাঠামো দ্রুত সম্প্রসারিত হচ্ছে, তবুও উন্নয়ন এখনও অর্থনৈতিক ও সামাজিক প্রবৃদ্ধির গতি পূরণ করতে পারেনি। নগর জনসংখ্যা এবং মালবাহী পরিবহনের দ্রুত বৃদ্ধি অবকাঠামোগত চাহিদার প্রধান চালিকাশক্তি, অন্যদিকে বন্দর এবং সমুদ্রবন্দরগুলির সক্ষমতা এখনও তার পূর্ণ সম্ভাবনায় পৌঁছায়নি।

অন্যদিকে, মিঃ ক্যাম্পবেল বলেন যে ভিয়েতনামের মনোযোগ উচ্চ-মূল্য সংযোজিত শিল্প আকর্ষণ এবং আঞ্চলিক সমকক্ষদের সাথে তুলনীয় উৎপাদনশীলতা বৃদ্ধির দিকে স্থানান্তরিত হওয়ার সাথে সাথে দক্ষ শ্রমিকের চাহিদা বৃদ্ধি পাবে। যদিও ভিয়েতনামে শ্রম ব্যয় চীনের মাত্র এক-তৃতীয়াংশ, উৎপাদনশীলতাও একই স্তরে কম।

এছাড়াও, ২০২২ সালের শেষ নাগাদ কার্যকর হতে যাওয়া কঠোর নতুন অগ্নিনির্বাপণ বিধিমালা শিল্প বিকাশকারী, নির্মাতা এবং লজিস্টিক কোম্পানিগুলির জন্য বাধা তৈরি করেছে। প্রধান বিদেশী বিনিয়োগকারীদের উপযুক্ত শংসাপত্র পেতে অসুবিধা হচ্ছে এবং এই সমস্যার কারণে কিছু প্রকল্প বিলম্বিত হচ্ছে।

বিদ্যমান চ্যালেঞ্জ মোকাবেলায়, মিঃ ক্যাম্পবেল বলেন যে ভিয়েতনাম সরকারকে অবকাঠামোগত বিনিয়োগ অব্যাহত রাখতে হবে এবং উৎপাদনশীলতা এবং দক্ষতা বৃদ্ধির জন্য ভিয়েতনামী কর্মীদের দক্ষতা বৃদ্ধি করতে হবে। এছাড়াও, সহায়ক শিল্পের প্রচার, সরবরাহ শৃঙ্খল শক্তিশালীকরণ, বিনিয়োগ এবং ভূমি ব্যবহার পদ্ধতি সহজীকরণ এবং ডিজিটালাইজেশন প্রয়োগ করা ভিয়েতনামের শিল্পের জন্য গুরুত্বপূর্ণ ক্ষেত্র।

নাইট ফ্রাঙ্ক ভিয়েতনামের ব্যবস্থাপনা পরিচালক মিঃ অ্যালেক্স ক্রেন শিল্প রিয়েল এস্টেট শিল্পের কিছু ভিন্ন প্রবণতার দিকে ইঙ্গিত করে বলেন যে উচ্চ অর্থ ব্যয়, স্বল্প ভূমি ব্যবহারের শর্তাবলী এবং এশিয়ান অঞ্চলে উল্লেখযোগ্যভাবে সস্তা ভাড়া মূল্যের সাথে অন্যান্য বাজারের প্রতিযোগিতার কারণে পরিচালন সম্পদের মূলধন হার মুদ্রাস্ফীতির চাপের মধ্যে রয়েছে। দেশজুড়ে উচ্চমানের প্রস্তুত-নির্মিত কারখানা এবং গুদাম (RBF এবং RBW) এর অতিরিক্ত সরবরাহের কারণে ভিয়েতনামে মূলধনের হার বর্তমানে 9-12% থেকে বৃদ্ধি পাচ্ছে।

শিল্প রিয়েল এস্টেট খাতে ২০২৪ সালের দিকে তাকিয়ে মিঃ অ্যালেক্স ক্রেন উল্লেখ করেছেন যে বিশ্বব্যাপী ন্যূনতম শুল্ক এবং উচ্চ সরবরাহ ব্যয় ভিয়েতনামে বিনিয়োগের জন্য নির্মাতাদের আকৃষ্ট করার ক্ষেত্রে বাধা হবে। যদিও ভিয়েতনাম অনেক দ্বিপাক্ষিক এবং বহুপাক্ষিক মুক্ত বাণিজ্য চুক্তি স্বাক্ষর করেছে, ক্রমবর্ধমান শ্রম ও নির্মাণ ব্যয়ও দেশের ব্যয় সুবিধাকে আংশিকভাবে প্রভাবিত করে।

নাইট ফ্রাঙ্ক ভিয়েতনামের মতে, জমির দামের মাধ্যমে এটি স্পষ্টভাবে দেখা যায়। উদাহরণস্বরূপ, ব্যাংকক (থাইল্যান্ড) শহরতলিতে শিল্প জমির ভাড়ার দাম বর্তমানে ৮২-১৬৪ মার্কিন ডলার/বর্গমিটার/লিজ মেয়াদে, যা হ্যানয় শহরতলির (৮০-২৫০ মার্কিন ডলার/বর্গমিটার/লিজ মেয়াদে) এবং হো চি মিন সিটির শহরতলির (৯৫-২৮০ মার্কিন ডলার/বর্গমিটার/লিজ মেয়াদে) তুলনায় অনেক কম। মিঃ অ্যালেক্স ক্রেন জোর দিয়ে বলেন যে শিল্প ও প্রক্রিয়াজাতকরণ রিয়েল এস্টেট এখনও ভিয়েতনামের মূল বাজার, তবে ২০২৪ সালে বিনিয়োগ আকর্ষণ এবং প্রস্তুত-নির্মিত স্থান পূরণে অনেক চ্যালেঞ্জের মুখোমুখি হবে।

তবে, নাইট ফ্র্যাঙ্ক ভিয়েতনামের প্রতিনিধি দীর্ঘমেয়াদী উন্নয়ন সম্ভাবনা সম্পর্কে আশাবাদ ব্যক্ত করেছেন কারণ আন্তর্জাতিক মুদ্রা তহবিল (IMF) এবং HSBC ব্যাংক উভয়ই ২০২৩ সালে ভিয়েতনামের GDP প্রবৃদ্ধির হার প্রায় ৪.৭% থেকে ৫% অর্জনের পূর্বাভাস দিয়েছে। মিঃ অ্যালেক্স ক্রেনের মতে, অবকাঠামোতে ব্যয় এবং বিনিয়োগের প্রতি ভিয়েতনামের প্রতিশ্রুতি এই অঞ্চলের মধ্যে সবচেয়ে শক্তিশালী এবং আইনি বাধা শিথিলকরণ এবং অবকাঠামোর উপর মনোযোগের উপর নির্ভর করে ডেটা সেন্টার বাজারও রূপান্তরের জন্য প্রস্তুত।/

কিংহাই