Zrušte povinné předpisy pro transakce s nemovitostmi prostřednictvím obchodních ploch

V pokračování programu 25. zasedání se 24. srpna odpoledne v budově Národního shromáždění vydal stálý výbor Národního shromáždění stanoviska k vysvětlení, schválení a revizi návrhu zákona o obchodování s nemovitostmi (ve znění pozdějších předpisů).

Předseda Hospodářského výboru Vu Hong Thanh na schůzi uvedl: „V reakci na stanoviska poslanců Národního shromáždění byl návrh zákona o podnikání v oblasti nemovitostí (ve znění pozdějších předpisů) přezkoumán z hlediska rozsahu regulace s návrhem zákona o pozemkech (ve znění pozdějších předpisů), návrhem zákona o bydlení (ve znění pozdějších předpisů) a souvisejícími zákony. Návrh zákona zajišťuje, aby nedocházelo k překrývání ani konfliktům v rozsahu regulace, a zároveň zajišťuje konzistenci a synchronizaci právního systému. Je revidován směrem k jasnému vymezení rozsahu regulace, včetně podnikání v oblasti nemovitostí, práv a povinností organizací a jednotlivců podnikajících v oblasti nemovitostí, regulace trhu s nemovitostmi a státní správy podnikání v oblasti nemovitostí.“

Předseda Hospodářského výboru Vu Hong Thanh uvedl, že návrh zákona doplňuje ustanovení o případech, kdy se nepoužije zákon o podnikání v oblasti nemovitostí, čímž zajišťuje soulad s oblastí působnosti návrhu zákona. Pokud jde o pojem „podnikání v oblasti nemovitostí“, návrh zákona reviduje pojem podnikání v oblasti nemovitostí směrem k: vyjasnění druhů podnikání v oblasti nemovitostí; doplnění obsahu o provádění převodu realitních projektů a podnikání v oblasti realitních služeb; zachování fráze „za účelem dosažení zisku“ tak, aby byla v souladu s pojmem podnikání stanoveným v zákoně o podnicích.

Předseda Hospodářského výboru Národního shromáždění Vu Hong Thanh představuje zprávu. Foto: Doan Tan/VNA

Předseda Hospodářského výboru Vu Hong Thanh uvedl, že mnoho názorů navrhuje, aby se to nezavedlo jako povinné, ale pouze aby se podporovaly transakce s nemovitostmi prostřednictvím realitních burz. Některé názory se shodly na regulaci typů transakcí s nemovitostmi prostřednictvím realitních burz.

Stálý výbor Hospodářského výboru shledal, že praktické shrnutí implementace zákona o obchodování s nemovitostmi z roku 2014 ukazuje, že současné realitní obchodní plochy nezajišťují transparentnost a právní bezpečnost transakcí, protože realitní obchodní plocha je v transakčním vztahu beneficientem. Nařizování transakcí prostřednictvím realitních obchodních ploch není v souladu se současným právním systémem, brání právu na svobodu podnikání, s sebou nese potenciální riziko zneužití zákonných ustanovení k monopolizaci a narušení trhu a nezajišťuje plnění úkolu rozvoje zdravého, bezpečného a udržitelného trhu s nemovitostmi.

V reakci na stanoviska poslanců Národního shromáždění byl návrh zákona revidován v následujícím směru: Odstranění povinného ustanovení o transakcích s nemovitostmi prostřednictvím realitních obchodních ploch v kapitole VII návrhu zákona s cílem vytvořit příznivé podmínky pro investory a zákazníky, aby si mohli svobodně zvolit způsob transakce; doplnění článku 7, článku 8 návrhu zákona o státní politice v oblasti investic a podnikání v oblasti nemovitostí, podle kterého „Stát podporuje organizace a jednotlivce v provádění transakcí nákupu, prodeje, převodu, pronájmu, leasingu domů, stavebních prací a práv k užívání pozemků prostřednictvím realitních obchodních ploch“.

Návrh zákona navrhuje dvě možnosti pro vklady v oblasti bydlení a budoucích stavebních projektů.

Možnost 1: Regulace „Investoři realitních projektů mohou vybírat zálohy pouze na základě dohody se zákazníky, pokud má projekt základní návrh posouzený státním orgánem a investor má jeden z dokumentů o právu k užívání pozemku. Smlouva o záloze musí jasně uvádět prodejní cenu, cenu leasingu s kupní cenou domu, stavební práce a výše zálohy nesmí překročit 10 % prodejní ceny, ceny leasingu s kupní cenou domu, stavebních prací.“

Možnost 2: Regulace „Investoři do realitních projektů mohou vybírat zálohy od zákazníků pouze tehdy, pokud domy a stavební práce splňují všechny podmínky pro uvedení do provozu a provedly transakce v souladu s ustanoveními tohoto zákona.“

Stálý výbor Hospodářského výboru zvolil možnost 1, protože až bude základní projekt posouzen specializovanou stavební agenturou, bude pro kupujícího dostatečně jasná legalita projektu. Podniky jsou ve svých obchodních plánech proaktivnější a dokončují stavební projekt až po základním projektu.

Také podle Stálého výboru Hospodářského výboru je třeba regulovat míru akceptace vkladů na rozumné úrovni, aby se zajistilo, že účelem vkladu nebude přijímání vkladů realitními podniky jako kanál pro mobilizaci kapitálu.

Pokud je úroková sazba z vkladu příliš vysoká, nevyloučí to z účasti na trhu nekompetentní realitní kanceláře, což zvyšuje riziko přivlastnění si kapitálu, podvodů a přivlastnění si majetku zákazníků (osob). Pokud je úroková sazba z vkladu příliš nízká, nebude účinná při zavazování zúčastněných stran k odpovědnosti a zúčastněné strany mohou být ochotny závazek porušit a akceptovat ztrátu vkladu.

Návrh zákona proto stanoví, že maximální výše zálohy je 10 % z prodejní ceny nebo ceny splátkového prodeje. Návrh zákona dále doplňuje ustanovení, že strany musí v dohodě o zálohě jasně uvést prodejní cenu nebo cenu splátkového prodeje, což pomáhá vázat odpovědnosti a zajišťuje podpis smlouvy.

Podle Stálého výboru Hospodářského výboru již varianta 2, která umožňuje výběr kauce, pokud „dům nebo stavební práce splňují všechny podmínky pro uvedení do provozu a provádějí transakce v souladu s ustanoveními tohoto zákona“, nebude mít význam kauce, ale v podstatě se stane smluvní platbou podle postupu.

Národní shromáždění na svém 5. zasedání projednalo a vyjádřilo se k návrhu zákona o podnikání v nemovitostech (ve znění pozdějších předpisů). Na základě stanovisek poslanců Národního shromáždění předsedal Stálý výbor Hospodářského výboru a koordinoval s navrhovatelem ( Ministerstvem stavebnictví ) a příslušnými agenturami a organizacemi práci na studiu, vstřebávání a vysvětlování návrhu zákona. Současně byly uspořádány semináře, na kterých se konzultovali experti, manažeři a subjekty dotčené návrhem zákona, aby získali více teoretických a praktických základů pro dokončení návrhu zákona.

Návrh zákona po přepracování a revizi obsahuje 10 kapitol a 84 článků, přičemž ve srovnání s návrhem zákona předloženým Národnímu shromáždění na 5. zasedání bylo 9 článků odstraněno a 1 článek přidán.

Podle novin VNA/Tin Tuc

Zdroj