Jak se vyhnout pasti „chovu kuřat“ a „nafukování“ cen nemovitostí?

DNVN - Generální ředitel CBRE Vietnam Duong Thuy Dung potvrdil, že panuje situace „hnaného pasení kuřat“ a „nafukování“ cen nemovitostí a kupujícím doporučil, aby byli velmi moudří a střízliví při zvažování, zda je investice efektivní, či nikoli, aby se vyhnuli pádu do pasti.

Na oznámení hlavních událostí na realitním trhu v Da Nangu za druhé čtvrtletí roku 2025 společností CBRE Vietnam (součást skupiny CBRE Real Estate Services Group, USA) hovořil reportér Vietnam Business s paní Duong Thuy Dung - generální ředitelkou společnosti - o některých neobvyklých jevech, které se v oblasti dějí.

Generální ředitel společnosti CBRE Vietnam, Duong Thuy Dung, představil zprávu o zaměření realitního trhu v Da Nangu ve druhém čtvrtletí roku 2025.

Jak CBRE Vietnam zaznamenává vývoj cen bytů a pozemků v Da Nangu v první polovině roku 2025?

Paní Duong Thuy Dung: Podle společnosti CBRE Vietnam činila průměrná prodejní cena výškových domů a bytů na trhu v Da Nangu za prvních 6 měsíců roku 2025 přibližně 85 milionů VND/m2, což je nejvyšší hodnota v zemi a více než průměrná prodejní cena v Ho Či Minově Městě (82 milionů VND/m2) a Hanoji (79 milionů VND/m2); oproti stejnému období loňského roku to představuje nárůst o 27 % (Hanoj ​​vzrostl o přibližně 30–35 %, Ho Či Minovo Město o více než 20 %).

Ceny pozemků v Da Nangu v první polovině roku 2025 vzrostou také o 15–20 % ve většině velkých městských oblastí a klíčových lokalit ve městě; i v prvotřídních oblastech podél pobřeží a řek může nárůst cen dosáhnout až 20–25 %. To je pro trh v Da Nangu dobrá zpráva, ale v některých ohledech jsou náklady, které zde kupující musí zaplatit, vyšší.

V této době se v Da Nangu zdá, že se objevují známky „pozemkové horečky“, opakující se situace z let 2018–2020. Je to podle vás skutečná pozemková horečka, nebo horečka virtuální?

Paní Duong Thuy Linh: Když mluvíme o pozemkové horečce, musíme zjistit, ve které oblasti došlo ke zvýšení cen pozemků, abychom mohli posoudit, zda se jedná o pozemkovou horečku, či nikoli. Definice pozemkové horečky zahrnuje jak skutečný, tak virtuální nárůst cen. V některých oblastech pozorujeme mnoho faktorů, jako je zlepšená infrastruktura, synchronní celkové plánování a účast renomovaných investorů, které pomáhají zvyšovat ceny pozemků v těchto oblastech.

To je skutečný nárůst cen. Kupující sami jsou nyní velmi dobře informovaní, vidí, že cena pozemků je tam skutečně vyšší než dříve. Jsou však stále ochotni utratit peníze za koupi, protože se jedná o skutečný nárůst cen. Existují však i oblasti s virtuálním nárůstem cen, tedy s „následným“ nárůstem cen.

To znamená, že existují oblasti, které nemají nic, ale „někde se slyšelo“, že se jedná o infrastrukturu, o fúzi, nebo se chystá ten či onen projekt... takže ceny „následují“. K tomuto „následování“ v Da Nangu skutečně dochází, ale podle našeho názoru není virtuální cenová horečka v této oblasti v tuto chvíli tak vážná jako v letech 2018–2020.

V období 2018–2020 zažil Da Nang dlouhodobou pozemkovou horečku, ale na trh se nedostalo mnoho produktů. V následujících letech se v oblasti nerealizovaly téměř žádné projekty, ale v posledních 2 letech se na trh dostalo mnoho projektů od renomovaných investorů a jejich spotřební kapacita je velmi dobrá.

Paní Duong Thuy Dung odpověděla na rozhovor s reportérem z Vietnam Business.

Při pohledu na absorpci trhu vidíme, že se toto období liší od let 2018–2020. Proto se příliš neobáváme horečky virtuálních pozemků v Da Nangu. Z pohledu individuálních investorů nebo individuálních kupujících, zejména kupujících z jiných míst, však musíme být opatrní, jak investovat.

Některé názory uvádějí, že v poslední době, kdy je velká nabídka bytů, investoři nafukují ceny pozemků příliš vysoko, aby „nahnali slepice“ k nákupu bytů místo pozemků. Když pozemkové projekty uvádějí své produkty na trh, používají podobné triky, aby lidi „nahnaly“ zpět. Myslíte si, že k takové situaci „nahnali slepice“ dochází, či nikoli, a jaké je řešení na ochranu legitimních práv kupujících?

Paní Duong Thuy Dung: Ve skutečnosti se situace „pasení slepic“ neděje jen v Da Nangu, ale i na velkých trzích, jako je Hanoj, Ho Či Minovo Město… Pokud cena pozemku vzroste o více než 30 % jen za jediný den, pak je to rozhodně virtuální horečka, ve skutečnosti se cena pozemku nikdy nezvyšuje tak rychle. Mohu potvrdit, že chytří kupci se s takovým nárůstem cen nikdy nesmlouvají.

Možná se horečka virtuálních pozemků v minulosti odehrála proto, že se kupující báli, že pokud si ji nekoupí oni, koupí ji někdo jiný. Kupující se však stávají moudřejšími a nikdy nebudou investovat do oblastí s tak zjevnou horečkou virtuálních pozemků.

Zda se jedná o situaci „pasení slepic“, či nikoli, závisí na každém jednotlivém případě a každém projektu, který je třeba zvážit. Myslím, že by to mohl být „trik“ k prodeji domů a pozemků. Nejen v Da Nangu, ale i na jiných trzích, jako je Hanoj, panuje podobná situace. Existují projekty, které najímají lidi, aby stáli ve frontě na nákup, ale ve skutečnosti se jedná o virtuální frontu…

Nejúčinnější řešení tohoto problému musí vzejít od samotných kupujících, ať už jde o osobní investici nebo o koupi nemovitosti pro bydlení. Je velmi obtížné prokázat, že majitelé projektů nebo makléři úmyslně zvyšují ceny virtuálních nemovitostí, a je také velmi obtížné, aby do toho vláda zasáhla. Nejlepším způsobem je proto, aby kupující byli ostražití, aby se vyhnuli pasti zisku.

Pokud byli kupující v minulosti velmi neinformovaní o „tricích“ cenové inflace a „chovu kuřat“, nyní byli hodně varováni. Jsou dostatečně moudří na to, aby zvážili, zda je investice efektivní, či nikoli, místo aby poslouchali reklamu nebo závazky majitele projektu, protože i smlouva o závazcích je velmi volná. Více než kdokoli jiný se před takovými pastmi zachrání právě kupující.

Děkuju!

Hai Chau

Zdroj: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212