কিছু কিছু এলাকায় জমি নিলাম ব্যবস্থাপনা এবং বাস্তবায়ন ভালো নয়।

(CLO) আবাসন ও রিয়েল এস্টেট বাজার ব্যবস্থাপনা বিভাগের পরিচালক মিঃ হোয়াং হাই বলেন: কিছু এলাকা এবং এলাকায় ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের ব্যবস্থাপনা এবং বাস্তবায়ন ভালো নয়, অনেক বিনিয়োগকারী নিলামে অংশগ্রহণের জন্য সমিতি এবং গোষ্ঠী গঠন করার ঘটনা ঘটেছে।

প্রায় ২০২৪ সাল পর্যন্ত, ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট এখনও অনেক সমস্যার সম্মুখীন

২৭ নভেম্বর অনুষ্ঠিত রিয়েল এস্টেট মার্কেট সাসটেইনেবল ডেভেলপমেন্ট ফোরামে, নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের আবাসন ও রিয়েল এস্টেট মার্কেট ম্যানেজমেন্ট বিভাগের পরিচালক মিঃ হোয়াং হাই বলেন: যদিও ২০২৪ সালে রিয়েল এস্টেট মার্কেট এখনও অনেক সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে, বছরের শেষের দিকে অর্থনীতির স্থিতিশীলতা এবং সরকারের সহায়তা নীতির কারণে এটি ইতিবাচক পুনরুদ্ধার দেখিয়েছে।

বিশেষ করে, গৃহায়ন আইন ২০২৩, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ২০২৩ এবং ভূমি আইন ২০২৪ আনুষ্ঠানিকভাবে ১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে কার্যকর হয়েছে, পূর্ববর্তী নিয়মাবলীর ৫ মাস আগে, যা রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য আইনি করিডোরকে নিখুঁত করতে এবং বাজারের জন্য একটি নতুন চক্র খোলার ক্ষেত্রে অবদান রেখেছে একটি নিরাপদ, স্বাস্থ্যকর এবং আরও টেকসই দিকে।

তবে, কিছু অংশ এবং কিছু অঞ্চলে এখনও স্থানীয় মূল্যের ওঠানামা রয়েছে।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের আবাসন ও রিয়েল এস্টেট বাজার ব্যবস্থাপনা বিভাগের পরিচালক মিঃ হোয়াং হাই। (ছবি: সিপি)

মিঃ হোয়াং হাই বিশ্লেষণ করেছেন: জমি-সম্পর্কিত খরচের সাম্প্রতিক ওঠানামার পাশাপাশি নতুন গণনা পদ্ধতি এবং জমির মূল্য সারণী প্রয়োগের প্রভাবের কারণে আংশিকভাবে রিয়েল এস্টেটের দাম বেড়েছে।

বিশেষ করে কিছু এলাকা এবং এলাকায়, ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের একটি ঘটনা রয়েছে যেখানে শুরুর মূল্যের চেয়ে বহুগুণ বেশি দর জিতে নেওয়া হয়।

"কিছু এলাকা এবং এলাকায় ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের ব্যবস্থাপনা এবং বাস্তবায়ন ভালো নয়। অনেক বিনিয়োগকারী নিলামে অংশগ্রহণের জন্য সমিতি এবং গোষ্ঠী গঠন করে; শুরুর মূল্যের চেয়ে অনেক গুণ বেশি জমির দাম পরিশোধ করে এবং তারপর সম্ভবত জমি নিলামে জেতার পর "আমানত ত্যাগ" করে লাভ করার জন্য এলাকায় একটি ভার্চুয়াল মূল্য স্তর প্রতিষ্ঠার লক্ষ্যে," মিঃ হাই বলেন।

পরিচালকের মতে, "ভার্চুয়াল মূল্য তৈরি" এবং "মূল্য বৃদ্ধি" করার ঘটনাটি ফটকাবাজ এবং রিয়েল এস্টেট দালাল হিসেবে কাজ করা ব্যক্তিদের দ্বারা; মানুষের জ্ঞানের অভাবের সুযোগ নিয়ে এবং লাভের জন্য ভিড়ের মনোবিজ্ঞান অনুসারে বিনিয়োগ করা।

এরা হলেন এমন ব্যক্তি যারা ফ্রিল্যান্স ব্রোকার হিসেবে কাজ করেন, রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ সার্টিফিকেট নেই, দক্ষতায় দুর্বল, সীমিত আইনি জ্ঞান আছে, পেশাদারিত্বের অভাব রয়েছে এবং ব্যবসায়িক নীতিতে দুর্বল, যার ফলে সুবিধাবাদী ব্যবসায়িক অনুশীলনের দিকে পরিচালিত হয়, দাম বাড়াতে যোগসাজশ করে, প্রকৃত মূল্যের চেয়ে বেশি দাম বাড়িয়ে, বাজারে কারসাজি করে, গ্রাহকদের ক্ষতি করে এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের স্বচ্ছতা হ্রাস করে।

এছাড়াও, শহরাঞ্চলের, বিশেষ করে হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির, নিম্ন এবং মধ্যম আয়ের মানুষের চাহিদা মেটাতে বাজারটি রিয়েল এস্টেট এবং আবাসন সরবরাহের ঘাটতির মুখোমুখি হচ্ছে।

কারণ হল, রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি আইনি প্রক্রিয়ায়, বিশেষ করে জমির দাম নির্ধারণ, জমি ব্যবহারের ফি গণনা, সাইট ক্লিয়ারেন্স এবং জমি বরাদ্দের ক্ষেত্রে অসুবিধা এবং সমস্যার সম্মুখীন হয়।

অনেক ব্যবসা প্রতিষ্ঠান কর্পোরেট বন্ড ইস্যু করার ফলে ঋণ ঋণ এবং মূলধনের উৎস পেতে অসুবিধার সম্মুখীন হচ্ছে; সম্প্রতি নির্মিত এবং চলমান অনেক প্রকল্প সাময়িকভাবে স্থগিত করতে হয়েছে, তাদের অগ্রগতি বিলম্বিত হয়েছে এবং নির্মাণে বিলম্ব হয়েছে।

"যদিও ভূমি আইন ২০২৪, গৃহায়ন আইন ২০২৩ এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ২০২৩ জারি করা হয়েছে এবং কার্যকর হয়েছে, তবুও কিছু সীমাবদ্ধতা রয়েছে কারণ নতুন জারি করা প্রক্রিয়া, নীতি এবং আইনগুলি কার্যকরভাবে বাস্তবায়ন এবং বাস্তবায়িত করতে সময় লাগে," মিঃ হাই বলেন।

বিনিয়োগকারীদের রিয়েল এস্টেট সম্পর্কে সম্পূর্ণ তথ্য প্রকাশ করার জন্য অনুরোধ করা হচ্ছে।

এই পরিস্থিতির মুখোমুখি হয়ে, মিঃ হাই পরামর্শ দিয়েছেন যে রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলিকে নতুন জারি করা প্রক্রিয়া, নীতি এবং আইন, যেমন: ভূমি আইন 2024, গৃহায়ন আইন 2023, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন 2023, ঋণ প্রতিষ্ঠান আইন 2024... এবং বিস্তারিত প্রবিধান, গবেষণা এবং কার্যকরভাবে বাস্তবায়নের উপর মনোনিবেশ করতে হবে।

এন্টারপ্রাইজ এবং বৃহৎ বিনিয়োগকারীদেরও রিয়েল এস্টেট ব্যবসার শর্তাবলীর নিয়ম মেনে চলা নিশ্চিত করতে হবে; ব্যবসায়ে স্থাপন করা রিয়েল এস্টেট এবং রিয়েল এস্টেট প্রকল্প সম্পর্কে সম্পূর্ণ, সততার সাথে এবং নির্ভুলভাবে তথ্য প্রকাশ করতে হবে। একই সাথে, এন্টারপ্রাইজগুলিকে সক্রিয়ভাবে পর্যালোচনা করতে হবে এবং খরচ কমাতে হবে, "সুসংগত সুবিধা, ভাগ করা অসুবিধা" এর চেতনায় প্রকৃত বাজার পরিস্থিতি অনুসারে পণ্যের দাম কমাতে নির্মাণে আধুনিক প্রযুক্তি সক্রিয়ভাবে প্রয়োগ করতে হবে।

ফোরামের সারসংক্ষেপ। (ছবি: ভিভি)

উদ্যোগগুলিকে তাদের বিনিয়োগ পোর্টফোলিও এবং বিনিয়োগ পণ্য কাঠামো সক্রিয়ভাবে পর্যালোচনা করা উচিত এবং তাদের আর্থিক ক্ষমতা এবং ব্যবস্থাপনা ক্ষমতার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ কিনা তা নিশ্চিত করার জন্য তাদের ব্যবসা পুনর্গঠন করা উচিত এবং বিনিয়োগ ছড়িয়ে দেওয়া এড়ানো উচিত।

এছাড়াও, বৈধতা এবং মূলধনের উৎস সম্পর্কিত উদ্যোগ এবং প্রকল্পগুলির অসুবিধা এবং সমস্যাগুলি সক্রিয়ভাবে সমাধান করা প্রয়োজন; মূলধনের উৎস পর্যালোচনা এবং পুনর্গঠন করা; প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ঋণ উৎস, বন্ড, সিকিউরিটি ইত্যাদি অ্যাক্সেসের ভিত্তি এবং শর্ত তৈরি করার জন্য খারাপ ঋণ এবং বকেয়া ঋণ পরিচালনার জন্য সমস্ত সম্পদকে কেন্দ্রীভূত করার জন্য দায়ী থাকা।

সূত্র: https://www.congluan.vn/bo-xay-dung-viec-quan-ly-thuc-hien-dau-gia-dat-tai-mot-so-dia-phuong-chua-tot-post323113.html