Jak se můžete vyhnout pasti podvodů s nemovitostmi a cenových manipulací?

DNVN - Generální ředitel společnosti CBRE Vietnam, Duong Thuy Dung, potvrdil existenci „podvodů“ a „manipulace s cenami“ na trhu s nemovitostmi a doporučil kupujícím, aby byli mimořádně moudří a opatrní při zvažování ziskovosti investice, aby se vyhnuli pasti.

Na tiskové konferenci, která představila společnost CBRE Vietnam (součást americké skupiny realitních služeb CBRE) a která oznámila hlavní body trhu s nemovitostmi v Da Nangu za 2. čtvrtletí roku 2025, reportér Vietnam Business News provedl rozhovor s paní Duong Thuy Dung, generální ředitelkou společnosti, o některých neobvyklých jevech, které se v oblasti vyskytují.

Generální ředitel společnosti CBRE Vietnam, Duong Thuy Dung, představil zprávu o nejdůležitějších událostech na realitním trhu v Da Nangu ve 2. čtvrtletí roku 2025.

Jak společnost CBRE Vietnam vnímá cenové trendy bytů a pozemků v Da Nangu v první polovině roku 2025?

Paní Duong Thuy Dung: Podle záznamů společnosti CBRE Vietnam činila průměrná prodejní cena výškových bytových domů a bytů na trhu v Da Nangu v prvních šesti měsících roku 2025 přibližně 85 milionů VND/m2, což je nejvyšší hodnota v zemi a překonala dokonce průměrnou prodejní cenu v Ho Či Minově Městě (82 milionů VND/m2) a Hanoji (79 milionů VND/m2); což představuje nárůst o 27 % ve srovnání se stejným obdobím loňského roku (Hanoj ​​vzrostl o přibližně 30–35 %, Ho Či Minovo Město o více než 20 %).

Očekává se, že ceny pozemků v Da Nangu v první polovině roku 2025 vzrostou o 15–20 % ve většině velkých městských oblastí a klíčových lokalit ve městě; v některých prvotřídních oblastech podél pobřeží a břehů řek by nárůst cen mohl dosáhnout 20–25 %. To je pro trh v Da Nangu dobrá zpráva, nicméně v některých ohledech jsou zdejší náklady pro kupující vyšší.

Zdá se, že Da Nang v současné době zažívá „pozemkovou horečku“, opakování situace z let 2018–2020. Myslíte si, že se jedná o skutečnou pozemkovou horečku, nebo o spekulativní bublinu?

Paní Duong Thuy Linh: Když hovoříme o prudkém nárůstu cen pozemků, je nutné konkrétně prozkoumat, ve kterých oblastech dochází k nárůstu cen, aby se posoudilo, zda se jedná o prudký nárůst cen pozemků, či nikoli. Definice prudkého nárůstu cen pozemků zahrnuje jak skutečné, tak umělé zvýšení cen. V některých oblastech pozorujeme mnoho faktorů, jako je zlepšená infrastruktura, komplexní územní plánování a účast renomovaných investorů, kteří přispívají k nárůstu cen pozemků.

To je skutečný nárůst cen. Kupující jsou nyní velmi dobře informovaní; vidí, že ceny pozemků se ve srovnání s dřívější dobou skutečně zvýšily. Jsou však stále ochotni utratit peníze za koupi, protože se jedná o skutečný nárůst cen. Nicméně existují i ​​oblasti s umělým nárůstem cen, což znamená, že ceny rostou „podle trendu“.

To znamená, že existují oblasti, kde zatím nic nebylo rozvinuto, ale „z doslechu“ se mluví o rozvoji infrastruktury, fúzích nebo připravovaných projektech... vedoucích ke zvýšení cen. K tomuto fenoménu „sledování trendu“ v Da Nangu dochází, ale podle našeho názoru není umělý nárůst cen v této oblasti v současné době tak závažný jako v letech 2018–2020.

V období 2018–2020 zaznamenal Da Nang dlouhodobý prudký nárůst cen pozemků, ale na trh se nedostalo mnoho produktů. V následujících letech bylo v oblasti realizováno jen velmi málo projektů. V posledních dvou letech však renomovaní investoři spustili mnoho projektů a tyto projekty se velmi dobře prodávají.

Paní Duong Thuy Dung odpovídá na otázky reportérky Vietnam Business.

Při pohledu na absorpci trhu vidíme, že se toto období liší od let 2018–2020. Proto se příliš neobáváme spekulativní pozemkové bubliny v Da Nangu. Z pohledu individuálních investorů nebo kupujících, zejména těch z jiných oblastí, je však třeba při investičních strategiích postupovat opatrně.

Někteří tvrdí, že v poslední době, kdy je nadbytek bytů, developeři uměle nafukují ceny pozemků, aby nalákali nic netušící kupce k nákupu bytů místo pozemků. Když se pak na trh dostanou pozemkové projekty, používají podobné taktiky, aby kupce oklamali a přiměli je k nákupu bytů. Domníváte se, že taková praxe „lákání nic netušících kupců“ existuje a jaká řešení existují na ochranu legitimních práv kupujících?

Paní Duong Thuy Dung: Fenomén „spekulací s pozemky“ se neděje jen v Da Nangu; objevuje se také na velkých trzích, jako je Hanoj ​​a Ho Či Minovo Město… Ceny pozemků, které vzrostou o více než 30 % za jediný den, jsou rozhodně bublinou; je nemožné, aby ceny pozemků rostly tak rychle a skutečně. Mohu s jistotou říci, že chytří kupci by takové zvýšení ceny nikdy neakceptovali.

Možná, že předchozí spekulativní nárůsty cen pozemků byly způsobeny obavami kupujících, že pokud by je nekoupili, někdo jiný by je všechny koupil, ale kupující jsou stále chytřejší a nikdy nebudou investovat v oblastech s tak zjevnými spekulativními bublinami.

Zda se jedná o „podvodnou“ taktiku, je třeba posuzovat případ od případu, v závislosti na konkrétním projektu. Myslím, že by se mohlo jednat o „trik“ k prodeji domů a pozemků. To není specifické pro Da Nang; podobné situace existují i ​​na jiných trzích, například v Hanoji. Některé projekty si dokonce najímají lidi, aby stáli ve frontě na nákup, ale ve skutečnosti je to falešná fronta…

Nejúčinnější řešení tohoto problému musí vzejít od samotných kupujících, ať už investují, nebo kupují pro osobní potřebu. Je velmi obtížné prokázat, že majitelé projektů nebo makléři úmyslně nafukují ceny, a je také velmi obtížné, aby úřady v této záležitosti zasáhly. Nejlepším přístupem je proto, aby kupující byli ostražití a nepadli do pasti nadsazených cen.

Dříve kupujícím chyběly informace o cenových manipulacích a podvodech, ale nyní jsou dobře informovaní. Jsou dostatečně moudří na to, aby posoudili proveditelnost své investice, místo aby slepě následovali reklamy nebo sliby majitelů projektů, protože i smluvní ujednání jsou často chatrná. Více než kdokoli jiný se těmto pastím vyhnou sami kupující.

Děkuji, paní!

Hai Chau

Zdroj: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212