Jak vyřešit paradox složitého trhu s nemovitostmi a stále vysokých cen domů?

Úřad vlády nedávno vydal Oznámení o závěrech premiéra na konferenci „Řešení pro odstranění obtíží v růstu úvěrů pro výrobu a podnikání, podporu růstu a stabilizaci makroekonomiky“.

V oznámení premiér pověřil ministerstvo stavebnictví, aby bedlivě sledovalo vývoj na trhu s nemovitostmi a včas poskytovalo poradenství a navrhovalo vhodné a účinné politiky na podporu rozvoje trhu.

Zároveň je Ministerstvo stavebnictví povinno vést realitní podniky k restrukturalizaci segmentů a snižování cen produktů. Existují vhodná, včasná a účinná řešení pro restrukturalizaci segmentů pro osoby se skutečnými potřebami, sociální bydlení, bydlení pro pracující a osoby s nízkými příjmy.

Paradox složitého trhu s nemovitostmi, ceny domů stále prudce rostou

V rozhovoru s Nguoi Dua Tin pan Nguyen Van Dinh - viceprezident Vietnamské realitní asociace a prezident Vietnamské asociace realitních makléřů (VARS) uvedl realitu, že ačkoli realitní trh v poslední době čelí mnoha obtížím, ceny nemovitostí jsou stále „ukotveny“ na vysokých úrovních.

I segment bytů ve velkých městech si stále udržuje vzestupnou dynamiku a nastavuje novou cenovou hladinu na rekordní maximum, daleko přesahující příjem většiny lidí. Na rozdíl od poklesu cen a likvidity pozemků, vil, obchodů, městských domů a řadových domů.

Pan Nguyen Van Dinh - viceprezident Vietnamské asociace realitních kanceláří, prezident Vietnamské asociace realitních makléřů (VARS).

Podle údajů VARS se ceny nemovitostí za posledních 10 let zvýšily desítkykrát. Jen v roce 2021 vzrostla průměrná cena domu dvojciferným tempem. Nízké úrokové sazby a rekordně vysoká inflace jsou faktory přispívající k prudkému nárůstu cen domů, ale hlavním problémem je pokles nabídky.

Spolu s tím neustále roste poptávka po bydlení, což vyvíjí „tlak“ na nabídku a tlačí ceny nemovitostí k neustálému vytváření nových úrovní.

Podle odhadů VARS bude Vietnam každoročně čelit nedostatku přibližně 300 000 bytových jednotek kvůli vzniku nových městských domácností, zejména kvůli nutnosti „žít odděleně“ mladé generace oddělující se od širších rodin.

„Tento vážný nedostatek jistě ještě více zvýší ceny bydlení,“ předpověděl pan Dinh.

Přestože trh s nemovitostmi čelí mnoha obtížím, ceny nemovitostí jsou stále „ukotveny“ na vysokých úrovních.

Dr. Le Xuan Nghia, ředitel Institutu pro výzkum rozvoje podnikání a člen Národní poradní rady pro finanční a měnovou politiku, se k výše uvedené otázce vyjádřil s odvoláním na statistiky Institutu pro výzkum rozvoje podnikání a uvedl, že v posledních dvou desetiletích rostly ceny nemovitostí čtyřikrát rychleji než tempo růstu cen zlata. To ukazuje, že nemovitosti jsou v každém kontextu vždy atraktivním investičním kanálem.

Pan Nghia se k tomu podělil s dalšími informacemi a uvedl, že při pohledu na realitu vietnamského trhu s nemovitostmi je vidět, že Vietnam je trhem s nedostatkem nabídky, zatímco poptávka je vysoká jak v krátkodobém, tak i dlouhodobém horizontu.

„Segment, který potřebuje obrovskou nabídku, ale nemá ji, je dostupné bydlení a sociální bydlení kvůli nedostatku mechanismů, pozemků a kapitálu. V posledních 5 letech prudce pokleslo udělování licencí a realizace projektů, zejména v posledních 2 letech nebyly zahájeny téměř žádné nové projekty, což vede ke stále omezenější nabídce rezidenčních nemovitostí,“ uvedl pan Nghia.

Snížení ratingu nemovitostí: Kde začít?

Předseda VARS Nguyen Van Dinh ve své prognóze pro rok 2024 uvedl, že ceny nemovitostí budou i nadále růst, zejména v segmentu bytů.

Zároveň pan Dinh vysvětlil: „Vysoká cena bytů není způsobena jen snahou investorů udržet cenu vysokou, ale také tím, že investiční a stavební náklady rostou v důsledku nárůstu cen vstupních materiálů, nákladů na práci a nákladů na přístup k finančním prostředkům. Kromě toho jsou náklady na vytváření pozemkových fondů příliš vysoké a při realizaci investic, výstavby a rozvoje projektů vzniká mnoho „nepojmenovaných“ nákladů, což investorům ztěžuje snižování cen.“

Kromě toho byly faktory, které přispěly k prudkému nárůstu cen nemovitostí, také nízké úrokové sazby a rekordně vysoká inflace z předchozího období, ale jádrem problému je stále pokles nabídky.

Pan Dinh však také poznamenal, že nemovitosti jsou vysoce lokalizovaný produkt, ceny nemovitostí se budou v různých regionech a na různých trzích zvyšovat různým tempem, a to především v závislosti na rovnováze nabídky a poptávky.

Pan Nguyen Van Dinh proto uvedl, že pro restrukturalizaci segmentu a snížení nákladů na produkty je zapotřebí „společného úsilí“, sjednocení názorů, implementačních metod a koordinace mnoha subjektů a složek, od státních orgánů správy až po podniky a banky.

Stát musí zejména prostudovat a zkrátit administrativní postupy v oblasti investic a výstavby, vypracovat plány pro výpočet poplatků za užívání pozemků a vyklízení stavenišť na podporu podniků; Státní banka má další úvěrové programy s preferenčními úrokovými sazbami pro investory, kteří budují dostupné bydlení, a pro kupce domů.

Na straně investorů pan Dinh uvedl, že podniky musí také proaktivně přezkoumávat portfolio svých investičních projektů, proaktivně restrukturalizovat dluhy a plánovat cash flow, snižovat očekávání zisku, dokonce akceptovat prodej se ztrátou, využívat zisky z předchozích let k udržení provozu a proaktivně se orientovat na dostupný cenový segment, aby si zajistily absorpční kapacitu při uvádění produktů na trh.

Dr. Le Xuan Nghia - ředitel Institutu pro výzkum rozvoje podnikání, člen Národní poradní rady pro finanční a měnovou politiku.

Dr. Le Xuan Nghia dále uvedl, že pokud bude mít trh s nemovitostmi v blízké budoucnosti produkty s dobrými právními postupy, projekty se zdroji a rozumnými cenami, bude poptávka velmi vysoká.

Pan Nghia ve své prognóze analyzoval, že trh by mohl vytvořit novou cenovou hladinu ve směru dalšího růstu. S „podporou“ politiky však pan Nghia vyjádřil naději, že ceny nemovitostí porostou stabilním, zdravým a „přijatelným“ směrem.

Expert proto zdůraznil, že nová cenová hladina výše nejefektivněji restrukturalizuje trh s nemovitostmi a v té době může přežít jakýkoli podnik nebo investor, který dokáže výše uvedenou cenovou hladinu odolat. Pokud ne, bude muset restrukturalizovat své podnikání podle tržních principů .

Zdroj: https://www.nguoiduatin.vn/cach-nao-hoa-giai-nghich-ly-thi-truong-bds-kho-gia-nha-van-neo-cao-a642725.html