Jak se vyhnout pasti „chovu kuřat“ a „nafukování“ cen nemovitostí?

DNVN - Generální ředitel společnosti CBRE Vietnam Duong Thuy Dung potvrdil, že panuje situace „hnaného pasení kuřat“ a „nafukování cen nemovitostí“ a kupujícím doporučil, aby byli velmi moudří a střízliví při zvažování, zda je investice efektivní, či nikoli, aby se vyhnuli pádu do pasti.

Na oznámení hlavních událostí realitního trhu v Da Nangu za druhé čtvrtletí roku 2025 společností CBRE Vietnam (patřící do skupiny CBRE Real Estate Services Group, USA) hovořil reportér Vietnam Business s paní Duong Thuy Dung - generální ředitelkou společnosti - o některých neobvyklých jevech, které se v oblasti dějí.

Generální ředitel společnosti CBRE Vietnam, Duong Thuy Dung, představil zprávu o zaměření realitního trhu v Da Nangu ve druhém čtvrtletí roku 2025.

Jak CBRE Vietnam zaznamenává vývoj cen bytů a pozemků v Da Nangu v první polovině roku 2025?

Paní Duong Thuy Dung: Podle společnosti CBRE Vietnam činila průměrná prodejní cena výškových domů a bytů na trhu v Da Nangu za prvních 6 měsíců roku 2025 přibližně 85 milionů VND/m2, což je nejvyšší hodnota v zemi a více než průměrná prodejní cena v Ho Či Minově Městě (82 milionů VND/m2) a Hanoji (79 milionů VND/m2); oproti stejnému období loňského roku to představuje nárůst o 27 % (Hanoj ​​vzrostl o přibližně 30–35 %, Ho Či Minovo Město o více než 20 %).

Ceny pozemků v Da Nangu v první polovině roku 2025 vzrostou také o 15–20 % ve většině velkých městských oblastí a klíčových lokalit ve městě; i v prvotřídních oblastech podél pobřeží a řek může nárůst cen dosáhnout až 20–25 %. To je pro trh v Da Nangu dobrá zpráva, ale v některých ohledech jsou náklady, které zde kupující musí zaplatit, vyšší.

V této době se v Da Nangu zdají být patrné známky „pozemkové horečky“, opakující se situace z let 2018–2020. Je to podle vás skutečná pozemková horečka, nebo horečka virtuální?

Paní Duong Thuy Linh: Když mluvíme o pozemkové horečce, musíme zjistit, ve které oblasti došlo ke zvýšení cen pozemků, abychom mohli posoudit, zda se jedná o pozemkovou horečku, či nikoli. Definice pozemkové horečky zahrnuje jak skutečný, tak virtuální nárůst cen. V některých oblastech pozorujeme mnoho faktorů, jako je zlepšená infrastruktura, synchronní celkové plánování a účast renomovaných investorů, které pomáhají zvyšovat ceny pozemků v těchto oblastech.

To je skutečný nárůst cen. Kupující sami jsou nyní velmi dobře informovaní, dívají se na to a vědí, že cena pozemků je tam skutečně vyšší než dříve. Přesto jsou stále ochotni utratit peníze za koupi, protože se jedná o skutečný nárůst cen. Existují však i oblasti s virtuálním nárůstem cen, tedy s „následným“ nárůstem cen.

To znamená, že existují oblasti, které zatím nic nemají, ale „někde se slyšelo“, že se jedná o infrastrukturu, fúzi nebo že se chystá projekt... takže růst cen „následuje“. K tomuto „následování“ skutečně dochází v Da Nangu, ale podle našeho názoru není virtuální cenová horečka v této oblasti v tuto chvíli tak vážná jako v letech 2018–2020.

V období 2018–2020 zažil Da Nang dlouhodobou pozemkovou horečku, ale na trh se nedostalo mnoho produktů. V následujících letech se v oblasti nerealizovaly téměř žádné projekty, ale v posledních 2 letech se na trh dostalo mnoho projektů od renomovaných investorů a jejich spotřební kapacita je velmi dobrá.

Paní Duong Thuy Dung odpověděla na rozhovor s reportérem z Vietnam Business.

Při pohledu na absorpci trhu vidíme, že se toto období liší od let 2018–2020. Proto se příliš neobáváme horečky virtuálních pozemků v Da Nangu. Z pohledu individuálních investorů nebo individuálních kupujících, zejména kupujících z jiných míst, však musíme být opatrní, jak investovat.

Některé názory uvádějí, že v poslední době, kdy je velká nabídka bytů, investoři nafukují ceny pozemků příliš vysoko, aby „nahnali kuřata“ k nákupu bytů místo pozemků. Když pozemkové projekty uvádějí své produkty na trh, používají podobné triky, aby je „nahnaly“ zpět. Existuje podle vás taková situace „nahnaných kuřat“ a jaké je řešení na ochranu legitimních práv kupujících?

Paní Duong Thuy Dung: Ve skutečnosti se situace „pasení slepic“ nevyskytuje jen v Da Nangu, ale i na velkých trzích, jako je Hanoj, Ho Či Minovo Město… Pokud cena pozemku jeden den vzroste o více než 30 % a hned další den je to rozhodně horečka, ve skutečnosti se cena pozemku nikdy tak rychle nezvyšuje. Mohu potvrdit, že chytří kupci se s takovým nárůstem cen nikdy nesmlouvají.

Možná se horečka virtuálních pozemků v minulosti odehrála proto, že se kupující báli, že pokud si ji nekoupí oni, koupí ji někdo jiný. Kupující se však stávají moudřejšími a nikdy nebudou investovat do oblastí s tak zjevnou horečkou virtuálních pozemků.

Zda se jedná o situaci „pasení slepic“, či nikoli, závisí na každém jednotlivém případě a každém projektu, který je třeba zvážit. Myslím, že by to mohl být „trik“ k prodeji domů a pozemků. Nejen v Da Nangu, ale i na jiných trzích, jako je Hanoj, panuje podobná situace. Existují projekty, které najímají lidi, aby stáli ve frontě na nákup, ale ve skutečnosti se jedná o virtuální frontu…

Nejúčinnější řešení tohoto problému musí vzejít od samotných kupujících, ať už jde o osobní investici nebo bydlení. Je velmi obtížné prokázat, že majitelé projektů nebo makléři úmyslně nafukují ceny, a je také velmi obtížné, aby vláda v této záležitosti zasáhla. Nejlepší cestou je proto, aby kupující byli ostražití, aby se vyhnuli pasti zisku.

Pokud byli kupující v minulosti velmi neinformovaní o tricích s nafukováním cen a „nastražováním slepic“, nyní byli mnohokrát varováni. Jsou dostatečně moudří na to, aby zvážili, zda je investice efektivní, místo aby poslouchali reklamu nebo závazky majitele projektu, protože i smlouva o závazcích je velmi volná. Více než kdokoli jiný se před takovými pastmi zachrání právě kupující.

Děkuju!

Hai Chau

Zdroj: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212