5 věcí, které je třeba pečlivě zkontrolovat při koupi pozemku, abyste se vyhnuli „ztrátě peněz i zdraví“

(Dan Tri) - Transakce s převodem práv k užívání pozemků s sebou nesou mnoho právních rizik pro neprofesionály.

Článek 45, odstavec 1, pozemkového zákona z roku 2024 stanoví, že organizace, domácnosti a jednotlivci mají právo převést práva k užívání pozemků, pokud splňují následující podmínky:

- Mít osvědčení o právu k užívání pozemků, právu k vlastnictví domu a dalším majetku připojeném k pozemku, s výjimkou následujících případů: dědictví práv k užívání pozemků, přeměna zemědělské půdy při scelování pozemků, směna pozemků, darování práv k užívání pozemků státu, bytové komunity; hospodářské organizace se zahraničním investičním kapitálem, které přijímají převody nemovitostí v souladu s ustanoveními zákona o obchodování s nemovitostmi;

- Jednotlivé domácnosti, kterým nebyla udělena červená kniha, ale splňují podmínky pro zařazení do červené knihy, mohou převádět práva k užívání pozemků, pronajímat je, podnájímat práva k užívání pozemků a přispívat kapitálem s využitím práv k užívání pozemků k realizaci projektů.

- Pozemek není předmětem sporu nebo spor byl vyřešen příslušným státním orgánem, soudním rozsudkem nebo rozhodnutím, rozhodčím rozhodnutím nebo nálezem, které nabylo právní moci;

- Práva k užívání pozemků nepodléhají zabavení ani jiným opatřením k zajištění výkonu rozhodnutí podle ustanovení zákona o výkonu rozhodnutí v občanskoprávním řízení;

- Během období využívání půdy;

- Práva k užívání pozemků nepodléhají dočasným nouzovým opatřením stanoveným zákonem.

Na základě výše uvedených předpisů musí strany při převodu práv k užívání pozemků vzít v úvahu 5 věcí.

Ověření informací o prodejci

Při koupi pozemku musí kupující vědět, zda má prodávající právo daný pozemek prodat. Existují 2 případy, kdy lze uplatnit právo na převod pozemku: Osoba, jejíž jméno je uvedeno v osvědčení, nebo osoba oprávněná k výkonu práva na převod (musí mít smlouvu o zmocnění).

Za druhé, je pozemek, který má být prodán, společným majetkem, nebo samostatným majetkem? Pokud se jedná o společné jmění manžela a manželky, musí k převodu dojít se souhlasem obou.

Pokud je nemovitost ve společném vlastnictví více osob, musí být v červené knize zaznamenána celá jména těch, kteří se na pozemku podílejí. V tomto případě, pokud je převeden celý pozemek a na pozemku se podílí mnoho osob, je vyžadován souhlas všech osob, jejichž jména jsou v knize uvedena.

Má země červenou knihu?

Článek 45 pozemkového zákona z roku 2024 stanoví, že při převodu je vyžadována červená kniha (s výjimkou výše uvedených případů). Pokud tedy převodce nespadá do výše uvedených výjimek, nemá právo na převod.

Je pozemek v plánu, nebo ne?

Podle článku 76 odstavce 4 zákona o pozemkech z roku 2024, pokud je pozemek předmětem veřejně oznámeného územního plánu, ale neexistuje žádný roční územní plán na úrovni okresu, může jej uživatel pozemku nadále užívat a vykonávat svá práva uživatele pozemku, jak je předepsáno. V tomto případě může prodávající stále převést práva k užívání pozemku.

V případě 2, kdy je pozemek v plánování s ročním územním plánem na úrovni okresu, lze práva uživatele pozemku stále vykonávat, dokud nebude rozhodnuto o rekultivaci pozemku nebo změně účelu využití pozemku v souladu s plánem, ale nelze na něm stavět nové domy, stavby ani trvalé stromy.

Pro získání informací o pozemku, jako je plánování, právní status atd., může kupující požádat o informace o pozemku, který hodlá koupit.

Inzerát na prodej pozemku (Foto: IT).

Poznámky k složení zálohy při koupi a prodeji pozemku

Hodnota práv k užívání pozemků roste, takže při převodu se strany často dohodnou na složení zálohy předem. Záloha je zajišťovací opatření k uzavření nebo plnění smlouvy. Aby se předešlo rizikům, strany potřebují při uzavírání smlouvy o záloze svědka, nebo ji notářsky ověřují či potvrzují, aby se předešlo sporům.

Notářské ověření smluv o převodu práv k užívání pozemků

Článek 27, odstavec 3, pozemkového zákona z roku 2024 stanoví, že smlouvy o převodu, darování, zástavním právu a kapitálovém vkladu s využitím práv k užívání pozemků, práv k užívání pozemků a majetku připojeného k pozemkům musí být notářsky ověřeny, s výjimkou případu uvedeného v bodě b tohoto odstavce.

V souladu s tím, s výjimkou případů, kdy jeden nebo více převodců jsou realitní kanceláře, se notářské ověření ani osvědčení nevyžaduje.

Zdroj: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-dieu-can-kiem-tra-ky-khi-di-mua-dat-de-tranh-tien-mat-tat-mang-20241031101415057.htm