Tlak na splatnost realitních dluhopisů v roce 2025

Přestože trh s nemovitostmi vykazuje pozitivní změny, někteří odborníci se stále obávají rizika pozdního splácení dluhopisů realitními společnostmi v příštím roce.

Podle Dr. Cana Van Luca, hlavního ekonoma BIDV , vláda během nejtěžšího období realitního trhu (od června do srpna 2023) vydala dekret 08/2023/ND-CP, který umožňuje podnikům a investorům vyjednávat a odkládat dluhopisy. Díky tomuto „záchrannému lanu“ bylo 60 % podniků uděleno dvouleté prodloužení, čímž se datum splacení dluhu posunulo na červen 2025.

Statistiky ratingové agentury ukazují, že zůstatek korporátních dluhopisů (jistina i úroky) splatných v roce 2025 se odhaduje na 334 000 miliard VND. Jen v realitním sektoru se očekává, že splatná částka bude činit přibližně 135 000 miliard VND.

V komentáři k výše uvedeným číslům expert z BIDV uvedl, že tlak na dluhopisy v roce 2025 není znepokojivý. K selhání závazků dochází méně často, protože trh s nemovitostmi se postupně stává pozitivnějším. Mnoho podniků potřebuje k prodeji svých produktů pouze slevu na produkt ve výši přibližně 10 %, namísto 40–50 % jako v předchozím období.

Pan Luc s jistotou prohlásil, že trh s nemovitostmi nejen těží z makroekonomických faktorů. Inflace je tedy pod kontrolou, úrokové sazby ve Vietnamu zůstávají nízké, směnné kurzy se postupně snižují, rozpočtový deficit, veřejný dluh, zahraniční dluh, závazky vlády ke splácení dluhů... jsou v mezích povolených Národním shromážděním . Kromě toho se instituce a právní systémy postupně zlepšují díky existenci tří nových zákonů o nemovitostech.

Oživení trhu se jasně odrazilo ve zprávě Ministerstva výstavby za třetí čtvrtletí roku 2024. Konkrétně celkový počet úspěšných transakcí v segmentu bytů a individuálního bydlení dosáhl 38 398 transakcí. Toto číslo se ve srovnání s druhým čtvrtletím roku 2024 zvýšilo o 48,3 % a ve srovnání se stejným obdobím roku 2023 se zvýšilo o 29 %. S zlepšující se náladou na trhu se stává jasnějším předpoklad pro návrat realitních podniků.

Stejný názor sdílí i pan Nguyen Quang Thuan, generální ředitel společnosti FiinRatings, který uvedl, že největším zdrojem kapitálu pro realitní podniky nepocházejí bankovní úvěry ani dluhopisy, ale platby od zákazníků. Pokud vláda vyřeší právní otázky v projektech a vytvoří podmínky pro investory, aby brzy spustili produkty, nebude nakládání s dluhopisy již obtížným „problémem“.

Ve skutečnosti se proces právního urovnání zrychluje. Od třetího čtvrtletí roku 2024 bylo znovu otevřeno k prodeji mnoho projektů, které byly po mnoho let „odloženy“. V Hanoji se jedná o Hanoi Melody Residences (okres Hoang Mai) a QMS Top Tower (okres Nam Tu Liem). V Ho Či Minově Městě jsou „oživenými“ projekty Dat Xanh Homes Riverside (město Thu Duc), Metro Star (město Thu Duc), D-Homme (6. okres), Lavida Plus (7. okres)...

Z pohledu Dr. Vu Dinh Anha, ekonomického experta, však počet dluhopisů splatných v roce 2025 stále představuje velký tlak na podniky. Zejména dluhopisy realitních kanceláří mají vyšší riziko po splatnosti a potenciálně špatných pohledávek, než je průměrná úroveň na trhu.

Závěr experta je opodstatněný, zejména ve srovnání s nedávnou zprávou. V souladu s tím se v posledních 10 měsících skupina podniků v oblasti rezidenčních nemovitostí podílela na celkovém objemu dluhopisů po splatnosti 60 %. Dokonce 56 % emitentů se slabou bonitou působilo v odvětví rezidenčních nemovitostí a stavebnictví.

„V příštích 12 měsících splatí v sektoru rezidenčních nemovitostí dluhopisy v hodnotě přibližně 109 bilionů VND, což představuje téměř polovinu celkové hodnoty splatných dluhopisů. Z toho odhadujeme, že zhruba 30 bilionů VND je ohroženo opožděným splacením jistiny,“ uvádí se ve zprávě.

Podle pana Duong Duc Hieu, ředitele pro úvěrovou analýzu a rating v sektoru nefinančních podniků společnosti VIS Rating, je schopnost realitních podniků splácet dluhy slabá a úroveň diferenciace ve schopnosti splácet dluhy se stále více prohlubuje.

Expert ze společnosti VIS Rating zhodnotil, že u podniků s projekty zaměřenými na segment nemovitostí, soustředěnými ve velkých městech, jako je Hanoj a Ho Či Minovo Město, jsou prodejní aktivity poměrně dobré a v roce 2024 se zotaví. Tyto podniky budou mít lepší zdroje a vysokou schopnost splácet dluhy.

„Naopak, některé podniky zůstanou v obtížné situaci, protože se dříve zaměřovaly na vysoce spekulativní projekty. Poptávka po tomto segmentu zůstává nízká, takže jejich schopnost splácet dluhy je slabá,“ poznamenal pan Hieu.

VIS Rating zdůraznila, že až 2/3 kótovaných investorů mají cash flow na splácení dluhu od slabé až po extrémně slabou úroveň, konkrétně provozní cash flow pod 5 % celkového dluhu. To je obzvláště závažné pro investory postižené právními problémy projektu.

Vzhledem k výše uvedené situaci se předpokládá, že 50 % dluhopisů splatných na konci let 2024 a 2025 může být ohroženo opožděnými platbami jistiny a úroků, přičemž většina z nich se týká podniků, které se s platbami pravidelně opozdí.

Zdroj: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html